抵当法

抵当権は、債権者が債務（通常は住宅ローン）の担保として保有する不動産に担保権を設定するために使用される、コモンローの法的手段です。抵当権は、民法の管轄区域 では対応する用語ですが、非占有先取特権もカバーするため、より広い意味を持ちます。

抵当権自体は負債ではなく、貸し手の負債に対する担保です。抵当権とは、抵当権の条件が満たされた、または履行されたときにこの権利が所有者に返還されるという条件で、土地（または同等のもの）の権利を所有者から抵当権の貸し手に譲渡することです。言い換えれば、抵当権は貸し手が借り手に行うローンに対する担保です。

この言葉は「死んだ担保」を意味する法律フランス語で、もともとはウェールズの抵当権（下記参照）のみを指していたが、中世後期にはすべての担保権に適用され、民間語源によって、義務が履行されるか、財産が差し押さえによって奪われたときに担保権が終了する（消滅する）という意味に再解釈された。^[1]

ほとんどの法域では、住宅ローンは他の資産 (船舶など) ではなく不動産を担保とするローンと強く結び付けられており、一部の法域では土地のみが住宅ローンの対象となります。住宅ローンは、個人や企業が自己資金から全額を即時に支払うことなく不動産を購入できる標準的な方法です。住宅ローンの貸付については住宅ローン、商業用不動産に対する貸付については商業用住宅ローンを参照してください。

各国の法制度には共通の概念もありますが、用語は異なります。ただし、一般的に、不動産の抵当権には以下の当事者が関与します。抵当権者と呼ばれる借り手は、抵当権者と呼ばれる貸し手に抵当権を与えます。

住宅ローン貸し手は、不動産を担保としてお金を貸す投資家です。今日では、ほとんどの貸し手は、二次住宅ローン市場で貸し出したローンを販売しています。住宅ローンを販売すると、サービス リリース プレミアムと呼ばれる収益を得ます。通常、ローンの目的は、借り手が同じ不動産を購入することです。借り手が返済できない場合、貸し手は抵当権者として、ローンを返済するために不動産を売却する権利を持ちます。

抵当権は土地に付随するものであるため、借り手が不動産を他人に譲渡したとしても、借り手がローンを返済できない場合には抵当権者はその不動産を売却する権利を有します。

購入者が知らないうちに抵当権の付いた不動産を購入してしまうことがないように、抵当権は公的記録として官庁に 登記または記録されます。借り手は、借金を返済すると抵当権を権利から解除する権利を持ちます。

抵当権者は抵当権の借り手であり、抵当権によって担保された債務を負います。通常、借り手は抵当権を償還するために、基礎となるローンまたはその他の債務の条件を満たす必要があります。借り手がこれらの条件を満たさない場合、抵当権者は未払いのローンを回収するために差し押さえを行うことができます。通常、借り手はローンによって不動産を購入する個人の住宅所有者、地主、または企業です。^[要出典]

不動産の法的なやり取り、つまり譲渡は複雑なため、主な関係者の一方または両方に法的代理人が必要になる可能性があります。不動産譲渡に使用される代理人は、管轄によって異なります。英語圏では、これは一般の法律専門家、つまり弁護士または事務弁護士を意味しますが、南アフリカなどの英国法の影響を受ける管轄区域では、（認可された）不動産譲渡人を意味します。米国では、不動産業者が最も一般的です。民法の管轄区域では、不動産譲渡は民法公証人によって処理されます。

多くの市場は複雑な性質を持っているため、借り手は住宅ローンブローカーやファイナンシャルアドバイザーに相談して、通常は最も競争力のあるローンを見つけることで適切な貸し手を見つける手助けをしてもらうことがあります。

債務証書は、大陸法の管轄区域では、ラテン語の hypotheca (例: Sp hipoteca、フランス語hypothèque、ドイツ語Hypothek )の何らかの形で呼ばれ、当事者は、hypothecator (借り手) と hypothecatee (貸し手) と呼ばれます。大陸法の hypotheca は、英国の法的担保による抵当権または米国の担保権理論抵当権とまったく同じです。

アングロサクソン時代のイングランドでは、利子付き融資が違法だったため、不動産を担保とする主な方法はワドセット（ME ウェドセット）でした。^[2]ワドセットとは、土地の売却を装った融資で、返還権付きでした。借り手（リバーサー）は融資の対価として、単純不動産を貸付人（ワドセッター）に憲章で譲渡し、貸付人は償還時に2つ目の憲章でその不動産をリバーサーに再譲渡しました。この取り決めの問題点は、ワドセッターが不動産の絶対的な所有者であり、第三者に売却したり、リバーサーへの再譲渡を拒否したりできることです。リバーサーも主な返済手段を奪われ、弱い立場にありました。後年、特にスコットランドと大陸では、ワドセットと、リバーサーに個人的返還権を与える別のバックボンドを一緒に実行することが慣例となりました。

ノルマン法から輸入された別の慣行は、土地の差し押さえとして知られる不動産の使用権 質でした。差し押さえの下では、借り手 (gagor) は貸し手 (gagee) に、償還までの無期限の期間、所有権ではなく占有権を譲渡しました。差し押さえには 2 つの形式がありました。

• リビングゲージ（ノルマン語の vif gage、ウェールズ語の prid）。これにより、地所の発生した地代、利益、作物が負債の削減に充てられました（つまり、負債は自己償還可能でした）。
• デッドゲージ（ノルマン語では モーゲージ、スコットランド語 ではデイド・ワッド）では、地代と利益が利息の代わりに取られたが、負債は減らなかった。^[3]

担保権者は新たな手段を使って担保権者を簡単に追い出すことができ、担保権者は担保権者から「担保権として」差し押さえられただけなので、所有権回復のための救済手段を行使することができなかったため、担保権は貸し手にとって魅力がなかった。^[4]こうして、利益の出ない担保権は使われなくなったが、デッド・ゲージは1922年に廃止されるまでウェールズの抵当権として存続した。

13世紀までに、イングランドと大陸では、担保権は年数に限定され、没収条項（pactum commissorium）^[5]が設けられ、期限後に債務が返済されなかった場合、所有権は貸し手に没収される、すなわち、年数期間が自動的に単純所有権に拡大されるものとされた。これは移転手数料として知られ、1199年以降、担保権者が回収訴訟を起こす権利を与えるのに十分であった。しかし、王立裁判所は、セイシン（正式な譲渡証書）が存在しなかったため移転手数料を次第に尊重しなくなり、また、保有期間を延長できることも認めなかったため、 ^[6] 14世紀までに、単純な年数担保権はイングランド（およびスコットランドと近隣大陸^[7]）で無効となった。

解決策は、後年のワドセットと何年ものゲージを、2つの文書に具体化された単一の取引に統合することだった: (1)貸し手への完全所有権または何年もの所有権の譲渡 (憲章)、(2) ローンを詳述し、返済された場合は土地が借り手に再投資され、そうでない場合は貸し手が所有権を保持することを規定する契約書または債券(ディフィーザンス)。期限通りに返済された場合、貸し手は再譲渡証書を使用して所有権を再投資する。これは譲渡による抵当 (別名、完全所有権の抵当) であり、文書化された場合は憲章と再譲渡による抵当^{[8]であり、}封建制、売買契約、またはリースと解放の形をとった。貸し手は必ずしも占有に入る必要はなく、訴訟権を持ち、借り手に返還権を約束したため、抵当は適切な担保であった。したがって、抵当権は表面上は完全所有権の絶対的な譲渡であるが、実際には条件付きであり、特定の条件が満たされた場合は効力を生じない。

債務は形式上は絶対的であり、担保とは異なり、返済が作物や家畜の栽培と販売のみ、または担保された土地で育てた作物や家畜を単に与えることのみに条件付きで依存するものではありませんでした。抵当債務は、土地が債務を返済するのに十分な収入を生み出すことができたかどうかに関係なく、有効のままでした。理論上、抵当は、返済のために作物や家畜を受け入れるなどの貸し手によるさらなる手順を必要としませんでした。

しかし、借り手が借金の返済を1日でも遅らせれば、借金の責任は残ったまま、土地を貸し手に没収されることになった。^[6]衡平法裁判所は次第に借り手の利益を保護するようになり、フランシス・ベーコン卿（1617-1621）^{[9]のもとで、借り手は返済期限が過ぎていても、償還による再譲渡を要求する絶対的な権利を持つようになった。借り手のこの権利は}償還衡平法として知られている。

この取り決めは、貸し手が理論上は絶対的な所有者であるが、実際には所有権の実質的な権利をほとんど持たないものであり、多くの法域で不自然に不自然であるとみなされていました。法令により、コモンローの立場は変更され、抵当権者（借り手）が所有権を保持する一方で、抵当権者（貸し手）の差し押さえ、売却権、占有権などの権利は保護されるようになりました。米国では、このように抵当権の性質を改革した州は、担保権州として知られています。イングランドとウェールズでは、 1925年財産法によって同様の効果が達成され、単純所有権の譲渡による抵当権が廃止されました。

17 世紀以来、貸し手は償還の公平性の原則により、基礎となる債務を超えて不動産に利子を付けることはできませんでした。貸し手が転換社債と同様の方法で契約を通じて不動産に利子を付けようとする試みは、裁判所によって「妨害行為」として却下されましたが、1980 年代と 1990 年代の発展により、特に理論家の間で契約の自由体制への回帰への関心が高まったため、この原則の厳格な施行は緩和されました。^[10]

オランダ人や他の植民者は、北米の原住民から土地を取得する手段として抵当権と差し押さえを利用した。土地所有に対する文化的な認識の違いもあって、この試みは成功した。この方法は一連の手順を踏んだ。植民者は信用貸付を通じて原住民を借金に巻き込み、原住民は返済のために抵当権を設定する必要があった。^[11]借金は通常、原住民が妥当な期間内に返済できないものであったため、差し押さえが実行され、植民者が土地を取得することとなった。^[11]

土地を抵当権付きで購入し、その後分割して売却する場合、未払いの債務の責任を負う当事者を決定するために「譲渡の逆順序ルール」が適用されます。

抵当権が設定された土地が分割されて売却される場合、債務不履行が発生すると、抵当権者はまず抵当権者がまだ所有している土地に対して抵当権実行を行い、その後、売却された順序と逆の順序で他の所有者に対して訴訟を起こします。たとえば、アリスが抵当権によって 3 エーカー (12,000 m ² ) の区画を取得し、その区画を 3 つの 1 エーカー (4,000 m ² ) の区画 (X、Y、Z) に分割し、区画 Y をボブに、次に区画 Z をチャーリーに売却して、区画 X を自分のために保持します。債務不履行が発生すると、抵当権者はまず区画 X、つまり抵当権者に対して訴訟を起こします。区画 X の差し押さえまたは再占有で債務が完全に返済されない場合は、抵当権者は区画 Z (チャーリー)、次に区画 Y (ボブ) に対して訴訟を起こします。この論理的根拠は、最初の購入者がより多くのエクイティを持ち、後続の購入者は希薄化されたシェアを受け取るべきであるというものです。

抵当権は、法定抵当権または衡平法抵当権のいずれかです。さらに、抵当権はさまざまな法的構造のいずれかを取ることができ、その構造が利用できるかどうかは、抵当権が設定される管轄区域によって異なります。コモンロー管轄区域では、相続抵当権と法定担保抵当権という 2 つの主要な抵当権形式が確立されています。

死亡による抵当では、ローンの返済または他の抵当義務の全額履行（「償還」と呼ばれるプロセス）が行われるまで、抵当権者（貸し手）が抵当物件の所有者になります。この種の抵当は、償還時に物件が返還されるという条件付きで、債権者に物件を譲渡する形をとります。

相続抵当は抵当の原型であり、多くの法域で、また米国の少数の州で現在も使用されています。他の多くのコモンロー法域では、相続抵当の使用が廃止または最小限に抑えられています。たとえば、イングランドとウェールズでは、 2002 年土地登録法第 23 条により、このタイプの抵当は登録済みの土地権益には利用できなくなりました(ただし、未登録の権益には引き続き利用できます)。

法定担保による抵当権、または技術的には「法定担保権として表明された証書による担保権」^[12]では、債務者は財産の法的所有者のままですが、債権者は財産を占有したり売却したりする権利など、担保権を行使するのに十分な権利を取得します。

貸し手を保護するため、法的担保による抵当は通常、公的記録に記録されます。抵当債務は債務者が負う債務の中で最大となることが多いため、銀行やその他の抵当貸し手は、債務者の不動産にすでに登録されている抵当が、より優先順位が高い可能性がないことを確認するために、不動産の権利調査を行います。場合によっては、抵当権が抵当権よりも優先されます。このため、借り手が固定資産税を滞納している場合、銀行は抵当権者が差し押さえを行って抵当権を消滅させないように、その 税金を支払うことがよくあります。

このタイプの抵当は米国で最も一般的であり、1925年の不動産法以来^[12]、イングランドとウェールズでは通常の抵当形式となっています（現在では、土地に対する登録権益の唯一の形式です - 上記を参照）。

スコットランドでは、法定担保による抵当権は標準担保とも呼ばれています。^[13]

パキスタンでは、法定担保による抵当は、銀行が融資を確保するために使用する最も一般的な方法です。^[要出典]これは登録抵当とも呼ばれます。法定担保の登録後、銀行の先取特権が土地登記簿に記録され、不動産は抵当権が設定され、銀行から NOC (異議なし証明書) を取得せずに売却できないことが示されます。

衡平法上の抵当権は英国の慣習法に由来しており、法的手続きが一部省略されている場合があります。^{[14] [15] [16] [17]}

衡平法上の抵当権では、貸し手は、不動産の元の権利証書をすべて取得し、借り手が権利証書預託覚書 (MODTD) に署名することで担保されます。この文書は、借り手が銀行から得た資金を担保するために、自分の希望と意志で権利証書を銀行に預託したという、借り手による約束です。^[要出典] そのため、コモンローではそのように認識されていない特定の取引が、衡平法では抵当権として認識されます。

ほとんどの法域では、特定の条件（主に住宅ローンの未払い）が適用される場合、貸し手は抵当権が設定された不動産を差し押さえることができます。差し押さえは、差し押さえ対象となる不動産の法域が抵当権を権利理論または先取特権理論のどちらに従って解釈するか、さらにローンを担保するために使用された担保手段の種類に応じて、司法的または司法外（非司法的）のいずれかになります。現地の法的要件に従って、不動産はその後売却できます。売却で受け取った金額（費用控除後）は、元の負債に充当されます。

主に米国の一部の法域では、^[18]住宅ローンはノンリコースローンです。つまり、抵当権が設定された不動産の売却で回収した資金が未払いの債務を返済するのに不十分な場合、貸し手は差し押さえ後に借り手に求償権を持たない場合があります。他の法域では、不足額判決により、借り手は残り​​の債務について引き続き責任を負います。一部の法域では、第1抵当はノンリコースローンですが、第2抵当以降はリコースローンです。

抵当権が設定された不動産の差し押さえと売却には、ほとんどの場合、特定の手続きが適用され、関係政府によって厳しく規制されることがあります。一部の法域では、差し押さえと売却がかなり迅速に行われますが、他の法域では、差し押さえに何ヶ月も、あるいは何年もかかることがあります。多くの国では、貸し手の差し押さえ能力は極めて限られており、住宅ローン市場の発展は著しく遅れています。比較的時間がかかり、費用がかかり、面倒な司法差し押さえのプロセスは、信託証書を使用する主な動機です。信託証書には、「売却権」条項を通じて受託者による非司法差し押さえの規定があるためです。

抵当権に関する法理論は、権原理論、担保権理論、中間理論の 3 つがあります。これら 3 つの理論は、特に抵当権の運用に関係しており、管轄区域間での抵当権の運用の違いを理解するための鍵となります。

タイトル理論とは、「抵当権は抵当権設定者から抵当権者へ抵当権を移転し、抵当権者は抵当権が完済されるか差し押さえられるまでその権利を保持するという考え方である。米国のいくつかの州だけがこの理論を採用している。」^[19]タイトル理論によれば、抵当権は、抵当権者（ローン契約における抵当権によって担保される貸し手）に抵当権を条件付きで譲渡する証書のような効果を持ち、いわゆる「衡平権」（実際は償還の衡平権）は抵当権設定者（ローンにおける借り手）によって保持される。抵当権設定者が「償還の衡平権」を保持するという事実は、タイトル理論に基づくタイトルの譲渡を条件付きにする事実である。したがって、タイトル理論の管轄区域における抵当権は、「条件付き証書」と呼ばれるものの効果を持つとみなされる可能性がある。法的所有権は抵当権に基づいて譲渡されますが、その取り決めは、通常、所有権理論の管轄区域内では、抵当権設定者を抵当権付き不動産の「所有者」と認めるものとして裁判所によって解釈されます。それでも、所有権理論に基づく債務不履行の救済策としての不動産の差し押さえは、ほとんどの場合、裁判外（非裁判的）です。

先取特権理論とは、「抵当権は先取特権に似ているという考え方であり、抵当権に準じて、「抵当権者は不動産に対する先取特権のみを取得し、抵当権者は有効な差し押さえが行われない限り、法的所有権と衡平法上の所有権の両方を保持する。ほとんどのアメリカの州は、この理論を採用している。」^[20]この理論は、「抵当権の衡平法理論」と呼ばれることもある。^[21]先取特権理論では、抵当権は抵当権者に有利な抵当権を抵当物件に付与するものであり、法的所有権は抵当権者が保持する。先取特権理論の管轄区域内では、抵当権に基づく債務不履行に対する救済策として司法による差し押さえが最も必要となるが、このプロセスは煩雑で時間がかかり、費用がかかることが判明している。その結果、先取特権法の管轄区域内の貸し手は、ローンの担保として非抵当証書に頼ることが多く、その証書は通常、信託証書、またはジョージア州内では担保証書の形をとります。証書は常に不動産の区画に対する法的所有権を譲渡するものであり、先取特権法の管轄区域内でのそのような証書の普遍的な使用は、一般的にその管轄区域内の抵当権の効力を弱める役割を果たしてきました。

いわゆる「中間理論」に基づく抵当権では、抵当権は、ローン契約に従って債務不履行が発生するまで、抵当権が抵当物件に設定されるものとみなされます。債務不履行が発生すると、同じ抵当権は所有権理論に基づいて解釈されます。これは、ローン契約に、借り手がローンを返済しなかった場合、貸し手が非裁判的または裁判外の方法で差し押さえを行うことができるという明示的な合意のもと、借り手が担保物件の法的所有権を保持できるという条項を含めることで実現されます。

米国では、所有権理論や中間理論の州よりも、担保権理論の州の方が多い。^[22]所有権理論の州では、抵当権は債務を担保するための法的所有権の譲渡であり続けるが、抵当権設定者は依然として衡平法上の所有権を保持する。^[23]担保権理論の州では、抵当権と信託証書が再設計され、抵当権設定者は依然として法的所有権と衡平法上の所有権の両方を保持しながら、抵当権対象物件の所有権に非占有担保権を課すようになった。

米国では、不動産に対する担保として、タイトル抵当、先取特権抵当、信託証書、そして特にジョージア州では担保証書の4種類が一般的に使用されています。^{[24]米国では、これらの担保証書は、}約束手形の形で作成された負債証書に基づいており、抵当証書、貸し手証書、不動産先取特権証書など と呼ばれています。

抵当権は、管轄区域に応じて、先取特権または条件付き所有権譲渡によって不動産を担保に供するものです。抵当権は、不動産に対する担保権を、法的所有権を譲渡する (「抵当権の所有権理論」による) か、非占有先取特権 (「抵当権の先取特権理論」による) によって抵当証書の条件に従った履行のために貸し手に担保権を設定する (伝統的には証書) かのいずれかの方法で作成します。州の半数弱では、抵当権によって抵当権が設定された不動産の所有権に対する先取特権が作成されます。その先取特権の差し押さえには、ほとんどの場合、債務が期限を迎えて債務不履行であると宣言し、債務を支払うために不動産の売却を命じる司法手続きが必要です。^[要出典]多くの抵当権には、非司法的差し押さえ条項とも呼ばれる売却権条項が含まれており、信託証書と同等です。カリフォルニア州のほとんどの「抵当権」は、実際には信託証書です。^[25]実質的な違いは、信託証書の場合、抵当権の差し押さえ手続きが住宅ローンの場合よりもずっと早く、1年ではなく3か月程度で済むことです。この差し押さえには裁判所の措置が必要ないため、取引コストはかなり低くなります。^[要出典]

信託証書は、債務を担保する目的で、借り手が第三者の受託者（貸し手ではない）に行う所有権の譲渡である。担保権理論の州では、その条件にかかわらず、所有権の譲渡ではなく、単に所有権に担保権を課すものとして再解釈される。多くの州では、信託証書は、売却権を通じて受託者が行う非司法的売却によって差し押さえられる可能性があるという点で、抵当権と異なる。 ^[26] 司法手続きを通じて差し押さえることも可能である。^[要出典]

債務の返済を保証する信託証書は、信託証書と呼ばれることもあるが、遺産計画などの他の目的のために信託を作成するために使用される信託証書と混同しないでください。形式には表面的な類似点がありますが、多くの州では、債務の返済を保証する信託証書は真の信託契約を作成するものではないと考えています。^{[引用が必要]}

ジョージア州はしばしば所有権理論州であると述べられますが、そうではありません。OCGA §44-14-30 には、「この州では抵当権は債務の担保にすぎず、所有権は譲渡されない」と明確に述べられています。また、OCGA §44-14-31 には、「抵当権を構成するために特別な形式は必要ありません。ただし、抵当権は、担保権の設定を明確に示し、抵当権が付与される債務と、抵当権が効力を発揮する資産を指定する必要があります」と述べられています。したがって、抵当権は、ジョージア州法典およびジョージア州裁判所によって、抵当権者が抵当権を設定した資産に対して抵当権者を有利にする担保権を設定するものと解釈され、抵当権者はその資産に対する法的および衡平法上の所有権の両方を保持します。したがって、前述の事実により、ジョージア州が担保権理論州であることも同様に明らかです。それでも、ジョージア州議会は、貸し手が担保物件の法的所有権を譲渡されることによって融資を確保できることを正式に規定しました。

いわゆる「債務担保証書」は、ジョージア州で不動産の法的所有権を譲渡することにより債務の担保を実現するために使用される担保手段です。ジョージア州法典 (「OCGA」) では「絶対的な所有権の譲渡」とされていますが、実際にはそうではありません。このスキームでは、証書の譲渡者が「償還の公平性」、つまり「公平な所有権」を保持するからです。ジョージア州の「債務担保証書」の性質は、OCGA §44-14-60 に規定されており、その中で (いくぶん矛盾しているが) 次のように述べられている。「このような譲渡は、裁判所によって絶対譲渡とみなされるものとする...」 (「絶対的」または「完全な」所有権の実際の譲渡を受益者に意味すると想定される) 「...譲渡人は、契約条件に従って担保されることが意図されている債務または複数の債務の支払い時に、資産を再譲渡させる権利を留保する...」 (言い換えると、譲渡人は「衡平法上の所有権」、つまり償還の衡平法を保持するが、これは同じ文内の前の句と矛盾しているように見える) 「...抵当権とはみなされないものとする。」 (これは真実だが、「先取特権理論」の管轄区域内に限られる) OCGA では「絶対的譲渡」が主張されていますが、担保証書の譲渡人が譲渡された財産に対する衡平法上の所有権を保持するという事実は、当該担保証書によって行われる所有権の譲渡が実際には絶対的ではなく条件付きであり、担保証書が所有権理論に基づいて解釈される抵当権として事実上機能することを意味します。

このような証書が執行されると、「法的所有権」は譲受人または受益者（通常は貸し手）に移り、譲渡人（借り手）は債務義務の遵守を条件に譲渡された土地を使用し享受する「衡平法上の所有権」を保持します。この点で、ジョージア州の担保証書は、「所有権理論」の管轄区域内の抵当権と何ら変わりありません。仮に、譲受人が「絶対的」または「完全」な所有権を保持し、譲渡人が償還の衡平法を保持しなかった場合、譲受人/貸し手は理論的には譲渡人/借り手に対して差し押さえを行う必要はなく、むしろ立ち退きまたは「即時差し押さえ」という単純な手段で債務不履行を解消できる可能性があります。しかし、ジョージア州では、債務不履行を解消するためには、たとえ裁判外であっても差し押さえが必要であるとされています。ジョージア州法の明らかに自己矛盾した性質のため、ジョージア州の裁判所は、担保証書の運用は、譲渡人が償還の公平性を保持することを意味すると解釈しており、そのため、ローンの不履行に対する救済策として、 非裁判的または裁判外の差し押さえが必要である。

担保証書が有効となるためには、土地が所在するジョージア州の郡で登記されなければならない。担保証書の提出期限は特に定められていないが、債務を担保するための証書を期限内に登記しないと、優先順位に影響し、対象物件に対する債務の執行能力に影響する可能性がある。^[27]

抵当権が抵当権設定者によって署名され、抵当権者に引き渡され、抵当権設定者が抵当権によって返済が担保される資金を受け取った時点で、担保権が所有権に付与されると言われます。抵当権が設定された不動産が所在する州の登記法の要件に従い、この付与により、不動産の所有権に対する他のほとんどの担保権^{[28]に対する抵当権の優先順位が確立されます。 [29]}抵当権の前に所有権に付与された担保権は、抵当権よりも優先される、または先行すると言われています。後から付与される担保権は、劣後する、または従属すると言われています。^{[30]この優先順位の目的は、担保権者が債務を回収するために担保権を}差し押さえる権利を有する順序を確立することです。不動産の所有権に複数の抵当権が設定されており、第 1 抵当権によって担保されたローンが返済された場合、第 2 抵当権が優先順位を上げて、その不動産の所有権に対する新しい第 1 抵当権になります。この新しい優先取り決めを文書化するには、返済済みのローンを担保する抵当権を解除する必要があります。

抵当権は、抵当証書とともに他の当事者に譲渡することができます。一部の管轄区域では、証書の譲渡は抵当権の譲渡を意味するとしていますが、他の管轄区域では、それは衡平法上の権利を生み出すだけであると主張しています。

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