Loading article…
ゾーニングとは、管轄区域の土地を地区またはゾーンに分割し、各地区の土地の利用方法を制限する法律です。 [1] [2]米国では、ゾーニングには、州政府や地方政府が私有不動産に対して権限を行使するために警察権を通じて施行されるさまざまな土地利用法が含まれます。[3]
大都市のゾーニング法は、1904年のロサンゼルスのゾーニング条例[4] [5]と1916年のニューヨーク市の ゾーニング決議に端を発している。[6]初期のゾーニング規制は、特に一戸建て住宅を義務付けるものに関しては、人種差別や階級差別を動機とするものもあった。[7] [8]ゾーニング条例では、アフリカ系アメリカ人が白人が多数派を占める住宅に入居したり、その住宅を使用したりすることは認められていなかった。その理由は、彼らの存在が住宅の価値を下げるからである。[9]ゾーニング条例の合憲性は、1926年のオハイオ州ユークリッド村対アンブラー不動産会社の裁判で米国最高裁判所によって支持された。
ニューヨークタイムズ紙によると、「アメリカでは一戸建て住宅専用ゾーニングは事実上福音」であり、多くの都市が広大な土地を一戸建て住宅用に区画している。[10]低密度住宅用ゾーニングは、他の国よりも米国の都市ではるかに一般的である。[7]多くの大都市圏での住宅不足と人種による居住分離が相まって、ゾーニング法に対する国民の関心と政治的議論が高まっている。[11] [12]研究によると、厳格なゾーニング規制は住宅供給を制限し、住宅価格を高騰させ、[13] [14] [15] [16] [過剰な引用]ホームレスを増加させ、[17]不平等[18]と経済の弱体化に寄与している。 [19] [13] [20] [21] [過剰な引用]
厳格なゾーニング法は、米国における人種による住宅分離に寄与していることが判明しており、[13] [22] [23] [24] [過剰な引用]、一戸建て住宅を優先するゾーニング法は、住宅の入手可能性、住宅の購入しやすさ、環境への悪影響に関する懸念を引き起こしている。[10] [25] [26]米国では、集合住宅に反対する地方のゾーニングに対する支持は、裕福な白人の住宅所有者に集中している。[27]近隣での密集住宅の建設に反対する点で、リベラル派と保守派の住宅所有者の間には実質的な違いはない。[28]しかし、一般大衆と選出された公務員の間では、民主党が密集した集合住宅を支持する可能性が高い。[29]
アメリカ合衆国におけるゾーニングは、年間数千億ドル、あるいは1兆ドル以上の経済生産量の損失をもたらすと予想されている。[30] [31]
起源と歴史
多くの人は、ドイツの都市計画家ラインハルト・バウミスターが「ゾーニング」とみなせる土地利用区分のシステムを初めて開発したと主張している。[2] フランクフルトの19世紀のゾーニング計画は、アメリカ全土や西ヨーロッパの他の国々にインスピレーションを与えた。
アメリカで正式なゾーニングの必要性が主張されるようになったのは、20世紀初頭、急速な都市化と産業の成長を経験したニューヨークなどの都市で、混雑を減らし、不動産価値を安定させ、劣悪な都市設計と闘い、[33]過密な居住環境、病気の蔓延、産業汚染などの問題から住民を守る必要性が高まったためである。[3]米国で最初の包括的なゾーニング条例を起草したエドワード・M・バセットは、1922年に次のように書いている。
超高層ビルは不必要な高さまで建てられ、そのコーニスは通りに突き出て光と空気を遮断した。下層階は昼間は人工照明が必要だった。ビジネスセンターは合理的に分散されるどころか、非常に混雑していた。交通機関や道路施設は圧倒された... [33]
さらに、米国における初期のゾーニング法の多くは、階級、[2]、民族、人種に基づく分離の要求に影響されていました。[34] [35]米国の初期のゾーニング条例は範囲がより狭かったが、後により包括的になりました。[2] カリフォルニア州モデストの1885年の条例は、市内の特定の地域で洗濯場を禁止し、アメリカ初の真のゾーニング条例であると主張されています。[36]建物の高さと配置を規制する リッチモンドの1908年のゾーニング条例は、1910年にバージニア州最高裁判所によって支持され、この判決はニューヨーク市の1916年のゾーニング決議を実施する際の判例として使用されました。[37]
1904–1930
ロサンゼルス、1904-1909
ロサンゼルスのゾーニングは1908年に初めて制定されたと一般に信じられているが、ロサンゼルス市議会は1904年7月25日に米国初の市町村ゾーニング条例、条例9774号を可決した。[4] [5]この条例では、後の米国の条例のように市内のすべての地域をゾーニングマップに割り当てたわけではなかったが、洗濯場と洗濯小屋が禁止された3つの居住地区を設定した。洗濯場の禁止には人種的要素があり、その多くは中国人居住者と市民が所有していた。[38]この条例は後に、居住地区の範囲を拡大し、禁止産業の範囲を大幅に拡大した他の条例に1908年に置き換えられた。[39]ロサンゼルスでは、既存の迷惑防止法により、すでに一部の工業用地の利用が禁止されていた。 1908年以前は、爆発物の倉庫保管などの危険な事業は違法であり、食肉処理場や皮なめし工場などの悪臭を放つ土地利用も違法であった。カリフォルニア州最高裁判所は、すでにYick Wo（1886年）でそのような規則を支持していた。その後の多くのカリフォルニア州の裁判例でも、1908年の条例が支持され、既存のレンガ工場を事後的に移転させたケースもその1つであった。[40]
1908年9月16日に採択された条例16170号は、6つの工業地区を設立した。[39]これらは主に、貨物鉄道沿いの回廊やロサンゼルス川など、すでに大きな産業開発が行われていた地域に設定された。1909年8月3日に採択された新しい条例では、ロサンゼルス内の工業地区に含まれないすべての土地が住宅地区になることが定められた。[39]しかし、1909年から1915年の間に、ロサンゼルス市議会は、3つの住宅地区内での工業禁止の例外を設けるよう企業側から要請があった。彼らは、地区内地区という法的手段を使ってこれを行った。映画地区のように無害なものもあったが、鶏屠殺場地区のように汚染をもたらすものもあった。例外リストが拡大したにもかかわらず、他の都市の新しい条例（例えば、1914年のオークランド条例）は、1917年頃まで1908年のロサンゼルスのモデルに従っていました。[40] 1913年までに22の都市でゾーニング条例が存在しました。[41]
人種に基づく地区区分条例、1910-1917年
アメリカの多くの都市は、1910年から1917年の間に人種に基づく住宅分離法を可決した。ボルチモア市議会は1910年12月にそのような法律を可決した。[42] [43]住宅用地として明確に定義されたエリアを作成したロサンゼルス住宅地区とは異なり、ボルチモアの計画はブロックごとに実施された。ドルイドヒルは事実上の黒人専用地域としてすでに存在していたが、近隣の一部の白人は正式な人種隔離を求めて抗議した。わずか数か月後、バージニア州リッチモンドは人種に基づくゾーニング法を可決し、これは1915年のホプキンス対リッチモンド市の訴訟でバージニア州最高裁判所によって支持された。[38]その後数年間で、バージニア州の他の4つの都市、ノースカロライナ州の1つの都市、サウスカロライナ州の1つの都市を含むいくつかの南部の都市が人種に基づく住宅ゾーニング条例を制定した。アトランタは1910年のボルチモア条例に類似した法律を可決した。 1918年以前には、ニューオーリンズ、ルイビル、セントルイス、オクラホマシティで人種に基づくゾーニング条例が制定されていた。[43]
最終的に、米国最高裁判所は、ブキャナン対ウォーリー事件で、人種に基づくゾーニングは合衆国憲法修正第14条に違反するとの判決を下し、ルイビル条例を無効とした。[42] [43]より具体的には、同法は「契約する権利」と財産を譲渡する権利を侵害していると判断した。[44]ブキャナン判決にもかかわらず、アトランタ市は、最高裁はルイビル条例の特定の欠陥に適用しただけだと主張し、新たな人種に基づくゾーニング条例を考案した。ジョージア州最高裁がアトランタ条例を無効にした後も、同市は人種に基づく住宅ゾーニング地図を使い続けた。他の自治体はブキャナンの限界を試し、フロリダ、アポプカ、ウェストパームビーチは人種に基づく住宅ゾーニング条例を起草した。バーミンガム、インディアナポリス、ニューオーリンズはすべて人種に基づくゾーニング法を可決し、アトランタ、オースティン、カンザスシティ、ミズーリ、ノーフォークは「スポットゾーニング」の決定で人種を考慮した。場合によっては、これらの慣行はブキャナンの判決後も数十年にわたって続いた。[44]
明確に人種に基づくものではないが、カリフォルニア州バークレーは、少数民族を白人居住地域から締め出すための取り組みとして、一戸建て住宅専用ゾーニングが最初に始まった場所であると考えられている。 [45] [46]
1916年ニューヨークのゾーニング決議
1916年、ニューヨーク市はエクイタブルビル（現在もブロードウェイ120番地に建っている）の建設に対する反応として、市全体に適用する最初のゾーニング規制を採用した。このビルは近隣の住宅よりも高くそびえ立ち、敷地境界内の利用可能な土地をすべて完全に覆い、近隣の建物の窓を遮り、影響を受けた地域の人々が日光を得られにくくした。[47]
バセットのゾーニングマップは、建物の最大高さと隣接する道路の幅の比率で表現された、市全体の高さ制限を定めた。住宅地区は最も制限が厳しく、建物の高さは隣接する道路の幅を超えないように制限されていた。この法律は土地利用も規制し、工場や倉庫が小売地区に侵入するのを防いだ。[48]
エドワード・バセット率いる委員会が起草し、ジョン・パロイ・ミッチェル市長が署名したこれらの法律は、バセットが1924年に米国商務省が発行し、ほとんどの州でほとんど変更なく受け入れられた「標準州ゾーニング許可法」を起草した都市計画専門の弁護士団を率いていたこともあり、国の他の地域のゾーニングの青写真となった。これらのゾーニング規制が超高層ビルの形状に及ぼす影響は、建築家でイラストレーターのヒュー・フェリスによって有名に描かれている。[49]
標準州ゾーニング有効化法
標準州ゾーニング許可法 (SZEA) は、1922 年に米国商務省によって初めて起草され、発行された連邦計画文書であり、 [50]各州が独自のゾーニング許可法を制定するためのモデルを提供しました。この法律の起源は、ハーバート・フーバーが商務長官だったときの取り組みです。米国における住宅所有率を高めるという一般的な政策から派生して、フーバー長官はゾーニングに関する諮問委員会を設立し、モデル ゾーニング法の起草の任務を割り当てました。この委員会は後に都市計画およびゾーニングに関する諮問委員会として知られるようになりました。この委員会のメンバーには、エドワード・バセット、アルフレッド・ベットマン、モリス・ノウルズ、ネルソン・ルイス、フレデリック・ロー・オルムステッド・ジュニア、ローレンス・ヴェイラーがいました。[51]
ゾーニング諮問委員会は「法律と条例」という題名の小委員会を任命した。この委員会にはバセット、ノウルズ、ルイス、ヴェイラーが参加し、SZEA の草案を作成した。そのうちの 1 つは 1921 年 12 月 15 日付である。2 番目の草案は 1922 年 1 月に小委員会から出された。いくつかの草案が 1924 年に最初の文書としてまとめられ、1926 年に改訂されて再発行された。[51]
最初の受容
ゾーニング法は、その発足当初、政府権力の行き過ぎとして厳しく批判された。[2]ゾーニング法は私的行為の不当な制限であると考える者もいれば、ゾーニングの権力が官僚の手に落ちてしまうと考える者もいた。P・リンカーン・ミッチェル将軍は、ゾーニング法を「共産主義の高度な形態」とまで呼んだ。[2]ゾーニング法は統一的かつ一貫して適用されるため、それを支持する者もおり、社会的平等の力になると信じていた。ゾーニング法の合憲性は、ユークリッド村対アンブラー不動産の判決が出るまで激しく議論された。[52]
ユークリッド村対アンブラー不動産会社
1926年、米国最高裁判所はユークリッド村対アンブラー不動産会社事件で、ゾーニング条例の合憲性を支持した。オハイオ州ユークリッドのゾーニング条例は、土地利用の制限が米国憲法修正第14条に違反しているとして、地元の地主から法廷で争われた。アンブラー不動産会社は1922年11月13日、オハイオ州ユークリッド村を相手取り、地元のゾーニング条例が実質的に同村の不動産価値を低下させたとして訴訟を起こした。同村はアンブラー不動産が所有する土地の一部を住宅地区としてゾーニングしていた。アンブラーは、その土地を工業用にリースできれば住宅地区としてよりもずっと多くの利益が得られるため、損失が出ると主張した。アンブラー不動産は、これらの違反は違憲的な財産収用を意味し、法の下での平等な保護を否定するものだと主張した。[53]
裁判所は当初、アンブラー氏に有利な判決を下し、ゾーニングは違憲であるとしました。裁判所は、ゾーニングは社会的、経済的隔離を促進するための違法な手段であるなど、他の理由も挙げました。しかし、米国最高裁判所は、ゾーニングは迷惑行為を防止する手段であり、州の規制警察権の適切な行使であるとして、この判決を覆しました。
ヒューストン、1924年～1929年
4ベッドルーム
3ベッドルーム
2ベッドルーム
1ベッドルーム
ヒューストンは、米国内では例外的な都市であり続けている。なぜなら、同市はゾーニング条例を採用したことがないからである。[54]しかし、1920年代には、ヒューストンの市政府内部や市のエリート層の間で、ゾーニングに対する強い支持があった。1924年、オスカー・ホルコム市長は、最初の資金援助を受けた都市計画委員会を任命した。市議会は、計画コンサルタントとしてヘア・アンド・ヘア社のS・ハーバート・ヘアを雇うことに賛成票を投じた。1927年に州のゾーニング施行法が可決された後、ホルコムはウィル・ホッグを新しい都市計画委員会の委員長に任命した。[41]ウィル・ホッグは、リバーオークス開発の共同創設者であり、元テキサス州知事の息子で、一族の石油資産の相続人であった。[55] 1929年までに、ヘアとホッグの両者は、ゾーニング条例を住民投票にかける取り組みを断念した。彼らの見積もりでは、十分な支持が得られなかったからである。ホッグはその年、都市計画委員会の委員長を辞任した。[41]
1931–2000
ヒューストン、1948年～1993年
ヒューストンは、ゾーニング条例のない国内最大の都市である。ヒューストンの有権者は、1948年、1962年、1993年にゾーニングを実施する試みを拒否した。[56]しかし、ヒューストンは、自動車時代に人口増加の大部分を経験したサンベルトの他の大都市と似ている。ロサンゼルス、アトランタ、マイアミ、タンパ、ダラス、フェニックス、カンザスシティなどのこれらの都市のうち最大の都市はすべて、土地利用ゾーニングを持ちながら、ヒューストンとともに大都市圏の足跡を拡大してきた。[57] [58] [59]
ヒューストンには公式のゾーニング条例はないが、多くの私有地には土地の将来の利用を制限する法的契約や「権利証制限」があり、ゾーニング制度と同様の効果を持つ。[58] [60]
また、市は区画の分割方法、標準的なセットバック、駐車場の要件を規定する開発規制を制定しました。[61]この規制は、住宅用地の最小区画サイズと商業用駐車場の大規模化を義務付けることで、市の自動車依存のスプロール化に貢献しました。[62]
20世紀半ば
20世紀半ばには、用途に基づくゾーニングはより平坦になり、工業地域での住宅用途を認める階層的な規定は一般的ではなくなった。[2]ゾーニング地区も拡大し、異なる用途にゾーニングされた不動産間の距離も広がった。[2]
21世紀
21世紀初頭、米国各地の地方自治体や州政府は、住宅価格の高騰や人種的・社会経済的隔離など、ゾーニングの結果として生じたさまざまな問題に対処するため、特定のゾーニング区分（一戸建て住宅ゾーニングなど）を緩和または廃止してきた。 [63] [64]さらに、少なくとも2010年代以降、共和党と民主党の両党の国会議員によって、排他的ゾーニングを改革する連邦法案が提案されている。[63]
カリフォルニア
2021年9月、カリフォルニア州は、バークレー（ 2022年12月までに一戸建て住宅の区画を段階的に廃止する予定）、サンノゼ、州内の他の都市などの地方自治体からの圧力の高まりを受けて、一戸建て住宅の区画に最大4戸の住宅ユニットを開発することを許可する上院法案9号を採択しました。[64]
マサチューセッツ州
2000年、マサチューセッツ州の共和党知事ポール・セルッチは、住宅価格の手頃さを目的としたコミュニティ保存法を可決した。[65] 2004年、共和党知事ミット・ロムニーは 、都市、郊外、町に鉄道駅周辺の新しい賃貸住宅やマンションのゾーニング法を採用するための財政的インセンティブを提供する40R法を採択した。[65] 2012年、民主党知事デヴァル・パトリックは、コンパクト・ネイバーフッドで40Rを拡大し、州全体の鉄道や交通ハブ近くの高密度の集合住宅のゾーニングを奨励した。[65] 2017年11月、共和党のチャーリー・ベイカー知事は、住宅選択改革（2021年1月に採択）を導入した。これには、新しい住宅のゾーニング修正案を可決するために地方レベルで3分の2以上の多数決の要件を単純多数決に緩和すること、グレーターボストン地域の175の市町村に、 MBTA駅の近くに高密度の集合住宅を建てるために土地を再区画すること、既存のインセンティブに加えて新しいゾーニング規制に準拠するための財政的手段などが含まれていた。[65]州議会が地方のゾーニング改革でより主導的な役割を果たしているカリフォルニアとは異なり、マサチューセッツ州では、ゾーニング政策の変更に対する地方政府による管理に焦点が当てられており、どちらのアプローチにも長所と短所がある。[65] 2024年2月、ボストン郊外のミルトン町の住民は法律に従わないことを投票で決定した。マサチューセッツ州司法長官アンドレア・ジョイ・キャンベルは、遵守を強制するために訴訟を起こした。[66]ボストン・グローブ紙は、ゾーニング・コードを更新する取り組みをボストン市長ミシェル・ウーにとって「政治的地雷原」と評した。[67]
ミネアポリス
2018年12月7日、ミネソタ州ミネアポリスは、当時住宅地の70％を占めていた一戸建て住宅専用ゾーニング政策を3段階で段階的に廃止することを決定した米国初の都市となった。[63]また、交通機関の停留所近くに3階から6階建ての新築ビルの建設を許可し、路上外駐車の最低要件を廃止し（米国で4番目の都市）、新しいアパート開発ではユニットの10％を中所得世帯向けに確保することを義務付け、ホームレス問題に対処し低所得の賃貸人を支援するために手頃な価格の住宅への資金提供を増やすことを計画した。[63]住宅の購入しやすさを高め、人種的および経済的分離を減らすことに加えて、通勤時間を減らし、住宅をより環境に優しいものにすることが追加の目的として明示された。[63]
オレゴン
2019年6月30日にオレゴン州上院で17対9の投票で可決された2001年下院法案は、オレゴン州の大都市における一戸建て住宅のゾーニングを事実上廃止した。[68]少なくとも1万人の住民がいる町は、一戸建て住宅ゾーンでの二世帯住宅の開発を許可することが義務付けられ、一方、2万5千人以上の住民がいる都市とポートランド都市圏のいくつかのより小さな地域では、それまで一戸建て住宅用に確保されていた土地に二世帯住宅に加えて、三世帯住宅、四世帯住宅、および「コテージクラスター」（共通の庭を囲むいくつかの小さな家）を許可する必要もあった。[68]
範囲
理論的には、ゾーニングの主な目的は、相容れないと考えられる用途を分離し、不動産価値の安定性を確保することである。[69]実際には、ゾーニングは、新しい開発が既存の居住者や企業に害を及ぼすのを防ぐための許可システムとしても使用されている。ゾーニングは、通常、郡や市町村などの地方自治体によって実施されるが、州はゾーニング施行法によってゾーニングスキームの性質を決定する。連邦政府の土地は、州の計画管理の対象ではない。[70]
ゾーニングには、特定の区画で許容される活動の種類（オープンスペース、住宅、農業、商業、工業など）、それらの活動が行われる密度（一戸建て住宅などの低密度住宅から高層アパートなどの高密度まで）、建物の高さ、構造物が占めるスペースの量、区画内の建物の位置（セットバック）、区画内のスペースの種類の割合（たとえば、どれだけの造園スペースとどれだけの舗装スペース）、どれだけの駐車場を用意する必要があるかなどに関する規制が含まれる場合があります。[71]一部の商業地域では、特定の店舗で販売できる商品の種類が指定されています。[72]
実装
ほとんどのゾーニングシステムには、通常、問題となっている不動産の特定の性質に起因する何らかの困難が認識されるため、例外[73] （ゾーニング規則の例外）を許可する手順があります。例外が正当化されない場合、スポットゾーニングの申し立てが発生する可能性があります。ほとんどの州のゾーニング許可法は、ゾーニングスキームの目的を損なう可能性があるため、地方のゾーニング当局がスポットゾーニングを行うことを禁止しています。[74]
異なる管轄区域のゾーニング法は、それぞれ独自のシステムを使用してルールを規定することができます。住宅用はR、商業用はC、工業用はIで始まる略語など、いくつかの一般的なパターンはありますが、ゾーニング法は単一の一貫したシステムに従っていません。[75]一例として、ある都市の住宅地区は、一戸建て住宅の場合はR1 、集合住宅の場合はR5とコード化されることがあります。[76]他の場所では、コードR5は1エーカーあたり5つの住宅ユニット、または少なくとも5,000平方フィートの区画にある住宅を指す場合があります。[77]
法的課題
土地利用を規制する警察権を地方政府が行使する能力にはいくつかの制限がある。まず、憲法上の制約には、言論の自由（修正第1条）、土地所有者が土地を合理的かつ収益を生み出す用途に利用することを否定するゾーニングの使用による不当な財産収用（修正第5条）、平等保護（修正第14条）などがある。また、連邦法規によって地方のゾーニングが制約されることもある。これには、1988年の連邦住宅改正法、1990年のアメリカ障害者法、2000年の宗教的土地利用および施設収容者法などがある。[78]
言論の自由
地方自治体は、区画条例を通じて私有地の看板を規制している。裁判所は、言論のマナーや形式ではなく、言論の内容を規制する法律を無効にすることもある。ある裁判所は、私有地での「販売中」や「販売済み」の看板を禁止する地方条例を無効とした。別の裁判所は、成人向けキャバレーの看板を禁止する法律を無効とした。[78]
1987年以降の収入
1987 年以降、米国最高裁判所のいくつかの訴訟では、土地利用規制は憲法修正第 5 条に基づく正当な補償を必要とする収用であるとして、反対の判決が下された。First English Evangelical Lutheran Church v. Los Angeles County では、一時的な規制による収用であっても補償が必要になる可能性があると判決が下された。Nollan v. California Coastal Commissionでは、建設許可の条件が機関の認可目的を大幅に推進しない場合は補償が必要であると判決が下された。Lucas v. South Carolina Coastal Council では、環境に関する懸念が多数あるからといって、補償なしにすべての開発を拒否することはできないと判決が下された。Dolan v. City of Tigardでは、許可の条件は、提案された新規開発の悪影響とほぼ比例する必要があると判決が下された。Palazzolo v. Rhode Island では、苦情を申し立てた不動産所有者が所有権を取得した時点で異議なく存在していた違憲の法律によって財産権が損なわれることはないと判決が下された。[出典が必要]
平等な保護
特定のゾーニング法は、法律が平等に適用されなかった（平等保護に違反）か、言論の自由を侵害しているとみなされた他の米国の訴訟で覆されたことがある。ジョージア州アトランタ郊外のロズウェルでは、看板を禁止する条例が、憲法違反で言論の自由の権利を侵害しているという理由で法廷で覆された。[79] [80]現在、都市は看板をその内容に基づいて規制しないように勧告されている。 [81]ロズウェルは看板条例を改正し、看板の内容ではなく、寸法と美的特徴に基づいて厳密に看板を規制するようにした。[81]
宗教的な実践
他の場合には、宗教施設は1993年の宗教の自由回復法（RFRA）を引用してゾーニング法を回避しようとした。最高裁判所は最終的に、まさにそのような事件、City of Boerne v. Flores 521 US 507（1997）でRFRAを覆した。しかし、議会は2000年に宗教的土地利用および施設収容者法（RLUIPA）を制定し、RFRAの憲法上問題となる問題を修正しようとした。[82] RLUIPAは、施設収容者に適用された場合、合憲であると米国最高裁判所の3つの事件（Cutter v. Wilkinson、Sossamon v. Texas、Holt v. Hobbs）で判断されたが、2020年現在、宗教的土地利用に関連するRLUIPAの合憲性を決定した事件はない。[83]
野生動物保護区
2022年初頭、カリフォルニア州ウッドサイド市は、州の低価格住宅の要件を回避するために「マウンテンライオンの生息地」を宣言したことで、広く嘲笑された。 [84]カリフォルニア州司法長官ロブ・ボンタがこの主張を否定したことを受けて、ウッドサイド市はその試みを撤回した。 [85]ボンタは次のように書いている。「ウッドサイド市全体がマウンテンライオンの生息地であると主張する正当な根拠はありません。すでに開発されている土地、たとえば一戸建て住宅は、定義上、生息地ではありません。（中略）地方自治体への私たちのメッセージはシンプルです。誠意を持って行動し、法律を遵守し、住宅供給を増やすために自分の役割を果たしてください。」[86]住宅擁護者のソニア・トラウス氏によると、これは、カリフォルニア州の町が2021年9月に採択された上院法案9（SB9）に違反して、排他的な一戸建て住宅地区を維持するために住宅開発を制限、阻止、または阻止しようとした約40件のケースの1つに過ぎない。[86]
種類
ゾーニングコードは、都市計画理論が変化し、法的制約が変動し、政治的優先事項が変化するにつれて、長年にわたって進化してきました。[87]ゾーニングへのさまざまなアプローチは、用途ベース（米国ではユークリッドとして知られています）、パフォーマンス、インセンティブ、およびフォームベースの4つのカテゴリに分類できます。[88]厳格な用途分離を伴うユークリッドゾーニングコードは、米国で圧倒的に普及しています。[2] [89] ： 38 フォームベース、パフォーマンス、計画単位開発、および混合用途ゾーニングなどの革新的な使用は米国で一般的ですが、それらは比較的小さな土地面積を厳格な単一用途ゾーニングから解放する傾向があります。[2] ： 85–92 25都市の調査に基づくと、5％未満の土地で住宅と商業の混合用途が許可されています。[2] ： 90
ゾーニング規制の改正
ゾーニング規制の改正は、その改正が権限外または違憲であると争われた場合、司法審査の対象となる可能性がある。 [要出典]
修正案が司法審査を通過できるかどうかを判断するために適用される基準は、ゾーニング条例の審査と同じである。つまり、制限が恣意的であるかどうか、または州の警察権の行使と合理的な関係があるかどうかである。[要出典]
対象地域の住民が改正に不満を訴えた場合、法廷での彼らの主張は、彼らに指定された地区をそのまま維持する既得権を認めるものではない。[90]しかし、彼らは、改正が収用に相当するという難しい基準を証明する必要はない。[90]再区画化によって得られる公共の利益が住民に影響を及ぼす困難に比べて小さい場合、住民に救済をもたらすのであれば、改正は認められる可能性がある。[90]
地方のゾーニング当局がゾーニング修正案を可決した場合、その再ゾーニングが本質的に優先的であり、合理的に正当化されていない場合、スポットゾーニングの申し立てが発生する可能性があります。[引用が必要]
限界と批判
土地利用ゾーニングは、特定の社会病の治療のための手段であり、社会工学というより広い概念の一部である。[91]ゾーニングに対する批判は、特に限定政府や自由放任主義の政治的見解の支持者の間で行われている。統合住宅を建設しようとする土地所有者に対して強制力として使用されるゾーニングの固有の危険性は、リチャード・ロススタインの著書『法の色』（2017年）で詳しく説明されている。[44] : 85–92 政府のゾーニングは、20世紀初頭からここ数十年まで、南部だけでなく米国のすべての地域で強制的な隔離を通じて人種差別を推進するための手段として大きく利用された。[44] : 7
回避策
一般的に、コミュニティ内の既存の開発は、新しいゾーニング法の影響を受けません。なぜなら、それは「グランドファーザード」、つまり非適合用途として法的に非適合であるため、以前の開発はコンプライアンスから免除されるからです。[92]その結果、ゾーニングは成長中のコミュニティにおける新しい開発にのみ影響を与える可能性があります。さらに、未開発の土地が開発許可のゾーニングに指定されると、その土地は比較的高価になり、開発者は、その土地の再ゾーニングを求める意図で、開発用にゾーニングされていない土地を探すことになります。コミュニティは通常、開発者が再ゾーニングを要求し、適切な計画を提示するまで、未開発の土地を開発許可にゾーニングしないという対応をします。この慣行による開発は、断片的で調整されていないように見えます。コミュニティは、通常、現代の開発に望まれる新しい道路、下水道、およびユーティリティに対する政府の支出によって、開発のタイミングに影響を与えようとします。連邦政府の推奨に反して、計画されたコミュニティの成長とは無関係の目的で州間高速道路を開発すると、インターチェンジ近くの比較的安価な土地を開発するための避けられないラッシュが発生します。カリフォルニア州提案13のような固定資産税抑制策により、売上税収入の獲得に必死だった多くのコミュニティが包括的な計画を無視し、未開発の土地を小売店向けに再区画することになった。[93]
コロラド州では、地方自治体は独自のゾーニング法やその他の土地規制法を施行しないという選択を自由に行うことができます。これは選択的施行と呼ばれます。コロラド州のスティームボートスプリングスは、違法建築と緩い施行がある場所の例です。[94] [95]
住宅購入のしやすさ
ゾーニングは、都市部における手頃な価格の住宅不足の急速な加速の主な要因としても関与している。[96]そのメカニズムの1つは、多くの郊外および郊外のコミュニティが住宅の総供給量を制限して住宅価値を維持するために、非常に大きな最小住宅用地と建物のサイズをゾーニングすることである。その結果、貧しい人々は排除される。これにより、市場は通常よりも高価な住宅にシフトする。マンハッタン研究所によると、一部の管轄区域では、住宅に支払われる価格の半分近くが、制限的なゾーニング規制の隠れたコストに直接起因している。[要出典]
例えば、カリフォルニア州ロスアルトスヒルズの町全体（地元のコミュニティカレッジと修道院を除く）は、最小区画サイズ1エーカー（4,000平方メートル）で、区画あたりの主な住居は1軒のみという制限で住宅用に指定されている。これらの制限はすべて、1970年代初頭に連邦裁判所と州裁判所によって合憲とされた。[97] [98]町は伝統的に、二次住宅（ガレージやゲストハウスの上にあるアパート）を手頃な価格の住宅としてカウントすることで州の手頃な価格の住宅要件に準拠しようとしており、1989年以降は住民がいわゆる「おばあちゃん用ユニット」を建てることも許可している。[99]
1969年、マサチューセッツ州は、もともと反スノッブゾーニング法と呼ばれていたマサチューセッツ州包括的許可法第40B章を制定した。この法律では、手頃な価格の住宅が10％未満の自治体では、手頃な価格の住宅の開発業者は、地元のゾーニング審査委員会に地元のゾーニングおよびその他の要件の免除を求めることができ、免除が拒否された場合は州の住宅審査委員会[100]による審査を受けることができる。同様の法律が米国の他の地域（ロードアイランド州、コネチカット州、イリノイ州など）でも施行されているが、その有効性には異論がある。[要出典]
ゾーニングの批評家は、ゾーニング法は住宅提供の阻害要因となり、住宅費の上昇と生産的な経済生産量の減少につながると指摘している。[101]例えば、2017年の調査では、すべての州がゾーニング法を、ゾーニング規制の低さで知られるテキサス州の半分のレベルまで規制緩和すれば、生産性の高い労働者と機会が増えるため、GDPが12％増加すると示されている。[102]さらに批評家は、慈善住宅を提供したい人々の能力を阻害すると指摘している。例えば、2022年にニューヨーク州グローバーズビルのフリーメソジスト教会は、マイナス4度の天候の中でホームレスの人々に40床を提供したいと希望したが、それが阻止された。[103]
ゾーニング税
2021年の調査によると、サンフランシスコでは「ゾーニング税」（厳しい住宅ゾーニング規則によって人為的に高騰した土地価格を指す）が1軒あたり40万ドル以上になると予測されている。この調査では、シアトル、ニューヨーク市、ロサンゼルスのゾーニング税は20万ドルに達する可能性があることが判明した。シカゴ、フィラデルフィア、ポートランド、ワシントンDCでは8万ドルに達した。[104]
社交
最近では、ゾーニングは都市計画家や学者（最も有名なのはジェーン・ジェイコブズ）から、都市のスプロール化、住宅と雇用の分離、「車文化」の台頭など、新たな社会悪の原因であると批判されている。 [2]一部のコミュニティは、仕事や買い物に徒歩や自転車で行くことを促進する、より密集した均質な多目的地域の開発を奨励し始めている。とはいえ、一戸建て住宅と車は核家族にとっての「アメリカンドリーム」の大きな部分を占めており、ゾーニング法はこれを反映していることが多い。一部の都市では、ガレージが付いていない家は「荒廃」しているとみなされ、再開発の対象となっている。[105]ニューアーバニズムやスマートグロースなど、ユークリッドゾーニングを認めない運動は、一般的にこれらの相反する要求を調和させようとしている。特にニューアーバニストは、1920年代と1930年代の階層的ゾーニング[106]や形態に基づくコード[107]の実践を思い起こさせる創造的な都市設計ソリューションを好みます。
排他的
ゾーニングは、主に最小区画サイズ要件と土地利用の分離を通じて、人種的および社会経済的な排除と分離のツールとして長い間批判されてきました。[108]初期のゾーニングコードは、しばしば明確に人種差別的であり、[109]社会階級を分離するように設計されていました。[2]
社会経済的または民族的に好ましくないと見なされる人々を締め出したい郊外では、排他的な慣行が今でも一般的です。たとえば、イリノイ州バリントンヒルズ市の代表者はかつてシカゴトリビューンの不動産部門の編集者に、市の最小敷地面積が5エーカー（20,000平方メートル）であることが「下層階級の排除」に役立っていると述べました。[要出典]
居住制限、例えば一戸建て住宅に居住できる血縁関係のない居住者の数を制限するような制限は、核家族の伝統的な考え方に固執していると批判されてきた。最高裁判所判事ウィリアム・O・ダグラスは、ベルテール村対ボラス事件で、伝統的な家族の価値観を維持することが州の目的であると主張したが、[110]批評家はこれを一戸建て住宅のゾーニングに対する軽蔑語として使用している。[要出典]
人種隔離ゾーニング
1910年のボルチモア以来、[111]米国の多くの州が人種に基づくゾーニング法を制定したが、1917年に米国最高裁判所がそのような法律は所有者の財産権を侵害するとして排除された（ブキャナン対ウォーリー）。[112]それ以来、さまざまな州、自治体、個人が人種に基づいてゾーニングや住宅に関する法律を制定しようと繰り返し試みたが、最終的には裁判所によってそのような法律は覆された。公的機関または民間機関による住宅に関するあらゆる差別の合法性は、公正住宅法（1968年公民権法第8編）によって終了した。[113] そのような判決にもかかわらず、ゾーニング法が依然として人種差別の目的で使用されているという証拠が広く存在する。[114] 公正住宅法を受けて、地方自治体は非白人を白人地区から締め出すために、いわゆる非人種的ゾーニング法をますます使用するようになった。[35]地方自治体は、人種的マイノリティ、最近の移民、貧困世帯が住む可能性が高い二世帯住宅、小さな家、集合住宅を禁止した。[35]都市や地域のさまざまなエリアを用途や用途の特徴によって分離した結果、人種的および経済的分離が増加した。[115]
健康と環境への懸念
温室効果ガスの排出に関する研究では、厳格なゾーニング法は「排出量の多い場所への新たな開発を推進しているようだ」と判明した。[116]公務員は、ゾーニング法は歴史的に低密度のスプロール化と車中心の開発を促進することで環境に悪影響を及ぼしてきたが、ゾーニングはオープンスペースの保全や再生可能エネルギーの利用促進の手段として利用できると主張している。[117]これらの開発形態は、車への依存を助長することで、座りがちな生活様式や肥満の増加にも寄与する可能性がある。[118]
参照
参考文献
- ^ 「ゾーニング」。LII / Legal Information Institute 。 2023年12月29日閲覧。
- ^ abcdefghijklm Hirt, Sonia A. (2014).アメリカにおけるゾーニング：アメリカの土地利用規制の起源と影響コーネル大学出版局。p. 65。ISBN 978-0-8014-5305-2. OCLC 879527609.
- ^ ab Elliott Sclar、Bernadette Baird-Zars、Lauren Ames Fischer、Valerie E. Stahl編。（2020年）。ゾーニング：21世紀の計画ガイド。ニューヨーク、NY：Routledge。ISBN 978-0-429-48922-8. OCLC 1124778006.
- ^ ab Kolnick, Kathy A. (2008).ゾーニング前の秩序：ロサンゼルスの土地利用規制、1880-1915年。OCLC 309352342。
- ^ ab ウィットモア、アンドリュー（2012）。ロサンゼルス計画。デビッド・チャールズ・スローン。シカゴ：アメリカ計画協会。p. 108。ISBN 978-1-61190-004-0. OCLC 759173286.
- ^ ダンロップ、デイビッド・W. (2016年7月25日). 「ゾーニングは100年前に登場。ニューヨーク市を永遠に変えた」ニューヨーク・タイムズ。2017年12月1日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2017年11月19日閲覧。
- ^ ab Lens, Michael C. (2022). 「 ゾーニング、土地利用、および都市の不平等の再生産」。Annual Review of Sociology。48 ( 1 ): 421–439。doi : 10.1146 / annurev -soc-030420-122027。PMC 10691857。PMID 38045490。
- ^フローレス、ルイス（2024）。「労働 市場規制としてのゾーニング」。理論と社会。53 （2）：357–394。doi ： 10.1007 / s11186-023-09539-y。ISSN 1573-7853 。
- ^ Shertzer, Allison; Twinam, Tate; Walsh, Randall (2022). 「都市経済史におけるゾーニングと人種隔離」地域科学と都市経済学94 : 103652. doi :10.1016/j.regsciurbeco.2021.103652. S2CID 241887690.代替URL
- ^ ab Badger, Emily; Bui, Quoctrung (2019-06-18). 「都市がアメリカの理想に疑問を持ち始める：すべての区画に庭のある家」。ニューヨーク・タイムズ。ISSN 0362-4331 。2020年8月3日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2020年8月3日閲覧。
- ^ ドハティ、コナー。ゴールデンゲート：アメリカの住宅獲得をめぐる闘い。ISBN 978-0-593-16532-4. OCLC 1161988433.
- ^ アインシュタイン、キャサリン・レヴィン（2019年）。近隣の擁護者：参加型政治とアメリカの住宅危機。ケンブリッジ大学出版局。ISBN 978-1-108-76949-5. OCLC 1135562802.
- ^ abc Brouwer, NR; Trounstine , Jessica (2024). 「NIMBY、YIMBY、そしてアメリカの都市における土地利用の政治」。Annual Review of Political Science。27 ( 1): 165–184。doi : 10.1146 /annurev-polisci-041322-041133。ISSN 1094-2939 。
- ^ Glaeser, Edward; Gyourko, Joseph (2018). 「住宅供給の経済的影響」. Journal of Economic Perspectives . 32 (1): 3–30. doi : 10.1257/jep.32.1.3 . ISSN 0895-3309. S2CID 158965378.
- ^ Glaeser, Edward L.; Gyourko, Joseph; Saks, Raven (2005). 「マンハッタンはなぜこんなに高価なのか？規制と住宅価格の上昇」。法と経済のジャーナル。48 (2): 331–369。doi : 10.1086 /429979。ISSN 0022-2186。S2CID 222330705。 2021年1月29日時点のオリジナルよりアーカイブ 。2021年2月28日閲覧。
- ^ Baum- Snow , Nathaniel (2023). 「都市と近隣地域の成長に対する制約 ：住宅供給の中心的役割」。Journal of Economic Perspectives。37 (2): 53–74。doi : 10.1257 /jep.37.2.53。ISSN 0895-3309。
- ^ Dawkins, Casey J. (2023). 「ホームレスと住宅供給」。Journal of Urban Affairs : 1–19. doi :10.1080/07352166.2023.2168553. ISSN 0735-2166. S2CID 256890658.
- ^ Trounstine, Jessica (2021)、Hertel-Fernandez, Alexander、Hacker, Jacob S.、Thelen, Kathleen、Pierson, Paul (編)、「The Production of Local Inequality: Race, Class, and Land Use in American Cities」、The American Political Economy: Politics, Markets, and Power、Cambridge University Press、pp. 158–180、ISBN 978-1-316-51636-2
- ^ Hsieh, Chang-Tai; Moretti, Enrico (2019). 「住宅制約と空間的誤配分」アメリカ経済誌：マクロ経済学11 (2): 1–39. doi :10.1257/mac.20170388. ISSN 1945-7707.
- ^ Parkhomenko, Andrii (2023). 「土地利用規制の地域的原因と総合的影響」。Journal of Urban Economics。138 : 103605。doi : 10.1016/j.jue.2023.103605。ISSN 0094-1190 。
- ^ Dougherty, Conor (2016-07-04). 「ゾーニング法に反映された反成長感情が平等を阻む仕組み」ニューヨーク・タイムズ。ISSN 0362-4331 。2021年6月7日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2021年6月7日閲覧。
- ^ Trounstine, Jessica (2020). 「不平等の地理学：土地利用規制が人種隔離をどのように生み出すか」アメリカ政治学評論114 (2): 443–455. doi : 10.1017/S0003055419000844 . ISSN 0003-0554.
- ^ Trounstine, Jessica (2018). Segregation by Design: Local Politics and Inequality in American Cities. Cambridge University Press. doi :10.1017/9781108555722. ISBN 978-1-108-55572-2. S2CID 158682691. 2020年8月31日時点のオリジナルよりアーカイブ。2020年6月16日閲覧。
- ^ Shertzer, Allison; Twinam, Tate; Walsh, Randall P. (2021). 「都市経済史におけるゾーニングと人種隔離」.地域科学と都市経済. 94 : 103652. doi :10.1016/j.regsciurbeco.2021.103652. ISSN 0166-0462. S2CID 234156620.
- ^ 「スターターホームに何が起こったのか？」ニューヨークタイムズ。2022年9月25日。ISSN 0362-4331 。
- ^マンビル、マイケル; モンコネン、パーヴォ; レンズ、マイケル (2020)。 「シングルファミリーゾーニングを終わらせる時が来た」。 アメリカ計画協会誌。86 (1): 106–112。doi : 10.1080 /01944363.2019.1651216。ISSN 0194-4363。
- ^マンヴィル、マイケル; モンコネン、パーヴォ（2021）。「望まれない住宅：住宅 開発のローカリズムと政治」。計画教育研究ジャーナル。44 （2）：685–700。doi ： 10.1177 / 0739456X21997903。ISSN 0739-456X 。
- ^ Nall, Clayton; Marble, William (2021). 「自己利益がイデオロギーに勝る場所: リベラルな住宅所有者と住宅開発に対する地元の反対」. The Journal of Politics . 83 (4): 000. doi :10.1086/711717. ISSN 0022-3816. S2CID 225013704. 2021-03-21時点のオリジナルよりアーカイブ。2020-10-04に取得。
- ^ de Benedictis-Kessner, Justin; Jones, Daniel; Warshaw, Christopher (2024). 「都市における党派性が住宅政策に与える影響」アメリカ政治学ジャーナル。doi :10.1111/ ajps.12856。ISSN 0092-5853 。
- ^ Hsieh, Chang-Tai; Moretti, Enrico (2019). 「住宅制約と空間的誤配分」アメリカ経済誌: マクロ経済学. 11 (2): 1–39. doi : 10.1257/mac.20170388 . ISSN 1945-7707.
- ^ Babalievsky, Fil; Herkenhoff, Kyle F.; Ohanian, Lee E.; Prescott, Edward C. (2023年11月)「商業不動産規制が米国の生産高に与える影響（ワーキングペーパー）」ワーキングペーパーシリーズ、マサチューセッツ州ケンブリッジ：全米経済研究所、doi :10.3386/w31895 、 2024年3月15日取得
- ^ Schäfer, Axel R. (2000).アメリカ進歩主義者とドイツの社会改革、1875-1920：大西洋横断の文脈における社会倫理、道徳的統制、規制国家。シュトゥットガルト：Franz Steiner Verlag。p. 137。ISBN 978-3-515-07461-2。
- ^ ab Bassett, Edward M. (1922).ゾーニングにおける控訴委員会。ニューヨークゾーニング委員会。OCLC 793218411。
- ^ Shertzer, Allison; Twinam, Tate; Walsh, Randall P. (2021). 「都市経済史におけるゾーニングと人種隔離」.地域科学と都市経済. 94 : 103652. doi :10.1016/j.regsciurbeco.2021.103652. ISSN 0166-0462. S2CID 234156620. 2021-02-24閲覧。
- ^ abc 「住宅危機に直面し、カリフォルニアの都市は一戸建て住宅地区を再考する」NPR.org。2021年3月13日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2021年3月14日閲覧。
- ^ 「3つの法で見るゾーニングの歴史 - パートI」。Strong Towns。2017年6月28日。 2021年12月6日閲覧。
- ^ シルバー、クリストファー（2016-05-09）、「20世紀アメリカ都市のゾーニング」、オックスフォードアメリカ史研究百科事典、オックスフォード大学出版局、doi：10.1093/acrefore/9780199329175.013.209、ISBN 978-0-19-932917-5、 2021-12-04取得
- ^ ab マニング・トーマス、ジューン・マニング、リッツドルフ、マーシャ（1997）。都市計画とアフリカ系アメリカ人コミュニティ：影の中で。セージ出版。ISBN 0-8039-7233-4. OCLC 35084237.
- ^ abc Kolnick, Kathy A. (2008).ゾーニング前の秩序：ロサンゼルスの土地利用規制、1880-1915年。OCLC 309352342。
- ^ ab Weiss, Marc A. (1987).コミュニティビルダーの台頭: アメリカの不動産業界と都市土地計画. ニューヨーク: コロンビア大学出版局. pp. 80–86. ISBN 0-231-06505-1。
- ^ abc Cheryl Caldwell Ferguson (2014)。ハイランドパークとリバーオークス：テキサスのガーデン郊外コミュニティ計画の起源。オースティン：テキサス大学出版局。pp. 10–13。ISBN 978-0-292-74836-1。
- ^ ab Erickson, Amanda (2012年8月24日). 「都市計画誕生の簡潔な歴史」.アトランティックシティーズ.アトランティックメディアカンパニー. 2012年8月25日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2017年11月20日閲覧。
- ^ abc ライス、ロジャー L. (1968) 。 「法律による居住分離、1910-1917」。南部歴史ジャーナル。34 (2): 179-199。doi :10.2307/2204656。JSTOR 2204656。
- ^ abcd リチャード・ロススタイン（2017年）。『法の色：政府がアメリカを人種差別した忘れられた歴史』ニューヨーク：リヴライト出版会社。pp.44–48。ISBN 978-1-63149-285-3。
- ^ Hansen, Louis (2021-03-01). 「ベイエリアのシングルファミリーゾーニングはこれで終わりか？サンノゼ、バークレー、その他の都市が抜本的な変更を検討」サンノゼマーキュリーニュース。2021-03-04にオリジナルからアーカイブ。2021-03-04に取得。排他
的ゾーニングの一形態であるシングルファミリーゾーニングは、米国では1916年にバークレーで市の指導者が白人の住宅所有者を少数民族の住民が借りているアパートから隔離しようとしたことに始まります。これは全国の都市や郊外でデフォルトのポリシーとなっています。
- ^ Ruggiero, Angela (2021-02-24). 「バークレー市、人種差別との関連を理由に一戸建て住宅ゾーニングを廃止へ」サンノゼ・マーキュリー・ニュース。2021-03-03にオリジナルからアーカイブ。2021-03-04に閲覧。
バークレー市は一戸建て住宅ゾーニング発祥の地と考えられている。1916年にエルムウッド地区で始まり、1区画につき1軒以外の住宅の建設を禁止した。市当局者によると、歴史的に有色人種や低所得者が人気の地区で不動産を購入または賃貸することが困難だった。…レッドライニング（低所得地区の住民への住宅ローン拒否）などの人種差別が違法となった後も、一戸建て住宅ゾーニングという形で人種差別は続いたと彼は述べた。
- ^ 「都市計画の歴史」。ニューヨーク市都市計画局。2017年11月11日時点のオリジナルよりアーカイブ。2017年11月19日閲覧。
- ^ ダンロップ、デイビッド・W. (2016年7月25日). 「ゾーニングは100年前に登場。ニューヨーク市を永遠に変えた」ニューヨーク・タイムズ。2017年12月1日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2017年11月19日閲覧。
- ^ フェリス、ヒュー（1986年）。『明日の大都市』。1929年版の再版。ニューヨーク：プリンストン・アーキテクチュラル・プレス。ISBN 0-910413-11-8。キャロル・ウィリスによるエッセイ付き。
- ^リード、トーマス ・H. (1923)。「都市計画」。アメリカ政治学評論。17 (3): 431。doi :10.2307 / 1944054。ISSN 0003-0554。JSTOR 1944054。S2CID 241518778 。
- ^ ab Ruth Knack、Stuart Meck、Israel Stollman (1996年2月)。「1920年代の標準計画およびゾーニング法の背後にある本当の話」(PDF)。Land Use Law & Zoning Digest 。 2021年1月16日時点のオリジナルよりアーカイブ(PDF) 。2017年11月19日閲覧。アメリカ計画協会により再出版されました。
- ^ Village of Euclid v. Ambler Realty Co.、272 US 365（SC 1926年11月22日）。
- ^ 「Village of Euclid v. Ambler Realty Co」。Case Briefs。Case Briefs LLC。2017年12月1日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2017年11月19日閲覧。
- ^ 「ヒューストンにはゾーニングはないが、回避策はある」キンダー都市研究所。 2021年12月3日閲覧。
- ^ Lefevre Jr., Arthur (2021-02-21). 「Hogg, William Clifford」.テキサスハンドブック. テキサス州歴史協会. 2023-01-23閲覧。
- ^ Hudson, Kris (2007年11月18日). 「ヒューストンではゾーニング法の欠如が課題」.ウォール・ストリート・ジャーナル. 2012年1月24日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2018年4月25日閲覧。chicagotribune.com により再公開されました。
- ^ 「Zoning Without Zoning」。2008年10月16日時点のオリジナルよりアーカイブ。2007年11月22日閲覧。
- ^ ab 「土地利用規制と居住分離：ゾーニングは重要か？」クリストファー・ベリー、アメリカ法と経済評論 V3 N2 2001 (251-274)
- ^ 「Home From Nowhere」 ジェームズ・ハワード・クンストラー、アトランティック・マンスリー、1996年9月
- ^ Coy, Peter (2007 年 10 月 1 日)。「ヒューストンはゾーニングなしでどうやってやっていっているのか」。2008 年 10 月 4 日時点のオリジナルよりアーカイブ。
- ^ 「ヒューストンの開発と規制」。2013年10月2日時点のオリジナルよりアーカイブ。2013年9月30日閲覧。
- ^ Lewyn, Michael (2005). 「過剰規制がスプロール現象を引き起こす仕組み (ゾーニングのない都市でも)」Wayne Law Journal . 50 (1171): 1172–1214. SSRN 837244.
- ^ abcde Richard D. Kahlenberg (2019年10月24日). 「ミネアポリスがシングルファミリーゾーニングを終わらせた方法」.センチュリー財団. 2022年6月8日閲覧。
- ^ ab Marisa Kendall (2021年9月16日). 「ニューサム知事、カリフォルニア州のほとんどの一戸建て住宅ゾーニングを廃止」.ザ・マーキュリー・ニュース. 2022年6月8日閲覧。
- ^ abcde スコット・ヴァン・ヴーヒス (2022 年 5 月 15 日)。 「ベイカー氏の住宅建設への取り組みは抵抗に見舞われている。」コモンウェルスマガジン。2022 年6 月 8 日に取得。
- ^ Fortin, Matt; Prichard, Matt; Rosenfield, Michael; Fortier, Marc (2024-02-27). 「ミルトン、MBTA住宅法に従わない投票を行った後、マサチューセッツ州から訴えられる」NBCボストン2024年3月4日閲覧。
- ^ プラトフ、エマ、カーロック、キャサリン（2024年2月20日）。「ウー市長は、ボストンのどこに何を建設できるかという規則を全面的に見直したいと考えている。彼女は政治的な地雷原に足を踏み入れている」。ボストン・グローブ。 2024年3月4日閲覧。
- ^ エリオット・ニュス（2019年6月30日）「オレゴン州の一戸建て住宅地区のゾーニングを廃止する法案が最終的な立法上のハードルを通過」オレゴニアン紙。 2022年6月8日閲覧。
- ^ バセット、エドワード・マレー（1922年）。ゾーニング。全国自治体連盟。
- ^ OECDにおける土地利用計画システム：国別ファクトシート。OECD地域開発研究。2017年。doi :10.1787/9789264268579- en。ISBN 978-92-64-26856-2. 2021年12月5日閲覧。
- ^ Manville, Michael (2013-01-02). 「駐車場要件と住宅開発」。アメリカ計画協会誌。79 (1): 49–66。doi :10.1080 / 01944363.2013.785346。ISSN 0194-4363。S2CID 153455938 。
- ^ Hernandez v. City of Hanford、41 Cal. 4th 279 Archived 2016-01-22 at the Wayback Machine (2007) (カリフォルニア州ハンフォード市でどの地域のどの種類の店舗が家具を販売できるかを規制する区画設定条例の合憲性を支持)。
- ^ コーエン、ジョナサン E.「憲法上の安全弁：ゾーニングと土地利用に基づく環境管理の差異」BC Envtl. Aff. L. Rev. 22 (1994): 307。
- ^ Eves v. Zoning Board. of Adjustment of Lower Gwynedd Township、401 Pa. 211（ペンシルベニア州最高裁判所、東部地区、1960年）。
- ^ 「ゾーニングコードとは? | Planopedia」www.planetizen.com . 2024年1月31日閲覧。
- ^ 「地方自治体のゾーニングコードを理解する方法」Bloomberg.com 2019年8月6日2024年1月31日閲覧。
- ^ Owens, David W. (2014年1月15日)。ゾーニングと開発規制入門、第4版(第4版)。ノースカロライナ州チャペルヒル、米国: UNC School of Government。p. 35。ISBN 978-1-56011-744-5。
- ^ ab Tancredi, Dawn M. (2014年8月15日). 「Strike, You're Out! How Zoning Codes Are Being Invalidated」. Law 360. 2017年12月1日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2017年11月20日閲覧。
- ^ Weizel, Richard (2001-03-25). 「 ジョージア州、広告主への嘆願」ニューヨーク・タイムズ。ISSN 0362-4331 。 2024年1月31日閲覧。
- ^ SMD LLP v City of Roswell、252 Ga. App. 438 (ジョージア州控訴裁判所 2001 年 10 月 24 日) (「市の被告の違憲行為」)https://casetext.com/case/smd-llp-v-city-of-roswell
- ^ ジョージア大学土地利用クリニック、法学部、環境デザイン学部、農村回廊の標識規制：モデル規定とガイダンス、2003 年 6 月 26 日、6 ページ https://rivercenter.uga.edu/wp-content/uploads/2021/01/Sign-Control-on-Rural-Corridors.pdf
- ^ 「2000年宗教土地利用および施設収容者法」（PDF）。ACLU National Prison Project。2013年6月8日時点のオリジナルよりアーカイブ（PDF）。2017年11月20日閲覧。
- ^ Eric S. Dreiband、2020年9月22日、「宗教的土地利用および施設内者法20周年報告書」、米国司法省公民権局、https://www.justice.gov/media/1096176/dl?inline、pp. 7-8。
- ^ ディロン、リアム（2022年2月4日）。「裕福な町は手頃な価格の住宅建設に対抗する答えを持っている：マウンテンライオン」ロサンゼルスタイムズ。 2022年2月6日閲覧。
- ^ 「ウッドサイド、司法長官がマウンテンライオン保護区の申請を却下した後、住宅決定を覆す」NBCベイエリア。2022年2月7日。 2022年2月7日閲覧。
- ^ ab Maria Cramer と Alan Yuhas (2022年2月7日). 「カリフォルニアの町、マウンテンライオンは結局住宅建設を止めないと言う」.ニューヨーク・タイムズ. 2022年6月8日閲覧。
- ^ Holm, Ivar (2006).建築と工業デザインにおけるアイデアと信念: 態度、方向性、根底にある前提が建築環境をどのように形作るかオスロ建築デザイン学校。ISBN 82-547-0174-1。
- ^ 「土地利用区分の種類 | 交通システムの地理学」 2017年12月2日. 2024年4月30日閲覧。
- ^ グレイ、M.ノーラン（2022年）。恣意的な境界線：ゾーニングがアメリカの都市を破壊し、それをどのように修復するか。ワシントンコベロ[カリフォルニア州]：アイランドプレス。ISBN 978-1-64283-254-9。
- ^ abc ダガン
- ^ ウィルソン、ボビー M.; アピア・オポク、セス (2010-12-30)、「社会工学の一形態としてのゾーニング」、エンジニアリング・アース、ドルドレヒト: シュプリンガー・オランダ、pp. 2053–2065、doi :10.1007/978-90-481-9920-4_113、ISBN 978-90-481-9919-8、 2021-12-05取得
- ^ フィシェル、ウィリアム A.「ゾーニングと土地利用規制」法と経済の百科事典2 (2000): 403-423。
- ^ ガブリエル、スチュアート、カッツ、ローレンス、ウォルチ、ジェニファー (1980)。「地方土地利用規制と提案 13: 最近の調査から得られたいくつかの知見」。フィッシャー不動産都市経済センター。カリフォルニア大学バークレー校。
- ^ 「Steamboat Today: 評議会議長に対する訴訟は却下」。2012年9月13日時点のオリジナルよりアーカイブ。
- ^ 「Steamboat Today: 火災による死亡事故の疑問は残る」。2010年2月23日時点のオリジナルよりアーカイブ。2009年11月30日閲覧。
- ^ Glaeser, Edward L. および Gyourko, Joseph、「ゾーニングが住宅購入能力に与える影響」、2002 年、2007 年 9 月 26 日にアーカイブ、Wayback Machineで公開
- ^ イバラ対ロスアルトスヒルズ町、503 F.2d 250, 254（第9巡回区控訴裁判所、1974年）。
- ^ Town of Los Altos Hills v. Adobe Creek Properties, Inc. , 32 Cal.App.3d 488 Archived 2007-09-29 at the Wayback Machine (1973).
- ^ ロスアルトスヒルズ町、2002年総合計画、住宅要素、6。
- ^ 「Housing Appeals Committee (HAC)」Mass.gov。2011年12月31日時点のオリジナルよりアーカイブ。2012年1月2日閲覧。
- ^ 「ゾーニングが手頃な価格の住宅を制限、あるいは妨げる可能性」PBS。2021年2月1日。
- ^ Herkenhoff, Kyle F.; Ohanian, Lee E.; Prescott, Edward C. (2018-01-01). 「黄金の州と帝国の州の汚点: 土地利用制限と米国の経済減速」。Journal of Monetary Economics。ニューヨーク大学スターン経営大学院で開催されたカーネギー・ロチェスター・ニューヨーク大学公共政策会議。93 : 89–109。doi :10.1016/ j.jmoneco.2017.11.001。ISSN 0304-3932 。
- ^ 「ゾーニング当局、氷点下の気温の中で教会が40床のシェルターを開設することを阻止」Reason、2022年1月14日。
- ^ マイヤーソン、ナサニエル（2023）。「アメリカの住宅危機につながった目に見えない法律」CNN。
- ^ Claeys, Eric R. (2005). 「教訓を無駄にしないで: ケロ、都市再開発、荒廃」。手ごろな価格の住宅とコミュニティ開発法ジャーナル。15 (1): 14–19。ISSN 1084-2268。JSTOR 25782771 。
- ^ 「よく計画された町：階層的ゾーニング」。Strong Towns 2017年8月30日。 2021年12月5日閲覧。
- ^ Steuteville, Robert (2017-05-10). 「素晴らしいアイデア: フォームベースのコード」. CNU . 2021-12-05閲覧。
- ^ Elliott Sclar、Bernadette Baird-Zars、Lauren Ames Fischer、Valerie E. Stahl編（2020年）。ゾーニング：21世紀の計画ガイド。ニューヨーク、NY：Routledge。ISBN 978-0-429-48922-8. OCLC 1124778006.
- ^ June Manning Thomas (1997年12月15日). 「人種、人種差別、人種関係: 都市計画および地域計画文献との関連」(PDF)。2007年8月9日時点のオリジナル(PDF)からアーカイブ。
- ^ リッツドルフ、マーシャ（1994）、「米国におけるジェンダーと住宅ゾーニングのフェミニスト分析」、女性と環境、ボストン、マサチューセッツ州：シュプリンガーUS、pp. 255–279、doi：10.1007 / 978-1-4899-1504-7_10、ISBN 978-1-4899-1506-1、 2021-12-07取得
- ^ Erickson, Amanda (2012年8月24日). 「都市計画誕生の簡潔な歴史」.アトランティックシティーズ.アトランティックメディアカンパニー. 2012年8月25日時点のオリジナルよりアーカイブ。2012年8月24日閲覧。
- ^ 「Stetson Kennedy Books」。2007年9月28日時点のオリジナルよりアーカイブ。2007年10月19日閲覧。
- ^ ワシントン州人権委員会 2007年4月16日アーカイブ、Wayback Machineにて
- ^ 「ゾーニングは人種差別と無秩序な拡大を促進する」。2017年1月25日時点のオリジナルよりアーカイブ。
- ^ Shertzer, Allison; Twinam, Tate; Walsh, Randall P. (2022-05-01). 「都市経済史におけるゾーニングと人種隔離」.地域科学と都市経済. 都市経済と歴史. 94 : 103652. doi :10.1016/j.regsciurbeco.2021.103652. ISSN 0166-0462.
- ^ Glaeser, Edward ; Kahn, Matthew (2010-05-01). 「都市のグリーンさ: 二酸化炭素排出量と都市開発」Journal of Urban Economics . 67 (3): 404–418. doi :10.1016/j.jue.2009.11.006 . 2020-04-23に閲覧。
排出量が最も少ない地域は一般的にカリフォルニア州、排出量が最も多い地域はテキサス州とオクラホマ州であることがわかりました。排出量と土地利用規制の間には強い負の相関関係があります。新規開発を制限することで、国内で最もクリーンな地域が排出量の多い場所への新規開発を推進しているように見えます。
- ^ ワトソン、シボーン（2019-11-06）、「適応するためのゾーニング」、ゾーニング、ラウトレッジ、pp. 128–147、doi：10.4324/9780429489228-7、ISBN 978-0-429-48922-8, S2CID 210261274 , 2021-12-05取得
- ^ Morabia, Alfredo; Mirer, Franklin E.; Amstislavski, Tashia M.; Eisl, Holger M.; Werbe-Fuentes, Jordan; Gorczynski, John; Goranson, Chris; Wolff, Mary S.; Markowitz, Steven B. (2010 年 12 月)。「通勤時に車から公共交通機関に切り替えることによる潜在的な健康への影響」。American Journal of Public Health。100 ( 12 ): 2388–2391。doi :10.2105/ ajph.2009.190132。ISSN 0090-0036。PMC 2978174。PMID 20966368。
外部リンク
- 標準的な州ゾーニング施行法土地利用法、セントルイス・ワシントン大学