適合ローン

米国では、適合ローンとは、ファニーメイとフレディマック（エンタープライズまたはGSE ）の引受ガイドラインを満たし、適合ローンの限度額を超えない住宅ローンです。 ^{[1]最もよく知られているガイドラインはローンの規模であり、2024年には}米国本土の1ユニットの一戸建て住宅の場合、一般的に766,550ドルに制限されていました。^[2]その他のガイドラインには、借り手のローン対価値比率（つまり、頭金の額）、負債対収入比率、信用スコアと履歴、文書要件などが含まれます。 ^[3]

一般的に、ガイドラインを満たさないローンは非適合ローンです。特に、融資実行額が取得年度中にガイドラインの限度額を超えたためにガイドラインを満たさないローンは、ジャンボローンと呼ばれます。^[1]

1970 年以降、ファニー メイは米国政府から住宅ローンの購入を認可されました。ファニー メイはフレディ マックと協力し、統一された住宅ローン文書と従来型住宅ローンの全国基準を開発しました。両機関は連邦住宅金融局によって規制されており、同局は法定ガイダンスに基づいて毎年適合ローン限度額を計算して設定しています。

ファニーメイとフレディマックは適合ローンの市場に継続的に参入しており、このため適合ローンは非適合ローンよりも高い流動性の恩恵を受けています。 ^[1]

連邦住宅金融局（ FHFA ）は、ファニーメイとフレディマックが購入または証券化できる住宅ローンの最高発行額を制限する年間適合ローン限度額（CLL）を公表している。^[4]ローン限度額は、FHFA住宅価格指数（FHFA HPI）の名目、季節調整済み、拡張データバージョンを使用して第3四半期に計算されたFHFA HPIの前年比パーセンテージ変化に基づいて、毎年増加する可能性がある。^[5]ローンの発行額がCLLを上回る場合、住宅ローンはジャンボローンとみなされ、通常はそれに関連する金利が高くなる。これは、ファニーメイとフレディマックの両社が適合ローンのみを購入し、二次市場で再パッケージ化するため、非適合ローンの需要が大幅に少なくなるためである。すると、需要と供給の法則により、貸し手がローンを販売することが難しくなり、消費者の負担は増大します（通常、1/4 ～ 1/2 パーセント）。

2008年の経済刺激策には、生活費の高い地域の住宅ローン金利の一時的な引き上げが盛り込まれた。議会は、一戸建て住宅の上限を、729,750ドルまたは都市統計地域（MSA）内の住宅価格の中央値の125％のいずれか低い方に引き上げることを承認した。新しいジャンボ適合プログラムは、ファニーメイとフレディマックによって2008年4月1日から2010年12月31日まで有効に採用された。 ^{[6]この法案は、2008年2月13日に}ブッシュ大統領によって署名され、法律となったが、^[7]新しい金利はどの貸し手にも適用されていなかった（2015年3月30日現在）。

2017 年の基準 CLL は増加し、2017 年にファニー メイに提供されたローン (2017 年 1 月 1 日以前に発生したローンも含む) に適用されました。これは 2006 年以来初めての CLL の増加でした。その後、毎年基準 CLL はさらに増加し​​ています。法定条項では、郡ごとに定義され、基準値の 150% に達する可能性のある高コスト地域のローン限度額も規定されています。この上限は、高コスト地域の上限と呼ばれることがよくあります。高コスト地域の上限は、その金額が上限を超えない限り、地域内の最も高い郡の平均住宅価格の 115% に設定されています。^[2]

連邦住宅金融庁によると：^{[8] [9]}

*前述のように、2008年の法改正以降、一部の郡にはベースラインCLLを超える高コストエリア制限が割り当てられています（つまり、2022年には、米国の3000を超える郡のうち100郡強に高コストエリア制限が存在します）。これらのローカル制限は、物件のユニット数によっても異なる高コストエリア上限を超えることはできません。最近では、ベースラインCLLが2017年以降上昇しているため、高コストエリアCLLを持つ郡の数は減少しています。これは、それらの郡のローカルな郡の住宅価格の中央値が全国的な傾向よりも遅いペースで上昇しているためです。