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損失軽減[ 1 ]とは、住宅所有者を支援する第三者、銀行の損失を軽減する銀行内の部門、または住宅所有者と住宅所有者の貸し手との間の交渉プロセスを処理する企業を指します。損失軽減は、住宅所有者のために住宅ローンの条件を交渉し、差し押さえを回避します。これらの新しい条件は通常、ローン変更、ショートセール交渉、ショートリファイナンス交渉、差し押さえに代わる譲渡証書、鍵と引き換えの現金交渉、一部請求ローン、返済計画、猶予、またはその他のローン再編を通じて得られます。これらのオプションはすべて、貸し手（または投資家）の財務リスクを軽減することを目的としています。
住宅所有者にとって最も一般的なメリットは、差し押さえを回避できることです。損失軽減策は、住宅所有者の債務を免除するか、住宅所有者にとって経済的に持続可能な住宅ローン解決策を生み出すからです。貸し手側にとっても、住宅所有者に対する差し押さえによって生じる損失を軽減することでメリットがあります。差し押さえを即座に行うと、貸し手にとって莫大な経済的負担となるからです。
損失軽減策は、数十年にわたり貸し手が使用してきたツールですが、2006 年後半以降、飛躍的な成長を遂げました。 [ 4 ]この急速な拡大は、全国的な差し押さえの劇的な増加に対応してのことでした。[ 5 ] 2006 年後半から 2007 年初頭までは、損失軽減策はほとんどの金融機関のごく小さな部署でした。実際、金融システム全体が崩壊寸前になる前の上昇局面では、損失軽減策はほとんど存在していませんでした。2007 年までの 10 年間は、低金利と低い引受基準により、住宅価格が年々急上昇しました。住宅所有者が繰り返し借り換えを行い、債務不履行を回避できたため、損失軽減策が必要だったのは極端なケースだけでした。
2007年から住宅ローン業界は崩壊寸前となった。多数の貸し手が倒産し、残りの貸し手は差し押さえのリスクが最も高いローンプログラムをすべて廃止せざるを得なかった。[ 6 ] これらの差し押さえは主にサブプライムローンやその他のリスクの高い住宅ローンのパッケージ化と販売によって引き起こされた。住宅ローン貸し手から第三者投資家への所有権の移転は悲惨な結果となった。貸し手はリスクの高いローンを書いて、借り手の支払い能力に直接影響を受けることなくそれを売却した。この慣行により、住宅ローン貸し手は住宅ローン承認の要件を史上最低レベルまで引き下げた。貸し手はこれらの住宅ローンのプールを投資会社に売却し、投資会社はそれをパッケージ化して債券発行の形で市場で再販した。投資会社は住宅ローンの質について無知ではなかったため、避けられないデフォルトから身を守るためにクレジット・デフォルト・スワップ（厳密には保険ではないが一種の保険商品）を購入した。実際、クレジット・デフォルト・スワップはこの時期に作られたもので、住宅ブーム以前には存在しなかった。この結果、何百万もの資格のない人々が住宅ローンを取得しました。「住宅ローン崩壊」のもう一つの大きな要因は、債券格付け機関によって引き起こされました。格付け機関はサブプライム住宅ローンを「投資適格」と評価し、これにより、ほぼ無制限の大規模投資家（投資信託、年金基金、さらには国）がこれらの債券を購入する道が開かれました（投資適格格付けは、資金運用担当者を騙して、債券が実際よりもリスクが低いと思わせました）。住宅所有者が住宅ローンの支払いを滞納し始めると、債券は投資するにはリスクが高すぎることが証明されました。これにより、投資会社は新たに組成された住宅ローンの購入を停止しました。さらに、投資会社は、クレジット・デフォルト・スワップが真の保護ではなく、実質的に無価値であることに気づきました。貸し手は新たに組成された住宅ローンを売却できなくなりました。これにより、これらの住宅ローン銀行が資金を貸し出すために必要な資本の再生が停止しました。実際、200を超える住宅ローン銀行が閉鎖を余儀なくされるか、破産しました。この危機は「信用収縮」およびサブプライム住宅ローン危機と呼ばれています。[ 7 ]
生き残った金融機関は、差し押さえによる損失の増大に直面していた。さらに、預金から得られる融資資金に完全に依存せざるを得なかった。こうした状況が、融資基準の大幅な厳格化を余儀なくさせた。
この結果、何百万人もの人々が、リスクの高いサブプライムローン、変動金利ローン、およびネガティブアモチゼーションローンの借り換え資格を失いました。多くの人々が、支払額の大幅な増加に苦しみました。同時に、記録的な差し押さえによって引き起こされた「住宅価格の調整」により、住宅価格は急落しました。RealtyTracのデータによると、2007年12月から2010年6月までの間に、貸し手が差し押さえ（REO）によって回収した米国の不動産は合計236万件に上ります。さらに、348万件の債務不履行通知と346万件の予定されている差し押さえオークションがありました。市場に出回る物件のこの大幅な増加により、住宅価格は下落し、販売されている住宅よりも資格のある借り手が少ない市場が生まれました。需要が減ると、価格は下落します。住宅価格は、歴史的に低い金利[ 8 ]と、住宅所有者が住宅ローンの資格を得るための信用要件の着実な低下により、これ以前に非常にインフレした水準にありました。多くの住宅所有者は、住宅ローン残高が住宅の市場価値を大幅に上回る、いわゆる「アンダーウォーター」と呼ばれる負の資産状態に陥りました。多くの住宅所有者は、自主的に住宅ローンを滞納することを選択しました。「アンダーウォーター」とは、住宅がもはや資産としての価値を持たない状態を意味します。こうした状況が重なり、選択肢がほとんどない中で、多くの住宅所有者は債務不履行と差し押さえ、あるいは損失軽減策を講じるに至りました。
損失軽減は、住宅所有者または弁護士が直接交渉することができます。第三者による不正請求には注意してください。アラン・M・ホワイト教授による2008年の調査では、彼が調査した4,342件の変更のうち、元金減額を受けたのはわずか62件でした。[ 9 ]
依然としてその影響が残っているため、国内のすべての住宅所有者は（インフレによる）資産価値の減少を被っている。[ 10 ]資産価値が減少すると、住宅所有者はリスクの高いローンから借り換えるためのローンを組む資格を得る可能性が低くなる。また、資産価値が減少すると、住宅所有者は、経済的な緊急事態に対処するためのホームエクイティラインオブクレジットやセカンドモーゲージを組む資格を得る可能性が低くなる。 [ 11 ]