マイナス償却

金融において、ネガティブ・アモチゼーション（ NegAm、利息延滞または段階的返済住宅ローンとも呼ばれる）は、ある期間のローン支払いがその期間に請求される利息よりも少ない場合に発生し、ローンの未払い残高が増加します。^[1]返済方法として、不足額（利息と返済額の差額）が貸し手に対する総債務に加算されます。支払い不履行を避けるために、このような慣行は支払いを不足させる前に合意されなければなりません。この方法は通常、ローン支払いが利息を上回りローンが自己償却になる前の導入期間に使用されます。この用語は住宅ローンに対して最もよく使用され、ネガティブ・アモチゼーションの法人ローンはPIKローンと呼ばれます。

償却とは、定期的な支払いを通じて負債（多くの場合、ローンまたは住宅ローン）を返済するプロセスを指します。各支払いの一部は利息に充てられ、残りの金額は元金残高に充当されます。各支払いにおける利息と元金の割合は、償却スケジュールで決定されます。

マイナスの償却は、定期的な支払いがそのローン期間に支払うべき利息の額をカバーしないローンでのみ発生します。未払いの未払利息は、毎月未払いの元本残高に資本化されます。その結果、ローン残高 (または元本) は毎月未払い利息の額だけ増加します。このような機能の目的は、ほとんどの場合、高度な現金管理や、より単純に支払いの柔軟性を高めることであり、全体的な支払い能力を高めることではありません。

ネガ・アムズには、いわゆるリキャスト期間があり、リキャスト元本残高上限は米国では連邦および州の法律に基づきます。リキャスト期間は通常 60 か月 (5 年) です。リキャスト元本残高上限 (「ネガ・アム限度額」とも呼ばれます) は通常、元のローン額に対する償却ローン残高の最大 25% 増加です。州および貸し手は、リキャスト期間と元本残高上限が短い商品を提供できますが、州および連邦の法律で定められた要件を超えるローンを発行することはできません。法律により罰せられます。

40 年のローン期間を可能にする新しいローン オプションが導入されました。これにより、同等の 30 年の期間よりも最低支払額がさらに低くなります。

• リバースモーゲージ：ネガティブアモチゼーションの原則の極端または限定的なケースでは、ローンの借り手は、ローンの返済期限が来るまでローンの支払いを行う必要がありません。つまり、すべての利息が資本化され、当初の元金と返済期限までに発生したすべての利息が一緒に一度に返済されます。この取り決めが行われる最も一般的な状況は、住宅用一戸建て不動産をローンの担保として使用する場合であり、この場合のローンはリバースモーゲージと呼ばれます。アメリカ合衆国では、リバースモーゲージの条件は連邦法によって厳しく規制されており、2016年1月現在、許可された借り手の年齢制限が低く設定されており、借り手が問題の不動産を主たる住居として使用しなくなった場合にのみ住宅ローンの返済期限が来ることが義務付けられています^{。 [2]}通常、これは借り手の死亡によるものです。
  
  リバースモーゲージの概念の特殊性と、この用語が実際に使用される文脈の限定性のため、ほとんどの米国当局は、「ネガティブアモチゼーション」という用語を、借り手がローンの全期間を通じて支払いを行うが、ネガティブアモチゼーションまたは「NegAm」期間と呼ばれる初期段階のみで、実質的に部分的な支払い、つまり支払い期間中に発生した利息の額よりも低い支払いを行うローンのみを指すために使用しています。

すべての NegAM 住宅ローンは、最終的には、借り手が署名した住宅ローンおよび証書の当初の条件に従って、元金と利息の全額返済を必要とします。ほとんどのローンでは、NegAM は最長 5 年間しか認められず、借り手が元金残高を事前に指定した金額まで増加させた場合、支払いを完全償却スケジュールに「再計算」する条件 (下記参照) があります。

このローンは、他のどのタイプの融資手段よりも毎月の住宅ローンの支払いが低くなるため、コストの高い地域で締結されることが多いです。

ネガティブアモチゼーションローンは、経験の浅い投資家にとってはリスクの高いローンになる可能性があります。これらのローンは、金利が下落している市場ではより安全で、金利が上昇している市場ではよりリスクが高い傾向があります。

ネガティブ アモチゼーション ローンまたは最低支払オプション ローンの開始金利は 1% と低くなります。これは支払い率であり、実際の金利ではありません。支払い率は最低支払額の計算に使用されます。その他の最低支払オプションには 1.95% 以上が含まれます。

今日の NegAm ローンは、ほとんどがストレート変動金利住宅ローン(ARM) です。つまり、一定期間は固定され、その期間が経過するたびに調整されます (例: 1 か月固定され、毎月調整されます)。すべての変動金利住宅ローンと同様に、NegAm ローンは特定の金融指数に連動しており、現在の指数とマージン (貸し手が請求するマークアップ) に基づいて金利を決定するために使用されます。今日のほとんどの NegAm ローンは、このローンの毎月の調整に合わせて、月次財務平均に連動しています。また、6 か月固定され、その後毎月変動するなど、数か月または数年間の固定支払い期間があり、その後、変更サイクルが長くなるハイブリッド ARM ローンもあります。

段階的支払い住宅ローンは「固定金利」の NegAm ローンですが、時間の経過とともに支払い額が増加するため、分割支払いが必要になるまでは ARM ローンの側面を持ちます。

従来の支払いオプション ARM とハイブリッド支払いオプション ARM の最も顕著な違いは、開始レート (「最低支払」レートとも呼ばれる) にあります。従来の支払いオプション ARM では、最低支払は平均 1% - 2.5% の元金と利息の計算に基づいています。

ハイブリッド支払いオプション ARM の開始料金は高くなりますが、支払いに関しては依然として非常に競争力があります。

ハイブリッド支払いオプション ARM では、最低支払額は開始レートの「利息のみ」計算を使用して算出されます。ハイブリッド支払いオプション ARM の開始レートは通常、完全インデックス レート (実際の債券レート) から 3% を差し引いて計算され、開始レートが算出されます。

例: 7.5% 完全インデックスレート - 3% = 4.5% (4.5% はハイブリッド支払いオプション ARM の開始レートになります)

このガイドラインは貸し手によって異なる場合があります。

ARM ローンの支払いオプションの別名は、次のとおりです。

• ペイオプションARM
• 負の償却ローン（Neg Am）
• ピック-A-ペイ
• 延滞利息オプションローン（このローンが最初に住宅ローン業界に導入された方法です）

• キャップ

NegAm 支払いの変化率。毎年、最低支払額は増加します。現在、ほとんどの最低支払額は 7.5% 増加しています。5% の住宅ローンの金利を 1% 上げると 20% の増加となることを考慮すると、上昇市場では NegAm が急速に増加します。通常、5 年目以降、ローンは 25 年返済の調整可能なローンに再編成されます。これは 30 年のローン期間です。新しい支払いオプション ローンでは、多くの場合、より高い基礎金利で 40 年の期間が提供されます。

• ライフキャップ

債券の条件に従って再計算された後に許可される最大金利。一般的に、過去 5 年間のほとんどの NegAm ローンのライフ キャップは 9.95% です。現在、これらのローンの多くは 12% 以上に上限が設定されています。

(一般的に、著者は定義されていない時間枠に相対的な時間参照を使用しています。「今日」はいつですか?「過去 5 年間」はいつからですか、など)

• 索引

COFI 、COSI、CODI、または多くの場合 MTAなどの変数。これによって金利の増減として調整が決定されます。その他の例としては、LIBOR や TREASURY などがあります。

• マージン

信託証書の変動金利特約で開示されることが多いマージンは、貸し手によって決定され、金利の計算に使用されます。多くの場合、ローン発行者は、借り手向けの商品を構成する際にマージンを増やすことができます。マージンを増やすと、借り手の金利も上がりますが、ローン発行者が貸し手から報酬として受け取ることができる利回りスプレッドプレミアムも改善されます。

• 完全インデックスレート（FIR）

完全インデックス金利は、調整時のマージンと現在のインデックス値の合計です。FIR は「金利」であり、金利のみ、30 年および 15 年の分割払いを決定します。ほとんどの変動金利商品には、金利調整の上限があります。債券で 1 回の調整が 1.5 を超える増加を許さないと規定されていて、たとえば、変動インデックスが前回の調整以降 2.5 増加した場合、完全インデックス金利は、その特定の調整期間について、債券に記載されているとおり、最大調整 1.5 で上限に達します。多くの場合、FIR は、借り手がこのローン商品に適格かどうかを判断する際に、負債対収入比率を決定するために使用されます。

• 支払いオプション

通常、支払いオプションは 4 つあります (最高から最低の順にリストされています)。

• 15年間の支払い
  • FIRで15年間にわたって償却
• 30年払い
  • FIRで30年間にわたって償却
• 利息のみの支払い
  • FIR に元本残高を乗じて 12 か月で割ります (借入残高の償却や減額はありません)。
• 最低支払額
  • 貸し手によって決定された最低開始利率に基づきます。最低支払額を支払う場合、利息のみの支払いと最低支払額の差額はローン残高に繰り延べられ、住宅ローンの負債額が増加します。

• 期間

NegAm の支払いが変わる頻度。通常、このタイプのローンでは、最低支払額は 12 か月ごとに 1 回上がります。通常、上昇率は 7.5% です。FIR は変動インデックスに合わせて調整されますが、商品によって異なりますが、ほとんどの場合は毎月調整されます。

• 再キャスト

NegAm の早期停止。残高が所定の金額 (連邦または州の規制に従って元の残高の 110% から 125% まで) まで増加した場合、ローンは 2 つの支払いオプションのいずれかで「再計算」されます。つまり、元金と利息の全額返済、または 5 年目までに最大残高に達した場合は、ローンが再計算日まで満期になるまで (通常は 5 年)、利息のみの支払いとなります。

• 停止

NegAm の支払いスケジュールの終了。

マイナス償却ローンは、ここ 10 年ほどで比較的普及したが、^[年必要]さまざまな批判を集めている。

• 他のほとんどの変動金利ローンとは異なり、多くのネガティブ アモチゼーション ローンは、ティーザー金利または人為的な導入金利で宣伝されているか、または最低ローン支払額がローン額のパーセンテージとして表されています。たとえば、ネガティブ アモチゼーション ローンは、「1% の金利」を特徴とするものとして宣伝されるか、FIR を説明せずに 1% の数字を目立つように表示して宣伝されることがよくあります。この慣行は、大手の貸付業者によって行われてきました。この慣行は、2 つの異なる理由で欺瞞的であると考えられてきました。ほとんどの住宅ローンにはティーザー金利がないため、消費者はそれに注意を払いません。また、多くの消費者は、年間ローン額の 1% のみを支払うというネガティブ アモチゼーションの副作用に気付いていません。さらに、ほとんどのネガティブ アモチゼーション ローンには、 5 年の期間が終了した場合または残高が 15% 増加した場合を除き、支払いが毎年 7.5%を超えて増加してはならないという条項が含まれています。批評家は、この条項は借り手に支払額がほんの少ししか跳ね上がることはないと思わせるためだけにあるが、実際には他の2つの条件の方が起こる可能性が高いと述べている。
• ネガティブアモチゼーションローンは、支払いショックと呼ばれる事態が発生する可能性が最も高いローンです。支払いショックとは、毎月の支払額が 1 か月から次の月にかけて急激に増加し、支払えなくなる可能性があるローンです。さまざまな住宅ローンの支払いショックの可能性を比較すると、次のようになります (ここでの項目には、支払額の変動を引き起こす可能性がある保険や税金のエスクロー支払いは含まれていないことに注意してください)。
  • 30 年（または 15 年）固定金利全額償還住宅ローン：支払い額の急騰は起こりません。
  • 5 年間の変動金利全額償還住宅ローン: 5 年間は支払額の増額はなく、その後は新しい金利に基づいて支払額が減額または増額される可能性があります。
  • 10 年間の利息のみの住宅ローン商品を、20 年間の償却スケジュールに変更すると (10 年間の利息のみの支払い後)、残高 33 万ドルに対して支払いが最大 600 ドル増加する可能性があります。
  • 負の分割払い住宅ローン: 5 年間、または残高が元の金額より 15% (商品によって異なります) 増加するまで、支払額は増加しません。支払額は、利子と元金の全額支払いを必要とするため増加します。支払額は、金利の変化によりさらに増加する可能性があります。ただし、すべての条件が同じであれば、全額分割払いの支払い額は、負の分割払いの支払い額のほぼ 3 倍になります。
  • 最初の月は無料: ローン担当者は、借り換えローンの最初の月々の支払いを、単に元金に加算し、何年も複利で請求することで、借り手にその支払いをスキップすることを許可する場合があります。借り手は、この取引を理解したり、疑問を抱いたりしない可能性があります。

不動産市場が非常に活況な場合、買い手は「ネガム」期間の終了前に高値で不動産を売却する計画で、マイナス償却住宅ローンを利用して不動産を購入することがあります。したがって、情報に通じた投資家は、月々の支払額を最小限に抑えて複数の不動産を購入し、不動産市場が上昇している中で 5 年間の計画で大きな利益を上げることができます。

しかし、不動産価値が下がった場合、借り手は不動産の価値よりも多くの負債を抱える可能性が高く、住宅ローン業界では俗に「アンダーウォーター」と呼ばれます。この状況では、不動産所有者は差し押さえに直面したり、ローン対価値比率が非常に高い借り換えを余儀なくされたりして、住宅ローン保険などの追加の月々の義務や、ローン対価値比率が高いという逆境によるより高い金利と支払いが必要になる可能性があります。

借り手は、他のより予測可能な住宅ローン商品で要求される額の半分から 3 分の 1 程度の最小限の月々の支払いを提示されると、この商品の複雑さを無視したり誤解したりすることが非常に容易になります。

• PIKローン、企業金融における同様の概念