一戸建て住宅のゾーニング

一戸建て住宅ゾーニングは、アメリカ合衆国とカナダの特定の住宅地区に適用される計画規制の一種で、開発を一戸建て住宅のみに制限するものである。このゾーニング指定のある土地には、タウンハウス、デュプレックス、集合住宅（アパート）を建てることはできない。 ^{[1] [2]}

これは排他的ゾーニングの一種であり、^{[3] [4] [5] [6]}少数民族を白人居住地域から締め出す方法として登場した。^{[1] [3] [5]}一戸建て住宅専用ゾーニングは住宅ユニットのコストを上昇させ、供給を減少させる。^[7]米国の多くの都市では、住宅用途に指定された土地の75%が一戸建て住宅用に指定されている。^[2]

2010年代後半から2020年代初頭にかけて、米国各地の多くの都市が、住宅不足を解消し、住宅分離から生じる人種的不平等を減らすために、土地利用規制、特に一戸建て住宅のゾーニングの改革を検討し始めました。^{[8] [9]}これらのアップゾーニングの取り組みでは、近隣に新しいタイプの住宅を建設することを要求するものではなく、単に選択肢に柔軟性を持たせるだけです。たとえば、一戸建て住宅のゾーニング地区を集合住宅のゾーニング地区に変更しても、一戸建て住宅の改造が義務付けられるわけではなく、新しい一戸建て住宅の建設が禁止されるわけでもありません。一戸建て住宅の所有者が土地を分割したり、空き地の所有者が一戸建て住宅以外のものを建てたりすることを許可するだけです。^[8]

2010年代後半から2020年代初頭にかけて、カリフォルニア州やオレゴン州を含む複数の州や、バージニア州ミネアポリスやシャーロッツビルなどの都市が、一戸建て住宅のゾーニングを事実上廃止するための法案に署名したり、提案を行ったり、調査を開始したりした。これには、例えば一戸建て住宅の区画に2戸、特定の条件下では最大4戸の住宅を承認することを都市に義務付けることなどが含まれる。^{[10] [11] [12]}

複数の情報源によると、一戸建て住宅用ゾーニングは1916年にカリフォルニア州バークレーのエルムウッド地区で、少数民族、特に黒人のダンスホールと中国人の洗濯屋を白人地区から締め出すための取り組みとして始まった。^{[1] [3] [4] [5] [8] ：  1}不動産開発業者のダンカン・マクダフィーは、バークレーのこの地区で一戸建て住宅用ゾーニングを早期に提唱した一人で、黒人住民が所有するダンスホールが、彼が売ろうとしていた家に入居するのを防いだ。彼は、有色人種の家族が地区に引っ越してくると、地区の魅力が低下し、不動産価値が下がることを懸念した。一戸建て住宅用ゾーニングを提唱することで、マクダフィーと当時の他の開発業者は、地区にとってあまり望ましくないと判断した社会集団を価格から締め出そうとしていた。^[1]このため、一戸建て住宅用ゾーニングは、特定の地区に住む余裕のある人を制限しようとする排他的ゾーニング政策の1つとなっている。特定の地区を一戸建て住宅のみに制限するという目標は、その地区に家全体を買えるだけの余裕のある家族しか住めないことを意味していた。住宅を分割して、土地全体を買えない家族が小さなユニットに住めるようにする選択肢はなかった。^[13]

1917年に米国最高裁判所がブキャナン対ウォーリー事件で人種に基づく明示的な都市計画法は違憲であると判決した 後、1926年に同裁判所はユークリッド対アンブラー事件で、特定の地域からアパートの建設を禁止することは市の警察権の正当な行使であるとの判決を下し、ジョージ・サザーランド判事はアパートを「地域の単なる寄生虫」と呼んだ。^{[14] [15]}これにより、貧困層やマイノリティを白人地域から締め出す手段として、一戸建て住宅向け都市計画が広まった。^{[14] [15] [16]}多くの場合、住宅所有者や近隣の協会は、近隣の家が有色人種の買い手に売却されるのを防ぐ契約を結んだ。制限的契約は、1948年にシェリー対クレーマー事件で最高裁判所がそれらを強制できないと判決するまで合法であったが、 1968年の公正住宅法でそれも違法とされるまで、譲渡証書に記載され続けた。 ^{[6] [17]}

「一戸建て住宅のゾーニングは、人種と階級の分離を維持するための唯一の選択肢となった」 - ジェシカ・トラウンスティン（カリフォルニア大学マーセド校政治学准教授）^[16]

ジョージア大学の景観建築と都市計画の教授であるソニア・ハートは、「1900年代初頭、19世紀後半の人種的、民族的差別を背景とした私的規制は、同じ明確な意図を持つ自治体のゾーニング条例の台頭により一時的に影を潜めました」と述べています。^[13]ハートは、一戸建て住宅のゾーニングはアメリカ特有の現象であるとし、「この特定の形態、つまり一戸建て住宅が、米国と同様に、他のすべての都市化形態と相容れないと考えられ、他のすべての主要な土地利用と建物の種類が禁止される独自の法的に定義された地区を必要とするほどであると、他の国では日常的に考えられているという証拠は見つかりませんでした。」と述べています。^[15]

米国の多くの都市では、住宅用に指定された土地の75％が一戸建て住宅に指定されており^[2]、カリフォルニア州全体ではその割合は66％を超えています^{[8] 。}

• 94%カリフォルニア州サンノゼ
• 89%アーリントン、テキサス州
• 84%ノースカロライナ州シャーロット
• 81%シアトル
• 79%シカゴ
• 77%オレゴン州ポートランド
• 75%ロサンゼルス
• 36%ワシントン DC
• 15%ニューヨーク市

こうしたタイプのゾーニングは、新しい住宅に利用できる土地の面積を減らすため、貧困層や少数民族のコミュニティ、または市の境界を越えた土地への開発を推し進めることになる。^{[2] :  1}教師、消防士、警察官などの地方公務員は、彼らが勤務するコミュニティに住むことが現実的に不可能なほどの高価格であることが多い。自治体がこれらの労働者にそうすることを求めている場合でもそうだ。^[18]これらのケースは、裕福な住民に「受け入れられる」これらの政策に対する最も一貫した例外である。これらの地域で手頃な価格で計画された住宅開発は、そこに住んでいるか働いている人を優先するという条件でのみ、ゾーニング規則の例外が認められることが多い。それでも、既存の町の住民や公務員にとって手頃な価格かどうかという地元の懸念は、地元の抵抗により、ゾーニング法の変更や、より高密度でより手頃な価格の新しい開発の承認に影響を与えないことが多い。しかし、証拠は、より大きく、より多様な郊外の方が、おそらくこれらの政策によって被害を受けた既存の地元住民のために、変化を求める声にもっと敏感であることを示唆している。^[18]

ノースカロライナ大学チャペルヒル校の都市・地域計画教授アンドリュー・ウィットモアによると、その影響の1つは、住宅が密集すると住宅価値が下がるという信念と、政府の役割の1つは住宅所有者の住宅価値を高く保つことだという考えから生じており、都市が他のグループよりも一戸建て住宅所有者を優先したため、都市計画者は損害を防ぐためにゾーニングを使用することに関心を持つべきなのに、都市計画者は資産管理者になってしまったという。^{[2] :  1}ソニア・ハートはこれを支持し、「米国では、投資価値を維持し高めるゾーニング条例の結果としての私的利益は十分に期待されていただけでなく、ゾーニングの主要な目標でもあった」と述べている。^[13]

ノースウェスタン大学の社会学教授モニカ・プラサド氏によると、この効果は、アメリカ人が長期的かつ安定した生活の質を確保する上で、住宅所有とその資産価値に特に依存していることによってさらに強まっている。プラサド氏は、住宅所有は「長期的資源配分の要」であり、福祉国家の代わりとして多くの点で機能していると言う。^[19]住宅の金銭的価値は、住宅自体だけでなく、住宅から受けられる教育の質にとっても重要である。さらに、住宅担保融資は、医療費の返済など、アメリカ人が危機の費用を負担するための重要な手段となっている。住宅価値の影響が広範囲に及ぶことを考えると、これは住宅所有者と政府にとって自然なインセンティブとなり、資産価値を保護する政策が国中で広く実施され、守られるように影響を与える可能性が高い。

一戸建て住宅専用ゾーニングは、土地に建てられる戸数を減らすことで住宅費を上昇させ、利用可能な戸数も減少させます。^[7] たとえば、ワシントン DC の一般的な区画にある古くて荒れた一戸建て住宅は約 100 万ドルで販売されますが、開発者がその区画に 3 階建て 6 戸のコンドミニアムを建設することが合法であれば、それらのユニットは約 60 万ドルで販売されます。これは、ユニットあたり 40% 安く、ユニット数は 500% 多いことになります。^[7]

1970年代、アメリカの郊外は公民権運動家たちの新たな戦場となった。^[18]標準的なアメリカの郊外は密集した住宅を制限するように区画分けされており、裕福でないグループが利用できる住宅開発を奨励することはほとんどなかった。活動家や学者は、これらの政策は人種差別的な動機から生まれたものだと主張している。犯罪の増加や資産価値の低下、そして「コミュニティの特徴」の維持に対する恐怖が、郊外住民がこれらの政策を支持する中核的な根拠だった。^[18]これらの恐怖は、ホワイトフライトと郊外化の背後にある推進力となる文化的力の一部と一致しており、工業化によって都市はより危険になっている。

ソニア・ハートによると、郊外の戸建て一戸建て住宅の区画分けは、上昇志向の白人に子供を育てるためのスペースを与え、より多様性のある都市が危険にさらしていた「道徳的腐敗」を防いだ。^[20]さらに、これらの住宅を同様の住宅で囲むことで、これらの住民が避けたいタイプの人々、主に少数民族や貧困層を郊外に呼び寄せる可能性のある近隣のビジネスの存在を防いだ。これらの政策によって排除された人々は、もともとこれらのコミュニティに住む余裕がなかったため、これらの政策を変えるのに十分な影響力を確保するための選挙権と政治的資本がなかった。学者は、居住空間の経済的隔離は、貧しい地域の人々から経済的機会を奪い、貧困が集中する地域に閉じ込められることを余儀なくすると主張している。同時に、郊外の住民は人種的に多様な都市部から切り離され、そのためそこに含まれる問題に対する責任感が薄れる。^[18]

カリフォルニア大学バークレー校の2020年の研究では、「一戸建て住宅の割合が高いほど、人種による住宅分離のレベルが高くなる」と述べられています。^{[1] [21]}

ソニア・ハートによると、ゾーニングは、他のほとんどの国が好む中央集権的な都市計画とは対照的に、アメリカの政治で広く見られる国家介入への反対により、アメリカで人気が高まった。^[20]ゾーニングは、中央集権的な計画の下で特定の開発を指示するのではなく、民間市場が従うべき広範な土地利用ガイドラインを作成することで、官僚の必要性を制限します。さらに、紛争の仲裁は、市当局ではなく、アメリカ人の間でより人気のある制度である司法制度に大きく委ねられています。

他の学者たちは、ゾーニングの性質が、米国にとって基本的とみなされることが多い新自由主義的価値観をいかに損なうかを強調している。ダートマス大学の経済学教授ウィリアム・フィシェルは、ゾーニング政策の当初から、近隣の「相容れない」土地利用から一戸建て住宅を保護することが「最重要」だったと主張する。^[22]多くの郊外住民は、郊外への移住に象徴される階級の流動性を自由市場での成功の表れと見なす一方で、商業地や高密度住宅開発から近隣地域を法的に保護することを求めた。彼は、ゾーニング政策に関する初期の法廷訴訟が、規制反対派の裁判官がゾーニング法の強化に強く賛成する判決を下す結果になったと指摘する。

2010年代後半、全国の都市は住宅不足を解決し、住宅分離から生じる人種的不平等を減らすために、土地利用規制、特に一戸建て住宅のゾーニングの改革を検討し始めました。^{[8] [9]}

米国の住宅市場では、 「ミッシング ミドル ハウジング」に対する懸念が高まっています。この用語は、アパートを借りることと、一区画に建つ一戸建て住宅を購入することの中間の選択肢を指します。このような「ミドル」住宅の選択肢には、デュプレックス、フォープレックス、タウンハウス、コテージ コート アパートメントなどがあり、一戸建て住宅を購入できない低所得者や中所得者層に選択肢を提供します。^[8]一戸建て住宅のゾーニングを廃止することを主張する人々は、一戸建て住宅以外の住宅オプションを許可することで、価格の高騰や、減少する手頃な価格の住宅に頼ることなく、より多くの人々が都市に留まることができると主張しています。^[7]

戸建住宅のゾーニングの廃止は議論の多い話題である。多くの住民やNIMBY（私の裏庭にはいらない）の支持者は、開発によって戸建住宅のみの近所の密度が上がることを望んでいない。アパートを建てると戸建住宅の価値が下がると主張する人もいる。アップゾーニングの取り組みにより、その地域の住宅費が上昇し、ジェントリフィケーションの影響が強まると主張する人もいる。彼らの主張は、購入者や開発者が、複合住宅に改造できることがわかっている家にはもっと高い金額を払うかもしれないため、住宅所有者は自分の不動産をさらに高い価格で売却する動機が高まるということである。^[23]戸建住宅のゾーニングの廃止を支持する人々は、 NIMBY感情への対抗運動として自らをYIMBY（私の裏庭にはいろ）と呼んでいる。彼らは、住宅不足の解決策は住宅を増やすことだと主張し、近所の密度の増加は正当であると考えている。^[24]

2021年以前は、カリフォルニア州全体で住宅の約66％が一戸建て住宅であり、開発可能な土地の約75％が一戸建て住宅専用に指定されていました。^{[8] [25]}

2021年9月、ギャビン・ニューサム知事は上院法案9に署名した。この法案は事実上、一戸建て住宅専用ゾーニングを廃止し、市町村に一戸建て住宅用地に2戸、一定の条件下では最大4戸の住宅を承認することを義務付けた。^{[10] [11] [12]} この法律は近隣地域への影響は最小限になると予想されており、専門家は一戸建て住宅所有者の5％だけが不動産をアップグレードするのに費用対効果が高いと推定している。カリフォルニア大学バークレー校のテナー住宅イノベーションセンターの研究では、この新しい法律により州全体で70万戸の新しい住宅ユニットが生まれる可能性があり、これは350万戸の住宅不足を緩和するために必要な住宅の約20％に相当すると推定されている。 ^{[26] [25]}

2021年1月、サクラメント市議会は、住宅不足の緩和と、住宅を購入する余裕のない人々が質の高い学校がある地域にアクセスできるようにすることで公平性の目標を達成するために、すべての住宅区画に最大4戸の住宅を許可することを決議した。^{[27] [28]}

2021年2月、カリフォルニア州バークレー市議会は全会一致で全地区に4戸建て住宅の建設を許可する決議を可決し、ロリ・ドロステ副市長は「人種差別的な住宅政策の歴史を覆す第一歩として必要だ」と述べた。^{[4] [5] [29]}

サンフランシスコでは、住宅地に指定された土地の約75％で一戸建てか二世帯住宅しか建てられないが、2021年には角地や駅から半マイル以内の区画に四世帯住宅を建てることを許可する提案を議論する予定だ。^{[30] [31]}カリフォルニア大学バークレー校 のテナー住宅イノベーションセンターの政策ディレクター、デビッド・ガルシア氏は、四世帯住宅をどこでも建てることを許可する提案の方が公平な提案であり、調査によると住宅不足が非常に大きいため、新しい住宅を特定地域に限定しても住宅不足に十分に対処できないことが示されていると述べた。^{[30] [31]}

2023年6月、ボイシ市議会は、市の住宅地のほとんどに二世帯住宅やコテージコートハウスの建設を許可する市のゾーニングコードの書き換えを全会一致で承認した。市内の小さな部分はアップゾーニングから除外された。新しいコードは2023年12月1日に発効した。^[32]

2022年4月、メイン州議会はLD 2003を可決し、市町村に住宅密度の増加を義務付けた。^[33]この法案は、市町村に対し、一戸建て住宅用に指定された区画に追加の住宅を許可し、既存の一戸建て住宅がある区画に少なくとも1つの付属住宅を許可することを義務付けており、これによりメイン州における一戸建て住宅のゾーニングは終了する。知事は2022年4月に法案に署名し、2022年7月27日に発効した。

2018年、ミネアポリスは、全地区で二世帯住宅や三世帯住宅、交通機関沿いの高密度住宅を許可することで、全米の主要都市で初めて一戸建て住宅専用地域指定（住宅地の約75%を占めていた）を廃止した。^{[14] [16] :  1}全地区で三世帯住宅を許可することで、すべての人に良い学校や仕事のある地区に引っ越す機会を与えるとともに、住宅価格を手ごろな価格にし、低所得者層の立ち退きを減らし、地区の経済的多様性と人種的多様性の両方を高めることが狙いである。^{[14] :  1  [34] [35] [9]}

2019年7月2日、オレゴン州は、中規模都市（人口1万人以上）には一戸建て住宅用に指定された区域内での二世帯住宅の建設を許可し、大都市（人口2万5千人以上、またはポートランド都市圏の場合は1千人以上）には一戸建て住宅用に指定された区域内での二世帯住宅、三世帯住宅、四世帯住宅、コテージコートアパートメント、タウンハウスの建設を許可することを義務付ける、下院法案2001を可決した。この法案は、中規模都市では2021年7月30日に発効し、大都市では2022年7月30日に発効する予定である。州の人口の約70％（約280万人）がこの法案の影響を受ける都市に住んでおり、そのほとんどが大都市の規定の影響を受ける都市に住んでいる。^{[36] [37] [38]}

2023年12月、テキサス州オースティンの市議会は、1区画につき最大3軒の住宅を建てることを許可することを決議し、事実上市内の一戸建て住宅専用区域を廃止した。^[39]

2021年8月、バージニア州シャーロッツビルの都市計画委員会は、労働者階級の黒人住民が不釣り合いに周辺地域に移住させられている地域で、住宅をより手頃な価格にするために、排他的なゾーニング規則（特に一戸建て住宅のゾーニング）の一部を削減する案の調査を開始しました。^[40]

2023年4月21日、ワシントン州上院は、州全体の中規模から大規模の都市での一戸建て住宅のゾーニングを禁止するHB1110を可決した。^{[41]この法案は、2023年5月8日に}ジェイ・インスリー知事によって署名され、法律として発効した。

エドモントンなどの都市では、60年以上ゾーニング法が変更されていないため、緩やかな高密度化が提案されている。アップゾーニングにより、半戸建て住宅、長屋、裏庭付き住宅、3階建てのアパートなど、より高い密度と高さのさまざまな開発形態が可能になる。提案されている改正は、15分都市のコンセプトを理想化するのに役立ちます。^[42] 2022年10月、オンタリオ州は、住宅地に最大3ユニットを建設できると発表しました。これは、より多くの住宅を迅速に建設する法として知られており、自治体が拡張を制限するための制限を設けることも禁止されます。^[43] 2023年5月、トロントは、排他的なゾーニング政策を緩和するために、市内の近隣地区に最大4ユニットのマルチプレックスを収容する新しいゾーニング法を承認し、少なくとも3階建てを可能にするために10メートルの新しい高さ制限を開始しました。^[44]

• ハート、ソニア A. (2014)。『米国におけるゾーニング：アメリカの土地利用規制の起源と影響』コーネル大学出版局。ISBN 978-0-8014-5305-2。
• グレイ、M. ノーラン（2022年6月21日）。『恣意的な線引き：ゾーニングがアメリカの都市を破壊し、それをどう修復するか』アイランドプレス。ISBN 978-1-64283-254-9。