不動産法

財産権とは、他のすべての人に対して強制執行可能な物に対する権利である。これに対し、契約上の権利とは、特定の人に対して強制執行可能な権利である。ただし、財産権は契約から生じる場合もあり、これら2つの権利体系は重複している。例えば、土地の売買に関しては、損害賠償を請求する契約上の権利と、土地に対して行使可能な財産権という2つの法的関係が並行して存在する。地役権、契約条項、衡平法上の地役権のように、より小さな財産権も契約によって創設されることがある。^{[ 7 ]}

権利が非所有者に明確な利益または権利を与えるほど十分な実質を持たない場合、別の区別が明らかになる。こうした権利の最も明確な例はライセンスである。一般に、ライセンスは拘束力のある契約によって創設される場合でも、財産権を生じさせるものではない。

財産権は、個人の権利とも区別される。現代社会のほぼすべてが、この基本的な存在論的・倫理的区別を認めている。過去には、政治的権力を持たない集団は、財産の恩恵を受ける資格をしばしば剥奪されてきた。極端な場合、これは人々が財産の「対象」、つまり法的には「物」や動産（奴隷制を参照）となることを意味した。より一般的には、社会的に疎外された集団は、財産を所有する法的権利を否定されてきた。これには、 19世紀後半までのイギリスのユダヤ人や西洋社会の既婚女性が含まれる。

土地と動産の区分は、所有権そのものではなく、その所有権の対象物にばかり注目が集まるため、財産法の原則を分類する基礎としては不十分であると批判されてきた。^{[ 8 ]}さらに、定着物の場合、土地に固定または置かれた動産は土地の一部となることがある。

不動産は一般的に、有形不動産（土地など）である有体不動産と、通行権などの無形不動産である無体不動産に分類される。

賃貸借契約には不動産に対する権利が伴うものの、借地権は一般的に動産とみなされ、契約法に由来する。大陸法体系では、動産と不動産が区別され、動産はおおよそ動産に相当し、不動産は不動産、およびそれに関連する権利と義務に相当する。

財産権については、伝統的見解と権利束見解の2つの主要な見解がある。^{[ 9 ]}伝統的見解では、財産という概念には本質的な意味があると考えられているのに対し、権利束見解では、財産所有者は財産に対して許容される使用の束しか持たないとされている。^{[ 10 ]}この2つの見解は連続体上に存在し、その違いは焦点と強調の問題かもしれない。^{[ 10 ]}

ウィリアム・ブラックストーンは、著書『イングランド法解説』の中で、財産の本質的な核心は排除権であると述べている。^{[ 11 ]}つまり、財産の所有者は、排除権には制限があるものの、問題となっている物から他者を排除できなければならない。^{[ 12 ]}暗黙のうちに、所有者は、ゾーニング法などの別の制限がない限り、その物を使うことができる。^{[ 10 ]}他の伝統主義者は、財産を定義する主な権利は排除権、使用権、譲渡権の3つであると主張している。 ^{[ 13 ]}

法実証主義者が支持する財産に関する別の見解は、財産とは単に法律と社会政策によって定義された権利の束を意味するというものである。 ^{[ 10 ]}どの権利が財産権として知られる束に含まれるか、またどの束が他の束よりも優先されるかは、単に政策の問題である。^{[ 10 ]}したがって、政府は、ゾーニング法や刑法によって、土地に工場を建設することを阻止することができ、財産の概念を損なうことはない。^{[ 10 ]}「権利の束」の見解は20世紀の学界で広く受け入れられ、今日でもアメリカの法律において影響力を持っている。^{[ 10 ]}

法人は、個人と同様に財産権を有する法的非人間的実体です。法人は、架空の法的人間と同様に、財産を使用および所有する法的権限を有します。しかし、法人は単一の人間ではなく、サービスを提供したり、製品を製造したりする人々の集団の意思です。多くの主体が関与するため、所有権に関して多くの異なる相反する利害が存在します。現在、財産の大部分は法人によって所有されています。法人は、そのような架空の法的実体に財産権を認める一般的な法人設立法に基づいて設立されました。^{[ 14 ]}

歴史的に見ると、賃貸借契約は様々な目的で利用され、その規制は目的や当時の経済状況に応じて異なっていた。例えば、18世紀後半から19世紀初頭までは、賃貸借権は主に農業目的で付与されていたが、都市の発展に伴い、都市部における重要な土地所有形態となった。

コモンロー法域における現代の賃貸借法は、コモンロー、特に19世紀の契約法と財産法を支配した自由放任主義の哲学の影響を依然として受けている。消費者主義の台頭に伴い、消費者保護法は、当事者間の交渉力が平等であると仮定するコモンローの原則が不公平を生む可能性があることを認識するようになった。その結果、改革者たちは、賃貸借法が借主に対して提供する保護という観点から、賃貸借法を評価する必要性を強調してきた。現在では、借主を保護するための法律は一般的になっている。

アメリカのコモンローでは、財産は多数の異なる個人や団体によって所有されることがあります。財産は、無限に分割可能な数の人々が共有することができます。人々が共同で財産を所有する方法には、共同所有権、共有所有権、夫婦共有所有権の3種類があります。

共同所有権では、各所有者は不動産に対する不可分な権利と完全な所有権を有します。共同所有権の各所有者は、その不動産のすべてを占有および使用する完全な権利を有します。共同所有権において所有者の1人が死亡した場合、他の所有者が死亡した所有者の権利を引き継ぎます。^{[ 16 ]}

財産権を取得する最も一般的な方法は、前所有者との合意に基づく取引、例えば売買、贈与、相続によるものです。法律上、相続人とは、相続人が市民であった法域、または相続人が死亡した場所もしくは死亡時に財産を所有していた場所の相続規則に従って、相続人（死亡した人）の財産の一部を受け取る権利を有する人のことです。遺言による処分も合意に基づく取引とみなすことができます。なぜなら、遺言の効果は、故人の財産を指名された受益者に分配することにあるからです。また、財産の所有者によって自身の利益のために設立された信託に基づいて、財産権を取得することもできます。