地元で望まれない土地利用

土地利用計画において、地域的に望ましくない土地利用（LULU）とは、近隣に住む人々に外部コストを生み出す土地利用のことである。これらのコストには、潜在的な健康被害、美観の低下、住宅価値の低下などが含まれる。LULUは、スラム街、工業地帯、貧困層、少数民族、非法人地域、政治的に代表されていない地域など、LULUを阻止できない恵まれない地域に集まることが多い。^[1]

LULU には、発電所、ゴミ捨て場(埋立地)、刑務所、道路、工場、病院、その他多くの開発が含まれます。計画では、ゾーニング、環境法、コミュニティ参加、緩衝地域、クラスター化、分散化、その他のデバイスによって、LULU の害を分散および軽減することを目指します。したがって、計画では、LULU の影響を最小限に抑える場所と運用手順を見つけることで、資産と環境価値を保護しようとします。

外部性とは、取引の結果として、関係のない第三者に影響を及ぼすものです。LULU はさまざまな形で外部性を提示しますが、最も顕著なのは、不快な臭い、美観の低下、騒音公害、住みにくさなど、感覚に影響を与えるものです。

市場動向の結果として、地元で望ましくない土地利用とみなされる場所と少数民族の居住地の近さとの間には相関関係があることが示唆されている。つまり、LULU に関連する外部要因 (美観の悪さ、望ましいアメニティの欠如など) は、高所得の買い手がその地域に移住することを思いとどまらせる傾向があり、その結果、低所得者には埋立地や高速道路などの LULU がある地域以外では選択肢がほとんどないというサイクルが永続する。これにより住宅価格が下がる傾向がある。さらに、同じ市場力、特に少数民族を差別する可能性のある力によって、これらの地域に少数民族が居住するようになる可能性もある。^[2]

米国全土で、「アフリカ系アメリカ人とラテン系アメリカ人の 5 人に 3 人が、放棄された有毒廃棄物処理場のある地域に住んでいる」^[3]。このパターンは、インフラ開発プロセス全体を通じて差別と人種差別が原因で見られるのが一般的です。 ^{[3] [4]}これはますます一般的になっています。このような LULU がユニークなのは、埋立地、ゴミ捨て場、道路、刑務所は単に住宅購入者がその地域に入るのを阻止し、住宅価格を低く抑えるのに対し、LULU は移転を引き起こすことです。ホールフーズなどの高級健康食品店は、高収入の住宅購入者をその地域に引き寄せて移転を引き起こし、家賃と住宅価格を上昇させます。これは「ホールフーズ効果」と呼ばれています。^[4]

サンフランシスコは、米国の他の多くの大都市と同様に、生活費が高い。シリコンバレーに近いため、高所得の住宅購入者を引き付けるのに適している。2013年時点で、ベイエリア全体の低所得世帯の53％が、交通投資と新しい開発によって引き起こされたジェントリフィケーションの圧力にさらされている。^{[5] [6]}

ボストンは歴史的に、居住に伴う生活費の高さで知られており、アメリカの都市再開発時代にはさまざまな都市再開発プロジェクトの対象となった。これらの再開発プロジェクトは、初期の頃には周辺地域のユダヤ人やイタリア人移民、労働者階級の人々の立ち退きを引き起こすことが多かった。^{[7] [8]}

スーパーファンド法（1980年包括的環境対応・補償・賠償法）は、有害廃棄物処理場の浄化とその後の費用を軽減するために制定された。LULUについて議論する際には、スーパーファンドサイトがよく思い浮かぶ。ラブ運河は最初のスーパーファンドサイトで、フッカー電気会社（後にフッカー化学会社として知られる）が運河に化学廃棄物を投棄していたために設立された。この事件は広くメディアの注目を集め、ラブ運河周辺の地域はその後破壊された。^[9]これらのサイトのいくつかは、低所得の少数民族の住民が多い地域に位置する傾向があることが示唆されている。^[10]

アメリカにある1,000以上のスーパーファンドサイトのうち、25％（閉鎖されているものも活動中のものも含む）は、ネイティブアメリカンの居留地内またはその近くに位置しています。^[11]これらのサイトの多くは、さまざまな儀式を妨害し、文化財に影響を与え、政府と影響を受ける部族の間にさらなる対立を引き起こす可能性があります。^[12]全インディアンプエブロ環境保護局の報告書で説明されているように、「スーパーファンドHRS（ハザードランキングシステム）モデルは、サイトによるインディアンの宗教的および儀式的影響を考慮していません。プエブロの生活における重要性から、文化的に重要な植物、動物、儀式用の地表水の使用、および聖域は、HRSのさまざまな暴露経路を評価する際に重要な影響として考慮する必要があります。」^[13]

環境正義運動は、ノースカロライナ州の14郡で違法投棄が発見された後に始まった。ウォード変圧器会社によって、31,000ガロンのポリ塩化ビフェニル（PCB）がこれらの郡全体に投棄された。ノースカロライナ州政府は、投棄を発見した後、この廃棄物の埋立地転換計画を策定したが、その埋立地は、ノースカロライナ州の100郡の中で最もアフリカ系アメリカ人の居住者が集中しているウォーレン郡にあり、また、同州の郡の中でGDPが97位と最も貧しい郡の1つでもあった。 ^{[14] 20世紀に}野生動物保護と自然保護が強調されたことで、環境保護運動は人気を博したが、野生動物や自然保護に関心のない貧しい人々にとっては、これは費用の障壁となった。この運動は形成段階で貧しい人々に支持されなかったという事実により、これらの人々は主流の環境保護運動を「エリート主義」と見なすようになった。デントン・E・モリソンとライリー・E・ダンラップの研究によると、このエリート主義は3つの異なる形で理解されている。

1. 構成的– 環境保護主義者は社会的にも経済的にも中流階級や上流階級出身である傾向がある
2. イデオロギー的- 改革は運動の支持者に利益をもたらすが、非参加者にはコストを課す。例えば、野生生物保護は中流階級や上流階級の人々に利益をもたらす。なぜなら、彼らは野生生物保護からより大きな効用を得るからである。一方、貧しい人々はそれほど多くの効用を得られない。
3. 影響– これらの改革は社会に「逆進的」な影響を与えており、中流階級や上流階級が行ったこれらの改革によって、権利を奪われた個人が不釣り合いに損害を受けることを意味する^[15]

環境正義運動は、主流の環境保護主義のエリート主義と人種差別に対する批判として生まれた。^[16]貧しい人々が環境正義運動に参加する上で最大の障壁の 1 つは、訴訟費用である。ウォーレン郡のような種類の汚染を防ぐためには、多額の訴訟費用がかかることが多く、その費用は高額になることが多い。そのため、汚染を発生させる企業の多くは、浄化費用や特定の産業をより環境的に持続可能にするための費用を回避するために、地域社会にこの汚染を受け入れるよう促すだろう。^[17]つまり、地域社会に汚染を受け入れるよう支払う費用は、汚染を完全に回避するための (初期の) 費用よりも低いことが多い。したがって、貧しい地域社会は一定レベルの汚染に対する補償を受け入れる可能性が高く、裕福な地域社会はより少ない量の汚染を受け入れ、より高いレベルの環境品質を要求する傾向があることが分かる。違いは、一方のグループは環境品質に対して支払いができ、もう一方のグループはできないということである。

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