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YIMBY運動（「 Yes in my back yard」の略）は、新しい住宅の奨励、密度制限（一戸建て住宅専用区域など）への反対、公共交通機関の支援に焦点を当てた住宅推進運動[1]です。これは、現状維持のためにほとんどの都市開発に反対するNIMBY （「Not in my back yard」）傾向に反対しています。[2] [3] [4]
アメリカで人気のある組織化された運動であるYIMBY運動は、住宅価格高騰の真っ只中にあった2010年代にサンフランシスコ湾岸地域で始まり、その後、アメリカ全土の州および地方政治において強力な政治勢力となった。[5] [6]
YIMBYの立場は、住宅費が高騰して手に負えないレベルになっている都市内で住宅供給を増やすことを支持している。[7]また、住宅開発の改善[8]（特に手頃な価格の住宅[9]やトレーラーパーク[10]）、高速鉄道[ 11] [4] 、ホームレスシェルター[12] 、デイケア[13]、 学校、大学、[14] [15]、自転車レーン、歩行者安全インフラなどのインフラ開発プロジェクトも支持している。[3] YIMBYは、より高密度の住宅を建設できるように再区画したり、ショッピングモールなどの老朽化した建物を住宅に転用したりすることを求めることが多い。 [ 16] [17] [18] YIMBY政策を採用した都市では、住宅供給が大幅に増加し、家賃が下がっている。[19]
YIMBY運動には、住宅建設は社会正義の問題だと考える左派、住宅供給は政府によって規制されるべきではないと考える自由市場リバタリアンの支持者、土地利用改革によって郊外開発から自然地域への開発が減速すると信じる環境保護論者など、政治的立場を問わず支持者がいる。[20] YIMBYの中には、公共の利益のために成長を形作る取り組みを支持する者もいる。例えば、公共交通指向型開発、[21] [22] やグリーン建設、[23] 、公営住宅の役割拡大などである。YIMBYは、インフィル住宅を増やすことで都市をますます手頃でアクセスしやすいものにできると主張している。[24] [25] [26] : 1また、都市の密度が高ければ温室効果ガスの排出が削減されると主張している。[27]
歴史
この用語は1980年代にNIMBY主義に反対する立場として使われ始めた。1991年までにYIMBYはすでに定着した用語となり、1980年代から「Yes-in-many-backyards」という意味で理解されていた。[28]
1993年にアメリカ都市計画協会誌に掲載された「計画者の錬金術、NIMBYからYIMBYへの転換：NIMBYの再考」と題するエッセイでは、「YIMBY」は住宅開発だけでなく開発全般を指して使われた。[29]
住宅推進派のYIMBYの立場は、住宅価格が高騰している地域で生まれました。ガーディアン紙とアイルランドのラジオ・テイリフィス紙によると、この運動は2010年代にサンフランシスコ湾岸地域で始まり、同時期に建設された住宅戸数よりも多くの雇用を地元テクノロジー産業が地域にもたらした結果、住宅価格が高騰したためだという。 [30] [31]
カリフォルニアYIMBYは、ベイエリアのテクノロジー企業の幹部や企業の資金提供を受けて設立された初の政治的YIMBYグループである。ダスティン・モスコヴィッツ（Facebook、Asana）と妻のカリ・ツナは、 Open Philanthropy財団を通じて50万ドルを寄付した。ナット・フリードマン（Xamarin、GitHub）とザック・ローゼン（Pantheon Systems）もさらに50万ドルを寄付した。さらに100万ドルの寄付は、オンライン決済会社Stripeから寄せられた。[32]
YIMBY運動の多様性
YIMBY運動はさまざまな動機を持つ派閥から構成されており、YIMBY政策をめぐる議論は単一の政治路線に限定されず、YIMBY活動家はあらゆる政治的立場から参加している。[33]
現代リベラル派
一般大衆と選出公務員の両方を対象とした調査では、民主党員は共和党員よりも密集した集合住宅を支持する可能性が高いことが示されている。[34] 2024年の市長と市議会の調査では、「民主党員を市長に選出すると、集合住宅の建設が増加する。これらの影響は、土地利用の変更に対する議会の権限が少ない都市に集中している」ことがわかっている。[34]
この運動に同調する政治連合の主要部分には環境保護論者や持続可能性の支持者が含まれており、彼らはさまざまな理由から高密度を合法化する措置を支持している。高密度レベルの都市開発は、人口の自動車による移動の必要性を減らし、したがって、米国では温室効果ガス排出量全体の29％を占める自動車ベースのインフラを開発する都市の必要性を減らす。[35] [36]
リバタリアン側
自由市場経済の支持者は、異なる観点からゾーニング規制緩和を支持しています。彼らは、住宅密度の増加は、人々とアイデアの自由な流れを奨励することで経済成長を刺激し、イノベーションを促進し、生産性を向上させる方法であると考えています。彼らの見解では、規制緩和された住宅市場は、より効率的な土地利用を可能にし、住宅コストを削減し、個人の財産権を強化します。
2019年にアメリカ経済ジャーナルに発表されたチャンタイ・シェイとエンリコ・モレッティの研究では、土地利用規制の自由化は生産性の大幅な向上につながることがわかった。この研究では、厳しい土地利用規制により「1964年から2009年にかけて米国の総成長率が36％低下した」と推定されている。[37] [38] [39]
同様に、全米経済研究所が実施した調査でも、米国における土地利用の規制緩和は生産性の向上につながり、国内生産は3～6％増加し、経済的幸福は3～9％上昇すると予測されている。[40]
自由市場派はリベラル派とは異なり、高密度住宅は許可されるべきだが、環境上の理由だけで既存の都市内に強制されるべきではないと考えており、リバタリアン[41]や、マット・イグレシアス[42]のような穏健な自由市場支持者は都市成長の制限に反対している。彼らは、都市部への開発を制限することは消費者の嗜好に反すると主張している。[43]
対戦相手
逆に、「NIMBY」は軽蔑的な意味で使用されることが多いため、[44]自らをNIMBYであると認識している人は少ない。しかし、YIMBY政策に対する反対はさまざまな方面から出ている。
左派と借地人擁護者との緊張
一部の社会主義者[45] [46]や賃貸人擁護者らは、居住者の立ち退きやジェントリフィケーションを懸念し、市場価格の住宅を拒否したり、立ち退きは住宅不足によって引き起こされるという進歩的な住宅経済学者の見解に反対している。[47] [48]地方選挙では、YIMBY政策への反対が特に顕著であり、調査によると、ゾーニング問題が投票にかけられると、地主の投票率はほぼ2倍になる。[49]
市場価格の住宅に対する反対は「PHIMBY」 [50]と呼ばれ、「裏庭の公営住宅」という意味である。同様に、新築住宅に非常に高い包括率（つまり補助金）を要求すると、住宅開発が減少する可能性がある。補助金付きの住宅は市場価格の住宅よりも建設費が高くなることが多いためである。[51]
現代のYIMBY運動の起源は、既存のテナント権利団体とは別のものである。[52]こうした団体は、若い白人の技術労働者とのつながりに疑念を抱いており[53]、既存の団体が裁量的な計画プロセスを利用して利益を交渉し、開発全体を遅らせることを許している現状を打破することに警戒しているのかもしれない。[54] [55]需要の高い都市の空室率の高さと家賃の高さは、市場価格の住宅価格を引き上げても住宅価格が手頃にならないことの兆候であると主張する人もいる。 [56]よくある誤解は「供給懐疑論」であり、新しい住宅はそこに住まわせるよりも多くの移住者を引き寄せ、住宅危機をさらに悪化させると主張する。[57] [58]
ポピュリスト共和党員と住宅所有者
ドナルド・トランプ[59]やタッカー・カールソン[60]などの右翼の人物は歴史的に、保存論者、地元の有力者[54] 、資産価値を心配する住宅所有者に訴えかけてきた。[61]
非定型変異
郊外の住民は、新しい住宅開発が自分の近所ではなく、BIPOC人口の割合が高い他の地域[3]に集中することを要求することが多い。 [62]ベイエリアの地域住宅ニーズ割り当てプロセスは、都市の白人人口の割合と相関関係にあることが判明しており、白人人口の多い地域では手頃な価格の住宅の割り当てが少なくなる。[63] それに応じて、選出された役人や都市計画者は、これらの有権者をなだめようと、開発をダウンタウンエリアに誘導し、[64] [65] [66]そこではより高くて高価な建物が建設され、最終的に住宅ユニットあたりのコストが上昇する。[67]
カリフォルニア
カリフォルニア州の証拠によると、開発が地元に密着していないほど、開発への支持は高くなる傾向がある。例えば、州全体のアップゾーニング法案は、新築アパートが近隣住民から支持されるよりも、州全体で支持されることが多い。[68]これは州によって異なる。全米のシエラクラブはインフィル開発に賛成しているが、カリフォルニア州のシエラクラブ支部は、自らの都市で開発を容易にすることに反対している。[69]レイクリーチパートナーズがカリフォルニアYIMBYのために実施した2019年の世論調査では、インフィル開発への支持は、カリフォルニア州のすべてのグループで過半数の支持を得ているものの、賃貸人、民主党員、黒人の間では高いことがわかった。[70]
アップゾーニングや密度増加のケース
シカゴでは、追加住宅の建設がない中でのアップゾーニングにより住宅価格が上昇したように見えるが[71]、著者はこれがアップゾーニングによる住宅購入能力への影響についての一般的な結論につながるかどうかについては異論を唱えている[72] 。
ニュージーランドのオークランドでは、アップゾーニングの導入により住宅建設産業が活性化し、市内の住宅供給が増加した。[73]
オレゴン州ポートランドでは、17年間の土地利用規制緩和政策を分析した結果、アップゾーニングされた地域の個々の土地区画では、開発、密度の増加、およびポートランドの住宅供給の純増の確率が大幅に高かったことが判明しました。[74]
公正な住宅
研究によると、厳格な土地利用規制は米国における人種による住宅分離の一因となっている。[75] [76]調査によると、白人コミュニティでは厳格な土地利用規制が課される傾向があり、白人はそれらの規制を支持する傾向が高いことがわかっている。[75]
住宅供給が豊富な事例
学術研究により、住宅供給の増加の影響に関する一般化可能な結果が得られています。
住宅供給と価格
研究によると、厳しい土地利用規制は住宅供給を減らし、住宅と土地の価格を上昇させることが示されている。[77] [78] [79] [80]
住宅供給増加のきめ細かな影響に関する調査では、活況を呈する市場での新築住宅は、近隣の市場価格の住宅の家賃上昇率を押し上げない可能性があることが示されている。この現象は、ニューヨーク市の郊外区（ただし、エンパイア ステート ビルから 3.14 マイル以内ではない）[81] 、サンフランシスコ（再建された焼け落ちた建物の隣の住宅を調査）[82]、ヘルシンキ[83]、および複数の都市で観察されている。[84]さらに、カリフォルニアでは、市場価格の新築住宅によって立ち退きが減り、家賃の上昇が鈍化した。[85]これらの調査では、新築住宅による全体的な家賃の低下は示されていない。上記の各調査では、すべての住宅が時間の経過とともに手ごろな価格ではなくなった。
米国のある調査では、住宅需要の所得弾力性は、賃借人の場合約0.8～1.0、所有者の場合約1.1～1.5と推定されています。 [86]住宅需要の価格弾力性は、場所、時間遅延、賃借人と所有者の間で変動しますが、-0.2～-1.0と推定されています。[87]地形や規制により供給が制限されることがあります。[88]
2006年にUrban Studies誌に発表された研究では、カナダの都市内の価格動向を観察し、数十年にわたって古い住宅の価格がゆっくりと下落していることを指摘した。著者は、新築住宅は近い将来に手頃な価格にはならないと結論付けており、フィルタリングは特に最も高価な都市では手頃な価格の住宅を生み出すための実行可能な方法ではないことを意味している。[89]住宅弾力性をテーマにした最近の研究では、反対の結論が出た。新築住宅は高価格で購入されることが多かったが、市場の上位の供給増加により、他のすべての場所で価格が下がり、すべての所得層の人々に実質的な利益をもたらした。[90]
不動産開発業者間の競争は、不動産開発のタイミングやリアルオプションの評価に影響を及ぼす可能性がある。[91]
新規住宅供給の価格弾力性の向上は、移民による地元の家賃や住宅価格の典型的な上昇を減少させる。[92]移民は住宅の需要と供給に影響を与える。[92]
住宅価格とホームレス
家賃の変動は、住宅需要と建設率に関連する都市の空室率と反比例します。[93] ホームレス率は家賃の上昇と相関しており、特に家賃が地域の平均所得の30％を超える地域ではその傾向が顕著です。[94] [95]ホームレスにはさまざまな原因がありますが、住宅不足に悩む地域ではホームレス問題への対応がより困難です。[96]
カリフォルニア州のホームレスを対象に2023年に実施された調査では、ホームレスになる典型的な原因として、家賃の高さと家賃を賄えない低収入が挙げられた。[97] YIMBY支持者は住宅供給の拡大によって家賃を下げようとしている。カリフォルニア州の住宅価格の高さは住宅供給の不足と直接関係している。[98]
地域的な動き
カナダ
トロントでは、ウエスト・クイーン・ウエスト地区の大規模な開発計画に反発して、2006年に地域住民によって自称YIMBY運動が立ち上げられ、同年に始まったYIMBYフェスティバルがそれ以来毎年開催されている。[99] [100]フェスティバルの主催者は、「YIMBY主義は変化と発展に開かれたコミュニティの考え方である」と述べた。[100] HousingNowTOと呼ばれる擁護団体は、政府が住宅を建設する際に住宅数を最大化するために戦っている。[101] [102]別のグループ、More Neighbours Toronto (MNTO)は、住宅供給を増やすための政策変更を主張している。[103]
バンクーバーでは、より多くの住宅を支援するために2016年にAbundant Housing Vancouverが設立されました。[104] [105]オタワでは、YIMBY政策を提唱するために2021年にMake Housing Affordableが設立されました。[要出典]
スロバキア
2014年、スロバキアの首都ブラティスラヴァで高まる開発への嫌悪感に応えて、ブログ「YIMBY Bratislava」が開設された。このブログでは、市内の開発について情報を伝え、推進するとともに、批判もしている。2018年にYIM.BA（Yes In My Bratislava）に改名された。[106]これは、Facebook上に読者やファンのファングループを持つ、一人の著者のプライベートブログである。
オランダ
2012年、ロッテルダムのザルムハーフェンタワーの開発に対する嫌悪感が高まったことを受けて、ロッテルダムのYIMBYプラットフォームRTM XLが設立されました。RTM XLは、市内の開発に関する情報を提供、促進するとともに、開発と移動に関する市政策を批判しています。近年では、同様のプラットフォームとして、アイントホーフェンのEHVXL、ハーグのDHXL、ユトレヒトのUTRXLが設立されました。
スウェーデン
イムビーは2007年にストックホルムで設立された独立政党ネットワークで、ストックホルム、ヨーテボリ、ウプサラに支部を持ち、都市環境の物理的開発、高密度化、促進を主張している。[107] [要出典]このグループは、PBL（1987年の計画および建設法）はあらゆる新規建設の大きな障害であり、廃止するか大幅に改革されるべきだと考えている。[108]
イギリス
ロンドンYIMBYは2016年に設立され、2017年にアダム・スミス研究所と共同で最初の報告書を発表し[109]、全国紙で報道された。[110]メンバーは「ベター・ストリート」と呼ばれる政策を提唱している。この提案では、各通りの住民が3分の2以上の多数決でデザインコードを選択し、5階建てまたは6階建てまでの増築や建て替えを許可し、郊外の住宅を徐々にマンションに置き換えることができるという。この旗艦政策は、元自由民主党国会議員サム・ギマ[111]や元下院議長ジェイコブ・リース・モッグによって支持され、ある程度の認知度を獲得している。[112]
ロンドンの各自治区や、ブライトン、ブリストル、エディンバラなど同様の住宅不足に悩む都市でも、他のYIMBYグループが設立されている。
英国のYIMBY運動のメンバーは、タウン・アンド・カントリー計画協会やイングランドの田園地帯を守るキャンペーンなどの既存の計画組織を批判しており、これらの組織が英国の住宅不足を悪化させる政策を追求していると非難している。[113] [114]
2024年の総選挙での勝利を受けて、労働党内ではYIMBY運動への支持が高まっている。首相のキール・スターマーは、自身をYIMBYの支持者だと称している。[115]
アメリカ合衆国
カリフォルニア
YIMBY運動は、深刻な住宅不足危機に直面しているカリフォルニア州で特に強力である。[116] 2017年以来、カリフォルニア州のYIMBYグループは、カリフォルニア州とその地方自治体に、住宅建設を促進し、独自のゾーニング法に従い、ゾーニング規制の厳格さを緩和するための法律を可決するよう圧力をかけてきた。[116] YIMBY活動家はまた、違法行為を行っている都市を当局に報告することで、住宅に関する州の法律の施行を支援する活動にも積極的に取り組んでいる。[117]
2014年以来、カリフォルニア州の住宅価格高騰への対応として、サンフランシスコ湾岸地域では複数のYIMBY団体が結成された。[118] [119]これらの団体は、あらゆる価格帯での住宅建設の増加を求めて地方レベルおよび州レベルでロビー活動を行うとともに、カリフォルニア州の住宅責任法（「反NIMBY法」）[118] : 1 [119] : 1 を利用して、住宅開発を阻止または縮小しようとする都市を訴えている。[118] ニューヨーク・タイムズ紙は、ある団体について次のように説明している。「メンバーは、サンフランシスコとその郊外であらゆる種類の住宅をもっと建設してほしいと考えている。補助金付きの手頃な住宅、市場価格の賃貸住宅、高級マンションを増やしたいのだ。」[119]
2017年、YIMBYグループは、他の「住宅パッケージ」法案の中でも、特定の基準に基づいて住宅を合理化する上院法案35（SB 35）の可決に向けてロビー活動を成功させました。[120]
2018年から2020年にかけて、ロビー団体カリフォルニアYIMBYは、ベイエリアのテクノロジー業界の100人以上の幹部とともに、スコット・ウィーナー州上院議員の上院法案827号と50号を支持した。この法案は、複数回の可決の試みの後、州上院で否決された。[121] : 1 [122] : 1 [123]カリフォルニアYIMBYは、YelpのCEOジェレミー・ストップルマンから10万ドル、アイルランドの起業家ジョン・コリソンとパトリック・コリソンから彼らの会社Stripeを通じて100万ドル、パンテオン・システムズのCEOザック・ローゼンとGitHubのCEOナット・フリードマンが調達した50万ドルを受け取った。[124] [125]
カリフォルニア州のYIMBYグループは、商業用不動産に対する提案13の保護を排除するためのスプリットロールの取り組みを支持し、この変更を実施する提案15として知られる投票措置を支持したが、2020年に可決されなかった。この変更により、地方自治体が住宅開発よりも商業用不動産開発（付随する事業、給与、売上、固定資産税収入のため）を承認するインセンティブが潜在的に生まれ、同時に地方自治体に主に教育に充てられる重要な新たな資金源が提供されることになる。[126]
マサチューセッツ州
2012年以降、ボストン大都市圏に複数のYIMBYグループが設立された。[127] [128] [129]あるグループは、「ボストンやケンブリッジのような高価な都市で中流階級を維持するには、より賢明な住宅開発が唯一の方法だ」と主張している。[130]
ニューヨーク
ニューヨーク市には、主にOpen New Yorkを中心とするいくつかのYIMBYグループが設立されている。主催者によると、「人々が本当に住みたいと思っている機会に恵まれた地域では、裕福でほとんどが白人の住民が、自分たちの政治的な力を使って基本的にどんな建設でも阻止することができる」とのことで、低所得のコミュニティには開発を阻止する力がないと付け加えている。「哲学的には、成長の負担の不均衡な部分は、あまりにも長い間、低所得、少数民族、または工業地域に負わされてきたと考えています。」[131]。
2011年、ニューヨーク市の建設動向に焦点を当てたニュースサイト「 New York YIMBY」が開設された。[132]このニュースサイトはYIMBYの政治運動とは厳密には関係ないが、Politicoのインタビューで、サイトの作成者は「この都市の問題はゾーニングであって開発ではない。人々はそのことをあまり理解していないと思う」と述べている。[133]
米国の組織一覧
国際的
2018年9月、ボストンで「YIMBYTown」と名付けられた第3回Yes In My Backyardカンファレンスが開催され、その地域のYIMBYコミュニティが主催した。[145]最初のYIMBYカンファレンスは2016年にコロラド州ボルダーで開催され[146]、ボルダーの元市長を含むグループが主催した。市長は次のようにコメントした。「不平等や気候変動などの大きな国家的問題の解決に本当に関心があるなら、主に地域のゾーニング規制によって引き起こされる繁栄する都市部の住宅不足に取り組むことが重要であることは、これまで以上に明らかです。」[147]第2回年次カンファレンスは、サンフランシスコ湾岸地域の都市、カリフォルニア州オークランドで開催された。[148]これらのカンファレンスには、米国だけでなく、カナダ、イギリス、オーストラリア、その他の国からも参加者が集まっている。[149] [26]
YIGBY - 神の裏庭でイエス
カリフォルニア州や米国全土では、宗教団体と低価格住宅開発業者の連合の要請により、政府は教会所有の土地に低価格住宅を建設することをこれまで禁止していた地方のゾーニングを無効にする新しい法律を制定している。[150] [151]カリフォルニア州は2023年にSB4を可決し、教会や非営利の大学が所有する土地に1エーカーあたり最大30戸の住宅を建設することを合法化したが、その条件としてすべての住宅の賃料が市場価格以下であるとした。[150]カリフォルニア大学バークレー校の調査によると、この法律によりカリフォルニア州全体で約17万エーカーの土地が低価格住宅開発の可能性があることが明らかになった。[150]
参照
関連の動き
- 規制緩和 – 州の規制を撤廃または削減する
- ジョージズム – 土地の共同所有を中心とした経済哲学
- 複合開発 – 都市開発戦略の種類
- ニューアーバニズム – 持続可能な土地利用を推進する都市設計運動
- 規制改革 - 政府の規制に焦点を当てた改革
- 供給側進歩主義 – 必要不可欠な商品やサービスの供給を増やすことを重視する政治的イデオロギー
- スマート成長 – 都市計画の哲学
- 公共交通重視型開発 – 公共交通を優先する都市計画
他の
参考文献
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極左の社会正義活動家から筋金入りの自由市場主義者まで、政治的スペクトラムは多岐にわたるが、YIMBYは一般的に、100万ドルの豪邸を所有しているか、月900ドルのスタジオを借りているか、バリスタとして働いているか、アマゾンでの新しい仕事のためにシアトルに引っ越してきたばかりかに関係なく、都市は誰にとってもアクセスしやすく手頃な価格であるべきだという点では一致している。
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- ^ abc Dougherty, Conor (2024年4月27日). 「イエスならどうする？住宅危機に取り組むべきだと一部の教会が主張。 - カリフォルニア州やその他の地域で、宗教団体の所有地に手頃な価格の住宅を建設する「神の裏庭にイエス」運動が勢いを増している」。ニューヨーク・タイムズ。
この法律は、非営利の大学や宗教系機関が、地元のゾーニング規則に関係なく、大都市や都市郊外で1エーカーあたり最大30戸の住宅を建設することを許可し、また、ユニットの100％が市場価格以下の家賃の手頃な価格の住宅である限り、承認を迅速化します。 事実上、この法案は、都市に一戸建て住宅の近くでのアパート開発を許可するよう強制することで、州の低地の広大な地域の区画を変更しました。
- ^レイディ、パトリック（2024年2月29日）。「教会のNIMBY： 教会の敷地内に手頃な価格の住宅を建設する」イェール法学ジャーナル。133 （4）：1–81。SSRN 4744217 – SSRN 経由。
さらに読む
- ドハティ、コナー（2020年）。ゴールデンゲート：アメリカにおける住宅獲得のための闘い。ニューヨーク：ペンギン・プレス。ISBN 978-0-525-56021-0. OCLC 1119743965.
- Brouwer, NR; Trounstine, Jessica (2024). 「NIMBY、YIMBY、そしてアメリカの都市における土地利用の政治」。Annual Review of Political Science . 27 (1). doi :10.1146/annurev-polisci-041322-041133. ISSN 1094-2939.
- アインシュタイン、キャサリン; グリック、デイビッド・M; パーマー、マクスウェル (2020)。「近隣の擁護者：参加型政治とアメリカの住宅危機」ケンブリッジ：ケンブリッジ大学出版局。ISBN 978-1-108-47727-7. OCLC 1111638842.
外部リンク
- PBS NewsHourの「私の裏庭に建ててくださいと訴えるサンフランシスコの活動家たち」
- YIMBY 組織ディレクトリ[リンク切れ]