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不動産ビジネスと法律において、所有権調査または不動産所有権調査とは、公的記録を調査し、不動産の履歴に関する文書を取得して、不動産の法的所有権を決定および確認し、その不動産に対する請求権または担保権が何であるかを調べるプロセスです。^[1]所有権調査は、所有者が抵当不動産を売却したい場合や、銀行が所有者にこの取引の保険をかけるよう要求した場合にも実行されます。

購入予定の場合、所有権調査は主に、市場に出ている不動産に関する次の 3 つの質問に答えるために行われます。

• 売主は不動産に対して売却可能かつ市場性のある権利を有していますか?
• 土地の使用に関してはどのような制限や許可がありますか? これらには、物権、地役権、その他の衡平法上の地役権が含まれます。
• 物件には、決済時に返済する必要のある担保権がありますか? 担保権には、住宅ローン、未払いの税金、請負業者の担保権、その他の評価額などがあります。

適切な知識とリソースがあれば、誰でも所有権調査を行うことができますが、不動産取引の決済の一環として所有権の要約書を作成することは、多くの場合、特別に資格を有する専門家または弁護士に限定されています。土地の譲渡に関する文書は公的記録です。これらの文書は紙のハードコピー形式で保管されるか、スキャンして画像ファイルにされることがあります。文書内の情報は、通常、データ形式では入手できません。記録は法的イベントの説明であり、データを超える条件や言語が含まれているためです。^[要出典]米国では、不動産証書、信託証書、地役権、制限的契約、その他の法的文書は、不動産譲渡の記録を正確に記録、維持、更新する責任を持つ証書登録官によって郡ごとに電子的に維持されることがよくあります。

一般的に、所有権検索には、完全範囲検索と限定範囲検索の 2 つの主な種類があります。その他の種類には、無保険レポートや差し押さえ保証検索があります。

徹底的な権利調査を行うために、権利会社や弁護士に連絡を取ることを選択する場合がよくあります。権利調査を行うプロセスには、対象物件の公式土地記録へのアクセスが含まれます。各記録は、物件の歴史の中で発生したイベントを証明する文書です。証書は物件の譲渡イベントを記録し、抵当権は住宅ローンの担保権を記録し、先取特権は債権者、売主、商人など、物件に対する他者への請求を記録します。権利調査の目的は、権利の譲渡前に未払いの請求を明らかにすることで、明確で市場性のある権利を確立することです。権利に関する問題を解決するプロセスは、「権利のクリア」として知られています。^[2]

記録された各文書には、譲渡者や譲受人など、関係する当事者の名前を記載する必要があります。譲渡者は財産権を譲渡する当事者であり、譲受人は財産権を受け取ります。証書の場合、譲渡者は通常、不動産の売り手であり、譲受人は買い手です。抵当権譲渡者または抵当権設定者は、抵当権者、貸し手、または抵当権譲受人に特定の財産権を譲渡するため、ローンの借り手です。最近の文言では、この表現は「借り手」と「貸し手」に簡略化されています。

記録は中央政府機関に保管されており、通常は郡庁舎（ワシントン州やマサチューセッツ州などの郡政府が強い州では、ドアに登記官や郡記録官などの肩書が記載されている）または市役所（コネチカット州、バーモント州、ロードアイランド州などの小さな州）に保管されますが、多くの場合、権利書調査担当者は権利書を調査するために各町や郡の役所に出向く必要があります。

所有権調査のプロセスは、各文書を収録した書籍から検索して取り出すことから始まります。すべての文書は、譲渡人・譲受人索引、土地記録、証書記録などさまざまな名前で呼ばれる特別な巻物セットに日付順に記録されます。郡や町の財政状況に応じて、デジタル化またはスキャンして検索可能なファイルにする場合としない場合があります。通常、最初のページの下部にある公式スタンプには、記録担当者の名前、日付、時刻、書籍、ページ番号が記載されています。文書が記録されている場合、このスタンプは常にそこにあります。

収集された文書は、それぞれが資産にどのような影響を与えるか、また、その後の記録によってどの文書が公開されたかを確認するために、レビューおよび分析されます。文書内の条件、たとえば終身所有権や残余権益などは、文書の言語内に存在する可能性があります。このプロセスは、多くの場合、タイトル アブストラクタと呼ばれる訓練を受けた専門家によって実行されます。タイトル アブストラクタの中には、経験レベルとトレーニングを文書化し、試験に合格した認定資格を持つ人もいます。

タイトル要約作成者が作成した文書は、タイトル要約またはタイトル要約と呼ばれます。これは公的記録に存在する文書ではなく、記録された文書から派生したものです。タイトル要約は、要約作成者によってタイトル会社、弁護士、またはエンド ユーザーに提供されます。

たとえば、所有権報告書には、土地または土地の一部に対する地役権や記録された負担も記載されている場合があります。以前の所有者が隣人に私道を共有する権利を法的に与えていた場合や、市が電力線、通信線、水道管、下水管を敷設するために土地の一部を占有する権利を持っている場合があります。いくつかのオンライン サービスでは、比較的低コストで所有権検索を提供しており、その正確さは所有権会社や弁護士が提供するサービスに劣りません。ただし、オンライン ビジネスは主に電子的に利用可能な情報に依存しているため、完全性と地理的な可用性の両方で制限されることがあります。

完全な調査は通常、売買/再販取引および建設ローンを含む取引の権利報告書を作成するときに行われます。これには通常、問題の不動産に影響を及ぼす不動産担保権、地役権、契約、条件、制限 (CC&R)、合意、決議、条例に関連する調査が含まれます。

1. 所有者および所有権上の他の当事者に対する先取特権を検索します。
2. 購入者に対する先取特権を検索します (販売取引のみ)。
3. 不動産所有者に対する破産および判決手続きを検索します。
4. 購入者に対する先取特権の調査は、権利調査ではカバーされません。

限定的な範囲の検索では、通常、所有権エクイティローンを含む借り換え取引の権利レポートの作成と、単純な権利保証レポートの作成が行われます。

この種の所有権調査には通常、不動産の担保権、所有者および所有権の他の当事者に対する担保権の調査、不動産の所有者に対する 破産手続きの調査が含まれます。

米国では、不動産の購入者は通常、所有権保険を購入します。これは、所有権調査中に見落とされた先取特権など、売却後に発生する可能性のある所有権の問題から購入者を保護します。所有権保険会社は、調査結果を裏付けるレポートと保険証券を発行します。ただし、所有権調査は、当事者間の契約が完了する前に実行されることが最も多く、場合によっては、取引完了の エスクロー段階で実行されます。

顧客にレポートを提供するものの、保証は提供しないさまざまなタイトル検索があります。これらは情報提供のみを目的としており、ロットブックレポート、プラット証明書、300フィート半径レポート、所有権および担保権レポートなど、さまざまな名前で呼ばれています。これらの情報検索は、主に次の 2 つの場合に使用されます。

• 所有権と担保権に関する報告書。これは情報提供であり、現在の所有者の権利譲渡証書を調べ、未払いの税金、記録上の新しい負担、所有権の当事者の名前の検索を調べます。^[3]
• 遺言検認。これは、家族、弁護士、または裁判所が故人の財産を分割することです。相続人は、どのような抵当権が適用されることになるのか、誰が土地の権利を持っているのかを知りたいと思うでしょう。
• 区画分け。区画を作るには、以前に別の名前で区画分けされた（法的に名前と記録が付けられた）土地を取得し、新しい開発または区画として名前と区画分けを変更します。税金と抵当権の支払いを示す報告書を市に提出する必要があります。その後、所有者は区画を個別にまたはまとめて売却でき、住民が家や庭を建設する方法を規定し、その他の活動を制限できる契約、条件、および制限を記録することができます。多くの区画には、騒音、ペット、ゴミに関する規制もあります。

差し押さえ保証とは、ある不動産の抵当権（または先取特権）を差し押さえるために主に使用されるレポートの一種（受託者売却保証、司法差し押さえ保証、訴訟保証など）です。所有権調査員は、債務不履行不動産の完全な調査と債務不履行不動産の先取特権保有者の住所調査を行います。住所は、債務不履行不動産の先取特権保有者に差し押さえ通知書（受託者売却通知など）のコピーを送付するために使用されます。

住宅の差し押さえは、銀行や政府機関が保有する担保権と関係していることがよくあります。差し押さえ対象の不動産に対して、さまざまな出所からの複数の担保権が設定されている場合があります。住宅が差し押さえ競売で売却された場合、その収益は分割され、すべての収益が使い果たされるまで、申請順に担保権者に支払われます。

競売（保安官による売却または差し押さえ競売とも呼ばれる）は、通常、市または郡の裁判所で開催されますが、抵当権のない所有権を保証するものではなく、また、購入者にその不動産に対する追加の担保権からの保護を提供するものでもありません。

• タイトルの連鎖
• タイトル意見
• タイトル（財産）
• アメリカ土地権利協会 (ALTA)
• 不動産取引と権利記録におけるスマートコントラクトの活用
• 証書記録官