住宅危機

経済学者たちは危機の原因について議論している。2022年、経済学者のクリスチャン・ヒルバーとオリヴィエ・ショーニは、この議論の主な流れは、土地利用制限などの供給制約が住宅需要の増加に対応できず、結果として住宅価格の高騰につながったというものであると発表した。議論の他の流れでは、マクロ経済要因、資金調達条件、予想価格の不正確さに原因があるとしている。^{[ 5 ]}人々の所得の低さも世界的な危機の一因となっている。^{[ 2 ]}

研究によると、過度に制限的なゾーニングは、建設が許可されるエリアの数を制限することで住宅価格を押し上げます。^{[ 9 ]}例えば、制限的なゾーニングによって住宅価格が実際の建設コストよりも50%以上高くなる可能性があることが研究で明らかになっています。^{[ 10 ]}また、建築基準法は、新築住宅のコストを上昇させることで住宅危機を悪化させているとして批判されています。^{[ 11 ]}

ムーディーズ・アナリティクスの調査によると、危機の主な原因には労働力と資材の不足も含まれていた。COVID -19パンデミックも危機を悪化させた可能性がある。一部の地域では、難民危機も一因となっている。^{[ 4 ]}

世界中の主要都市は住宅不足に直面しているが、国や計画制度によって大きなばらつきがある。^{[ 12 ]}例えば、先進国の中では、日本の都市は規模に比べて住宅が豊富で手頃な価格である。これは、ゾーニングの国家管理（地方自治体が新規建設プロジェクトを阻止する権限を弱めること）と住宅建設の許可が簡単かつ迅速であることに起因すると指摘する人もいる。一方、英語圏のほとんどの国は、住宅建設に対するNIMBY（近隣住民の反対）による妨害を可能にする計画制度が特徴的で、その結果、価格が上昇し、住宅不足に陥っている。英語圏の国よりも高密度の建設を好む先進ヨーロッパ諸国は、この2つの中間的な道をたどっている。^{[ 13 ]}

住宅危機は世界中の都市で社会不安を引き起こしている。^{[ 5 ]}特にミレニアル世代とZ世代の経済状況は悪化しており、彼らはより競争の激しい住宅市場に参入し、収入に占める住宅費の割合が高くなっている。^{[ 14 ]} Politicoは、多くの国でこれがポピュリスト政治家が若い有権者の間で反移民感情を煽ることを可能にし、民主主義が成果を上げる能力に対してより懐疑的な世代を生み出したと指摘している。^{[ 14 ]}

オーストラリアの主要都市の住宅価格は、世界で最も手頃ではない部類に入る。^{[ 15 ]}

一部の団体は、「これは単なる住宅危機ではなく、本格的な国家災害になっている」と主張している^{[ 16 ]}、あるいは「これは単なる住宅緊急事態ではなく、国家緊急事態だ」と主張している^{[ 17 ] 。}

2025/2026年現在、シドニーは世界で2番目に住宅価格が高騰している都市である。^{[ 18 ] [ 19 ]}

2022年のドイツの持ち家率はわずか46.7%で、ドイツでは補助金付き住宅や家賃規制住宅が多いため、伝統的に他の国に比べて持ち家率が低い。ドイツ政府は住宅ローンの利子支払いを税金から控除しない。^{[ 20 ]} 2000年代には、ドイツは持ち家に対する政府補助金を削減した。^{[ 21 ]}しかし、近年では、ドイツでもEU平均に比べて過密な住居に住んでいる人の割合が急激に増加している。^{[ 22 ] [ 23 ]}

国立建築機構（NBO）の2012年の報告書によると、都市部における住宅不足は1878万戸と推定されている。特に経済的弱者層（世帯収入が30万ルピー以下の世帯）では1055万戸、低所得者層（世帯収入が30万ルピーから60万ルピーの世帯）では741万戸の不足が深刻である。中所得者層以上（年間総収入が60万ルピーを超える世帯）では82万戸の不足となっている。^{[ 24 ] [ 25 ]}

オランダは、住宅供給の慢性的な不足を特徴とする、長期にわたり深刻化する住宅危機に直面している。2025年半ばの時点で、同国は約39万6000戸の住宅不足に直面しており、これは総住宅ストックの約4.8％に相当し、前年の40万1000戸からわずかに減少したに過ぎない。^{[ 26 ]}現在の傾向が続けば、専門家は、社会住宅の家賃凍結による住宅協会への賃貸収入への影響が主な原因で、住宅不足は2027年までにさらに45万3000戸に膨れ上がる可能性があると予測している。^{[ 27 ]}

この負担は、アムステルダム、ユトレヒト、ロッテルダムなどの都市中心部で最も顕著であり、人口増加と厳しい計画規制によって需要が高まり、新規建設が追いついていない。政府は年間10万戸の新規住宅建設を目標としているが、2024年には住宅ストックに追加されたのは約8万2000戸にとどまった。^{[ 26 ]}さらに、社会住宅は遅れをとっており、2020年から2023年にかけて、オランダの342の自治体のうち、新規建設の少なくとも30%を社会住宅に割り当てるという目標を達成したのはわずか51で、34の自治体では全く達成できなかった。^{[ 28 ]}

この危機は社会に深刻な影響を及ぼしている。特に若者は大きな困難に直面しており、住宅を探している人の40％以上が、住宅不足のためにパートナーと同居したり家族を持ったりといった人生の節目を延期せざるを得なくなっている。政策立案者は、中価格帯の住宅の家賃を月額約1,123ユーロに制限し、年間家賃の値上げを制限する「優良家主法」（2023年制定）や「手頃な家賃法」（2024年導入）などの仕組みを通じて救済策を講じようとしてきた。しかし、批判者たちは、これらの措置は住宅協会が新規建設や維持管理に投資する能力を阻害し、危機を緩和するどころか悪化させる可能性があると主張している。^{[ 26 ]}

オークランドは建設規制を緩和することで供給を急速に増やし、家賃と住宅価格の上昇を鈍化させた。^{[ 29 ] [ 30 ]}オークランドでは、2013年に住宅法の改革を開始して以来、家賃の上昇率は国内の他の地域よりも低く、所得の上昇率よりも低かった。2024年7月時点で、ライアン・グリーンアウェイ＝マクグレヴィは、改革がなければ家賃は28%低かったと推定した。^{[ 31 ]}オークランドの成功を足がかりに、中央政府は2021年10月に、国内の主要都市の多くで超党派の賛成を得てゾーニング規制を緩和し、すべての住宅区画で3ユニット3階建てを許可した。^{[ 32 ] [ 33 ]}

英国では地域的な住宅不足に直面しており、南部では供給不足と需要過多となっている一方、北部の経済的に低迷している地域では住宅が豊富にある。^{[ 34 ]}

英国の国家計画政策枠組みは、地域の住宅需要を評価するために「標準式」を使用しています。この式は、住宅購入の負担能力を考慮して調整された世帯増加予測を使用しています^{[ 35 ]} 。この方法の批判者は、現在の住宅不足を考慮していないと述べています。維持管理が不十分な住居や過密な住居に住んでいる世帯は、標準式には反映されません。^{[ 36 ]} 2019年の報告書では、英国では475万世帯が適切な手頃な価格の住宅を必要としていると推定されています。^{[ 37 ]}

2019年の総選挙では、両主要政党が住宅不足を国の障害と認識し、住宅供給を増やすことを公約した。^{[ 38 ] [ 39 ]}議会は、2020年代半ばまでに年間30万戸の新規住宅を建設するという目標を掲げている。^{[ 40 ]}

多くの住宅購入者は住宅ローンという形で信用取引によって住宅を購入しますが、経済状況の変化によりローンを返済できなくなる場合があります。GurenとMcQuade（2020）は、広範囲にわたる差し押さえが住宅市場と相互作用して資産価格の下落を増幅させ、ファンダメンタルズによって決定される水準を下回る価格につながる可能性があると主張しています。「住宅市場が住宅需要を低下させ、差し押さえを引き起こすショック（例えば雇用の減少）に見舞われると、価格の下落、債務不履行、信用制約の間の動的な相互作用により、ますます多くの買い手が市場から締め出されます。買い手の不足は価格を下げ、買い手市場を激化させ、価格下落と債務不履行の悪循環につながります。」^{[ 42 ]}

ファンダメンタルズによって牽引される長期的なトレンドに加えて、住宅価格は資産サイクルにも左右されます。経済学者はこれらのサイクルの原因について議論していますが、資産価格に関する認識の変化、より広範な経済状況、信用制約、住宅ローン貸付業者との相互作用との関連性を研究してきました。資産サイクルの一部として、住宅価格はファンダメンタルズによって決定される水準を超えて上昇することがあります（「住宅バブル」）。調整局面では、価格下落と差し押さえのスパイラルの中で金融住宅危機が発生する可能性があります。この「価格下落と差し押さえのスパイラル…は価格を長期水準以下に押し下げ」、2000年代の住宅サイクルのブーム・バスト・リバウンドのようなパターンにつながります。^{[ 43 ]}これらの差し押さえ危機は、より広範な経済に重大な影響を与える可能性があります。