差し押さえ

差し押さえとは、貸し手が、ローンの担保として使用されていた資産を強制的に売却することにより、貸し手への支払いを停止した借り手からローンの残高を回収しようとする法的手続きである。 ^{[1] [2]}

正式には、抵当権者（抵当権者）またはその他の担保権者は、裁判所の命令または法律の規定（特定の法定手続きに従った後）により、抵当権の借り手（抵当権者）の衡平法上の償還権の終了を取得します。^[3]

通常、貸し手は、ローンを担保するために住宅などの資産を抵当に入れたり質入れしたりする借り手から担保権を取得します。借り手が債務不履行になり、貸し手が不動産を差し押さえようとする場合、衡平法裁判所は、借り手が債務を返済することを条件に、借り手に衡平法上の償還権を与えることができます。この衡平法上の権利が存在する間は、所有権に疑問があり、貸し手は不動産を差し押さえることができるかどうか確信が持てません。^[4]したがって、差し押さえのプロセスを通じて、貸し手は衡平法上の償還権を直ちに終了させ（つまり、文字通り将来の使用を差し押さえ）、不動産の法的所有権と衡平法上の所有権の両方を単純所有権で取得しようとします。^{[5]他の担保権者も、滞納した税金、未払いの請負業者の請求書、滞納した}住宅所有者協会の会費や賦課金などの他の債務に対する所有者の償還権を差し押さえることができます。

住宅ローンに適用される差し押さえ手続きとは、銀行またはその他の担保権者が、所有者が「抵当」または「信託証書」と呼ばれる貸し手と借り手の間の合意に従わなかった後に、不動産の区画を売却または差し押さえることである。一般的に、抵当の違反は、不動産の担保権によって担保された約束手形の不履行である。手続きが完了すると、貸し手は不動産を売却し、その収益を抵当権と法的費用の返済に充てることができるため、通常は「貸し手が抵当権または担保権を差し押さえた」と言われる。約束手形に償還条項が付され、売却によって元本と手数料の残高を支払うのに十分でない場合、抵当権者は不足額判決を請求することができる。米国の多くの州では、不足額判決の金額を計算するための項目には、貸し手が差し押さえ売却で入札した金額を差し引いたローン元本、未払利息、弁護士費用が含まれる。^[6]

住宅ローンの所有者は、通常、住宅ローンの書類に指定された時期、通常は債務不履行状態が発生してから一定期間後に、差し押さえを開始できます。米国、カナダ、その他多くの国では、いくつかの種類の差し押さえが存在します。たとえば、米国では、そのうちの 2 つ、つまり司法売却と売却権による差し押さえが広く使用されていますが、米国の他のいくつかの州では、他の方法も可能です。

司法売却による差し押さえは、一般に司法差し押さえと呼ばれ、裁判所の監督下で抵当権が設定された不動産を売却するものです。売却益はまず抵当権の返済に充てられ、次に他の担保権者に、そして最後に抵当権者/借り手に渡ります（残った収益がある場合）。司法差し押さえは米国のすべての州で利用可能であり、多くの州で義務付けられています（フロリダ州は司法差し押さえを義務付けています）。貸し手は借り手に対して訴訟を起こすことで司法差し押さえを開始します。他のすべての法的措置と同様に、すべての当事者に差し押さえを通知する必要がありますが、通知要件は米国の州によって大幅に異なります。司法決定は、米国の州裁判所または地方裁判所での（通常は短い）審問での答弁書の交換後に発表されます。かなりまれなケースでは、差し押さえが米国の連邦裁判所に申し立てられます。

司法官は売買を監督し、法的書類および証書（ある場合）を執行します。これは上級裁判所の裁判官または司法上の秘密裁判所によって特別に任命された審判官によって行われます。

売却権による差し押さえは、非司法的差し押さえとも呼ばれ、抵当権に売却権条項が含まれている場合、または実際の抵当権の代わりにそのような条項を含む信託証書が使用されている場合に、多くの州で認められています。カリフォルニア州やテキサス州など、米国の一部の州では、いわゆる抵当権のほぼすべてが実際には信託証書です。このプロセスでは、抵当権者が裁判所の監督なしで不動産を売却します（以下で詳しく説明します）。このプロセスは通常、司法売却による差し押さえよりもはるかに迅速かつ安価です。司法売却と同様に、抵当権者と他の担保権者は、それぞれ売却による収益の第一請求者と第二請求者です。

その他の種類の差し押さえは、利用できる範囲が限られているため、軽微であると見なされます。コネチカット州、ニューハンプシャー州、バーモント州など、いくつかの州で利用できる厳格な差し押さえでは、抵当権者が裁判に勝訴した場合、裁判所は債務不履行の抵当権者に指定された期間内に抵当権を支払うよう命じます。抵当権者が支払いを怠った場合、抵当権者は不動産の所有権を取得し、それを売却する義務はありません。この種類の差し押さえは、通常、不動産の価値が負債額を下回る場合 (「水面下」) にのみ利用できます。歴史的には、厳格な差し押さえが差し押さえの本来の手法でした。

加速とは、米国の一般的な住宅ローンのセクション 16、17、または 18 に通常記載されている条項です。加速は各住宅ローンですべて同じというわけではなく、貸し手と債務者間の契約条件によって異なります。住宅ローンの条件が破られると、加速条項が有効になります。借り手が将来的に所有権を購入者に譲渡する場合、この条項により、貸し手に対して全額の債務を支払うよう宣言できます。住宅ローンの条項では、証書に署名した債務者に加速通知を送達する必要があることも指示されています。各住宅ローンには、債務者がローンを返済するための期間が定められています。債務者に割り当てられる最も一般的な期間は通常 30 日ですが、商業用不動産の場合は 10 日になることがあります。加速通知は、要求書および/または違反通知書と呼ばれます。この手紙では、借り手に対して、手紙の日付から 10 日または 30 日以内にローンを再開するよう通知します。要求/違反の手紙は、借り手のすべての重要な住所に配達証明付き普通郵便で送られます。また、住宅ローンの返済を加速させる場合、貸し手は手紙の日付から 30 日後に予想される返済見積もりを提供する必要があります。この手紙は、FDCPA (公正債権回収慣行法) 手紙および/または初期通信手紙と呼ばれます。借り手がローンを再開または返済する期間を提供する 2 つの手紙を受け取ると、貸し手はその期間が満了するまで、さらなる措置を講じる必要があります。10 日または 30 日が経過すると、加速が期限切れになったことを意味し、貸し手は物件の差し押さえを進めることができます。

貸し手は未払いの固定資産税や滞納金もこの金額に含めるため、借り手が十分な自己資本を持っていない場合は、住宅ローンの当初の金額よりも多くの金額を負うことになります。

譲渡条項がある場合、貸し手はローンの返済を早めることもできます。譲渡条項は、抵当権者に、リースオプション、3年以上のリースホールド、土地契約、証書契約、不動産の所有権または権利の譲渡など、あらゆる譲渡を貸し手に通知する義務を課します。

今日の住宅ローンの大半（すべてではない）には、期限前返済条項があります。この条項のない住宅ローンの所有者には、すべての支払いが期限を迎えるまで待つか、滞納した支払いの代わりに不動産の一部を売却するよう裁判所に強制させるかの 2 つの選択肢しかありません。あるいは、裁判所は住宅ローンの対象となる不動産を売却するよう命じ、売却による収益を住宅ローン所有者に支払うべき支払いに充てることもできます。

差し押さえのプロセスは、州によって異なり、短期間または長期間にわたる場合があります。借り換え、ショートセール、代替融資、貸し手との一時的な取り決め、さらには破産などの他の選択肢は、住宅所有者に差し押さえを回避する方法を提示する場合があります。個々の借り手と住宅所有者を貸し手に結び付けることができるWebサイトは、住宅ローン提供者の支払い義務を果たしながら従来の貸し手を迂回するメカニズムとしてますます提供されています。州によって若干の違いはありますが、差し押さえのプロセスは、一般的に、最初の支払い滞納から始まり、売却のスケジュールに移り、最後に償還期間（利用可能な場合）に至るタイムラインに従います。^[7]

米国では、ほとんどの州で慣習法によって規定されている 2 種類の差し押さえがあります。「差し押さえに代わる証書」または「厳格な差し押さえ」を使用して、債権者は、通常は契約に基づいて、債務の全額返済として、不動産の 所有権と所有権の返還を要求します。

単に差し押さえ（または「司法差し押さえ」と区別される）と呼ばれる手続きでは、貸し手は債務不履行の借り手を州裁判所で訴えなければなりません。貸し手に有利な最終判決（通常は略式判決）が下されると、その不動産は郡保安官または裁判所の他の役人によって競売にかけられます。多くの州では、差し押さえの対象となる債務の価値が不動産の市場価値よりも大幅に低い場合に、債務者がその不動産に対して持つ可能性のある資産を保護するために、一部またはすべての差し押さえのケースでこの種の手続きを義務付けています。これは、不動産を取得したい貸し手による戦略的差し押さえを阻止することにもなります。この差し押さえでは、保安官は競売で落札者に証書を発行します。銀行やその他の機関貸し手は、売却時に負債額で入札できますが、入札に影響を与える可能性のある他の要因がいくつかあり、他の買い手が名乗り出ない場合、貸し手は代わりに不動産の所有権を取得します。

歴史的に、債務不履行の借り手のほとんどは弁護士を雇うお金がないため、司法による差し押さえの大半は反対されずに済んできた。そのため、米国の金融サービス業界は、州裁判所が争いのない訴訟で混雑することがなく、信用コストが下がる（担保回収コストが常に組み込まれているため）ような、差し押さえ手続きの迅速化を求めて 19 世紀半ばからロビー活動を行ってきた。^{[要出典]貸し手はまた、差し押さえを裁判所から外すことは、訴訟の}恐怖感を避けることができるため、債務不履行の借り手にとって実際にはより優しく、精神的負担が少ないと主張している。^[要出典]

これに対応して、米国の州の過半数弱が、抵当権者（またはより一般的には抵当権者のサービス業者の弁護士、指定代理人、または管財人）が債務者に債務不履行通知（NOD）と抵当権者の不動産売却の意図を州法で規定された形式で通知する非司法的差し押さえ手続きを採用している。一部の州では、NOD も不動産に対して記録される必要がある。このタイプの差し押さえは、抵当権者が差し押さえを開始するために実際の訴訟を起こす必要がないため、「司法的」ではなく「法定」または「非司法的」差し押さえと一般に呼ばれている。いくつかの州では、裁判所書記官による文書の押印など、追加の手続き要件を課している。コロラド州では、差し押さえの実行を専門とする私的管財人ではなく、郡の「公的管財人」、つまり政府職員の使用が義務付けられている。しかし、ほとんどの州では、非司法的差し押さえに関与する唯一の政府職員は郡記録官であり、郡記録官は売却前の通知と売却時の管財人の証書を記録するだけです。

この「売却権」型の差し押さえでは、債務者が債務不履行を解消できなかった場合、または売却を中止するために他の合法的な手段（差し押さえを一時的に停止するために破産を申請するなど）を使わなかった場合、抵当権者またはその代理人が保安官の競売に似た方法で公開競売を実施します。注目すべきは、貸し手自身が競売で物件に入札でき、貸し手だけが「信用入札」（未払い債務自体に基づく入札）を行うことができるのに対し、他のすべての入札者は競売人に現金または出納係の小切手などの現金同等物を直ちに（または非常に短い期間内に）提示できなければならないことです。

オークションで最高額の入札をした人がその不動産の所有者となり、前所有者の権利から解放されますが、差し押さえられた抵当権よりも優先する担保権（例：優先抵当権、未払いの固定資産税、雑草/取り壊し担保権）が適用される場合があります。前居住者が自主的に立ち退かない場合は、建物の占有権を取得するために立ち退きなどのさらなる法的措置が必要になる場合があります。

米国の一部の州、特に司法による差し押さえしか認められていない州では、適正手続きに関する憲法上の問題が、一部の貸し手の差し押さえの権限に影響を及ぼしている。オハイオ州では、オハイオ州北部地区連邦地方裁判所が、貸し手が自分たちが真の利害関係者であることを証明できないという理由で、貸し手による差し押さえ訴訟を多数棄却した。^[8] 2008年6月のコロラド州の地方裁判所の訴訟でも同じことが起きた。^{[9] [10]}

対照的に、6つの連邦司法管轄区と非司法的差し押さえ州の大多数（カリフォルニア州など）では、適正手続きは既に司法上、根拠のない抗弁であると判断されている。^[11]非司法的差し押さえの要点は、州当局（すなわち裁判所）が関与していないということである。^[12]憲法上の適正手続きの権利は、州当局による公民権侵害からのみ人々を保護するものであり、民間当局による侵害からは保護しない。（郡書記官または記録官が必要な文書を記録することに関与しているだけでは、適正手続きを援用するには不十分であると判断されている。なぜなら、彼らは法令により、最低限の書式要件を満たす提出文書をすべて記録することが義務付けられており、特定の差し押さえを進めるかどうかを決定する裁量が否定されているからである。）

さらなる理論的根拠は、契約の自由の原則の下で、債務者が司法的差し押さえの手続きによる追加の保護を享受したい場合、売却権付き信託証書ではなく、伝統的な通常の抵当権によって担保された融資を提供する意思のある貸し手を見つけるのは債務者の負担であるということである。裁判所はまた、非司法的差し押さえ手続きを認可または規制する単なる立法行為が、それによって手続き自体を国家行為に変えるという主張を根拠のないものとして却下した。^[12]

一方、非司法的差し押さえには適正手続きを受ける権利がないため、差し押さえ管財人が通知を行うために法令で定められた作業を行った限り、借り手が差し押さえについて実際に通知（すなわち主観的認識）を受けていたかどうかは無関係であるとされている。^[13]

一部の州で認められている「厳格な差し押さえ」は、差し押さえ売却の購入者の衡平法上の権利です。購入者は、上位債務に対する下位担保権者の権利を取り消す判決を裁判所に申し立てる必要があります。下位担保権者が裁判所が定めた期限内に異議を申し立てなかった場合、その担保権は取り消され、購入者の権利は消滅します。この効果は、償還衡平法の発展への対応として英国の衡平法で行われた厳格な差し押さえと同じです。

ほとんどの司法管轄区域では、差し押さえを行う貸し手が不動産の所有権調査を行い、判決、契約、制定法またはその他の法律によって不動産に先取特権を持つ可能性のあるすべての人に通知し、彼らが出廷して差し押さえ訴訟で自分の権利を主張できるようにするのが通例です。これは、差し押さえ訴訟の係属を公に通知するために、訴訟の一部として係争中訴訟の申し立てと記録によって行われます。米国のすべての司法管轄区域では、連邦税の先取特権を持つ不動産の差し押さえ売却を行う貸し手は、売却の 25 日前までに国税庁に通知する必要があります。通知を怠ると、売却後も不動産に先取特権が付されたままになります。したがって、貸し手が地元の連邦税の先取特権を調査し、差し押さえの当事者に対して連邦税の先取特権が申し立てられた場合に IRS に適切な通知が届くようにすることが不可欠です。連邦税の差し押さえ手続きに関する詳細な説明はIRSによって参照できる。^{[14] [15]}

償還権は衡平法上の権利であるため、差し押さえは衡平法上の行為です。償還権を維持するために、債務者は裁判所に差し止め命令を申し立てることができます。差し押さえが差し迫っている場合、債務者は一時的な差し止め命令を求めなければなりません。ただし、債務者は債務額の保証金を差し入れなければならない場合があります。これにより、差し押さえを阻止しようとする試みが単に債務から逃れようとする試みである場合に債権者が保護されます。

債務者は、銀行に対して債務の有効性に異議を唱え、差し押さえを止め、損害賠償を求める訴訟を起こすこともできます。差し押さえ手続きでは、貸し手も差し押さえを行う資格があることを証明する責任を負います。

カリフォルニア州^[16]、ジョージア州^[17]、テキサス州^[18]を含む米国のいくつかの州では、不当な差し押さえに異議を申し立てようとする借り手に「提示」という前提条件を課している。これは、「公平を求める者はまず公平を果たさなければならない」という衡平法の格言と、契約の解除を求める当事者はまず契約に基づいて受け取ったすべての利益を返還しなければならないという慣習法のルールに根ざしている。

言い換えれば、不当な差し押さえに異議を申し立てるには、借り手は差し押さえ売却前に債務の残額全額を法定通貨で支払わなければならない。カリフォルニア州は、売却前に貸し手が資金を受け取らなければならないという点で、この規則の最も厳格な形態の1つを持っている。ある差し押さえの試みは、金曜日に差し押さえ売却が行われた3日後の月曜日にフェデックスで小切手が届いたため、不十分とされた。^[19]

少なくとも1冊の教科書は、入札ルールに内在するパラドックスを批判している。つまり、借り手が実際に全額を速やかに支払うのに十分な現金を持っていれば、彼らはすでにそれを返済しており、貸し手はそもそも彼らに対して差し押さえを試みないはずである^[20]が、それは前述の州では依然として法律である。

時々、借り手が最後の瞬間に十分な現金を調達し（通常は他の担保のない資産を必死に投げ売りすることによって）、良い入札をすることで、差し押さえ手続きに異議を申し立てる権利を保持することがあります。裁判所は、そのような借り手が差し押さえを行う貸し手から投げ売り損失を取り戻そうとする試みに同情的ではありませんでした。^[21]

差し押さえ行為の合法性を疑問視した注目すべき裁判例が、融資に関するさまざまな主張の証拠として引用されることがある。モンゴメリー第一国立銀行対ジェローム・デイリーの裁判では、ジェローム・デイリーは、彼に貸し付けられたお金は融資契約の署名時に発生したものであるため、銀行は法的形態の対価を提供しなかったと主張した。伝説によると、デイリーは勝訴し、融資を返済する必要はなく、銀行は彼の財産を差し押さえることができなかったという。実際、この「判決」（一般に「クレジット・リバー判決」と呼ばれる）は裁判所によって無効とされた。^[22]

最近のニューヨークの裁判では、裁判所は、貸し手が差し押さえの手続きを裏付ける適切な宣誓供述書や書類を提出しておらず、また提出された書類や宣誓供述書が通常の業務の過程で準備されたものではなかったため、貸し手による差し押さえの試みを略式判決で却下した。^[23]多くの借り手の弁護士は、差し押さえ手続きを遅らせ、引き延ばし、借り手に記録をきれいにして借金を返済するための追加の3か月を与えるために、貸し手が90日間の差し押さえ前通知要件を遵守していることを証明しようとする。^{[24] [25]}

当該機関 (米国では通常、郡保安官または指定人) が差し押さえ物件を競売にかける場合、債権者は開始価格を住宅ローンの残額に設定できます。ただし、破産判決など、物件の価格設定の検討方法に影響する問題がいくつかあります。市場が低迷している場合、差し押さえ側は、ローンを担保する不動産の価値がローンの残額よりも低いと判断した場合、開始価格を低い金額に設定することがあります。差し押さえの通知から実際の物件売却までの時間は、差し押さえの方法 (司法的または非司法的) など、多くの要因によって異なります。

住宅ローンの残高が実際の住宅価格よりも高い場合、差し押さえを行う側がこの価格レベルで競売に入札する可能性は低くなります。差し押さえ競売にかけられ、納得のいく入札が得られなかった住宅は、住宅ローンの所有者の所有物のままになる場合があります。その在庫はREO (所有不動産) と呼ばれます。このような状況では、所有者/サービス提供者は標準的な不動産チャネルを通じて売却しようとします。

抵当権者は、主な抵当権の元金が不動産価値の 80% を超える限り、民間抵当保険(PMI) の支払いを要求される場合があります。ほとんどの場合、保険要件により、差し押さえ競売の収益または PMI のいずれか、あるいはその組み合わせから、貸し手がローン価値の事前に定義された割合を回収することが保証されます。

しかしながら、不動産市場の流動性が低い場合や不動産価格が下落した場合、差し押さえられた不動産は、主な住宅ローンの残高よりも低い価格で売却される可能性があり、損失を補償する保険がない可能性があります。この場合、差し押さえ手続きを監督する裁判所は、抵当権者に対して不足額判決を下すことがあります。不足額判決は、借り手のその他の不動産に抵当権を設定し、抵当権者に差額の返済を義務付けるために使用できます。これにより、貸し手は抵当権者のその他の資産 (ある場合) から債務の残額を回収する法的権利を得ます。

この規則には例外があります。住宅ローンがノンリコース債務である場合(米国の自宅居住用住宅ローンではよくあることです)、貸し手は借り手の損失を補うために借り手の資産を追及することはできません。貸し手が不足額判決を追求する能力は、州法により制限される場合があります。カリフォルニア州および米国の他の州では、元の住宅ローン (購入時に借り入れたもの) は通常ノンリコース ローンですが、借り換えローンおよびホーム エクイティ ライン オブ クレジットはそうではありません。

貸し手が不足額判決を求めないことを選択した場合、または住宅ローンがノンリコースであるため求めることができない場合、損失を受け入れると、借り手は未返済額が「免除された債務」とみなされる場合、その未返済額に対する所得税を支払わなければならない可能性があります。ただし、最近の税法の変更により、これらの金額の報告方法が変更される場合があります。^[要出典]

差し押さえの対象となる不動産に対する他のローン（第 2 抵当、HELOC）から生じる担保権は、差し押さえによって「消滅」します。^{[引用が必要]}

米国の住宅バブルとそれに続くサブプライム住宅ローン危機を受けて、差し押さえよりも住宅ローンの再交渉や条件変更への関心が高まっており、一部の評論家は「貸し手が住宅ローンの再交渉を嫌がる」ことで危機が悪化したと推測している。^[26]米国財務省が後援する Hope Now イニシアチブや 2009 年の「住宅購入可能化」計画など、いくつかの政策が住宅ローンの再交渉を奨励している。再交渉には、元金の減額や一時的な金利引き下げが含まれる。連邦準備制度理事会の経済学者による 2009 年の調査では、再交渉の広い定義を使用しても、「深刻な滞納債務者」のうち条件変更を受けたのはわずか 3% であることがわかった。有力な説では、再交渉が行われなかったのは証券化と住宅ローンに担保権を持つ多数の請求者が原因であると考えられている。この理論にはある程度の裏付けがあるが、データの分析により、証券化されていない住宅ローンと証券化された住宅ローンの再交渉率は同程度であることが判明した。分析の著者らは、銀行が再交渉を行わないのは、再交渉によって「自己治癒」や「再債務不履行」のリスクが生じるため、差し押さえによってより多くの利益を得られると期待しているからだと論じている。^[26] 住宅価格下落により従来の借り換えが不可能な場合、住宅所有者は住宅手頃価格借り換えプログラム（HARP）などの政府支援プログラムによって住宅ローンの借り換えが可能になる可能性がある。^[27]

しかし、多くの貸し手は二重追跡のプロセスを採用しているようで、貸し手は借り手と「ローン修正」について話し合うと同時に、借り手の不動産の差し押さえ売却も進めていた。借り手は、こうした慣行に惑わされ、自分の家が差し押さえ競売で売却されたことに「驚かされる」ことが多いと不満を漏らしていた。なぜなら、彼らは「ローン修正プロセス」中だと思っていたからだ。カリフォルニア州は、この種の「二重追跡」を排除する法律を制定した。住宅所有者権利法 AB 278、SB 900 は、2013 年 1 月 1 日に発効した。^[28]

連邦準備制度理事会による2011年の研究論文「米国世帯の差し押さえ後の経験」では、1999年から2010年までの3,700万人以上の個人の信用報告書を使用して、特に将来の借り入れと住宅消費に関する差し押さえ後の行動を測定しました。この研究では、1) 差し押さえを経験した人の平均23%が、差し押さえプロセスの開始から1年以内に引っ越しました。同じ期間に、対照群 (差し押さえに直面していない) の移住率はわずか12%でした。2) 差し押さえ後の借り手のうち、平均収入が以前の地域よりも少なくとも25%低い地域に引っ越したのは30%だけでした。3) 差し押さえ後の移住者の大多数は、大幅に魅力の低い地域やより混雑した生活環境に行き着くことはありません。4) 差し押さえ後と対照群の世帯規模には有意差がありませんでした。しかし、差し押さえ後の個人のうち、差し押さえ前と同数の世帯員と構成を維持したのはわずか17%でした。対照群では、46%のケースで同じ世帯員を維持していました。また、5) 差し押さえ後の個人のうち、住宅ローンを1人だけ残している世帯に住むことを選んだのはわずか20%でした。全体として、著者らは「この小さな影響は、差し押さえにつながるショックが長続きしないからなのか、差し押さえが信用報告書に記録されることで課せられる信用制約が大きくないからなのか、住宅サービスが他の消費形態よりも非弾力的だからなのかを判断するのは難しい」と結論付けています。^[29]

最近の住宅調査によると、マイノリティ世帯が不釣り合いに多く差し押さえを経験している。その他の過剰代表グループには、アフリカ系アメリカ人、賃貸世帯、子供のいる世帯、外国生まれの住宅所有者などがある。例えば、統計によると、アフリカ系アメリカ人の購入者が差し押さえを受ける可能性は白人の購入者の 3.3 倍高く、ラテン系とアジア系の購入者はそれぞれ 2.5 倍と 1.6 倍高い。別の統計例として、 2007 年にニューヨーク市で発生した差し押さえの 60 パーセント以上が賃貸物件に関するものだった。全国の差し押さえの 20 パーセントは賃貸物件に関するものだった。その理由の 1 つは、これらの人々の大半がリスクの高いサブプライム ローンで借り入れていることである。この分野では研究が大幅に不足しており、3 つの理由で問題が生じている。1 つ目は、誰が差し押さえを経験するのかを説明できないため、将来的にこの傾向を防止/軽減できる政策やプログラムを開発することが困難になることである。第二に、研究者は、歴史的に平等なアクセスを欠いていた一部のグループが達成した住宅所有の進歩が、最近の差し押さえによってどの程度逆戻りしたかを判断できない。第三に、最も強く影響を受けるのは個々の世帯であるにもかかわらず、研究はコミュニティレベルの影響に重点を置きすぎている。 ^[30]差し押さえを受ける主な理由として、自分自身または家族の健康状態を挙げる人は多い。健康保険に加入しておらず、医療ニーズを十分に満たすことができない人も多い。これもまた、差し押さえがすでに脆弱な人口層に影響を与えるという事実を示している。^[31] 差し押さえ後、信用スコアは大きな影響を受ける。住宅ローンの支払いが30日遅れた場合の平均減点は40～110点、90日遅れた場合は70～135点、差し押さえ、ショートセール、または代位譲渡の場合は85～160点である。^[32]

2009年、米国議会は金融業界に7000億ドルの救済金を投じて経済を救おうとしたが、住宅市場の深刻化する崩壊が米国の深刻な経済不況の根底にあるというコンセンサスが高まっていた。金融機関の救済に数十億ドルを費やして経済がさらに深刻な危機に陥った後、リベラル派と保守派の経済学者と議員はともに、経済刺激法案を彼らが核心問題と見なす住宅市場に向け直そうとした。しかし、住宅市場を支援するというコンセンサスの下には、競合する計画で誰が恩恵を受けるべきかという大きな違いがあった。民主党は最も困窮している人々に直接資金を向けようとし、共和党は、上げ潮が最終的にすべての船を浮かべるという理論に基づき、ほぼすべての住宅購入者に資金を向けようとした。^[33]

2010年、7月から9月の間に債務不履行通知を受け取った住宅の数は14％増加しました。その年、45軒に1軒の住宅が差し押さえの申請を受け、全国の失業率の上昇とともにこの問題はより広範囲に広がっています。銀行は住宅ローンの支払いが遅れている人々に対して忍耐強くなく非常に攻撃的になり、これまでになく多くの家族が差し押さえ手続きに入るようになりました。2011年、銀行は80万軒以上の住宅を差し押さえる見込みです。^{[34] 2010年に差し押さえ申請率が最も高かったのは}、ネバダ州ラスベガス、フロリダ州フォートマイヤーズ、カリフォルニア州モデスト、アリゾナ州スコッツデール、フロリダ州マイアミ、カリフォルニア州オンタリオでした。これらの都市の地理的多様性は、すべてが比較的大都市圏であるという事実によって補われています。テキサス州ヒューストンなどの大都市では、 2010年に26%の増加が見られ、ワシントン州シアトルでは23%、ジョージア州アトランタでは21%の増加が見られました。これらの都市の失業率は最も低いものでした。反対に、差し押さえ率が最も低かったのは、ニューヨーク州ローム、バーモント州サウスバーリントン、ウェストバージニア州チャールストン、テキサス州ブライアン、アラバマ州タスカルーサでした。^{[35]当然のことながら、これらの地域は全国的に}失業率が最も高い地域の一つであり、この相関関係をさらに実証するのに役立っています。RealtyTracのCEO、ジェームズ・サッカシオ氏の発言は、最近の傾向を次のように要約しています。

「国内で最も打撃を受けた住宅市場では、2010年に差し押さえの洪水がいくらか引いた。それでも、打撃を受けた市場のほとんどで差し押さえレベルは過去の基準の5～10倍に留まり、リスクの深刻な断層線は依然として残っており、2011年以降もさらなる差し押さえの波を引き起こす可能性がある。」

^[30]

2014年1月のRealtyTracの差し押さえデータレポートによると、米国では1,058軒に1軒の住宅が差し押さえ申請を受けています。この数字は、差し押さえ頻度の高い方に分類されます。2014年8月現在、差し押さえ率は33.7%で、昨年より1.7%上昇しています。差し押さえ活動の増加は、米国で最も人口密度の高い2つの地域であるニューヨークとニュージャージーで最も顕著であり、フロリダがそれに続いています。^[36]

差し押さえの影響は住宅所有者だけにとどまらず、町や地域全体にも及ぶ。差し押さえ率の高い都市では、犯罪や窃盗が増加し、廃屋に侵入され、芝生にゴミが積もり、売春が増加することが多い。^[37]差し押さえは、空間と時間という2つのレベルで近隣の住宅販売にも影響を与える。どの期間でも、差し押さえは売却しようとしている物件に近いほど、より大きな悪影響を及ぼす。従来の見解では、差し押さえの増加は近隣の物件の販売価格の低下を引き起こし、ひいては住宅危機の拡大につながるとされている。^{[38]差し押さえ率の上昇によるもう1つの重要な影響は、}子どもの通学移動である。一般的に、研究では転校は子どもにとって有害で​​あると示唆されているが、これは出身校と転校先の学校の質に大きく依存する。ニューヨーク市で行われた調査では、学校を転校した生徒は、平均してテストの点数と全体的な学業成績が低い学校に入学することが最も多いことが明らかになった。これらの措置が個々の生徒の学業成績に及ぼす影響については、さらなる研究が必要である。^[39]差し押さえは人々に感情的および身体的影響も及ぼす。差し押さえを経験した250人の参加者を対象としたある研究では、36.7%が重度のうつ病のスクリーニング基準を満たしていた。^[31]

ニュージーランドでは、差し押さえは 1 世紀以上前から法律で禁止されています。代わりに、抵当権者は売却を通じて担保権を実現し、売却権の行使も法律で規制されています。

これら両国では、法改正により不動産取引のやり方が変わりました。いわゆる「抵当権」とは、不動産の単純所有権に対して登録される法的権利です。両国とも土地登記のトレンス権利制度が使用されているため、所有者または抵当権者として登録されると、無効にできない権利が発生します (登録の取得が土地譲渡詐欺による場合を除く)。したがって、抵当権者は単純所有権を保有することはなく、抵当権者が債務不履行になった場合に抵当権者による売却を開始および実施するための法定手続きがあります。ニュージーランドでは、たとえばイギリスと同様に、土地所有権データベースが電子化されているため、紙の「所有権文書」はありません。

アイルランドでは、2009年土地・不動産譲渡改革法により差し押さえは廃止されたが^{[40] 、2009年}国有資産管理庁法第9部第4章では、差し押さえに相当するがNAMAのみが使用できる権利確定命令が規定されている。^[41]

中華人民共和国における差し押さえは、保証法および財産権法によってのみ認められている厳格な司法差し押さえに基づく債務執行手続きの一形態として行われます。

中国は中華人民共和国憲法（1988年4月12日採択）を改正し、土地の権利を「付与された土地権利」から「割り当てられた土地権利」に移転できるようにし、土地の私有化、土地の賃貸、リース、抵当化への道を開きました。 1990年の土地使用権付与規則はこれをさらに扱い、その後、都市不動産法（1994年7月5日採択）^[42] 、 「中華人民共和国安全保障法」（1995年6月30日採択）、[43]「都市抵当弁法」（1997年5月9日公布）^[44]が続き、土地の私有化と抵当貸付慣行につながりました。

中国の法律と住宅ローンの慣行は、差し押さえを可能な限り防ぐための安全策を講じる形で進歩してきた。これには、強制的な二次担保、契約解除（中国契約法）、借り手に事前通知することなく債務不履行を補うために貸付銀行に口座を維持することなどが含まれる。^[44]抵当権者は、差し押さえを行わずに手形を訴え、一般判決を得て、差し押さえを行わずに抵当権者の他の財産に対してその判決を回収することができる。他のすべての手段が失敗した場合、貸し手は差し押さえ判決を求めることができる。「民事訴訟法」の下では、差し押さえは6か月の期間内に完了する必要があるが、これは抵当権者が判決の執行を裁判所に申し立てるかどうかなど、いくつかの条件に依存する。^[45]抵当権は、認可された競売専門家によって競売で正式に差し押さえられる。^[46]

フィリピンでは、2種類の差し押さえ方法がある。抵当権者は、1997年改正民事訴訟規則第68条および法律第3135号にそれぞれ定められている通り、司法的または司法外的に差し押さえを行うことができる。司法的差し押さえは、不動産所在地の地方裁判所に訴状を提出することによって行われる。^[47]裁判官は判決を下し、抵当権者に90～120日以内に債務を支払うよう命じる。債務が前記期間内に支払われない場合、差し押さえによる売却により判決は履行される。^[47]司法外による差し押さえでは、抵当権者は裁判所で訴訟を起こす必要はなく、単に裁判所書記官に申請書を提出して、競売を実施する保安官の出席を確保すればよい。^[48]これは売却権に基づいて行われる。これら2つの方法は、特に不動産抵当権に適用されることに留意されたい。動産抵当権（動産抵当権）の差し押さえは、法律第1506号第14条によって規定されており、抵当権者に動産を公開競売で売却する権利を与えている。また、動産抵当権に関しては、当事者の合意があれば、差し押さえによる売却を私的に行うことを法律は禁止していないとされている。^[49]

差し押さえが終焉を意味する米国とは異なり、スペインでは差し押さえ審問は住宅所有者の苦難の始まりに過ぎない。彼らは何年も銀行で働かなければならず、車さえ所有できない。スペインの住宅ローン所有者は、銀行へのローンの全額に加えて、罰金利子と裁判費用を負担する。その多くは、スペインが「ユーロ圏」で最も高い失業率を誇っていることに起因している。米国とは異なり、住宅ローン債務は明確に除外されているため、破産は十分な解決策ではない。他のヨーロッパ諸国とは異なり、いかなる種類の債務救済のためにも裁判所に行くことはできない。スペイン議会ではこれらの政策をめぐって多くの論争があったが、政府はこれらの政策を維持することでスペインの銀行が米国の混乱に似たような事態に遭遇するのを防ぐことができると確信している。^[50]差し押さえられた不動産資産が約1000億ユーロ相当あるため、スペインの銀行は差し押さえをなくすことに熱心である。^[51]

南アフリカは発展途上国であるにもかかわらず、住宅供給の民営化により住宅差し押さえ率が高い^[要出典]。^{[中立性は議論されている]}住宅差し押さえの最大の反対者の 1 つは、住宅差し押さえは違憲であり、特に脆弱な貧困層に負担をかけるものであると考える西ケープ州立ち退き反対運動である。^{[52] [53] [過度の負担か? –議論する]}

スイスでは、スイスの破産法に基づく債務執行の一形態として差し押さえが行われます。

英国では、真の差し押さえは非常にまれであり、 抵当権による差し押さえ（または差し押さえによる再差し押さえ）の方が一般的です。

抵当権による占有または差し押さえの場合、住宅がローン残高を超える価格で売却または競売にかけられた場合、その資金は消費者に返還されます。抵当権による占有には、抵当権者またはその他の担保権者(通常は貸し手) が、抵当権者の衡平法上の償還権を行使する前に、裁判所から不動産の占有命令を取得する法的手続きが含まれます。立ち退きは執行官によって行われます。貸し手が占有権を取得すると、住宅を売却して滞納金を回収できます。抵当権による占有による収益がローンを返済するのに不十分な場合、債務者は残額の支払い義務を負いますが、ほとんどの場合、これは無担保債務となり、抵当会社は債務者の他の無担保債権者と衡平に扱われます (特に債務者が同時にまたはその後に破産したり、債権者と自主的な取り決めを結んだりする場合)。

対照的に、差し押さえの場合、抵当会社は売却または競売からの収益に対するすべての権利を保持しますが、債務者は不足額について責任を負いません。裁判所は、特に大きな剰余金が実現する可能性がある場合には、ほとんどこれを認めません。さらに、かなりの剰余金が実現する可能性が低い場合、抵当権者はそもそも差し押さえを求めようとしません。なぜなら、この救済策では不足額を回収する手段がないからです。その代わりに、裁判所は通常、占有命令と売却命令を下します。これらは両方とも、売却を許可しながら、貸し手が売却後に未払いの残高を回収するためのさらなる手段を許可することで、差し押さえの厳しさをいくらか緩和します。

英国では訴訟前の手続きがいくつか実施されています。住宅ローン会社は住宅所有者と協力して解決に至らなければなりません。借り手が個人プログラムに登録している場合、または借り手の収入が新しい仕事や滞納金の返済を可能にするその他の措置によって大幅に改善されようとしている場合は、訴訟を遅らせることができます (最終的には多くの人が住宅を失うことを回避できます)。米国のショートセールと正確に一致するものはありませんが、英国には支援付き自主売却と呼ばれるプロセスがあります。支援付き自主売却は消費者の信用にいくらかマイナスの影響を及ぼしますが、その悪影響は訴訟が裁判所に進んだ場合よりも顕著ではありません。

抵当権者は、リース契約の不履行により、不動産を失う可能性があります。これは、共有所有の不動産に未払いの地代または家賃がある場合に発生する可能性があります。この状況では、不動産 (またはリース) は没収の対象となります。通常、これらの不動産の貸し手は、不動産に対する権利を失うことを避けるために、地代を支払い、それを抵当債務に追加します。

カナダのアルバータ州では、差し押さえには 3 つのステップがあります。まず、所有者が住宅ローンの支払いを滞納しているものの、不動産の完全な管理権をまだ保持している場合です。次に、所有者は所有権を保持していますが、アルバータ州クイーンズベンチ裁判所に不動産の管理権を奪われています。最後に、法的所有権が裁判所から銀行に譲渡されています。

アルバータ州では、差し押さえ手続き全体に 1 年以上かかることがあります。元の所有者は、財政問題を解決するために、価値より高く売却しようとします。裁判所は銀行よりも所有者を優遇するため、価値より低く売却することはほとんどありません。銀行にはお金があるため、価値より低く売却することは決してありません。

差し押さえ物件は現状のまま販売され、何か問題が発生した場合、買い手は補償を受けることができません。そのため、差し押さえ物件は一般的に高額でリスクが伴います。

ウィキソースには、1911 年のブリタニカ百科事典の記事「差し押さえ」のテキストがあります。

• ジョーンズ、ケイティ。住宅所有権の保護：差し押さえ防止イニシアチブ議会調査局
• ローズ、トレバー。アメリカの差し押さえ：差し押さえの防止と購入について知っておくべきことすべて。348ページ。マグロウヒル、2008 年 4 月。ISBN 0-07-159058-7 

ウィキメディア・コモンズの差し押さえに関連するメディア

• 差し押さえに反対するアメリカ人