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1970年頃から、カリフォルニア州は長期にわたる住宅不足と住宅不足の増加を経験しており、[1] : 3 、2018年には住民1人当たりの住宅数で米国の州の中で49位となった。 [2] : 1 [3] この住宅不足は、2017年の時点で300万～400万戸（カリフォルニア州の住宅ストック1,400万戸[4]の20～30% ）と推定されている[アップデート]。[5] 2018年の時点で、専門家は、カリフォルニア州は予想される人口増加に対応し、価格のさらなる上昇を防ぐために、現在の住宅生産率（年間85,000戸）を2倍にする必要があり、価格と家賃を下げるためには、今後7年間で住宅生産率を現在の4倍にする必要があると述べた。[6]
需要と供給の不均衡[7]は、強力な経済成長によって数十万の新規雇用が創出され（住宅需要が増加）、需要を満たすためにNIMBYが引き起こした意図的な違法な新規住宅建設によって生じた。2012年から2017年にかけて、州全体では、新規居住者5人につき1つの新規住宅が建設された。カリフォルニア州の沿岸都市部（大不況以降、雇用増加の大部分がここで発生）では、その格差はさらに大きく、ベイエリアでは、住宅数の7倍の雇用が創出された。この結果、2017年までに、カリフォルニア州の住宅の中央価格は米国の中央価格の2.5倍を超えた。その結果、カリフォルニア州民の3分の1以下しか中間価格の住宅を購入できず（全国的には半分強）、平均的な住宅費の場合よりも6パーセントポイント多くの住民が貧困状態にあり（20％対14％）、一人当たりのホームレスは全国で3番目に高く、州の経済は年間1500億～4000億ドル（5～14％）圧迫され、通勤時間が長くなっています。[8]
いくつかの要因が重なって、新しい住宅の建設が制限されている（「成長管理」の「カリフォルニアの研究」を参照）。密度制限（例：一戸建て住宅用地のゾーニング）と高い土地コストが相まって、土地と住宅の価格が高止まりしている。許可プロセスへの地域住民の関与により、新しい建設に反対する現住民（NIMBYと呼ばれることが多い）は、市議会にロビー活動を行い、新しい開発を拒否することができる。環境法は、地元住民やその他の人々によって、新しい開発を阻止したり、譲歩したりするために悪用されることが多い（コストが高くなったり、採算が取れなくなる）。建設コストは、影響度の高い料金と労働組合の雇用義務のために高くなっている。[9]カリフォルニアの住宅建設に関する裁量的で煩わしい規制枠組みは、地元の政治家が関係者に規制を順守させるために賄賂や便宜を図るため、政治腐敗が蔓延する温床となっている。 [10]
近年、カリフォルニア州議会はいくつかの法案を可決した。その中には、 ADU の建設に関わる手数料や官僚主義を削減するものもあれば、低所得者向け住宅の資金調達のために不動産文書登録に手数料を追加するものもあった。しかし、最も楽観的な予測でさえ、問題の範囲に比べると、これらの効果は最小限であることがわかっている。さらに、公共交通機関に近い高密度開発を合法化する法案は議会で否決された。 [11] 2019年、経済諮問委員会は、住宅市場の規制緩和により、サンフランシスコで家賃が55％、ロサンゼルスで40％、サンディエゴで40％下落すると推定した。[12] : 11,15
背景
カリフォルニア大学バークレー校のテナー住宅イノベーションセンターの経済学者イッシ・ロメム氏は次のように述べた。
「カリフォルニアに引き寄せられた人々を収容するために大量の新築住宅が建設されている限り、住宅価格の上昇は限定的であり、州の魅力は人口増加に向けられた。1940年から1970年にかけて、カリフォルニアの人口は全国平均より242パーセント速く増加したが、その住宅価格の中央値の成長は全国平均よりわずか16パーセント速かった。」[13]
1970年以降、住宅価格が急騰した主な要因は3つある。土地利用規制による住宅密度の制限（多くの地域が一戸建て住宅またはせいぜい2階建て住宅に指定される）、環境への関心の高まり（環境法が制定され、土地が開発用ではなく保全用に指定される）、開発プロセスへのコミュニティの関与（現在の住民（ただし将来の住民ではない）が土地利用の決定に発言権を持つようになる）である。[13] : 1
これらの政策の結果、1970年から2016年にかけて、カリフォルニア州の人口増加（米国平均と比較して）は、過去30年間の3分の1に減速し（2016年までに全国平均より70％速い）、住宅価格の中央値は（米国平均と比較して）全国平均より4倍以上、80％上昇しました。[13] : 1 [1] : 3
2016年までに、カリフォルニア州の住宅価格の中央値は409,300ドルで、米国全体の住宅価格の2倍以上となり、ハワイを除くどの州よりも高価になった。[14]住宅不足は州全体に広がっており、2010年から2017年にかけて、州は新規居住者5人につき1つの新しい住宅ユニットを追加し、ベイエリアやロサンゼルスなどの雇用センターで顕著である。[15] : 1 [16] カリフォルニア州不動産業者協会のデータによると、2023年にはカリフォルニア州の住宅購入しやすさは16年ぶりの低水準に達し、中央価格の一戸建て住宅を購入できるのは住宅購入者のわずか16％程度となる。サンマテオ郡とサンタクララ郡では、中央価格の201万ドルと180万ドルの住宅を購入するには、それぞれ504,400ドルと451,200ドルの最低収入が必要となる。[17] [18]
住宅事情は、個人の状況によって異なる影響を与えます。住宅ローンをずっと前に返済している人は、賃貸人や初めて家を購入する人よりもコストがはるかに低くなります。2020年の時点で[アップデート]、カリフォルニア州の住宅所有者の約20％が住宅を無担保で所有しており、80％がまだ住宅ローンを支払っていました。[19]通常、住宅ローンのない住宅所有者は、住宅ローンのある住宅所有者よりも収入が低い傾向があります（例：退職による）。 [19]住宅ローンのないカリフォルニア州の住宅所有者は、収入のほぼ9％を固定資産税を含む住宅費に費やす傾向があり、これは住宅ローンのない住宅所有者の全国平均よりもわずかに低いです。[19] Covid-19パンデミックにより、人々はより広い面積を要求するようになり、州の人口が減少し、より多くのアパートがオンラインで販売されるようになったにもかかわらず、家賃と住宅価格が高止まりしました。[20]
原因
需要と供給の不均衡[21] : 1 [2] : 1 [1] : 3 [22] : 1 [23] : 2 [24] : 1 は、力強い経済成長によって数十万の新規雇用が創出され（これにより住宅需要が増加）、需要を満たすのに十分な供給を提供するための新しい住宅ユニットの建設が不十分であることから生じました。[25] : 1 [26] : 1 [27] : 1 [ 28] [1] : 14,17 [29] : 1 都市部と沿岸部での経済成長によって生み出された需要に比べて建設される住宅ユニットが少ないため、住宅価格が上昇し、内陸部にも波及しました。[1] : 3 たとえば、2012年から2017年まで、サンフランシスコ湾岸地域の都市では40万人の新規雇用が創出されましたが、新しい住宅ユニットの許可は6万人しか発行されていませんでした。[30] : 1 [24] : 1 [31] : 1 （カリフォルニア州全体では、2011年から2016年まで、州は5人の新規居住者に対して1つの新しい住宅ユニットしか追加しませんでした。）[15] : 1 これにより住宅価格と家賃が高騰し、2017年までにカリフォルニア州全体の住宅価格の中央値は米国全体の中央値の2.5倍を超え、カリフォルニア州の沿岸都市部（大不況以降、雇用増加の大部分がここで発生）では住宅不足はさらに深刻です。
いくつかの要因が重なり、新しい住宅の建設に制約が生じています。
ゾーニング法
カリフォルニア州の住宅用地の95％以上は、一戸建て住宅専用に指定されています。[32]
コミュニティ抵抗（NIMBY主義）
既存住民による新規開発に対するNIMBY（「私の裏庭にはいらない」）抵抗は、州内で新規住宅開発が困難になる主な要因である。[33] : 1 [34] : 1 すでにその地域に住んでいる人々は、新規開発や変更が交通や人口に悪影響を及ぼすと認識することが多い。[35] : 1 NIMBYは、さまざまな手段（政治的圧力、抗議、投票権）を使用して、地方自治体の許可プロセスで開発プロジェクトを阻止したり、建設業者にとって不採算になるまで開発を遅らせたりすることで、新規参入者を締め出そうとする。[1] : 15 [36] [34] : 1
「ローカリズム」（現住民が自分たちのコミュニティの姿を決定づける道徳的権限を持っているという一見平等主義的な信念）は、白人の裕福な住宅所有者に有利な不均衡を生じさせることがわかっており、ローカリズムは一般住民よりも都市計画の実践においてより一般的であることを示唆している。[37]この問題に関して、ニューヨークタイムズの論説委員であるファルハド・マンジューは次のように述べている。「共和党が移民税関捜査局（ICE）と国境の壁でやりたいことを、裕福な進歩主義民主党はゾーニングとNIMBY主義でやっている。『地元の特徴』を守り、『地元の管理』を維持し、住宅を希少かつ入手困難な状態に保つこと。双方の目標は実際には同じである。つまり、人々を締め出すことだ。」[38]
2022年、カリフォルニア州知事ギャビン・ニューサムは「NIMBY主義が州を破壊している」と宣言し、新規住宅開発を阻止する責任を市や郡に負わせると約束した。[39]
NIMBY主義とホームレス
カリフォルニア州のホームレス人口はNIMBY主義の影響を受けている。カリフォルニア州は国内でも最も多くのホームレス人口を抱える州の一つであり、都市部に集中している。[40] NIMBYの姿勢はホームレスにも及び、住民は地元や近隣地域にホームレスが存在することに反対している。[41]地域主義は、ホームレスを排除するために近隣地域がどのように形作られるかに影響を与えており、[42]ホームレスに反対するインフラや法律が生まれている。[40]
NIMBY法とも呼ばれるホームレス浮浪者法の増加は、特定の違法行為ではなく、一般的なホームレス行為を犯罪としている。[40] 2018年のバークレー市の「3x3条例」のような例では、ホームレスの個人は路上の3フィート×3フィートの正方形に制限され、反抗すると刑事罰が科せられる。[40]浮浪者関連の逮捕は急増しており、その活動は多岐にわたる。これには物乞い、テント、公共の場での横たわりなどが含まれる。このような法律はホームレスの人々に不釣り合いな影響を与え、彼らの立ち退きと貧困を永続させている。[40]さらに、ホームレスを経験し逮捕に直面している個人は、住宅プログラムや福祉プログラムに受け入れられたり、必要な医療を受けたりする可能性が低い。[41]これは、これらのプログラムの多くが援助を受けるために有利な法的記録を必要とするためである。このサイクルは、反ホームレス法がホームレスの発生率をどのように高めるかを浮き彫りにしている。[43]
具体的な例として、バークレーのピープルズ・パークでは、ホームレス住民への支援がカリフォルニア大学バークレー校による住宅開発の推進と衝突している。[44]この公園は、地元の反ホームレス団体と公園擁護者の間の対立の中心となり、地元レベルで根強いNIMBY感情を例証している。[44]地元レベルでホームレスの可視性を制限することを目的とした法律や条例は、州レベルでの健康と住宅の優先と矛盾している。カリフォルニア州は「住宅第一」政策を支持している。[45]
環境法
環境法、主にカリフォルニア州環境品質法（CEQA）は、住宅開発の障害となる可能性がある。[46] : 1 [47] CEQAでは、許可機関（通常は地方政府）が、CEQAに従って各新規プロジェクトを審査し、承認機関（通常は計画委員会または市議会）と一般市民にプロジェクトの影響を完全に開示することを義務付けている。個々の一戸建て住宅や一部の小規模な集合住宅プロジェクトは免除されているが、ほとんどの中規模および大規模プロジェクトは、プロジェクトの影響について必要なレベルの開示を行うために、否定宣言またはEIRを経なければならない。EIRプロセスでは、開発業者が調査を実施し、交通渋滞、山火事避難、火災安全、騒音、大気汚染、温室効果ガス排出、水質汚染、生物資源、文化資源、インフラへの影響など、多岐にわたる影響について報告書を提出し、影響がある場合はそれを緩和するための計画を策定することが義務付けられている。 CEQA プロセスは、承認プロセスを一般市民や意思決定者に対して透明化することを目的としており、地方自治体が新しい開発を許可する前に行われます。さらに、CEQA では CEQA 審査プロセス自体に対する法的異議申し立てが認められており、その結果、プロジェクトに反対し、地方自治体がプロジェクトを承認する前に開発者がプロジェクトの影響を適切に調査していなかったと判断する人々による訴訟が発生する可能性があります。訴訟は、CEQA 違反を軽減するための主な執行メカニズムです。[1] : 15 [48] : 1 [要出典] カリフォルニア州議会分析局の報告書によると、州の 10 大都市では、CEQA の異議申し立てによりプロジェクトが平均 2 年半遅れています。 [49] : 8 [34] : 1
環境および土地利用を専門とする法律事務所ホランド・アンド・ナイトのジェニファー・ヘルナンデスらによる2015年の研究では、[50] : 21 2010年から2012年の3年間に提起されたすべてのCEQA訴訟を調査し、環境保護活動の実績がある団体によって提起された訴訟は15%未満であることが判明しました。[51] : 1 [50] : 24 この研究ではまた、5件のCEQA訴訟のうち4件がインフィル開発プロジェクトを対象としており、オープンスペースを開発する「グリーンフィールド」プロジェクトを対象としたCEQA訴訟はわずか20%であることも判明しました。[51] : 1
カリフォルニア大学バークレー校のテナー住宅イノベーションセンターで住宅価格適正化と都市政策の教授を務め、オバマ政権下では米国住宅都市開発省（HUD）次官を務めたキャロル・ガランテ氏は、[52] : 1 「この州では、環境上の理由とは関係のないときにそれを利用する人々によって、30年間にわたってCEQAが悪用されてきました。…NIMBY主義は、夢の小さな一片を所有するすべての人にとって、隣で開発を望む理由はなく、CEQAが彼らに彼らの利益を実現するためのツールを与えるという事実に関連しています…この州でCEQAプロセスがどのように機能するかを根本的に再考する必要があります。」と述べています。[53] : 1 [46] : 1
カリフォルニア大学ロサンゼルス校の雑誌「ブループリント」のインタビューで、ジェリー・ブラウン知事は、環境問題以外の理由で CEQA が使用されることについて次のようにコメントしている。「しかし、テキサスでは建設が簡単です。実際、その通りです。そして、おそらく私たちはそれを変えることができるでしょう。しかし、問題は政治情勢です。私たちはまさにその状況にいます。非常に困難です。CEQA [カリフォルニア環境品質法] を変えることはできません。BP: なぜできないのですか? JB: 組合はそれをプロジェクトの労働協約を得るための手段として使用するので、許可しません。」[54] [55] : 1
CEQA の本来の意図はそのまま維持されなければならないが、今こそこの重要な法律の無謀な濫用を終わらせる時である。濫用はカリフォルニアの経済活力を脅かし、雇用を奪い、貴重な納税者のお金を無駄にしている。...今日、CEQA は、競争上の優位性を獲得しようとする人々、プロジェクトからの譲歩を利用する人々、または単に自分たちのコミュニティに新たな成長を望まない近隣住民によって濫用されることがあまりにも多い。プロジェクトがいかに価値があり、環境に有益であっても。 - 元知事のジョージ・デュクメジャン、ピート・ウィルソン、グレイ・デイビスは、 2013 年のThe Sacramento Beeの社説で次のように述べている[56] : 1
BAEアーバン・エコノミクスが実施したCEQA調査（環境保護団体ローズ財団[57] : 2 の委託による）では、2013年から2015年にかけて、審査文書のあるCEQAプロジェクト全体の0.7％が訴訟の対象になったと推定されている。 [57] : 22 サンフランシスコでは、司法長官事務所が2012年にCEQAの18か月間の監査中に、（免除されていない）CEQAプロジェクトの0.3％が訴訟の対象になったことが判明した。[58]
税制
提案13は地方自治体や州政府が徴収できる財産税を制限しているため、都市は住宅開発よりも商業開発を許可するよう奨励されている。 [59]商業開発は、潜在的に売上税収入（自動車販売店やショッピングモールは収入の密度が高いため好ましい開発の例である）と事業税収入（多くの都市は、その境界内にあるすべての事業に給与税または総収入税のいずれかを課している）の両方を生み出す可能性がある。[49] : 7
住宅開発は、住民へのサービス提供（公共の安全、道路、公園など）に関連するコストが住民から受け取る税収を上回るため、通常、市の予算の純損失と見なされます。[1] : 15 たとえば、ブリスベン市がグリーンフィールド（ブリスベンベイランズ開発）の開発を検討していたとき、住宅中心の開発は町に年間100万ドルの追加収入をもたらすが、住宅を置かずより大きなホテルを建てる商業開発は年間900万ドルをもたらすと言われました。そして、ホテルを建設しなければ、開発は市の予算の純損失になるとされました。[60] [61]
1978年以来、カリフォルニア州の提案13は、税制上の目的で住宅価値評価を1976年レベルに制限し、州全体の固定資産税の上限も設定している。これにより「ロックイン効果」が生まれ、住宅供給が減り住宅価格が上昇する。この効果（固定資産税収入の減少による自治体の資金削減と同時に起こる）は、カリフォルニア州の沿岸部の都市で内陸部の都市よりも顕著に現れたと指摘されている。[62]
土地コストが高く、人口密度が低い
土地コストが高く、住宅密度の増加がほとんどない低密度開発のため、土地価格は高止まりしている。[1] : 12 サクラメント・ビー紙は、カリフォルニア州沿岸部の住宅地価格は、アメリカの他の大都市圏の平均よりも600%以上高いと指摘している。[63]
沿岸委員会
カリフォルニア沿岸委員会は、海岸線と内陸5マイル（8.0 km）までのゾーニングに関する準司法権限を有しており、住宅を建設しようとしている市民や都市にとってさらなるハードルとなっている。この委員会は、ビーチへのアクセスを妨げるシーランチ開発への反対をきっかけに設立された。委員会が反対している具体的な住宅開発には、オレンジ郡の895戸の住宅、[64]ハーフムーンベイの50戸の障害者住宅、[65]ベンチュラ郡の400戸のアパートがある。[66]委員会は許可違反に対する料金と罰金を設定し、数百万ドルの罰金を課している。[67] [68] [69]管轄権とその広大な環境資産の価値が高いことから、米国で最も強力な土地利用当局と呼ばれており、委員は一般的に民主党である州知事と州上院および州議会の指導者によって任命されるため、委員会は民主党にとって重要な支持基盤を反映している。[70]いくつかの研究では特にその効果を調査しました。
- UCLAの研究者らは、住宅供給の制限と需要を増大させる自然環境の強化により、委員会の管轄区域内の品質調整住宅は管轄区域外のものより20％高価であると記録した。[71]
- UCSBの研究論文によると、委員会は供給を制限することで住宅価格を引き上げ、それによって「賃借人、将来の住宅購入者、未開発の土地の所有者に損害を与えた」が、委員会の管轄下にある既存の住宅所有者は住宅価格の上昇の恩恵を受けたという。[72]
建設費
カリフォルニア州は、一戸建て住宅の建設に、国内の他州よりも高い開発費を課している。[73]カリフォルニア州議会分析局は、その額は2万2千ドル対6千ドルで、266%も高いと報告している。[1] : 14 たとえば、オークランドの元海軍病院の跡地を935戸の住宅コミュニティに再開発する計画のある開発業者は、オークランド市の低所得者向け住宅基金に2千万ドル（＝1戸あたり2万1千ドル）の料金を支払うことになる。[74]
労働コストが高くなっているのは、現行賃金法と、組合労働者が雇用されている場合にのみ承認されるプロジェクトがあるためである。カリフォルニア州労働管理局は、このコストを20％高く見積もった。[1] : 13 [75] [76]現行賃金法が建設費全体に及ぼす影響は、40％もの増加と見積もられている。[77] : 1
建築基準法や規格ではより高品質の材料と高いエネルギー効率が求められるため、材料費は高くなっています。[1] : 13
保険費用
CalMattersは2024年8月に、州内の住宅保険料の上昇が家主と借主にどのような影響を与えているかを詳しく報じた。また、州の一部地域では、火災などの自然災害で所有物を失うことに備えて、借家人に対しても賃貸保険に加入するよう奨励されている。 [78]
効果
手頃な価格
この不足により、住宅価格と家賃は極めて高い水準にまで上昇した。[79] 2017年、カリフォルニア州の住宅価格の中央値は米国全体の中央値の2.5倍以上となり、カリフォルニア州の沿岸都市部では内陸部よりも住宅不足が深刻であった。これは、各市場の住宅価格の中央値からも明らかである。サンフランシスコでは130万ドル、サンノゼでは100万ドル、ロサンゼルスでは60万ドルであるのに対し、フレズノではわずか25万ドルであった。[80] [81] [82] 賃貸市場では、カリフォルニア州の空室率は州史上最低の3.6%となっている。[83]また、州全体の2ベッドルームのアパートの家賃の中央値は2,400ドルであるが、沿岸都市部ではさらに高く、サンフランシスコでは月額4,000ドルを超えている。[84] : 1
2023年のサンディエゴの住宅市場では、住宅の約60％が100万ドル以上の価格となっている。市内の住宅価格の中央値は91万ドルで、米国の30大都市の中で4番目に高い。[85] [86]サンディエゴの平均月額家賃は3,175ドルに上昇し、全米で3番目に高い水準となり、サンフランシスコよりわずか7ドル安いだけである。[87]
住宅の購入しやすさは過去30年間で低下しており、2018年現在[アップデート]、カリフォルニア州民の3分の1未満しか中間価格の住宅を購入できず、サンフランシスコ湾岸地域などの雇用の中心地ではその数は4分の1未満です。（全国的に、アメリカの世帯の半数以上がアメリカの中間価格の住宅を購入できる。）[88]住宅の購入しやすさの低さは、住居の1部屋に大人が1人以上住む（子供2人を大人1人と数える）ことと定義される過密状態にもつながります。カリフォルニア州民が過密状態の住宅に住む可能性は平均的なアメリカ人の4倍であり、これは賃貸住宅、持ち家住宅、子供がいる住宅、子供がいない住宅など、あらゆるタイプの住宅に当てはまります。[1] : 29-31
ロサンゼルスの賃貸料と米国全体の平均賃貸料を比較すると、ロサンゼルスが米国の他の地域と比べてどれだけ高いかがわかります。2017 年の米国の平均賃貸料は 1,357 ドルでしたが、それと比較すると、2017 年のロサンゼルスの平均賃貸料は 2,284 ドルで、平均でほぼ 1,000 ドルの増加です。[引用が必要]
移住と環境への影響
その結果、労働者はより手頃な内陸部へと移住したが、その場合通勤時間は長くなる。2018年現在[アップデート]、米国で通勤に片道1時間半以上を費やすスーパー通勤者の割合が最も高い3都市は、ストックトン、モデスト、リバーサイドである。[89] [90] : 1 労働者は州外にも移住しており、2007年から2016年にかけて、カリフォルニア州では年間収入11万ドル未満のすべてのグループで純流出が見られ、その多くはアリゾナ、ネバダ、テキサスなどのサンベルト州への流出であった。[91]
住宅不足が職場の中心地に集中し、郊外への無秩序な拡大 が進むと、通勤時間が長くなり、交通量も増え、温室効果ガスの排出量が増加する。カリフォルニア州は気候が穏やかで、再生可能エネルギーを多用しているため、交通機関が州内で最大の排出量を占めている。[92]カリフォルニア州民が一人当たりの温室効果ガス排出量が多い州に移住すると、車の運転が増え、エアコンのエネルギー消費量が増え、化石燃料に依存する発電量が増える。[93]住宅不足と低密度住宅は、カリフォルニア州の気候目標と真っ向から対立する。[94] : 1 [95]
「環境保護派でありながら住宅反対派になることはできません。スプロール現象に反対しながら住宅反対派になることはできません。これはあまりよく理解されていないことです。」 -南カリフォルニア大学都市計画・空間分析学部長、マーロン・ボーネット氏。[95]
カリフォルニア大学バークレー校の再生可能かつ適正なエネルギー研究所の科学者らは最近、既存の空き都市構造物を将来の住宅や商業用に利用するインフィル開発が、他のどの選択肢よりも二酸化炭素排出量を削減する可能性があることを発見した。簡単に言えば、高密度の住宅構造を作ることで職場と自宅間の移動時間が制限され、二酸化炭素排出量が大幅に制限される。ギャビン・ニューサム知事は最初の立法会期で、住宅危機を最優先事項の1つにすることを約束した。その解決策の1つが、主要な職場や交通センターの近くに中小規模のアパートを建設することで、制限的なゾーニング要件を無効にする「モアホームズ法」である。[96] [97] [98]
貧困
国勢調査局が現在発表している「補足的貧困指標」のように、住宅費が貧困率に織り込まれると、[99]カリフォルニア州の貧困率は全米で最も高く、（国勢調査局がこの指標で貧困率を発表し始めた2011年以降）現在20.4%、つまり5人に1人強となっている。[100] : 1 [101]カリフォルニア州公共政策研究所は、 カリフォルニア州の住宅費が全米の住宅費と同額であれば、カリフォルニア州の貧困率は14%になると推定している。[100] : 1
ホームレス
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2017年のカリフォルニア州のホームレス人口は、国内総人口の12%を占めるに過ぎない州の中で、国内のホームレス人口の22%と、非常に高い割合を占めている。[23] : 1 [102] サクラメント・ビー紙は、ロサンゼルスやサンフランシスコなどの大都市は、ホームレスの増加を住宅不足に起因するものとしていると指摘している。[102] [103] : 1 カリフォルニア州のホームレス人口は現在13万5000人（2015年から15%増加）である。[83]
カリフォルニア住宅パートナーシップの調査によると、2016年から2017年にかけて、サクラメント郡（州都サクラメントがある）ではホームレスが47％、アラメダ郡では36％、サンタクララ郡では13％増加した。 [ 15] : 1
全国的に見ると、カリフォルニア州は人口当たりのホームレス人口がニューヨークとハワイに次いで3番目に多い。[104] [103]
2019年9月、トランプ政権の経済諮問委員会は、住宅市場の規制緩和により、最も制約のある市場のいくつかでホームレスが、サンフランシスコで54％、ロサンゼルスで40％、[12] : 1 、サンディエゴで38％減少するとの報告書を発表した。これは、家賃がそれぞれ55％、41％、39％下がるためである。[12] : 14,16
経済
ノーベル経済学賞受賞者のエドワード・プレスコット、リー・オハニアン（フーバー研究所上級研究員）、カイル・ハーケンホフによる2017年の研究[105]では、カリフォルニア州が土地利用規制を1980年の水準まで引き下げれば、同州のGDPは4000億ドル近く（14%増）恒久的に増加する可能性があると推定している。[28] 「すべての州が土地規制を1980年の水準まで引き下げれば、[米国の総]GDPは1.8兆ドル（9%）も増加する可能性がある。」[28] [106] : 1
マッキンゼー・グローバル・インスティテュートの報告書は、住宅不足によりカリフォルニア経済は年間1430億ドルから2330億ドルの損失を被っていると推定している。その原因は、建設活動の減少（少なくとも年間850億ドル）、住宅費の高騰による消費財の消費減少（少なくとも年間530億ドル）、ホームレスの増加に対するサービス提供コスト（少なくとも年間50億ドル）などである。[107] [108] [84] : 1 [34] : 1
不足を定量化する
1940年以降のカリフォルニア州およびアメリカ合衆国の住宅単位当たり人口[109] [110] [111]
住宅ユニットの供給不足の推定
カリフォルニア州議会分析局の2015 年の報告書「カリフォルニア州の住宅費の高さ - 原因と結果」では、住宅価格を米国全体の中央値より 80% 以上高くしない (これは 1980 年の価格差であり、現在存在する 150% を超える価格差とは対照的) ために、カリフォルニア州は過去 30 年間 (1980 年から 2010 年) に毎年約 210,000 戸の住宅を建設する必要があったと推定しています。これは、建設された年間 120,000 戸ではありません。過去 30 年間の不足住宅の中間推定値は年間 90,000 戸であり、2010 年までに 270 万戸 (20%) の住宅が不足すると推定されています。[1] : 21
2010年以降、州の新築住宅の建設は平均して年間9万戸を大きく下回っている。[112] 2008年の大不況後には減少したが、2016年には年間約9万戸に増加した。[112] [113]
2017年9月、ジェリー・ニッケルズバーグ率いるUCLAアンダーソン予測の経済学者チームは、「価格を10%下げるには、住宅を20%増やす必要がある。カリフォルニア全体でこのような値下げを行えば、コストは2014年のレベルまで下がるだろう」と予測した。 [114] 2018年のUCLAアンダーソン予測レポートでは、経済学者のニッケルズバーグは住宅不足を300万戸と推定した。[115] : 1
2017年10月、副知事で知事候補のギャビン・ニューサムは、カリフォルニア州は2025年までに350万戸の新築住宅を建設するという目標を設定すべきだと述べた。[116] [107] これには、現在の建設速度の4倍、年間約40万戸の建設が必要となるが、これは1954年以来、同州が経験したことのない速度である。[117] [118] : 1 [119]
2018年4月、住宅不足を緩和するためのいくつかの法案を起草した州上院議員スコット・ウィーナーは、住宅不足の量を400万戸と推定した。[120]
2019年の論文で、経済学者のエンリコ・モレッティとチャンタイ・シェイは米国の住宅市場を分析し、アメリカ人が需要に見合った住宅を一貫して建設していた場合、サンフランシスコ市の住宅戸数は現在の40万戸ではなく200万戸、人口は400万人（2022年の実際の人口は約81万5000人）になり、ベイエリアの人口は現在の5倍になるだろうと結論付けました。[121]
2023年にCalMattersは住宅不足のさまざまな推定値と実際の住宅生産量をグラフ化し、過去10年間で生産量は改善しているものの、不足に対処するために何が必要になるかという推定値の間には依然として大きなギャップがあることを示しました。[122]
住宅生産の増加が必要
専門家は、カリフォルニア州は予想される人口増加に対応し、価格のさらなる上昇を防ぐために、現在の住宅生産率（年間85,000戸）を2倍にする必要があり、価格と家賃を下げるためには、今後7年間で現在の住宅生産率を4倍にする必要があると述べています。[21] : 1 [123] : 1 [107] [23] [1] : 21 [25] : 1 [124] : 1
住宅数に対する居住者数と雇用数の比率
1980年以降のカリフォルニア州および米国全体の住宅1戸当たりの雇用数[109] [111] [125] [126]
2018年、カリフォルニア州は住民1人当たりの住宅数で全米第49位となった。[2] : 1 [3]
雇用と住宅ユニットの「健全な」比率は2程度であると主張する人もいますが、カリフォルニア州の多くの都市ではそれには程遠く、サンディエゴでは3.9、ロサンゼルスでは4.7、サンフランシスコでは6.8となっています。[22] : 1
許可率
2013年から2022年まで、カリフォルニア州の地方自治体（住宅許可プロセスを管理）は、住民100人あたり2.6戸の新築住宅を承認したが、これは全国平均の3.9戸を大幅に下回る。[127]同州の許可率は国内で37番目に低く、一部の州（アイダホ州とユタ州）ではカリフォルニア州の2倍以上の許可率となっている。[127] カリフォルニア州の許可率は上昇しており、2018～2022年の5年間ではその前の5年間と比べて20％増加しているが、同州の許可率は依然として全国全体と比べると遅れをとっており、全国全体の許可率は2013～2017年と比較して2018～2022年は33％増加している。[127]
回答
連邦政府
2016年9月に米国大統領府が発表した「住宅開発ツールキット」と題する報告書の中で、 [128] : 2 [129] : 1 [130] : 1 [131] : 1 [132] : 1 [106] : 1 筆者らは、住宅不足を緩和するために他の州や地方自治体にも倣うよう推奨するモデルとして、カリフォルニア州や地方自治体が試みた住宅不足に対する立法上の解決策をいくつか挙げており、[128] : 12 その中には次のようなものが含まれている。
- 権利に基づく開発を確立する、[128] : 14
- 空き地に課税するか、非営利開発業者に寄付する[128] ： 15
- 許可手続きやスケジュールを合理化または短縮する、[128] : 16
- 路上外駐車の要件を廃止する、[128] : 17
- 付属住宅ユニットを許可する、[128] : 17 および
- 密度ボーナスを確立する。[128] : 18
この報告書はまた、2016年1月21日に全米市長会議でオバマ大統領が行った発言の一つを取り上げている。
私たちは協力して、新しい住宅の建設を妨げ、成長し活気のある都市への家族の移住を妨げている規則を打ち破ることができます。
州
2016年立法会期
2016年9月、ジェリー・ブラウン知事はAB 2406、AB 2299、SB 1069に署名した。これらはすべて、ADU（付属住宅ユニット）の建設に必要なコストと官僚主義を削減するもので、「祖母用フラット」または「義理の家族用ユニット」としても知られている。[133] ベイエリア評議会は、ベイエリアの150万人の一戸建て住宅所有者のわずか10％がADUを建設すれば、15万戸の新しい住宅が生まれると指摘している。[134]
この変更により、ADU建築許可の申請が劇的に増加し、ロサンゼルスでは2017年の申請数が過去2年間の合計の25倍に上りました。[135] : 1
2017年立法会期
2017年の立法会期では、15の住宅関連法案が可決されました。法案の1つは、150平方フィートほどの小さなマイクロアパートメントを合法化し、大学や公共交通機関の近くで都市がマイクロアパートメントの数を制限することを禁止しています。 [136] : 1 もう1つの法案（SB 2）は、75ドルの不動産文書登録料（不動産販売以外のすべて）を追加し、手頃な価格の住宅建設のために年間2億5000万ドルを生み出すと予測されています。[136] : 1 [137] : 1 [138] : 1 2017年の住宅対策全体は住宅不足に最小限の影響しか与えないと予想される。なぜなら、最も楽観的な予測でも、この対策によって年間の住宅生産が約14,000戸増加すると予想されるが、人口増加に対応し価格上昇を防ぐために必要な年間100,000戸（年間生産されている80,000戸に加えて）には依然として大幅に不足している（14％）からである。[34] : 1 [138] : 1 [35] : 1
上院法案35
もう一つの法案は、州上院議員スコット・ウィーナーが起草した上院法案35（SB 35）で、州の住宅建設目標を達成できなかった都市における新規のインフィル住宅の環境および計画審査を省略することで承認プロセスを短縮するものである。州は、市場価格、低所得者向けなど（予想される人口増加に対応するため）さまざまな種類の住宅の建設目標を設定し、この法律は都市が建設目標を達成していない開発タイプにのみ適用される。簡素化された承認プロセスを利用するには、開発者は現行賃金を支払い、労働組合の標準雇用規則を遵守する必要がある。[136] : 1 [137] : 1 [138] : 1 [139] [140]ウィーナーは、「地方自治は、コミュニティが住宅目標を達成する方法に関するものであり、目標を達成するかどうかに関するものではない... SB 35は、増加する人口のために住宅を建設することですべてのコミュニティが解決策の一部となるようにするための明確で合理的な基準を設定している」と述べた。[139] SB 35は、例えば、クパチーノの廃墟となったヴァルコ・ショッピングモールを、政府の補助金なしで半数が手頃な価格の2,402戸のアパートを含む複合開発に再開発するために使用され、クパチーノの手頃な価格の住宅ストックを5倍にするだろう。[141] : 1 [142] : 1 [143] : 1 [144]
2018年立法会期
上院法案827号および50号
2018年、ウィーナー上院議員はSB827を提出した。これは、地方自治体に対し、高頻度に運行される交通機関の停留所から半マイル以内、またはバスや交通機関の回廊から4分の1マイル以内に4階建てまたは8階建て以上の建物を建てることを許可し、それらの地域での最低駐車場要件を免除することを義務付けるものだった。[2] : 1 この法案は物議を醸し、ゾーニングの地方自治権の喪失を懸念する地方自治体と、立ち退きを懸念する反ジェントリフィケーション活動家の両方から反対された。[145]この法案は、数十年にわたる人種的および経済的居住分離を減らすのに役立つと述べた学者のグループや[146] [147] : 1-2 [148] : 1 全国的な住宅推進団体、そして共同書簡で法案への支持を表明したサンフランシスコ湾岸地域のテクノロジー業界の幹部100人以上によって支持された。 [149]
地方自治の問題について、ウィーナーは次のように述べた。「教育と医療では、州が基本基準を設定し、その基準の範囲内で地方自治が存在する。住宅に関してのみ、州はその役割を放棄している。しかし、住宅は州全体の問題であり、純粋な地方自治のアプローチは、私たちを窮地に追い込んでいる。」[35]ジェントリフィケーションの懸念に応えて、立ち退き防止条項が挿入された。その後、委員会の最初の公聴会で否決された。[150] [151]
2018年12月、ウィーナー上院議員は、次の立法会期に向けて同様の法案SB 50を提出したが、 2020年の上院本会議での投票で否決された。
2021年立法会期
2021年9月、ギャビン・ニューサム知事は、カリフォルニア州住宅法（SB9）とSB10を含む31の住宅法案に署名した。 [152]カリフォルニア州住宅法（SB9）は、カリフォルニア州のほとんどの地域をアップゾーニングし、 1区画に最大4戸建て住宅までの高密度住宅を建設することを許可する。SB10は、交通の便が良い地域周辺に地方自治体が高密度住宅を建設するプロセスを合理化する。その他の法案は、住宅建設プロセスを合理化し、手頃な価格の住宅を建設するための障壁を減らし、地方自治体に住宅の建設を増やす責任を負わせることを目指している。[153]
ニューサム知事が署名した他の法案には、SB 290、AB 1584、SB 478、およびAB 602があります。[154] SB 290は、カリフォルニア州の密度ボーナス法を拡大し、低所得の大学生向けの手頃な価格の住宅を含めます。密度ボーナスにより、開発者は、一部が手頃な価格の住宅用に確保されている限り、より高密度の住宅を建設できます。AB 1584は、特定の状況下でADUの建設を禁止する 住宅契約を無効にします。
SB 478 は、3 戸から 10 戸までの集合住宅の最小容積率と最小敷地面積を定めています。また、SB 478 は、住宅プロジェクトが最小容積率を達成できなくなるような敷地面積要件を地方自治体が課すことを禁止しています。AB 602 は、地方自治体が住宅に課すことができる影響料を規制しています。AB 602 は、影響料の透明性を高め、地方自治体に住宅の平方フィート数に比例した影響料を設定することを義務付けています。
2022年立法会期
2022年9月、ニューサム知事はAB2011、SB6、AB2097を含む一連の住宅法案に署名した。[155]
AB2011
AB 2011は、2023年7月1日より正式に発効しました。[156]この政策では、プロジェクトが手頃な価格と環境基準を満たし、現行の賃金を支払う限り、商業地区の土地に手頃な価格の混合所得住宅を建設することを省庁の権限に基づいて許可しています。[155] さらに、地方自治体が承認した見習いプログラムの使用が義務付けられています。これらの契約が請負業者に受け入れられると、医療費も提供されます。[157]これは新しく最近の法案であるため、住宅・コミュニティ開発省 が調査を行い、追加の住宅開発の影響と結果について議会に提示するために使用されます。
SB 6 および AB 2097
SB 6は、雇用された建設労働者の一定割合が労働組合に加入している限り、再区画化を必要とせずに商業地区の不動産を住宅として利用することを許可しています。[155] AB 2097は、公共交通機関の駅から1マイル以内、または自動車の使用率が低い地域の住宅および商業施設の駐車場最低基準を撤廃します。 [158]カリフォルニア州は、オレゴン州に次いで公共交通機関の近くでの駐車場最低基準を撤廃した 2番目の州になりました。
SB 897 と AB 2221
SB 897とAB 2221はどちらも、ADUの建築基準法への準拠に関する規則を明確にし、許可手続きを簡素化しました。[159] [160]
2023年立法会期
2023年10月、ニューサム知事は新たな住宅法案に署名した。注目すべき法案には、SB 4、SB 423、SB 555、AB 1033などがある。[161]
SB4
SB 4は、宗教機関や高等教育機関が、基準を満たし、すべてのユニットが低所得世帯に利用可能であることを条件に、その土地に住宅を建設するための簡素化された承認の申請を提出できるようにする。[162]この法案は、米国の信仰共同体による「Yes, In God's Backyard」と呼ばれる手頃な価格の住宅を建設するためのより大きな運動の一部である。[163]この運動は、過去に、特に市や地元の反対により、彼らの土地の適応再利用に関する官僚主義を乗り越えるのに苦労してきた。SB 4は、教会やその他の信仰共同体や高等教育機関が自分の土地に建設することを容易にするための2020年以来の一連のカリフォルニア州法案の一部であり、そのようなプロジェクトの駐車場要件を削減または撤廃する議会法案（AB 1851）も含まれる。[163]カリフォルニア大学バークレー校の調査によると、この法律により、州全体で約17万エーカーの土地（ロサンゼルスの約半分の面積）が手頃な価格の住宅開発の可能性に解放されることが判明した。[164]
SB423
SB 423 は、ニーズの高い地域での住宅開発のプロセスを迅速化する法案である SB 35 の延長として提出された。このようなニーズは、SB 35 で法律に書き込まれた内容の一部である地域住宅ニーズ評価(RHNA) を使用して評価される。SB 423 は、州が地方政府よりも優先して審査を通過できるようにすることで、SB 35 で概説された合理化を具体的に拡大し、沿岸地域での集合住宅開発を容易にする。[165]これは、カリフォルニア沿岸委員会が沿岸での住宅開発に対する主な反対勢力であったため、住宅推進派の勝利である。反対派は、住宅が地元の海岸環境と野生生物を脅かすことを懸念している。住宅推進派は、どこにでも住宅を建設する必要があるが、沿岸部は仕事やレクリエーションに近く、車中心の生活が少なく、最終的には汚染が少ないため、特に良い機会であると主張する。[166]賛成派と反対派を超えて、委員会自体も歴史的に沿岸地域のほぼすべての住宅を阻止しており、その結果、他の地域よりも住宅価格がさらに高騰しています。[167]
SB555
SB 555 の導入は、住宅の優先順位の転換を示しており、民間賃貸市場や住宅所有のみから離れて、代替の形態の所有形態を模索している。この法案は、民間市場から永久に排除され、買収される 140 万戸の社会住宅を実施する計画を導入している。[168]これにより、賃借人が保護され、投機に基づかず、安全な混合所得コミュニティを作成する住宅のサブセクションを作成することが期待されている。[169]この法案は、まず、住宅局(HCD) が 2026 年末までに完了するカリフォルニア社会住宅調査を完了することを義務付けており、この調査により、社会住宅に関する推奨事項と分析が作成され、州にとって最善の選択肢が何であるかが明らかになる。[168]
SB684
SB 684 は、都市に対し、不動産所有者が複数世帯住宅の区画を分割して、最大 10 戸の住宅、タウンハウス、またはコンドミニアムを含む区画を作ることを省庁に許可することを義務付けています。法案が可決された時点では、この法案は単一世帯住宅地区の空き地には適用されていませんでした。
AB1033
AB 1033の可決により、住宅所有者はADUをコンドミニアムに改造し、主な居住地とは独立してADUを販売することができるようになりました。[170] [171]
2024年立法会期
8月27日、ニューサム知事は危機に対処するために可決された2つの法案に署名した。その1つは、モーテルやその他の一時的な住宅が、地元の家賃統制法を発動することなくホームレスの住民に30日以上滞在することを許可するAB 2835、もう1つは、標準的なADU条例に与えられているのと同じ環境審査の免除をジュニアADU条例に与えることでADU建設の承認プロセスを合理化するAB 3057である。[172] 9月19日、ニューサム知事は以下を含むより大きな法案パッケージに署名した。
- SB 1211 は、1 区画に最大 8 つの独立した ADU を建設することを許可し、最大数を 1 区画あたり 2 つの ADU から拡大します。
- SB 1164 は、新しい ADU が最大 15 年間固定資産税を免除されることを許可します。
- SB 312 は、環境的に持続可能な学生用住宅の承認を簡素化します。
- SB 937 は、住宅建設業者が、そのプロジェクトの入居証明書が発行されるまで、地方開発料および影響料の支払いを延期することを許可する。
- SB 450は、カリフォルニア州HOME法の趣旨を明確にし、州政府機関が裁判所で市政府に対してその条項を執行することを認めている。[173]
- SB 1123 は、SB 684に基づいて建設されるプロジェクトの適格性を、単一家族ゾーンの空き地にまで拡大します。
郡と市町村
サクラメント
2024年2月（2024年3月に施行）、サクラメント市は2040年総合計画を可決した。この計画では、ゾーニングコードを更新し、市全体の新規住宅の駐車場最低基準を撤廃した。さらに、総合計画では、一戸建て住宅ゾーンに建設できるユニット数の上限を撤廃し、代わりに市全体の容積率に基づいて不動産所有者が集合住宅を建設できるようにした。[174] [175] 2024年9月、市議会は、以前は一戸建て住宅ゾーンに指定されていたすべての住宅エリアで3階建てまでの小規模アパートを許可する条例を可決したが、既存のバルクコントロール基準は維持した。[176]
ロサンゼルス市
ロサンゼルス市住宅局は、需要の高さからセクション8の待機リストを10年以上閉鎖し、2017年にようやく再開した。[177]
サンフランシスコ
シリコンバレーの改革
駐車禁止の撤廃
2024年現在、サクラメント、カルバーシティ、アラメダ、エメリービル、サンフランシスコ、サンノゼの市全体で駐車禁止が廃止されている。[178]
その他の取り組み
2014年以来、サンフランシスコ湾岸地域ではYIMBY（Yes In My Back Yard）グループがいくつか結成されている。[179] [180]これらのグループは、あらゆる価格帯での住宅建設の増加を求めて地元とサクラメントの両方でロビー活動を行うほか、カリフォルニア州の住宅責任法 （「反NIMBY法」）[179] : 1 [180] : 1を利用して、市が住宅開発を阻止または縮小しようとすると訴訟を起こしている。[179]ある活動家は、主に市場価格の75戸の新しい住宅開発の建設を支持するサンフランシスコ計画委員会へのコメントで、「このプロジェクトが建設されなければ住む予定のない100人ほどの高所得者は、どこかに住むことになるだろう...彼らは単に誰かをどこか別の場所に追い出すだけだ。なぜなら需要は消えないからだ」と述べた。[181]
2018年現在、カリフォルニア州には、補助金と引き換えに、今後数十年（一般的には30年から55年）は手頃な価格のままであるという条件で建設された、譲渡証書または用途制限付きの低所得者向け住宅が40万戸以上ありました。[182]州の住宅・コミュニティ開発局（HCD）は、2021年までに手頃な価格の要件が期限切れになる住宅が3万5000戸以上あり、その多くが市場家賃の住宅に転換される可能性が高いと推定しています。HCDは、これらの住宅を低所得者向け住宅として保存することを優先事項としています。[非一次情報源が必要]
連邦政府のセクション8バウチャー制度では、居住者は給与の30％を支払い、住宅局が家賃の差額を支払う。[183] メトカーフ（2018）が指摘しているように、「2015年には、500万人に及ぶ220万世帯が賃貸バウチャーを利用して民間市場で住宅を確保した」が、これらの数字は米国全体のものである。[183] 他の公的扶助プログラム（SNAPやメディケイドなど）とは異なり、セクション8バウチャーの数は限られているため、申請して資格を得たほとんどの人がプログラムに参加できず、何年も待機リストに載ることになる。[184]
参照
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カリフォルニア州が土地規制を1980年当時の水準に戻した場合、私たちの調査では、同州の人口は最終的に国の18％にまで増加すると推定されている。米国の国内総生産は恒久的に約2％、つまり3,750億ドル増加する可能性がある。すべての州が土地規制を1980年レベルに戻した場合、GDPは1.8兆ドルも増加する可能性がある。
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さらに読む
- 「カリフォルニアの皆さん、2024年に住宅費が高騰する理由はこれです」（2024年10月）CalMattersのベン・クリストファーとマヌエラ・トビアス著
- ドハティ、コナー（2020年）。ゴールデンゲート：住宅危機とアメリカンドリームの清算。ペンギン。ISBN 9780525560234。
- カリフォルニア州の住宅費高騰の原因と結果（2015年）カリフォルニア州議会アナリスト事務所
外部リンク
- CalMattersによる住宅関連記事
- Gimme Shelter: CalMattersとLA Timesの Liam Dillonによるカリフォルニア住宅危機ポッドキャスト
- 州別の住宅ニーズ: カリフォルニア、ワシントン DC:全米低所得者住宅連合