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立ち退きとは、家主が賃貸物件から借主を追い出すことである。管轄区域によっては、抵当権者（多くの場合、住宅ローンを滞納した以前の所有者）によって差し押さえられた物件から人々を立ち退かせることも含まれる場合がある。
管轄区域の法律によっては、立ち退きは不法占有、略式占有、略式占有剥奪、略式手続き、強制占有、立ち退き、再占有など、さまざまな用語で呼ばれることがあります。しかしながら、家主と借主間のやり取りでは、立ち退きという用語が最も一般的に使用されています。管轄区域によっては、借主を立ち退かせるには、家主が立ち退き訴訟で勝訴するか、法的手続きの別の段階で勝訴する必要があります。立ち退きは、立ち退きやその他の関連用語と同様に、特定の歴史的文脈（例えば、過去数世紀のイギリスのコモンロー）または特定の管轄区域においてのみ、明確な意味を持つことに留意する必要があります。現代の実務と手続きにおいては、これらの用語の内容は管轄区域によって大きく異なっています。
立ち退きに関する法的側面、手続き、規定は、名称の如何を問わず、類似した法制度を持つ国や州の間でも異なる。
ほとんどの法域では、家主が法的措置を講じることなくテナントを立ち退かせることは認められていません（これは一般的に「自力救済」による立ち退きと呼ばれ、鍵の交換、物件からの物品の撤去、公共サービスの停止などの措置が含まれます）。このような立ち退きは、手続きのどの段階においても（家主が立ち退き訴訟に勝訴した後であっても）一般的に違法です。このような措置を受けたテナントは、家主を訴えることができます。ただし、一部の法域では、居住用テナントではなく商業テナントが関係する場合、自力救済による立ち退きが認められる場合があります。[ 1 ] [ 2 ]
立ち退き訴訟を裁判所に提起する前に、一般的に家主は借主に書面による通知（一般的に退去通知または立ち退き通知と呼ばれる）を提供しなければなりません。[ 3 ]住宅および商業条例は、家主が借主を敷地から強制的に退去させる可能性のあるいかなる行為も行うことを禁止する管轄区域を設けています。これらの行為には、強制や脅迫、必要不可欠なサービスの停止、物件の取り壊し、または入口の鍵への干渉などが含まれますが、これらに限定されません。[ 4 ] [ 5 ]
退去通知の期限が過ぎた後も借主が物件を占有し続けている場合、家主は借主に対して訴訟を起こすことができる。
管轄区域によっては、テナントは指定された期日までに書面による回答を提出する必要があり、その後、裁判の別の期日が設定されます。他の管轄区域では、テナントは指定された期日に裁判所に出廷するだけで済む場合があります。立ち退き訴訟は、問題が時間的制約を受けるため（テナントが占有している間、家主は賃料収入を失う）、多くの場合、迅速に処理されます。陪審裁判はどちらの当事者からも請求できますが、2000年代後半までは、それは非常にまれでした。[ 6 ]
立ち退き訴訟の被告の多くは法廷に出廷しない。ミルウォーキーを含む多くの大都市では、被告の70%が欠席している。[ 7 ]一部の都市部の裁判所では、被告の10%しか出廷しなかった。[ 8 ]
前述のとおり、ほとんどの法域では、たとえ家主が裁判で勝訴したとしても、法的措置を講じることなく家主がテナントを立ち退かせることは認められていません。
その代わりに、家主は裁判所から占有令状または退去令状を取得し、適切な法執行官に提出しなければならない。その後、法執行官はテナントに対して、テナントおよび敷地内にいる他のすべての人を退去させる旨の通知を物件に掲示するが、その日に悪天候の場合は令状を執行しない管轄区域もある。[ 9 ]
テナントの退去に伴い、テナントの私物も撤去されます。テナントが貴重品を残していった場合、家主が残された私物を30日間保管するという慣習があります（ただし、一部の法域では法律で定められていません）。この30日後、家主は残された物件を通常は競売で売却し、滞納家賃を回収することができます。[ 10 ]
無過失立ち退きとは、賃借人の家賃不払い、近隣住民や他の入居者への迷惑行為、賃貸借契約違反など、賃借人の過失を主張する必要のない法律に基づいて、家主が賃貸物件の占有を取り戻そうとする場合に発生します。多くの法域では、期間契約の賃貸借とは異なり、任意賃貸借は、賃借人に対して最低30日間の通知を行うことでいつでも終了できますが、一部の法域ではより長い通知期間が義務付けられています。
高級化が進み、裕福な住民が都市中心部に再び移住してくると、家賃統制のある都市では、無過失立ち退きがテナントを追い出す手段として使われるようになる。例えばカリフォルニア州では、エリス法により、家主がアパートの建物のいかなる部分も賃貸しない意思がある場合（つまり、家主は賃貸を強制されない場合）、家賃統制のテナントを立ち退かせることができる。エリス法はサンフランシスコ、[ 11 ] [ 12 ]サンタモニカ、ロサンゼルスの賃貸物件に適用されている。
正当な理由による立ち退き（正当な理由による立ち退きとも呼ばれる）とは、不当な立ち退き、家賃の値上げ、賃貸契約の更新拒否からテナントを保護することを目的とした法律を指します。これらの法律により、テナントは正当な立ち退きとみなされない場合、裁判所で立ち退きに異議を申し立てることができます。[ 13 ]一般的に、家主は利益、住宅ストック[ 14 ]、訴訟[ 15 ]への懸念から、正当な理由による立ち退きに関する法律に反対しています。
リノビクションとは、テナントが物件を改修するために立ち退かされることを指す用語です。[ 16 ]家主は、他の入居希望者の家賃を値上げするためにリノビクションを行うことがあります。[ 17 ]オンタリオ州など一部の地域では、立ち退かされたテナントに優先購入権があります。[ 18 ]
報復的立ち退きとは、住宅法違反の報告、居住性の問題による家賃の支払いの保留、他のテナントとの連携など、テナントが法的権利を行使したことへの報復として、家主がテナントを立ち退かせようとする場合に発生します。ほとんどの管轄区域では、保護されたテナントの活動から一定期間（通常90日から1年）以内に立ち退きが行われた場合、報復の反証可能な推定を定める法的保護が設けられています。これらの法律の下では、立ち退きが家賃の不払いや重大な賃貸借契約違反など、テナントの保護された行為とは無関係の正当な理由に基づくものであることを証明する責任は家主に移ります。[ 19 ]
不動産モビング（不動産モビングとも呼ばれる）とは、不動産投機家がモビング（集団いじめ）の手法を用いて、居住者を建設的に、あるいは強制的に住居から追い出す行為である。国連は、不動産モビングを世界的な強制退去の原因として認識している。[ 20 ]不動産モビングは、ヨーロッパ、特にスペインで問題として認識されている。[ 21 ]
借主が定期借家契約を結んでおり、その契約期間が満了に近づく場合、家主は借主に有効な退去通知を出す必要があります。この通知期間は州によって異なります。借主が退去通知の内容に従わない場合、家主は賃貸借裁判所に物件の占有権を求める申し立てを行います。
家主は、占有命令と占有令状を取得せずに、合法的にテナントを立ち退かせることはできません。占有令状は、警察にテナントを物件から立ち退かせるよう指示するものです。その後、警察は代理人に連絡して、物件に行ってテナントを敷地から退去させ、鍵を交換し、正式に占有する日時を調整します。立ち退きは常に警察によって行われなければならず、家主自身がテナントを立ち退かせることはできません。法を無視して自ら行動し、管轄区域の関連法規に従わなかった場合、家主には罰則が科せられます。[ 22 ]
2020年3月29日、スコット・モリソン首相は、州および準州政府がCOVID-19パンデミックによる経済的苦境の結果として、人々の立ち退きを一時停止する措置を取ることを明らかにした。政府は、これらの措置は少なくとも6か月間続く予定だと述べた。[ 23 ]
人権活動家たちは、カンボジアにおける強制立ち退きが制御不能なほどにエスカレートしていることをますます懸念している。アムネスティ・インターナショナルの報告書[ 24 ]は、カンボジアが国際人権法の下で負っている義務に反して、立ち退きの影響を受ける人々が事前に真の参加や協議の機会を与えられていないことを示している。計画されている立ち退きや再定住パッケージに関する情報は不完全かつ不正確であり、影響を受ける人々の情報への権利、そして人権の行使、特に適切な住居への権利に影響を与える決定に参加する権利を侵害している。強制立ち退きに対する法的保護の欠如、および既存の基準の規制の欠如は、説明責任のギャップを生み出し、社会的に疎外された人々、特に貧困層の人々が強制立ち退きを含む人権侵害に対して脆弱になっている。
中華人民共和国における土地収用とは、開発プロジェクト用地を確保するために、市民または居住者から強制的に土地を収用する慣行を指します。場合によっては、政府当局が民間開発業者と協力して、市場価格を下回る補償で村人から土地を奪取します。多くの場合、金銭的補償の代わりに、または金銭的補償に加えて、代替住宅が提供されます。強制立ち退きは特に農村部で一般的であり、不安や抗議活動の大きな原因となっています。[ 25 ]一部の推計によると、年間18万件の「集団事件」の最大65%は、強制立ち退きに対する不満に起因しています。[ 26 ] [ 27 ]立ち退きに抵抗または抗議する市民の中には、嫌がらせ、暴行、または拘束を受けたという報告もあります。[ 28 ]
1990年代以降、強制立ち退き率は大幅に増加しており、これは市や郡レベルの政府が重要な収入源として土地売却にますます依存するようになったためである。2011年、フィナンシャル・タイムズは、地方政府の収入の40％が土地売却によるものだと報じた。[ 29 ]清華大学の教授である関慶友は、2010年には土地売却が地方政府の収入の74％を占めていたと推定した。[ 30 ]
インドネシアにおけるホームレスの原因の一つは強制退去である。研究者によると、2000年から2005年の間に92,000人以上が強制的に住居から立ち退かされた。[ 31 ]
強制退去は人権侵害の不可欠な側面である。強制退去とは、適切な補償や移転のための明確な準備なしに、一時的または恒久的に、本人の同意なしに、本人の意思に反して、故郷や通常の居住地から強制的に立ち退かせることである。[ 32 ]これにより、各国で個人の避難やホームレスの問題が増加する。[ 33 ]ナイジェリア[ 34 ]を含む一部のアフリカ諸国では、さまざまなレベルの政府が適切な補償なしに人々を強制的に立ち退かせ続けている。ナイジェリアは、規模と総人口に占める割合の点で、サハラ以南アフリカで最大の都市スラム人口を抱えていると推定されている。住宅権利と立ち退きに関するセンター（COHRE）は、ナイジェリアを住宅権利の継続的な侵害国と認定している。[ 35 ]
ナイジェリア政府は2000年から2009年の間に200万人以上を強制的に立ち退かせた。[ 36 ]ラゴス州だけでも、2003年から2015年の間に、マココ・ヤバ、イジョラ・イースト、イジョラ・バディヤ、PURA-NPAバー・ビーチ、イコタ住宅団地、オグドゥ・オリ・オケ、オショディのモサフェジョ、アグリック・オウツ、アゲオロゴ・マイル12、マイル2オココマイコのコミュニティが開発を装って強制的に立ち退かされた。[ 37 ] [ 38 ] 2000年7月から9月の間に、アブジャでは少なくとも5万人が事前の通知や適切な代替住居なしに立ち退かされた。立ち退きは、政府がアブジャ開発マスタープランを歪めたと主張するコミュニティ/集落を移動させるために行われた。[ 39 ]
ナイジェリアのラゴス州では、人口増加に伴い住宅不足が生じているため、土地を奪還して高級アパートを建設することを主な目的として強制退去が行われています。[ 40 ] [ 41 ] [ 42 ]しかし、新しい建物は一般市民の住宅ニーズを満たしていないため、差別と不平等が生じています。[ 43 ] 2016年7月、ラゴス州ウォーターフロントインフラ開発省は、72時間の通知の後、裁判所の命令なしに、オコ・アグボン、アドグボ、ミグベウェ、ヤンシウェ、ソグンロ、アポロの6つの村からなるウォーターフロントコミュニティ、マココの住民を強制的に退去させました。 [ 44 ]これにより、推定3万人が家を失いました。[ 45 ] [ 46 ] [ 47 ]マココは、ラゴス州政府の都市化、廃棄物管理、排水、給水のための世界銀行資金による2億ドルのラゴス都市開発・ガバナンスプロジェクト（LMDGP）の対象となっている9つのコミュニティの1つです。 [ 48 ] [ 49 ] 100年以上前から存在するこのコミュニティは、トーゴとベナン共和国からの漁師の集落として始まったと言われています。 [ 50 ]
ラゴス州バディア・イースト地区では、住居や事業所として使われていた少なくとも266棟の建物が、2013年2月に州政府によって取り壊された。2013年4月に合意された移転行動計画には、立ち退きを余儀なくされた人々の適切な移転のための明確な救済策は含まれていなかった。[ 51 ]バディアは、世界銀行が2億ドルを出資するラゴス都市圏開発・ガバナンスプロジェクト（LMDGP）において、スラムから都市化へと転換する計画の対象となっている地区の一つである。同プロジェクトでは、強制移転は最小限にとどめ、どうしても必要な場合は、適切な通知、補償、明確に示された移転計画を含め、住民と協議し合意しなければならないと規定している。[ 52 ]
2016年から2017年にかけて、先祖代々漁業を営んできたオトド・グバメとイルブリンのコミュニティは、立ち退き通知書を受け取ってから12日後に強制的に家から追い出され、死者も出た。[ 53 ] [ 54 ] 2017年3月17日、2017年1月の裁判所命令にもかかわらず、3万5千人以上が住むウォーターフロントのコミュニティ、イテドは、まだ眠っている人がいる早朝に強制的に立ち退かされた。[ 55 ] 2019年、適切な住居の権利に関する国連特別報告者は、ナイジェリア政府に対し、強制立ち退きの全国的な一時停止を宣言するよう求めた。[ 56 ]
2020年1月20日、ウォーターフロントのコミュニティであるタルクワ湾の住民が、人権の重大な侵害とされる行為により、治安部隊によって強制的に立ち退かされた。[ 57 ] [ 58 ]政府当局は、強制立ち退きの理由として、海岸沿いのパイプラインを通じた石油の盗難を挙げている。[ 59 ]
アメリカ合衆国では、立ち退きに関する規則および立ち退き手続きは、州、郡、および市の規則によって定められています。
米国では、立ち退き記録は最長7年間テナントの記録に残る可能性があり[ 60 ]、家主は通常、過去の立ち退き歴を理由にテナントを拒否することが認められています[ 61 ] 。公的な立ち退き記録は住宅への入居の障壁となり、複数のアパートで入居審査に落ちた後、テナントが緊急避難所に避難することにつながる可能性があります[ 62 ] 。
アメリカの一部の管轄区域では、立ち退き歴のあるテナントを一律に拒否することを防ぐために、立ち退き記録を封印している。[ 62 ] [ 63 ]
実際の立ち退き日が決定される際にコミュニケーションの問題が生じることがあり、立ち退き対象者の中には、保安官が来たときに何も荷造りしていないなど、全く準備不足の状態になる人もいます。[ 64 ]これは、立ち退き対象者が立ち退きを「乗り切ろう」とすることがあるため、スキナー箱のような経験につながる可能性があります。 [ 64 ] (これは、否定によって引き起こされる場合もあります。) [ 64 ]
立ち退きを強いられた人々は、うつ病、不安、高血圧、心的外傷後ストレス障害（PTSD）、さらには自殺率が高いことがわかっています。[ 65 ] [ 66 ] [ 67 ] [ 68 ]立ち退きの手続きには長い時間（場合によっては数ヶ月）がかかることがあり、立ち退きを強いられた人々は強いストレス状態に置かれ、ストレス性疾患にかかりやすくなります。[ 64 ] [ 66 ]数年が経過した後でも、立ち退きを強いられた人々は、立ち退きを強いられていない人々に比べて、幸福感、楽観性、活力が低いことが研究で示されています。[ 69 ]
立ち退きは失業率を高める可能性がある。[ 64 ]立ち退きを経験した人は、解雇される可能性が15%高くなる。[ 70 ]これは、立ち退きによって働くことが難しくなり、働かないことが立ち退きにつながるという悪循環につながる可能性がある。立ち退きはホームレスの主な原因である。[ 71 ] [ 72 ]
立ち退きを強いられた人々は、しばしば過密な住宅など、質の低い住居に移り住むことになる。[ 67 ] [ 64 ]ウィスコンシン州ミルウォーキーで行われた調査では、以前の住居から強制的に立ち退かされた賃借人は、自発的に引っ越しただけの同世代の人々と比べて、長期的な住宅問題に直面する可能性が25%高いことがわかった。[ 73 ]
雨、みぞれ、雪が降っている場合は、立ち退きを強制されることはありません。