借り換え

借り換えとは、既存の債務を異なる期間と金利の別の債務に置き換えることです。借り換えの条件は、固有のリスク、予測されるリスク、国の政治的安定性、通貨の安定性、銀行規制、借り手の信用力、国の信用格付けなどのいくつかの経済的要因に基づいて、国、地域、または州によって大きく異なる場合があります。多くの工業国では、借り換えの一般的な形式には、主要な居住地の住宅ローンと自動車ローンがあります。

財政難の状況下で債務の置き換えが行われる場合、借り換えは債務再編と呼ばれることがあります。

ローン（負債）は、さまざまな理由で借り換えられる場合があります。

1. より良い金利（月々の支払いの軽減や期間の短縮）を利用するため
2. 他の借金を 1 つのローンに統合する (金利差と手数料に応じて期間が長くなるか短くなる可能性がある)
3. 月々の返済額を減らすため（多くの場合、金利差や手数料に応じて期間が長くなります）
4. リスクを軽減または変更するため（たとえば、変動金利ローンから固定金利ローンへの切り替え）
5. 現金を自由に使えるようにするため（多くの場合、金利差や手数料に応じて、より長期間）

2、3、5 の理由による借り換えは、通常、経済的に困難な状況にある借り手が、月々の返済義務を軽減するために行いますが、その代償として、借金の返済にさらに時間がかかることになります。

個人（法人ではなく）の財務の観点からは、複数の負債を借り換えると負債の管理が容易になります。クレジットカードの負債などの高金利の負債を住宅ローンに統合すると、借り手は残り​​の負債を住宅ローンの金利でより長い期間にわたって返済することができます。

米国の住宅ローンの場合、特に代替最低税を支払っていない場合は、借り換えによって税制上の優遇措置が受けられる場合があります。

一部の固定期間ローンには、ローンの一部または全額の早期返済によって発動されるペナルティ条項(「コール条項」) と「クロージング」手数料があります。借り換えには取引手数料もかかります。これらの手数料は、借り換えによって生じた節約分を帳消しにしてしまう可能性があるため、借り換えに着手する前に計算する必要があります。ペナルティ条項は、満期前に返済されるローンにのみ適用されます。ローンが満期時に返済される場合は、借り換えではなく新しい融資であり、新しい融資資金が以前の債務を返済すると、以前の義務のすべての条件が終了します。

借り換え後のローンの金利が以前と同じでも期間が長い場合、ローンの期間全体での総利息コストが大きくなり、借り手はより長い期間借金を抱えることになります。通常、借り換え後のローンの金利は低くなります。この低金利と、新たにローンの残存期間が長くなることにより、支払額は減ります。

借り手は、新規ローンの総コストを既存のローンと比較して計算する必要があります。新規ローンのコストには、決済コスト、前払いペナルティ（ある場合）、新規ローンの期間中に支払われる利息が含まれます。このコストは、既存のローンで支払われる残りの利息よりも低くなければならず、借り換えが経済的に合理的かどうかがわかります。

アメリカの州によって異なりますが、一部のアメリカの管轄区域では、借り換えられた住宅ローンはリコース債務とみなされ、債務不履行の場合は借り手が責任を負うことになりますが、借り換えられていない住宅ローンはノンリコース債務です。

借り換えを行う貸し手は、多くの場合、前払い金として総ローン額の一定割合を要求します。通常、米国ではこの金額は「ポイント」（または「プレミアム」）で表されます。1 ポイント = 総ローン額の 1% です。ポイント数が多いほど（つまり、前払い金が多いほど）、通常は金利が低くなります。貸し手によっては、ローンの一部を自ら融資することを申し出るところもあり、いわゆる「マイナス ポイント」（つまり、割引）を生み出します。

借り換えは、住宅ローン、自動車ローン、学生ローン、クレジットカードの残高、個人ローン、その他の同様の種類の債務など、いくつかの種類のローンによって生じた債務に適用できます。^[1]

住宅ローンの借り換えは、通常、住宅所有者の目的に基づいており、多くの場合、住宅ローンに関連しています。住宅ローンの借り換えの具体的な種類には、金利と期間、キャッシュアウト、キャッシュイン、クロージングコストなし、および合理化があります。^[2]金利と期間の借り換えは、住宅ローンの借り換えに関してほとんどの人が思い浮かべるものです。これには、未払いの元本残高に大きな変化を与えることなく、元の住宅ローンを新しいものに置き換えることが含まれます。キャッシュアウト借り換えにより、住宅所有者は住宅の資産価値から現金を引き出すことができ、その結果、未払いの元本残高が増加します。キャッシュイン借り換えにより、住宅所有者は住宅ローンを支払うことができ、その結果、未払いの元本残高が減少し、より良い金利を得るか、毎月の支払いを減らすという目標に取り組むことができます。クロージングコストなしの借り換えは、住宅所有者がクロージングコストを未払いの元本残高に追加し、ローンの期間にわたって償却することで、クロージング時にクロージングコストを支払わないようにするのに役立ちます。簡素化された借り換えは、住宅所有者が評価や信用履歴の確認などの借り換えプロセスの手順を省略するのに役立ちますが、通常は政府保証の住宅ローンにのみ利用可能です。^{[2] [3]}

借り換えは住宅ローンの前払いの主な理由であり、住宅ローン担保証券の実現収益を減少させる可能性があります。

自動車ローンの借り換えは、自動車所有者が自分の車に付随する債務義務を変更できる方法です。自動車ローンの借り換えプロセスは、新しい債務義務に新しい期間と金利が伴う住宅ローンの借り換えに似ています。^[4]キャッシュアウト借り換えは、自動車所有者がリース買取機能を使用して車を所有し続ける一方で、自動車の資産の一部を使用する必要がある場合にも、自動車ローンに適用できます。^{[5] [6]}自動車所有者は、借り換え前に期間を延長することのリスクと影響について理解しておく必要があります。

このタイプの借り換えを行う借り手は、通常、新しい住宅ローンを取得するために前払い手数料をほとんど、あるいはまったく支払いません。このタイプの借り換えは、ローンを提供する貸し手が決定した計算式により、現行の市場金利が借り手の既存の金利よりも低い場合に有利です。評価手数料は貸し手またはブローカーが支払うことはできないため、これは常に、誠実見積(GFE) の下部にある合計決済手数料に表示されます。

これは、市場が低迷している場合や、借り換えや完済の前に、ローンを完済するまでにローンを保有してクロージング コストを回収できるかどうかわからない場合に最適な選択肢です。たとえば、3 年後に住宅を売却する予定だが、クロージング コストを回収するには 5 年かかるとします。このため、借り換えを検討できない可能性がありますが、クロージング コストがゼロのオプションを選択すると、損失のリスクを負うことなく金利を下げることができます。

この場合、ブローカーはクレジット、つまりイールド スプレッド プレミアム(YSP) を受け取ります。イールド スプレッド プレミアムとは、住宅ローン会社がローンを組むことで受け取る現金です。ブローカーは顧客にローンの処理に必要な書類を提供し、貸し手は自社のローン担当者に支払う代わりに、このサービスの提供に対してブローカーに支払います。ブローカーはローンを組むローン担当者を複数持つことができるため、ローンの件数が多いと追加の YSP を受け取ることがあります。これは通常、1 か月あたり合計 100 万件以上のローンを融資することに基づいています。これは、特に 2011 年 4 月 1 日以降、借り手にとって大きなメリットとなります。連邦政府は、すべてのブローカーが取引先の貸し手と価格を設定することを義務付ける新しい法律を施行しました。ブローカーは大量の YSP を受け取ることができるため、貸し手に直接連絡した場合よりも低い金利を提供でき、すべてのサードパーティ料金を自分で支払わせる貸し手とは対照的に、すべての決済費用を支払うことができます。結果として、金利と手数料が低くなります。 2011年4月に施行された新しいRESPA法^[7]により、ブローカーはローンからいくら儲けたいかを決めることができなくなりました。その代わりに、ブローカーは4月に契約書に署名し、YSPの一定の割合のみを保有し、残りは借り手の決済費用に充てられることになっています。

本当のクロージング コストなしの住宅ローンは、通常、ローンを全期間、または少なくともクロージング コストを回収するのに十分な期間保持することが分かっている人にとっては最良の選択肢ではありません。借り手がクロージング コストを自己負担する場合、投資したお金を失うリスクが高くなります。ほとんどの場合、借り手は鑑定またはエスクローの手数料について交渉できません。場合によっては、クロージング コストをローンに組み込むと、クロージング コスト付きの低金利を選択するか、無料のわずかに高い金利を選択するかを簡単に判断できます。支払いが同じになる場合もありますが、その場合は手数料なしの高金利を選択することをお勧めします。決済手数料 2,500 ドル付きの 4.5% の支払いが、手数料無料の 4.625% の支払いと同じであれば、ローンの期間中は同じ金額を支払うことになりますが、クロージング コスト付きのローンを選択し、期間終了前に借り換えると、クロージング コストでお金を無駄にしてしまうことになります。ローンの金額は 2,500 少なくなり、金利は 4.625% になりますが、支払額は同じです。

オバマ政権は、住宅ローンの返済が困難になっている住宅所有者が歴史的に低い金利を利用できるように支援することを目的とした、いくつかの借り換えプログラムを承認しました。これらのプログラムのほとんどは査定を必要とせず、すべての種類のローンをカバーしています。2013 年に提供されたプログラムは次のとおりです。

1. FHA ストリームライン リファイナンス: このリファイナンス プログラムの恩恵を受ける最大のグループは、2009 年 5 月 31 日以前に承認された FHA ローンを持つ人々です。この日付を満たす人々にとって、FHA PMI レートは非常に低くなります。この評価なしのストリームライン リファイナンス プログラムは、物件に居住しなくなった (主な居住地として) 借り手や、投資物件として住宅を所有していない借り手にも利用できます。
2. VA ローン借り換え:退役軍人局は、評価なしで単に金利を下げたい退役軍人の住宅所有者向けに、金利引き下げ借り換え (IRRR) を提供しています。これらのローンは、その物件を主な居住地として居住しなくなった資格のある退役軍人にも利用できます。
3. HARP借り換え: 2009年に住宅手頃価格借り換えプログラム(HARP)が開始されたとき、住宅ローンが住宅ローンより低い月々の支払額と金利で借り換えるのを支援することが目的とされていました。しかし、このプログラムの最初のバージョンでは、住宅ローンが住宅ローンより低い住宅所有者を期待したほど多く支援することができず、複雑な問題に対処するためにHARP 2と呼ばれる新しい改良版HARPがリリースされました。HARP 2では、ローン対価値比率の上限を125%に設定しなくなり、ローン対価値比率はどのようなものでも許容されるようになり、ローン対価値比率が住宅ローンより低い住宅もカバーできるようになりました。^[8]
4. USDA 住宅ローン: 鑑定は不要 – 現在の住居は USDA の「フットプリント エリア」内にあり、現在 USDA プログラムで保険がかけられている必要があります。したがって、このプログラムでは、通常のローンまたは FHA ローンから USDA への借り換えは機能しません。信用レポートは不要 – 現在の住宅ローンは滞りなく、過去 12 か月分の住宅ローンの支払いはすべて期日どおりに行われている必要があります。それだけです。住宅ローンの支払いが期日どおりに行われていることを確認するだけです。雇用証明が必要 – お客様が雇用されており、引受ガイドラインを満たすのに十分なお金を引き出していることを確認する必要があります。つまり、住宅ローンの支払いを行うのに十分な収入があることを証明する必要があります。現金を引き出すことはできません – お客様ができることは、現在のローン残高と、1.5% の新しい保証料 (USDA PMI) を融資することだけです。

このタイプの借り換えでは、月々の支払額を減らしたり、住宅ローンの期間を短縮したりすることはできません。借り手が現在の住宅資産で資格を満たしている場合は、住宅の改修、クレジットカード、その他の債務整理に使用できます。借り手は、現在の住宅ローンよりも大きなローン額で借り換えて、現金を手元に残すことができます。

借り手が第一抵当と第二抵当の両方を持っている場合、借り換えプロセスの一環としてこれらのローンを統合するのが一般的です。ただし、借り手が取引の一環として純「キャッシュアウト」を受け取らない場合でも、「12か月ルール」により、貸し手がこれをキャッシュアウト取引と見なす場合があります。このルールは、（元の購入取引の一部ではなかった）第二抵当から12か月以内に発生する借り換えは、キャッシュアウト借り換えと見なすというものです。 ^[9]

• 住宅ローンの借り換え– 英国版の借り換え
• 借り換えリスク – 借り手が既存の債務を返済するために借り入れて借り換えることができない可能性フォールバックとしてウィキデータの説明を表示するページ
• 借り換えの合理化 – 米国連邦住宅局住宅ローンの借り換えプロセス
• 返金 – 経済慣行
• 借り換えのバーンアウト – 金利が下落、上昇、そして再び下落した後に前払い金が減少する傾向

• 米国住宅都市開発省 - 住宅ローンの合理化
• 米国退役軍人省 - 住宅ローン借り換え情報
• 良き隣人 - FHA 良き隣人
• インド住宅ローン保証プログラム - インド住宅ローン保証プログラム
• HUD - HUDに関する情報