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再開発とは、既存の用途がある敷地におけるあらゆる新規建設を指します。これは、都市空間の物理的、経済的、社会的な構造を活性化するための土地開発のプロセスを表しています。[ 1 ]
再開発のバリエーションには以下のようなものがある。
再開発プロジェクトは、単一の建物から全く新しい街区や「街の中の新しい街」といった大規模なものまで、規模の大小を問わず多岐にわたる。
再開発とは、都市や郡に再開発機関を設立する権限を与え、都市の衰退問題に取り組む権限をこれらの機関に与える州法および連邦法も指します。再開発機関の基本的な権限には、不動産を取得する権限、土地収用権、入札なしで不動産を開発・販売する権限、そして機関が取得した不動産に利害関係を持つ人々を移転させる権限と責任が含まれます。こうした事業の資金調達は、政府補助金、連邦政府または州政府からの借入、債券の発行、税収増額融資などから行われる可能性があります。
再開発を表す際に用いられるその他の用語としては、都市再生（都市活性化）などがあります。都市活性化と呼ばれる取り組みは、多くの場合再開発を伴いますが、必ずしも既存の建物の解体を伴うとは限らず、既存建物の改修やその他の地域改善策を指す場合もあります。
地域改善のための新たな取り組みの一例として、二酸化炭素排出量の多い都市部の大気汚染問題に関連する資金調達メカニズムが挙げられます。カリフォルニア州議会法案AB811は、再生可能エネルギーへの資金提供に関するカリフォルニア州の回答であり、各都市が独自の持続可能性行動計画を策定することを可能にします。こうした最先端の行動計画には資金調達構造が必要であり、それは再開発資金を通じて容易に実現できます。
再開発プロジェクトやプログラムの中には、20世紀半ばのアメリカの都市再生プログラムやイギリスの都市再開発プログラムのように、非常に物議を醸したものもある。論争は通常、土地収用権の行使、用途変更や敷地の密度・強度の増加に対する反対、あるいはプロジェクトの一部に税金を使うことの適切性についての意見の相違から生じる。アメリカの都市再開発は、貧困層や低中産階級の住民を立ち退かせる可能性があるため物議を醸しており、多くの場合、住民の土地や家屋は開発業者に無償または市場価格を下回る価格で譲渡される。これは、開発業者がその土地を新しい商業施設や住宅を建設するために使用するという条件で行われる。
再開発によって立ち退きを強いられた住民は、しばしば十分な補償を受けられず、[ 2 ]一部（特に月極めの賃借人や事業主）は全く補償を受けられない。歴史的に、再開発機関は、立ち退きを強いられた人々が法的権利を知らず、評価裁判で適切な法的弁護を行う意思と資金がないため、再開発区域内の多くの不動産を公正市場価格を下回る価格、あるいは機関自身の評価額を下回る価格で購入してきた。そうすることで、通常は再開発機関が提示するよりも多くの補償金を受け取ることができる。
再開発のための土地収用権の濫用をめぐる論争は、2005年の米国最高裁判所のケロ対ニューロンドン市事件判決を受けて最高潮に達した。同判決は、地域社会が経済成長から享受する一般的な利益は、民間の再開発計画を合衆国憲法修正第5条の収用条項の下で許容される「公共利用」として適格とするものであると判断した。[ 3 ]ケロ判決は広く非難され、現在も厳しい批判の対象となっている。民間開発のための土地収用権の使用を制限する是正法案が、多くの州で制定または提出されている。
ゴルフコース再開発（ゴルフコース転換とも呼ばれる）は、不動産投資の一分野であり、投資家が経営不振のゴルフコースを購入します。投資家はゴルフコースを区画整理し、個々の土地に分割します。そして、その土地を建設業者に転売するか、自ら建設して住宅購入者に転売します。このプロセスは通常、不動産仲介業者の支援を受けて行われます。
このニッチ市場の主な課題は、投資家が都市に対して例外措置を申請する際に直面する困難さである。[ 4 ]
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