所有不動産

所有不動産（REO）は、米国で、差し押さえ競売で売却が成立しなかった後に貸し手（通常は銀行、政府機関、または政府融資保険会社）が所有する不動産の種類を表すために使用される用語です。[1] 差し押さえ受益者は通常、このような競売で少なくとも未払いのローン金額^に対して開始入札額を設定します。入札者がいない場合は、受益者が合法的に不動産を差し押さえます。これは、不動産バブル中に高いLTVで行われた住宅ローンなど、住宅の負債額が差し押さえ不動産の現在の市場価値よりも高い場合によく当てはまります。受益者が不動産を差し押さえるとすぐに、その不動産は受益者の帳簿にREOとして記載され、資産として分類されます。（不良資産を参照）。

この用語は、金融機関が所有しているものの、その事業とは直接関係のない不動産資産を財務諸表で計上するために使用される「その他の所有不動産(OREO)」という用語に由来しています。このような金融機関は通常、貸付業者であり、その主な業務は、ほぼすべての貸付金が利子付きで全額返済されることを意図して貸付を行うことです。未払いの貸付金残高を回収するために不動産担保を差し押さえ、管理し、再販することは、貸付業者の主な業務の二次的なものです。

貸借対照表上、OREO資産は規制会計上の非収益資産とみなされます。^[2]米国の国立銀行の文脈では、OREOという用語は、 12 USC § 29に従って公布された規則 、具体的には12 CFR 34および12 CFR 160.30で通貨監督庁によって法的に定義されています。^[3]

物件が不良状態（借り手/住宅所有者が住宅ローンの支払いを滞納）になるとすぐに、受益者は物件のエクイティ額を判定する必要があります。エクイティを判定する一般的な方法は、ブローカーの価格意見（BPO）を取得するか、鑑定を依頼することです。BPO から判定されたエクイティ額に基づいて、銀行はショートセールを許可するかどうかを決定します（住宅所有者が要求した場合）。住宅所有者がショートセールを要求しない場合、受益者は差し押さえ手続きを続行します。受益者がショートセールまたは差し押さえオークションで物件を売却できない場合、その物件は REO 物件になります。

差し押さえにより不動産が REO に分類された後、受益者は自分で不動産を売却するか、REO 資産管理会社のサービスを受けるかの手続きを経ることになります。受益者は住宅の抵当権やその他の負債を取り除き、将来のオークション、不動産ブローカーを通じた直接販売、または自分で、住宅を一般に再販しようとします。資産管理会社は、銀行所有の不動産を売却するために、特定の郵便番号を専門とする REO 不動産業者に連絡を取ろうとすることもあります。不動産 投資家は、不動産の状態を補うために割引が提供されることから、これらの不動産を購入することがよくあります 。

多くの大手銀行や政府機関には、入札やオファーに対応し、維持を監督し、販売を管理する REO/資産管理部門があります。公開市場にある REO 物件の一部は、 BPO を実行したブローカーによってMLSに掲載されます。 ^{[引用が必要]}

銀行のREO物件は一般的に状態が悪く、不動産維持法を満たすため、また売却に備えて不動産を保存し準備するために、修理やメンテナンスが必要です。メンテナンスは一般的に住宅ローンサービス会社が担当し^{[4] [5] 、専門の}不動産保全会社が提供することも多いです。これらの不動産保全サービスには、不動産の安全確保（鍵の交換、板張り）、がれきの除去、不動産メンテナンス（冬季対策、草刈り、屋根の雨漏りの修理または防水シート張り）、リハビリテーションなどが含まれます。^{[4] [6]}

不動産の安全確保は、不動産への損害を防ぐだけでなく、以前の居住者や不法占拠者による再侵入を防止または阻止するためにも使用されます。再侵入は不動産に損害を与える可能性があり、立ち退きには法的手続きが必要となり、売却がさらに複雑になります。また、溺死や転落による死亡や負傷を防ぐためにも、プールの安全確保が必要です。

貸し手は、貸し手所有の不動産に関連する損失や責任から保護するために「不動産所有」保険を購入することができます。REO保険は、借り手が不動産に保険をかけていない場合に貸し手が借り手所有の不動産に対して購入する「強制保険」（「貸し手保険」とも呼ばれる）とは異なります。^[7]

不動産投資家の観点から見ると、バルクREOまたはバルク不動産所有は、卸売不動産物件への投資に似ています。一方、銀行や貸し手は、市場価値に比べて非常に低い価格で資産をまとめて売却またはオークションにかけます。^{[8] ：51  [9] ：107}

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