ローンの組成

ローンの組成とは、借り手が新しいローンを申請し、貸し手がその申請を処理するプロセスです。組成には通常、ローンの申請受付から資金の支払（または申請の拒否）までのすべての手順が含まれます。住宅ローンには、特定の住宅ローン組成プロセスがあります。ローン サービスは、資金の支払後からローンの全額返済までのすべてをカバーします。ローンの組成は、金融サービス組織の新規口座開設の特殊なバージョンです。特定の個人や組織は、ローンの組成を専門としています。 住宅ローン ブローカーやその他の住宅ローン組成会社がその代表的な例です。

ローンにはさまざまな種類があります。ローンの種類の詳細については、ローンおよび消費者向け融資に関する記事を参照してください。ローンを組むための手順は、ローンの種類、さまざまなローンリスク、規制当局、貸し手のポリシーなどによって異なります。

ローンの申し込みは、複数の異なるチャネルを通じて行われる可能性があり、最初の申し込みから資金提供までの申し込みプロセスの長さにより、さまざまな組織が時間の経過とともに顧客とのやり取りにさまざまなチャネルを使用する可能性があります。一般に、ローンの申し込みは次の 5 つの異なるタイプに分けられます。

• エージェント（ブランチベース）
• エージェント支援（電話ベース）
• ブローカー販売（第三者販売代理店）
• セルフサービス
• オンライン申請

個人向けローンや住宅ローンは、通常、競争が激しい商品であり、提供者に大きな利益をもたらすことはないかもしれませんが、大量販売によって大きな利益を得ることができます。したがって、個々の金融機関のビジネスモデルと提供する商品は、どのアプリケーションモデルを提供するかという決定に影響します。

対面チャネルを通じて融資を提供する 典型的なタイプの金融サービス組織は、「実店舗」支店に長期投資を行っています。通常、次のような組織があります。

• 銀行
• 信用組合
• 住宅金融組合

支店で直接提供されるローンが顧客にとって魅力的である理由は、顧客と金融機関の間には長期にわたる関係があることが多いこと、この種の金融機関には信頼性があるように見えること、そして単一の組織でより幅広い商品ポートフォリオを保有することで条件が改善する可能性があるという認識があるからです。銀行の立場からすると、既存の顧客への商品のクロスセリングは効果的なマーケティングの機会となり、支店の担当者はさまざまなタイプの金融商品の販売に対応できるよう訓練される可能性があります。

支店では、通常、顧客は営業担当者と一緒に座り、営業担当者が、申込書の記入、適切な商品オプションの選択（支払条件や利率など）、必要書類の収集（この段階で新規口座開設のコンプライアンス要件を満たす必要があります）、追加商品の選択（支払保護保険など）を行い、最終的に申込書に署名するのを手伝います。

提供される機関と商品に応じて、申込書は紙の申込書で記入するか、代理店のデスクトップ システムを通じて直接オンライン申込書に記入します。いずれの場合も、申込のこの段階では、顧客の詳細を正確に把握することが主な目的であり、顧客の適格性や債務不履行のリスクを評価するために必要なバックグラウンドでの意思決定作業や、詐欺やマネー ロンダリング活動のリスクを軽減するために実行する必要があるデュー デリジェンスは含まれません。

支店開設チャネルの主な複雑さは、地域の金融および銀行規制当局の多くのデューデリジェンスおよび開示要件を確実に満たしながら、販売代理店がさまざまな製品を取り扱うよう簡単にトレーニングできるほどプロセスを簡素化することです。

ローン発行のバックオフィス機能の多くはこの時点から継続され、以下の処理セクションで説明されています。

• セルフサービスWebアプリケーションはさまざまな方法で利用されており、このビジネスの状態は時間とともに進化してきました。
• 申請書または事前資格審査フォームを印刷してファックスで送信します。一部の金融機関では、まだこの方法を使用しています。
  • フォームを印刷、記入、または入力して金融機関に送信します。
  • ウェブ上でフォームに記入し、印刷して金融機関に送信する（あまり良くない）
• 申請者がウェブサイト上で記入し保存したウェブフォームは、金融機関に送信または取得される（おそらく安全に）。
• バックエンドにローン発行システムへのインターフェースを備えた真のウェブアプリケーション
  • 初期のソリューションの多くは、一般的なフォームと同じ問題を多く抱えていました（ワークフローが悪く、あらゆる種類のローンを 1 つのフォームで処理しようとしていた）
• 非常に直感的で、余計な質問をしないウィザード形式のアプリケーション

オンライン アプリケーションで実行する必要があるジョブ:

1. 必要な開示事項を提示し、さまざまな融資規制に準拠する
2. 該当する場合は、セキュリティ要件 (多要素認証など) に準拠します。
3. 必要な応募者データを収集する
   1. 正確に何が必要かはローンの種類によって異なります。申請者は、希望するローンの種類の事前審査の決定に絶対に必要ではないデータを申請書で要求すべきではありません。
   2. 申請者が既存のクライアントであり、ログインしている場合は、アプリケーションで人口統計データを事前に入力する必要があります。
4. 申請者にとって簡単、迅速、フレンドリーであること（申請者が実際に申請を完了し、放棄しないようにするため）
5. 最新の信用レポートを取得する
6. 申請を事前審査 (自動決定) し、申請者に迅速に回答を返します。通常、これは条件付きで承認され、金融機関に照会され、拒否されます (多くの金融機関 (FI) は、自動的に事前承認できない申請を照会することを好み、これを避けています)。

住宅ローン事業は、借り手、貸し手、そして時には住宅ローンブローカーという数人の人々で構成されています。ローンを組むのは、通常、住宅ローンブローカーか貸し手です。借り手に信用力があるかどうかによって、借り手はローンを組む資格を得ることができます。標準の適格FICOスコアは静的な数字ではありません。貸し手のガイドラインと緩和要因によってこの数字が決まります。市場と業界の最近の変化により、申告所得と申告資産のローンは過去のものとなり、現在ではファニーメイとフレディマックが保証する住宅ローン証券の大半で、完全な所得と資産の文書化が求められています。

クレジット スコアが資格に影響するだけでなく、実際のところ、「私 (借り手) はこの住宅ローンを支払う余裕があるか?」という質問にも関係があります。ほとんどの場合、借り手は住宅ローンを支払う余裕があります。しかし、一部の借り手は、無担保債務を住宅ローン (担保債務) に組み入れようとします。彼らは、未払いの債務を返済しようとします。これらの債務は「負債」と呼ばれ、これらの負債は、貸し手がリスクを計算するために使用する比率に計算されます。この比率は、「負債対収入比率」(DTI) と呼ばれます。借り手が返済したい過剰な債務を抱えており、それらの債務の比率が DTI の制限を超える場合、借り手は後でいくつかの債務を返済するか、未払いの債務のみを返済する必要があります。借り手がローンを借り換えると、残りの債務を返済できます。

例: 借り手がクレジットカードの支払いに 1,500 ドルを負っており、月々の総収入が 3,000 ドルの場合、DTI 比率は 50% になります。しかし、借り手が支払いに 1,500 ドルを負っており、月々の総収入が 2,000 ドルの場合、DTI 比率は 75% になります。DTI 比率が 50% と 75% のどちらも、ほとんどの貸し手にとっては高すぎます。これは、DTI 比率が 43% であることが、一般的な住宅ローンのカットオフ値だからです。他のすべての要因は別として、DTI 比率が高くなるほど、借り手が月々の支払いを行える可能性が低くなるため、貸し手にとってリスクが高くなります。

価格設定ポリシーは多岐にわたります。特定の金融機関の価格設定ポリシーに影響を与えることはおそらくできませんが、次のことは可能です。

• いろいろ見て回る
• より良い金利を要求してください。金融機関によってはこれに応じるところもあれば、応じないところもあります。
• 価格マッチ – 多くの金融機関は、現在の顧客に対して同じレートで料金をマッチさせます^[1]

価格設定は、多くの場合、次のいずれかの方法で行われます。詳細については、内部リンクを参照してください。

• 全員が同じ利率を支払います。これは古いアプローチであり、ほとんどの金融機関はもはやこのアプローチを使用しません。なぜなら、このアプローチでは、低リスクの顧客は市場よりも高い利率を支払い、高リスクの顧客は通常よりも良い利率を得られるため、金融機関はリスクが示唆するよりも低いローン収益率を得ることになるからです。
• リスクベースの価格設定。このアプローチでは、ローン価値、信用スコア、ローン期間（予想される期間、通常は数か月）などのさまざまなリスク要因に基づいて価格設定が行われます^{[1] [2]}
• 関係性に基づく価格設定は、金融機関と実質的なビジネス関係を持つ顧客に若干有利なレートを提供するためによく使用されます。これは通常、計算されたレートに加えて提供される価格改善です。

ローン発行における顧客確認とデューデリジェンスの要件の多くは、他の金融商品の新規口座開設にも共通しています。

次のセクションでは、ローンおよび住宅ローンの具体的な要件について説明します。

• 追加信用保険と債務免除
• クレジットクロスセリング
• アップセル
• ダウンセル
• 借り換え
• ローン回収

次のステップは、不動産 鑑定士に、ローンの担保にしたい借り手の不動産を鑑定してもらうことです。これは、借り手または住宅ローンブローカーによるあらゆる種類の詐欺を防ぐために行われます。これにより、「エクイティ ストリッピング」や横領などの詐欺が防止されます。借り手側または貸し手側の鑑定士が算出した金額が、借り手がローンを組める金額です。この金額は、借り手が返済したい負債とその他の支払い (キャッシュアウト、第 1 抵当、第 2 抵当など) および査定額 (借り換えの場合) または購入価格 (購入の場合) (いずれか低い方) で割られ、さらに別の比率であるローン対価値(LTV) 比率に変換されます。この比率によって、ローンの種類と貸し手が直面するリスクが決まります。たとえば、借り手の家の評価額が 415,000 ドルで、借り手が 373,500 ドルの借り換えを希望する場合、LTV 比率は 90% になります。貸し手は LTV の上限を設定することもあります。たとえば、借り手の信用度が低い場合、貸し手は借り手が貸し出せる LTV を制限することがあります。ただし、借り手の信用度が良好な場合、貸し手は借り手の LTV に制限を設けない可能性が高くなります。ローンの LTV は、さまざまな要因によって 100% を超える場合と超えない場合があります。

鑑定は借り手の不動産の現場で行われます。鑑定士はさまざまな角度から家の写真を撮り、不動産の外観についてメモを取ります。鑑定士は鑑定書をタイプし、貸し手またはブローカー（鑑定を依頼した人によって異なります）に提出します。鑑定書は FNMA フォーム 1004 に準拠した形式で作成されます。1004 は全国の鑑定士が使用する標準の鑑定書です。

文書準備または Doc Prep は、借り手が契約を締結するための手配と準備のプロセスです。これらの文書は業界によって異なりますが、一般的には、借り手と貸し手の間の合意を記述および詳述するメモ、開示事項、およびその他の文書が含まれます。

引受人は、ローンの書類を評価し、ローンが特定の住宅ローン プログラムのガイドラインに準拠しているかどうかを判断する人です。ローンのリスクを評価し、ローンを承認するか拒否するかを決定するのは引受人の責任です。プロセッサーは、ローンの書類を集めて引受人に提出する人です。引受人がローンを引き受けるのに少なくとも 48 時間かかり、借り手が書類に署名してからプロセッサーが書類を処理するのに 24 時間かかります。

• 予約
• 資金の支出
• 支払い方法を決定します:
  • 現金
  • オンライン転送
  • チェック

融資は、連邦レベルと州レベルの両方で厳しく規制されている事業です。融資に適用される主な規制の一部をここに示します。詳細については、銀行規制を参照してください。

• 貸金業法（別名規制 Z）
• 平等信用機会法（別名規制B）
• 住宅ローン開示法（HMDA）

その他の関連トピックは次のとおりです。

• 略奪的貸付
• 高利貸し
• 高利貸し

• ローンサービス
  • 支払いを行う
  • 信用調査機関への報告
  • ローン不履行
  • 担保 差し押さえと再販
• ローンの種類については、ローンの記事である程度説明されています。
• 電子貸出