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農業ゾーニングは、アメリカ合衆国の土地管理ツールであり、アメリカ合衆国の地方自治体が農地や農業活動を不適合な土地利用から保護することを目的とした地域ゾーニング指定を指します。[1]農業ゾーニングでは、許可される用途、最小区画サイズ、許可される非農業用住宅の数、農場と非農業用地を隔てる緩衝地帯のサイズなど、多くの要素を指定できます。[2]一部の管轄区域では、工業用農業と、大きな区画にある田舎の住宅農場や退職者用農場などの用途を区別するために、農業ゾーンをさらに細分化しています。[3]
こうしたゾーニングの一例としては、メリーランド州モンゴメリー郡の農業保護区が挙げられます。この保護区は、農地と農村空間を保護するために1980年に設立されました。[4]このユニークな保護区には、地元のコミュニティのために農場から食卓までの製品を生産する農場が含まれており、生活費の外部からの圧力の負担を軽減しています。[5]
農業専用地域
排他的農業地域指定（EAZ）は、農業地域における非農業開発の量と場所を制御するために採用されました。EAZには郡と郡の承認が必要ですが、主に農家が支配する地方政府によって可決されると、すぐに承認されます。1989年、EAZは43州の農業地域と人口密集地域の一部で630万エーカーの土地をカバーしました。[6]住宅と農業用途の衝突はEAZを通じて最小限に抑えられますが、EAZによって維持される規制により、非農業用途はより制限され、用途の有効性は公共の目的によって異なります。
EAZは非農業用途に厳しいが、非EAZは非農業用途を禁止するのではなく、非農業活動を阻止するため、代替手段となる。非EAZは非農業グループによる住宅の使用を許可しているが、建設される住宅の数を制限している。[7]非EAZには大きな区画サイズが必要であるため、確認済みの土地所有者はこれらのゾーン内に住宅を建設できる。[8]これらのゾーン内の非農業住宅は、ゾーン内の地元の農業用途と互換性のある地方自治体によって設定された特定の基準を満たす必要がある。
活動家はEAZに反対
活動家グループは、1960年代からEAZの実践に反対し、都市における経済的および人種的隔離の維持に及ぼす一般的なゾーニングの影響を制限したいと考えていました。公民権運動と貧困との戦いの後、活動家グループは住宅プロジェクトの成長を阻害する農業ゾーニングを覆すために州最高裁判所に訴えました。最高裁判所は訴訟を却下し、農業ゾーニングの地方権限を承認することを選択しました。ニューヨーク、ニュージャージー、ペンシルバニアの各州最高裁判所が、都市住宅の機会を制限する自治体のゾーニングを却下したのは、1978年になってからでした。[9]
1970年代の古いゾーニング計画は、別名「成長抑制」の取り組みとして知られ、実施された地方自治体から支持を得ていた。古いゾーニング計画が環境保護に向けた運動の対象となるよう移行すると、人々から反対が起こった。[9]一部の農業ゾーニング団体が環境保護運動に忠実でないレトリックを使用していたため、運動に対する批判が高まった。農業ゾーニングの目的は将来の食糧供給を保護することであったが、地方自治体が運動の本来の目的から離れて経済的繁栄へと方向転換すると、都市部のゾーンと農地の保護は困難であることが判明した。[9]
農民の敵意
農民の中には、農業用地の区画割りを歓迎し、農業開発の機会として自分たちに有利に働くと考えた者もいたが、土地価格を下げ、農民の全体的な幸福を損ねるとして、区画割りプロジェクトに敵意を抱く者もいた。土地利用規制の一般的な形態となったため、都市計画者と土地を売却したい農民の間には敵意が高まっていた。農民が、農業用地の区画割りに代わる選択肢は農業の急速な衰退を招くと気付き、1970年代になってようやく敵意を撤回し、農業用地の区画割り運動の拡大に賛成するようになった。[10]
農地の所有権
全国で農業用地区分が広く採用されるにつれ、農地に対する新しい所有権制度が開発された。実施された所有権には、個人所有権と集団所有権の2種類があった。個人所有権は、土地の農業利用と農家住宅の維持に関する権利を有し、集団所有権は農地を住宅開発に転換する権利を有した。この転換は、住宅侵入の脅威にさらされる既存の農業を維持している大都市から一定の距離内で行われることになっていた。[9]大都市圏以外では、農村地域の農地に農業用地区分を採用する動きがあった。「農業保護区」構想に含まれるために、最小区画が40エーカー以上の農業地域は、税制優遇と農業専用の特別支援の面で有利であった。[11]これは、農業が苦境に陥り、食品供給産業の復活のために政府の支援を求めていた農村地域にとって有利であった。
ケーススタディ
ニューヨーク
ニューヨーク州では、農業用地と非農業用地を分離する農業用地区分法が制定されました。当初、農業用地区分が制定される前は、州全体で特別農業地区が正式に指定されていました。法律の改正により、州全体の地方自治体は、農業用地と非農業用地の共存を容易にするゾーニングを一切管理できなくなりました。[9]これにより固定資産税が下がり、土地所有者が参加しながら税金を減らすためにEAZの慣行を採用するインセンティブが生まれました。これにより、高い固定資産税を守りながら、農業技術や設備への投資を増やすことができました。[9]
オレゴン
都市成長境界（UGB）は、都市開発と周辺地域の保全の確立に使用されます。オレゴン州は、都市部と周辺農地の緑地を保護することを目標に、UGBを農業運動に統合することを決定しました。[9] UBGの外には、排他的農業利用（EFU）を要求する指定地域があります。UBG外のすべての土地はEFUに分類され、地域の違いを確立するためにゾーニングが必要になります。EFUは、政府の介入を必要とすることで農地を保護します。地方自治体が農業ゾーニング計画を適切に、またはまったく実施しなかったため、農業ゾーニングの地方ゾーニング規制の採用推進は時間の経過とともに困難になりました。[8]
参照
参考文献
- ^ L, Millman (2021-01-25). 「農地にどのような構造物を建てることができますか？」Millman Land . 2021-04-06閲覧。
- ^ Linkous, Evangeline R. (2019)。「農村ゾーニング：争われ無視された景観における土地利用政策」。Sclar, Elliott; et al. (eds.)。ゾーニング：21世紀の計画ガイド。アビンドン・オン・テムズ、イギリス：Routledge。p. 93。ISBN 9780429951251。
- ^ ネルソン、ケビン（2012年2月）。「農村計画、ゾーニング、開発コードのための必須のスマート成長修正」（PDF）。
- ^ ネルソン、アーサー C.、プルーツ、リック、ウッドラフ、ダグ (2011)。TDRハンドブック: 開発権譲渡プログラムの設計と実装。ワシントン: アイランド プレス。p. 141。ISBN 9781610911597。
- ^ 「Ag Reserve、Office of Agricultural Services、Montgomery County、MD」www.montgomerycountymd.gov 。 2024年1月31日閲覧。
- ^ヘネベリー、 デビッド・M.、バローズ、リチャード・L. (1990)。「農地価格への排他的農業ゾーニングの資本化」。土地経済学。66 (3): 249–258。doi :10.2307/3146727。ISSN 0023-7639。JSTOR 3146727 。
- ^ Kruft, David (2001 年 8 月). 「農業ゾーニング」(PDF) .ペンシルベニア州立大学法学部.
- ^ ab Popp, Teri E. (1989). 「農業ゾーニングの調査：農地危機に対する州の対応」Real Property, Probate and Trust Journal 24 ( 3): 371–402. ISSN 0034-0855. JSTOR 20781905.
- ^ abcdefg ネルソン、ロバート H. (1984)、バーデン、ジョン (編)、「農業ゾーニング: 民間による代替案」、消えゆく農地危機、農地保全運動の批判的見解、カンザス大学出版局、pp. 113–144、doi :10.2307/j.ctv1p2gk52.11、ISBN 978-0-7006-0253-7, JSTOR j.ctv1p2gk52.11 , 2024-03-03取得
- ^ Deaton, B. James; Hoehn, John P.; Norris, Patricia E. (2007-05-01). 「純購入者、純販売者、および農地所有者による農業ゾーニングへの支持」。Land Economics . 83 (2): 153–165. doi :10.3368/le.83.2.153. ISSN 0023-7639.
- ^ Becker, John C. (2002). 「土地利用計画の制限による農業開発の促進」Real Property, Probate and Trust Journal 36 ( 4): 619–671. ISSN 0034-0855. JSTOR 20782253.