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都市計画において、ゾーニングとは、自治体または他の政府層が土地を「ゾーン」に分割する方法であり、各ゾーンには他のゾーンとは異なる新しい開発に関する一連の規制があります。ゾーンは単一の用途（住宅、工業など）に対して定義される場合もあれば、用途によっていくつかの互換性のある活動を組み合わせる場合もあります。または、形態に基づくゾーニングの場合、異なる規制によって、用途に関係なく許可される建物の密度、サイズ、および形状が管理される場合があります。各ゾーンの計画規則によって、特定の開発に対する計画許可が付与されるかどうかが決まります。ゾーニングでは、土地のさまざまな完全および条件付き用途が指定される場合があります。土地を細分化できる区画のサイズと寸法、または建物の形状と規模を示す場合があります。これらのガイドラインは、都市の成長と開発を導くために設定されています。[1] [2]
ゾーニングは、先進国の地方自治体が採用している最も一般的な規制都市計画手法である。[3] [4] [5]例外として、イギリスとテキサス州ヒューストン市が挙げられる。[6]
ほとんどのゾーニング システムには、通常、問題となっている不動産の特定の性質によって引き起こされる何らかの困難を理由として、ゾーニング ルールの例外となる 変更を許可する手順があります。
歴史
ゾーニング地区の起源は古代にまで遡ります。[7]古代の城壁都市は、用途に基づいて土地を分類し規制する前身でした。都市の壁の外側には、騒音や悪臭を主とする望ましくない機能がありました。壁の間の空間は、屠殺、廃棄物処理、レンガ焼きなどの不衛生で危険な活動が行われる場所でした。壁の内側には公共の場所や宗教的な場所があり、大多数の人々が住んでいました。[8]
古代都市の大半は、都市部と非都市部の区別にとどまらず、城壁内の土地の種類や用途をさらに分類していました。これは、周王朝時代の中国 (紀元前 1046 年 - 256 年)、ヴェーダ時代(紀元前 1500 年 - 500 年)のインド、ローマ帝国(紀元前 31 年 - 476 年)に広がった軍事基地など、世界の多くの地域で実践されていました。
啓蒙時代と産業革命を通じて、文化的、社会経済的変化により、都市規制の施行と発明が急速に増加した。[8]この変化は、新たな科学的合理性、大量生産と複雑な製造の出現、それに続く都市化の始まりによってもたらされた。産業が家を離れることで、近代都市の形が変わった。家の定義は経済の定義と結びついており、都市の住宅地区内での用途の混在がはるかに進んだ。[9]
用途の分離は、ゾーニングの導入以前に設計された多くの計画都市の特徴です。注目すべき例は南オーストラリア州のアデレードで、その市内中心部とノースアデレード郊外は、アデレードパークランドと呼ばれる公園で四方を囲まれています。この公園は、市内中心部と郊外を物理的に分離するために、1836年にウィリアムライト大佐によって設計されました。公園の周囲には低密度の住宅街があり、市内の職場と郊外の家族の家の間を快適に散歩できます。
ガーデン シティ運動の創始者であるサー エベネザー ハワードは、緑のオープン スペースが都市の境界を越えて拡大したり、都市が融合したりするのを防ぐのにどう役立つかを示す例としてアデレードを挙げました。 [10] : 94 1902 年に出版された彼の理想の都市設計では、公共の建物、公園、小売スペース、住宅地、工業地帯が同心円状に分かれ、その周囲をオープン スペースと農地が取り囲むという構想が描かれました。小売活動はすべてガラス屋根の建物 1 棟の中で行われることになっており、これはクリスタル パレスに触発された現代のショッピング センターの初期の構想でした。[10] : 4
しかし、これらの計画都市や理想都市は、単一のマスタープランに具体化された静的な設計でした。欠けていたのは、都市が時間の経過とともに発展できるようにするための規制メカニズムであり、開発者と民間人にどこに何を建設できるかについてのガイドラインを設定しました。最初の近代的なゾーニングシステムは、1904年のロサンゼルスのゾーニング条例[11] [12]と1916年のニューヨーク市のゾーニング決議で米国で適用されました。[13]
種類
ゾーニングの種類にはさまざまなものがあります。その中には、建物の形状や、建物と道路の関係を規制することに重点を置いた混合用途のゾーニング (形状ベース)、土地の用途を分離する用途ベース、またはその組み合わせのゾーニングがあります。用途ベースのゾーニング システムは、単一用途ゾーン、互換性のある用途のグループが共存できる混合用途ゾーン、または単一用途ゾーンと混合用途ゾーンの両方を 1 つのシステムで組み合わせたものから構成されます。
主なアプローチとしては、用途ベース、形態ベース、パフォーマンスベース、インセンティブゾーニングなどがある。[14] [15]また、主なアプローチと組み合わせて使用される追加のゾーニング規定もいくつかある。
ゾーニングの主なアプローチ
用途に基づくゾーニング
用途別ゾーニングまたは機能別ゾーニング[15]システムは、単一用途ゾーン、互換性のある用途のグループが共存できる混合用途ゾーン、または単一用途ゾーンと混合用途ゾーンの両方を1つのシステムで組み合わせたもので構成できます。[16]
単一用途ゾーニング
単一用途ゾーニングの主な目的は、相容れないと考えられる用途を地理的に分離することです。実際には、ゾーニングは、新しい開発が既存の用途に干渉するのを防ぎ、コミュニティの特徴を保護するためにも使用されます。
単一用途ゾーニングとは、1つのゾーンまたは地区につき1種類の用途のみが許可されるゾーニングである。これは排他的ゾーニングとも呼ばれる[ 8] : 65。 または、米国では、オハイオ州ユークリッドの裁判で合憲性が確立されたため、ユークリッドゾーニングと呼ばれる。 [17]北米、特に米国では、最初の実施以来、ゾーニングの主流システムとなっている。 [8] : 61–63
一般的に定義されている単一用途地区には、住宅、商業、工業が含まれます。[18]各カテゴリにはいくつかのサブカテゴリがあります。たとえば、商業カテゴリ内には、小規模小売店、大規模小売店、オフィス用途、宿泊施設などの個別の地区がある場合があり、工業は重工業、軽工業、倉庫用途に細分化される場合があります。[19]公共施設、レクリエーション施設、緑地などの目的で特別地区が設けられることもあります。[18]
単一用途地域区分の適用により、米国、カナダ、オーストラリア、ニュージーランドの多くの都市は、超高層ビルを含む非常に密集した都心部が、大きな庭園と緑豊かな通りが特徴的な低密度の住宅郊外に囲まれた独特の形態を呈するようになった。ミネアポリス・セントポールやシドニーなどの大都市圏には、このような都心部が複数ある。
複合用途地域
複合用途ゾーニングは、住宅、商業、オフィス、公共の用途を一つの空間に組み合わせたものである。[16]複合用途ゾーニングは、一つの建物内で垂直に行うことも、複数の建物を含む水平に行うこともできる。[16]
都市計画およびコミュニティ活動家のジェーン・ジェイコブズは、用途の分離とニューヨーク市の都市再開発プロジェクトの失敗との関係について広範囲に執筆した。彼女は、高密度の多目的開発と歩行者に適した道路を提唱した。多くの住民がお互いを知っている村や町、および訪問者の少ない低密度の郊外とは対照的に、都市や都心部では、見知らぬ人同士の秩序を維持するという問題がある。[20] : 26, 39–44 この秩序は、昼夜を問わず、通りに目を光らせている人が十分にいる場合に維持される。[20] : 45-65 これは、用途が非常に多様で、興味をそそり、訪問者を引き付ける成功した都市地区で達成できる。[20] : 155-190 ジェイコブズの著作は、都市のスプロール現象に対する懸念の高まりとともに、ニューアーバニズム運動のきっかけとなったとよく言われる。
カフェ、レストラン、オフィス、住宅開発を一つのエリアにまとめた歩きやすいコミュニティというニューアーバニストのビジョンに対応するため、いくつかのゾーニングシステム内に複合用途ゾーンが設けられました。これらはゾーニングの基本的な規制メカニズムを使用しており、重工業や下水処理場などの相容れない用途を排除しながら、住宅、商業、小売活動などの相容れる用途を許可し、コンパクトな地理的エリア内で人々が生活し、働き、交流できるようにします。[21]
土地利用の混合は世界中で一般的です。混合用途ゾーニングは米国で特に重要であり、米国では広範囲にわたる単一用途ゾーニングによって引き起こされる問題の解決策として提案されています。[22]
形態に基づくゾーニング
形態ベースまたは強度[15]ゾーニングは、土地利用の種類ではなく、土地利用の形態を規制します。[23]たとえば、密集した地域での形態ベースのゾーニングでは、低いセットバック、高密度、歩行者のアクセス性を重視する場合があります。形態ベースコード（FBC）は、より歩きやすく適応性の高い環境を作り出すために、コミュニティの物理的構造に直接対応するように設計されています。[24]
形態ベースのゾーニングコードには、規制計画、公的基準、建築基準、専門用語の正確な定義という5つの主要な要素があります。[23]形態ベースのコードは、土地利用計画のすべての要素（ゾーニング、区画分割、公共事業）の相互関連性を認識し、それらを統合して、コミュニティの望ましい特徴と開発の強度に基づいて地区を定義します。[24]
フランスの都市計画制度は主に形態に基づいており、フランスの都市のゾーンは一般的に多くの種類の用途を許可しています。[25]パリ市は、ロンドンやニューヨークでよくあるように、市内の歴史的建造物を破壊して高密度のオフィスビルを建てるのではなく、ゾーニング制度を利用してラ・デファンス地区に高密度のオフィスビルを集中させています。 [26] 1973年のモンパルナスタワーの建設は激しい抗議を引き起こしました。その結果、完成から2年後に市内中心部での7階建て以上の建物の建設が禁止されました。[27]
パフォーマンスゾーニング
パフォーマンスゾーニングは、フレキシブルゾーニングやインパクトゾーニング[28] 、あるいは効果に基づく計画としても知られ、1973 年にレーン・ケンディグによって初めて提唱されました。 [29]パフォーマンスベースまたは目標指向の基準を使用して、提案された開発プロジェクトの審査パラメータを確立します。[8] : 77 パフォーマンスゾーニングでは、コンプライアンスオプションのメニューが使用されることがあります。不動産開発業者は、手頃な価格の住宅ユニットを含む環境への影響を制限したり、公共のアメニティを提供したりすることでポイントやクレジットを獲得できます。メニューとポイントシステムに加えて、審査プロセスには追加の裁量基準が含まれる場合があります。[30]パフォーマンスゾーニングは、住宅などの特定のタイプの開発にのみ適用され、用途に基づく地区のシステムと組み合わせることができます。[31]
パフォーマンスゾーニングは、柔軟性、論理性、透明性を備え、説明責任を果たします。[30]これらの特性は、用途ベースのゾーニングの一見恣意的な性質とは対照的です。パフォーマンスゾーニングは、地域の環境と住宅のニーズを地方自治体間で公平にバランスさせることもできます。[32] パフォーマンスゾーニングは、市場と私有財産権の原則と環境保護目標のバランスをとります。[30]しかし、パフォーマンスゾーニングは、各プロジェクトの影響調査の準備が複雑であるため、実装が非常に困難になる可能性があり、[8] : 77 監督機関に多くの裁量権を行使するよう要求する場合があります。[30]パフォーマンスゾーニングは、米国では広く採用されていません。[33] [34]
インセンティブゾーニング
インセンティブゾーニングは、不動産開発業者が、環境アメニティや手頃な価格の住宅ユニットなどの公共の利益と引き換えに、高密度または高層ビルなどの土地をより集中的に開発することを可能にします。[12]米国の都市で最も頻繁にインセンティブを与える公共の利益は、「多目的開発、オープンスペースの保護、歩きやすさ、手頃な価格の住宅、公共公園」です。[12]
インセンティブゾーニングは高い柔軟性を可能にするが、管理が複雑になる可能性がある。提案された開発がインセンティブ基準を活用すればするほど、裁量に基づいてより綿密に検討する必要がある。計画の優先事項に最も適したインセンティブ構造を最初に作成することも困難であり、インセンティブの規模と開発者に与えられる価値のバランスを維持するために、多くの場合、継続的な大規模な改訂が必要になる。[35]インセンティブゾーニングは、基準が確立され、土地と特定のアメニティの両方の需要が高いコミュニティで最も効果的である可能性がある。しかし、隠れたコストがその利点を相殺する可能性がある。[34]インセンティブゾーニングは、交通量の増加、自然光の減少、および一般市民が得るよりも大きな利益を開発者に提供するという批判も受けている。[35]
追加規定
追加のゾーニング規定は、それ自体が明確なタイプのゾーニングではないが、柔軟な慣行や情報通信技術（ICT）などの他の要素を組み込むことで既存の多様性を改善しようとしている。[36]
スマートゾーニング
スマートゾーニングは、情報通信技術を取り入れた用途ベースのゾーニングのいくつかの代替案からなる幅広い用語です。[37]スマートゾーニングを実現するには、さまざまな手法があります。フローティングゾーン、クラスターゾーニング、計画単位開発（PUD）は、従来の用途ベースのコードが存在する場合でも可能です[8]。または、マイアミ市が2019年に行ったように、従来のコードがスマートなパフォーマンスベースまたはフォームベースのコードに完全に置き換えられる場合があります。 [38]歩行性などの指標を測定するためのICTの組み込み、およびスマートゾーニングが提供できる柔軟性と適応性は、スマートゾーニングが「非スマート」なパフォーマンスベースまたはフォームベースのコードよりも優れている点として挙げられています。[37]
フローティングゾーン
フローティングゾーンはゾーニング地区の特徴を説明し、その設立要件を成文化しますが、その場所は、そのタイプのゾーニング地区を実施するための条件が整うまで指定されません。 [ 34]フローティングゾーンの実施基準が満たされると、フローティングゾーンは「浮遊」しなくなり、その場所はゾーニング修正によって決定されます。[34]
クラスターゾーニング
クラスターゾーニングは、通常許可されているよりも密集した住宅用途を許可し、それによってかなりの土地面積をオープンスペースに充てることができる。[39]クラスターゾーニングは、オープンスペースの保全と、統合による建設費と光熱費の削減のために好まれてきたが、[39]区画サイズの縮小により既存居住者が反対することが多い。[40]
計画単位開発（PUD）
計画単位開発（PUD）という用語は、規制プロセスまたは開発自体を指すことがあります。[ 41] PUDは、複数の互換性のある土地利用を単一の統合開発内にグループ化します。 [41] PUDは、住宅、混合用途、またはより大規模なマスタープランコミュニティである可能性があります。[42]標準的なゾーニング条例によって管理されるのではなく、開発者は地方自治体と条件を交渉します。[42]せいぜい、PUDは、居住者が商業施設やその他のアメニティにアクセスするための便利な方法を作成するための柔軟性を提供します。[42]米国では、PUDの居住者は、住宅所有者協会を通じて開発の管理に継続的に関与しています。[42]
パターンゾーニング
パターンゾーニングは、自治体が認可され、事前承認された建築設計を、通常は迅速な許可手続きとともに提供するゾーニング手法である。[43] [44] [45]パターンゾーニングは、住宅開発の障壁を減らし、より手頃な価格の住宅を作り、許可審査スタッフの負担を減らし、特定の地域または管轄区域内で高品質の住宅設計を作成するために使用されます。[43] [46]パターンゾーニングは、ミシングミドル住宅や手頃な価格の小規模商業施設など、特定の建物タイプを促進するために使用されることもあります。 [47] [48] [49]場合によっては、自治体が設計パターンを購入し、物件を自ら建設しますが、他の場合には、自治体が民間開発のためにパターンを提供します。[50] [51] [52] [53] [54]
ハイブリッドゾーニング
ハイブリッドゾーニングコードは、用途ベースのゾーニングと形態ベースのゾーニングの2つ以上のアプローチを組み合わせたものです。[55]ハイブリッドゾーニングは、ゾーニング条例を完全に書き換えることなく、既存のコミュニティのゾーニングに形態とデザインの考慮事項を導入するために使用できます。[55]
複合ゾーニングは、用途、形態、敷地設計の要素を組み合わせたハイブリッド ゾーニングの特定のタイプです。
- 使用要素は、用途ベースまたは機能ベースのゾーニングのように、地区内で土地をどのように使用できるかを規定します。
- フォーム（建築）コンポーネントは、高さやファサードなどの建物の設計の基準を設定します。
- 敷地設計要素は、セットバックやオープンスペースなど、敷地内の建物の配置方法を指定します。[56]
複合ゾーニングの利点は、用途の異なる隣接する不動産間のスムーズな移行を可能にする柔軟なゾーニング地区を作成できることです。[56]
包摂的ゾーニング
インクルーシブゾーニングとは、開発地域内で低・中所得世帯が購入可能な住宅数を増やす政策を指します。これらの政策は、パフォーマンスゾーニング[30]の一部として義務付けられることもあれば、開発地域を高密度にすることを許可するなどの自主的なインセンティブ[12]に基づいて行われることもあります。[57]
オーバーレイゾーニング
オーバーレイゾーンとは、湿地、歴史的建造物、公共交通指向型開発など、その地域の特定の懸念事項や特徴に対処するために、1つ以上のゾーニング地区が重複するゾーニング地区です。[34] [58]オーバーレイゾーニングには、既存のゾーニング条例を大幅に書き換えることなく、自然災害などの特定の問題に対処するための対象を絞った規制を提供できるという利点があります。[59]ただし、オーバーレイゾーニング規制の開発には、多くの場合、かなりの技術的専門知識が必要です。[59]
譲渡可能な開発権
譲渡可能な開発権は、開発クレジットの譲渡や譲渡可能な開発単位としても知られており、[60]土地の所有権には土地の使用権、つまり土地開発権が伴うという概念に基づいています。これらの土地に基づく開発権は、一部の管轄区域では、区画の所有者によって使用、未使用、売却、またはその他の方法で譲渡することができます。[61]これらは通常、開発権を農村地域 (送信サイト) から、開発を支援するための需要とインフラがより豊富な都市部 (受信サイト) に移転するために使用されます。[61]
スポットゾーニング
スポットゾーニングは、大規模なゾーニング地区の小さな部分を、コミュニティのより広範な計画プロセスと一致しない方法で再ゾーニングする、物議を醸す慣行です。[62]管轄区域は、場合によっては単一の土地区画であっても再ゾーニングできますが、スポットゾーニングは、変更が既存の土地利用計画のポリシーや目的と矛盾する場合は許可されないことがよくあります。[63]これらのケースで考慮される可能性のある他の要素には、区画のサイズ、関連するゾーニングカテゴリ、隣接する不動産のゾーニングと使用方法、および土地所有者、近隣住民、コミュニティに予想される利益と損害があります。[63]
条件付きゾーニング
条件付きゾーニングは、土地所有者の要請により、敷地固有の基準や条件がゾーニング条例の一部となる立法手続きである。[64]条件は、標準ゾーニングよりも厳しい場合も、緩い場合もある。 [ 64]条件付きゾーニングはスポットゾーニングとみなされ、その理由に基づいて異議を申し立てられる可能性がある。[64]
条件付きゾーニングは、条件付き使用許可（特別使用許可とも呼ばれる）と混同されるべきではない。条件付き使用許可は、その特殊な性質上、特定の場所でのみ、または特定の方法で配置または運用された場合にのみ適している可能性がある土地利用を可能にする準司法手続きである。[65] [64]学校やコミュニティセンターなど、現在のゾーニングでは許可されない可能性のある用途は、条件付き使用許可によって許可される可能性がある。[65]
契約ゾーニング
契約ゾーニングは、不動産所有者と地方自治体の間で、開発業者の約束と引き換えに不動産を再区画する二国間協定を結ぶ、物議を醸す慣行である。[66]通常、これは不動産の使用方法に関する制限を緩和することを伴います。[67]契約ゾーニングは、より広範な計画プロセスから逸脱し、ゾーニングを強制するための政府の警察権を違法に放棄するものとみなされているため、物議を醸しており、禁止されることもあります。[67]
財政ゾーニング
財政ゾーニングは、地方自治体がゾーニングを含む土地利用規制を利用して、高い税収を生み出す土地利用を奨励し、公共サービスに対する需要が高い土地利用を排除するという物議を醸す慣行である。[68]
効果と批判
環境活動家は、日常生活を徒歩圏内から遠ざけることは交通量の増加につながると主張している。なぜなら、人々は基本的な人間的ニーズが満たされる普通の生活を送るために車を所有し、一日中車に乗ってニーズを満たすために運転しなければならないからだ。単一用途のゾーニングと都市のスプロール現象も、さまざまな生活領域を統合するためにより長い距離をカバーする必要があるため、仕事と家庭のバランスをとることをより困難にしていると批判されている。[69]これらの問題は、自動車の使用率が高いこと[70]と、不十分または整備の行き届いていない都市鉄道と地下鉄システムとが組み合わさった米国で特に深刻である。 [71]
一部の経済学者[72]は、不十分なゾーニング規制は特定の地域のより効率的な利用を妨げるため、ゾーニング法は経済効率に反し、消費者の需要への対応力を低下させ、自由経済における発展を妨げると主張している。ゾーニング規制がなくても、たとえば埋立地は住宅地ではなくより安価な土地に引き寄せられる可能性が高い。単一用途のゾーニング法は、多目的ビルのような創造的な開発の邪魔になり、ヤードセールのような無害な活動さえも止めてしまう可能性がある。[73] [信頼できない情報源]特定の土地利用に制限はないが他の開発コードがある非ゾーニングまたは私的ゾーニングのヒューストンの例[74]は、私的計画と公的計画の組み合わせを示している。[75]
ゾーニングに対する他の批評家は、ゾーニング法は住宅提供の阻害要因となり、住宅費の上昇と生産的な経済生産量の減少につながると主張している。[76]例えば、2017年の調査では、すべての州がゾーニング法を、ゾーニング規制の低さで知られるテキサス州の半分のレベルまで規制緩和した場合、生産性の高い労働者と機会が増えるため、GDPが12％増加すると示されている。[77]さらに批評家は、慈善住宅を提供したい人々の能力を妨げていると指摘している。例えば、2022年にニューヨーク州グローバーズビルのフリーメソジスト教会は、マイナス4度の天候の中でホームレスの人々に40床を提供したいと望んだが、それが妨げられた。[78]
汚職はゾーニングの課題である。[79]ゾーニング法は経済格差を拡大させると主張する人もいる。[80]実証的な有効性推定によると、一部のゾーニング手法は住宅危機の一因となる可能性がある。[81]
国別
オーストラリア
オーストラリアの土地利用区分の法的枠組みは州および特別地域によって確立されているため、各州または特別地域には異なる区分規則があります。土地利用区分は一般に地方自治体レベルで定義され、ほとんどの場合計画スキームと呼ばれます。しかし実際には、すべてのケースにおいて州政府は地方自治体の意思決定を覆す絶対的な権限を持っています。決定に異議を申し立てるには、 VCATなどの行政上訴手続きがあります。
法定計画は、都市計画、開発規制、開発管理とも呼ばれ、土地利用と開発の変更の規制と管理に関わる計画プロセスの一部を指します。[82]計画とゾーニングには大きな政治的側面があり、政府は開発業者を優遇していると批判されることが多く、NIMBY主義も非常に蔓延しています。
カナダ
カナダでは、土地利用管理は財産と公民権に関する憲法上の権限に由来する州の責任である。この権限は1867年のイギリス領北アメリカ法に基づいて州に付与され、 1982年の憲法に引き継がれた。区画設定権は不動産、つまり土地と、その上に建設されて土地自体の一部となる改良物（ケベック州ではimmeubles）に関係する。州は市町村と地域にその境界内の土地利用を管理する権限を与え、市町村が独自の区画設定条例を制定できるようにした。州内の未編入地域では土地利用を管理するための規定がある。州の裁判所が控訴と審査の最終機関である。
フランス
フランスでは、国法である都市計画法典または Code de l'urbanisme (都市計画法典とも呼ばれる) が地域および地方の計画を導き、建築許可の取得手順を概説しています。用途や建物の種類の変更を許可するかどうかは計画者が自由に決められるイギリスとは異なり、フランスでは、開発者が法的拘束力のある規制に従う限り、民間の開発が許可されています。
日本
ゾーニング地区は12の用途ゾーンに分類されます。[83]各ゾーンは建物の形状と許可される用途を決定します。建物の形状は、許容容積率と高さ（絶対値と隣接する建物や道路との関係）に関するゾーン制限によって制御されます。[12]これらの制御は、建物間と道路に十分な光と換気を確保することを目的としています。[12]単一用途ゾーニングの代わりに、ゾーンは許可される「最も強度の高い」用途によって定義されます。強度の高い用途が許可されているゾーンでは強度の低い用途が許可されますが、強度の低いゾーンでは強度の高い用途は許可されません。[12]
ニュージーランド
ニュージーランドの計画システムは、資源管理法に基づく効果ベースのパフォーマンスゾーニングに基づいています。
フィリピン
フィリピンにおけるゾーニングと土地利用計画は、人間居住都市開発省（DHSUD）によって管理されており、以前は住宅土地利用規制委員会（HLURB）によって管理されていました。HLURBは、1991年地方自治法（共和国法第7160号）の規定に基づき、国家のゾーニングガイドラインと規制を策定し、市や自治体による包括的土地利用計画（CLUP）とゾーニング条例の作成と実施を監督しています。
フィリピンで現在使用されているゾーニング制度は、2014年に発行されたHLURBのモデルゾーニング条例に詳述されており、主な用途と建築規制（国家建築法で定義）に基づいて26の基本ゾーンタイプを概説し、自治体の管轄内の公有地と水域も含まれています。[84]地方自治体は、自然災害が発生しやすい地域、先住民族の先祖伝来の地（IP）、遺産地区、エコツーリズム地域、公共交通指向型開発（TOD）、景観回廊などの特別用途ゾーンを識別するオーバーレイを追加することもあります。住宅地区と商業地区はさらに密度によって定義されたサブクラスに細分化され、商業地区は住宅用途も許可され、工業地区は許可された用途の強度と環境への影響によって細分化されます。[84] 住宅地、商業地、工業地に関する規制は自治体によって異なる場合があり、ある自治体では中密度住宅地に4階建ての建物を許可する一方で、別の自治体では2階建ての建物しか許可しないこともあります。[85]
シンガポール
シンガポールにおける土地利用を統制する枠組みは、都市再開発庁（URA）がマスタープランを通じて管理している。[86]マスタープランは、計画と声明の2つのセクションに分かれた法定文書である。計画はシンガポール全土で許可されている土地利用区分を示し、声明は利用可能な区域とその許可された用途について書面で説明している。
南アフリカ
南アフリカには、住宅、ビジネス、工業、農業、オープンスペースの5つのゾーニングカテゴリーがあります。[87] [88]これらの5つのカテゴリーはさらにサブカテゴリーに分類されます。ゾーニングカテゴリーは、2016年に制定された空間計画および土地利用管理法によって管理されています。[89]土地利用をあるゾーンから別のゾーンに変更するには、再ゾーニングのプロセスが必要です。[30]
イギリス
英国では、土地利用を管理する手法としてゾーニングは使用されていません。英国の土地利用管理は、 1947 年の都市および地方計画法の制定後に近代的な段階に入りました。英国の計画法では、市町村の地図を土地利用ゾーンに分割するのではなく、すべての開発を地方自治体および地域政府の管理下に置いており、土地の権利による開発を事実上廃止しています。ただし、既存の開発については、土地利用の種類の変更を構成しない限り、権利による土地利用が認められています。不動産所有者は、既存の建物の土地利用の種類を変更するために申請する必要があり、そのような変更は地方および地域の土地利用計画と一致している必要があります。
開発管理または計画管理は、イギリスの都市計画および国土計画システムの要素であり、地方自治体が土地利用と新規建築を規制するものである。イギリスには421の地方計画当局（LPA）がある。一般的に、これらは地方自治区または地区議会、あるいは単一自治体である。各当局は裁量による「計画主導システム」を採用しており、開発計画は策定され、住民の意見が聴取される。その後の開発には計画許可が必要であり、開発計画を重要な考慮事項として参照して許可または拒否される。[90]
この計画は、特定の場所にどのようなタイプの建物が許可されるかについての具体的な指針を提供するものではなく、開発の一般原則と都市の変化の管理の目標を提供するものです。計画委員会 (直接選出された地方議員で構成) または場合によっては計画担当者自身 (委任決定による) が、開発または用途変更の申請ごとに裁量権を持つため、このシステムは「裁量的」なものと見なされます。
計画申請は、空港やニュータウンから個々の家の小規模な改修まで、規模が大きく異なる場合があります。地方自治体が個々の世帯主からの大量の小規模申請に圧倒されるのを防ぐために、許可された開発の別のシステムが導入されました。許可された開発ルールは主に形式に基づいていますが、ゾーニングがない場合、国レベルで適用されます。例としては、物件の裏側に最大3メートルの2階建ての増築、両側に元の幅の50％までの増築、および庭に特定の種類の離れ家（土地面積の50％を超える部分が建築されない場合）を許可することなどがあります。[91]これらは、典型的な3寝室の半戸建て物件に適切なサイズですが、小さなテラスハウスからより大きな戸建て物件やマナーハウスまで、さまざまな住宅タイプに適用する必要があります。
2020年8月、英国政府は「将来に向けた計画」という協議文書を発表した。[92]この提案では、成長、再生、保護の指定が与えられた地域に「各カテゴリー内にサブエリア」を設ける可能性を含めたゾーニングへの移行が示唆されていたが、その詳細がどのようなものになるかについては文書では詳しく述べられていなかった。この提案は何も行われず、2024年の総選挙後も英国が計画システム内でゾーニングを採用する予定はない。
アメリカ合衆国
警察権に基づき、州政府は私有不動産に対して権限を行使することができる。この権限により、特定の種類の事業を営むことができる場所を制限する特別な法律や規制が長い間制定されてきた。1904年、ロサンゼルスは市内の一部に国内初の土地利用規制を制定した。[93] [94] ニューヨーク市は1916年に市全体に適用される 最初のゾーニング規制を採用した。
ゾーニング条例の合憲性は、 1926年のオハイオ州ユークリッド村対アンブラー不動産会社の訴訟で米国最高裁判所によって支持された。米国の人口の多い大都市の中で、ヒューストンはゾーニング条例を持たない点で独特である。[95]むしろ、土地利用は他の手段によって規制されている。[96]
規模
初期のゾーニングの実践は微妙で、しばしば議論の的となった。1920年代に始まったと主張する者もいるが[97]、ゾーニングの誕生は1916年にニューヨークで起こったと主張する者もいる[98]。しかし、ゾーニングの始まりのこれらの例は両方とも都市の事例である。ゾーニングは、他の都市中心部への導入や、より広い政治的および地理的境界での使用を通じて地理的範囲を拡大し続けるにつれて、ますます法的効力を持つようになる。地域ゾーニングは、ゾーニング法の下での地域の地理的規模の拡大の次のステップであった。[99]都市ゾーニングと地域ゾーニングの主な違いは、「その結果、地域エリアは恣意的な政治的境界と直接関係を持つことがほとんどない」ということである。[99]この形態のゾーニングには農村地域も含まれていたが、これはゾーニングが人口密度の結果であるという理論とは直観的に矛盾していた。 [99 ]最後に、ゾーニングは再び拡大したが、州ゾーニングによって再び政治的境界に戻った。[99]
米国で使用されているタイプ
用途に基づくゾーニング、特に単一用途ゾーニングは、米国では圧倒的に最も一般的なタイプのゾーニングであり、オハイオ州ユークリッドが画期的な米国最高裁判所のユークリッド村対アンブラー不動産会社事件で果たした役割にちなんでユークリッドゾーニングとして知られています。[100] [101]
米国の単一用途地域区分
単一用途ゾーニングには、フラットと階層型の 2 つの形式があり、これらは累積的またはピラミッド型としても知られています。[8] : 61–63 [102]フラット ゾーニングでは、各地区は厳密に 1 つの用途に指定されます。単純な階層型ゾーニング システムでは、地区は住宅 (最も敏感で混乱の少ないカテゴリ) を最上位に、次に商業と工業が続くように編成されます。住宅と商業の建物は工業地区に許可され、住宅の建物は商業地区に許可されます。[8] : 61–63 より複雑な階層型システムでは、カテゴリ内に複数のレベルがあり、たとえば、複数世帯の住宅地区に複数のタイプの住宅があります。[8] : 130 階層型ゾーニングは、20 世紀半ばに米国で一般的に好まれなくなり、フラット ゾーニングがより一般的になりましたが、多くの自治体では、ゾーニング条例にある程度階層を取り入れています。[8] : 65
単一用途ゾーニングは、その実施の容易さ（1セットの明示的な規範的ルール）、長年確立された法的判例、および計画者と設計の専門家への馴染み深さから、多くの自治体で使用されています。しかし、単一用途ゾーニングは柔軟性に欠けると批判されてきました。用途の分離は、都市のスプロール化、オープンスペースの喪失、インフラの高額な費用、および自動車への依存につながる可能性があります。[8] ：266–275 特に、一戸建て住宅のみが建てられる住宅地区である一戸建てゾーニングは、スプロール化と人種差別の原因として広く批判されてきました。[103]
アメリカの社会問題
米国は他の先進国よりも都市化の後退と都市の荒廃が進んでいる[104]ほか、他の地域では見られない都市部の草原化などの問題を抱えている[105] 。ジョナサン・ロスウェルは、ゾーニングが人種隔離を助長していると主張している[106]。彼は、高密度の住宅建設が地域に認められていることと、米国における黒人と白人の人種的統合との間には強い関係があると主張している。[106]人種隔離と密度の関係について、ロスウェルとマッシーは、制限的な密度ゾーニングにより白人地域の住宅価格が上昇し、低所得者が隔離地域を離れる機会が制限されると説明している。 [106] 1980年から2000年の間には、厳格な密度規制のない地域で人種的統合が進んだ。[106 [106]彼らは、農村地域の管轄区域が主に住宅所有者で構成されている古い州では、農村地域では税率が低く、課税が中程度の住宅所有者に降りかかる可能性が高いため、開発を阻止するのは住宅所有者の狭い利益であると提案している。農村地域では、ビジネスの利益が弱く、ビジネスの所有権がコミュニティ外に住む人々によって管理されることはめったにないため、ビジネスの利益は住宅所有者の利益に対抗できない。これは、密度規制を使用してビジネスチャンスを魅力的でなくすることで開発に抵抗する傾向がある農村コミュニティにつながる。米国の密度ゾーニング規制は、一部の管轄区域で手頃な価格の住宅の利用可能性を減らすことで、大都市圏の住宅分離を増加させる。学校のインフラ規制や成長制御などの他のゾーニング規制も、より高い分離に関連する変数である。より寛容なゾーニング規制では、分離のレベルが低く、ゾーニングに関するより自由な規制のある場所では人種差別の解消が高く、住民が人種的に統合できるようにしている。[107]高密度開発を許可した大都市圏は、厳格な密度制限のある大都市圏よりも急速に人種統合に向かって進んだ。許容される人口密度が高いほど、人種隔離のレベルは低くなります。[108]
新築住宅の建設を制限するゾーニング法（一戸建て住宅のゾーニングなど）は住宅価格の高騰と関連しており、米国では所得や人種による住宅分離の大きな要因となっている。 [109] [110] [111]
参照
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外部リンク
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- シンドラーの土地利用ページ (ミシガン州立大学エクステンション土地利用チーム)
- ゾーニングコンプライアンスとゾーニング認証 - 分析とレポート
- ミシガン州立大学土地政策研究所
- ブラッドリー・C・カーカイネン著（1994年）。ゾーニング：批評家への返答、土地利用と環境法ジャーナル