不動産譲渡

法律上、不動産譲渡とは、不動産の法的権利をある人から別の人に移転すること、または抵当権や担保権などの負担を付与することです。^{[ 1 ]}一般的な不動産譲渡取引には、契約の交換（衡平法上の権利が創設されるとき）と完了（決済とも呼ばれ、法的権利が移転し、衡平法上の権利が法的権利と統合されるとき）という 2 つの主要な段階があります。不動産譲渡の手続きや文書を電子的に実行することは、e-conveyancingとして知られています。^{[ 2 ]}

土地の売買は、その土地が所在する管轄区域の法律および慣習によって規制されます。すべての管轄区域において、土地売買契約は書面で行うことが法的に義務付けられています。契約の交換とは、売買契約書の2部を署名し、各当事者が1部ずつ保管することを意味します。当事者が直接会う場合、通常は両者が両方の契約書に署名し、各当事者が1部ずつ保管します。場合によっては、一方の当事者から他方の当事者へ正式に契約書を手渡すこともあります。しかし、通常は各当事者が保管する契約書に相手方のみが署名すれば十分です。そのため、契約は「交換」されます。この規則により、契約は郵送で「交換」することができます。売買契約書の2部は、各当事者が相手方によって署名された契約書の写しを所持した後にのみ効力を持ちます。つまり、交換が「完了」したとみなされます。管轄区域の法律がそのような署名を明示的に有効としている場合を除き、電子的な手段による交換は一般的に契約の交換とはみなされません。

不動産の購入者は、土地に対する正当かつ市場性のある所有権を取得する責任を負います。つまり、売主が所有者であり、不動産を売却する権利を有し、抵当権設定や再販を妨げる要因がないことを確認する必要があります。一部の法域では、購入者が不動産に関する調査を行うことができる権利に加え、購入者を保護するための法律が制定されています。

譲渡制度は通常、買主が土地の所有権とそれに付随するすべての権利を確実に取得し、購入前に制限事項について通知されるように設計されています。多くの法域では、譲渡を容易にし、公的記録への信頼を促進し、土地の購入者が正当な所有権を取得していることを保証するために、土地登記制度を採用しています。 ^{[ 3 ]}

ローマの伝統では、土地に対する私権は秘密であっても執行可能でした。この伝統は19世紀までヨーロッパである程度残っていましたが、現代の制度ではもはやそのような秘密は認められていません。^{[ 4 ]} 多くの大陸法諸国では、不動産の譲渡は通常、公証人が監督し、デューデリジェンス検証の後、売買証書を作成して公的登記所に送付します。国家から委任された資格のある法律専門家である民法公証人（法学の大学学位を取得している必要があります）の関与は、不動産譲渡プロセスに関わる当事者への支援に加えて、経済システムの健全性と脆弱な当事者の保護のためのゲートキーピングの役割も果たしています。^{[ 5 ]}

イングランドとウェールズ では、不動産譲渡は通常、弁護士または免許を持つ不動産譲渡専門家によって行われます。どちらも、資格のない不動産譲渡専門家を雇用または監督することができます。譲渡または移転されるのは、土地または不動産であり、歴史的に（特にイングランドでは）主要な住居である「mesuage」^{[ 6 ]}が含まれる場合と含まれない場合があり、果樹園、付属建物、および存在する場合はカーティレージ^{[ 7 ]}が含まれる場合があります。^{[ 8 ] [ 9 ] [ 10 ]}国内の不動産譲渡市場は価格競争が激しく、多数の弁護士事務所と不動産譲渡会社が同様のサービスを提供しています。自分で不動産譲渡を行うことは可能ですが、手間がかかります。取引に抵当権が関係する場合、貸し手はほぼ確実に、不動産譲渡に弁護士を使用することを要求します。

不動産譲渡は地元の弁護士または不動産譲渡専門家が行わなければならないというのはよくある誤解です。しかし、多くの不動産譲渡専門家や弁護士が電子メールやオンライン技術を使って遠隔で取引を行っているため、もはやそうではありません。^{[ 11 ]}ただし、英国弁護士協会は、資金洗浄のリスクがあるため、地理的につながりのない依頼者が事務所に依頼してくる場合は弁護士に注意するよう警告しています。^{[ 12 ]}

2015年には不動産譲渡市場で約5,357社が営業していましたが、この数は前年の5,871社から減少しています。市場の企業数は、景気後退期の深刻な不動産譲渡不足を受けて、2005年に取引を記録した7,779社と比べてほぼ3分の1減少しています。^{[ 13 ] [ 14 ]}

英国法では、契約書が交換されるまで合意は法的拘束力を持たない。これは契約前の自由という利点がある一方で、取引が成立しなかった場合に時間と費用が無駄になるという欠点もある。法務委員会は2018年に、土地取引に関して電子文書交換と電子署名が法的に有効であることを認めた。 ^{[ 2 ]}

通常の手順としては、買主が売主と合意価格を交渉し、その後、調査を手配し、弁護士（または不動産取引専門家）に調査と契約前の問い合わせを行わせます。売主の弁護士または不動産取引専門家は、買主の弁護士の承認を得るための契約書の草案を作成します。売主の弁護士はまた、英国弁護士協会の国内不動産取引に関する全国プロトコルに従って、買主の弁護士に提供する不動産情報を収集して準備します。不動産取引を行う際、不動産取引専門家の役割は、取引対象不動産に関する照会（不動産取引調査として知られています）を提出することにより、デューデリジェンスを実施することです。これらは、不動産業者や測量士が知らない可能性があり、買主の不動産利用に影響を与える可能性のある要因を明らかにするために設計されています。^{[ 15 ]}

不動産譲渡の手続きを完了するには平均して 10〜12 週間かかりますが、一部の取引はより早く完了するものの、多くの場合はより時間がかかります。所要時間は、法律、個人、社会、財務など、さまざまな要因によって決まります。契約の交換前（交換とは、取引が法的に拘束力を持つ時点）のこの期間中、どちらの当事者もいつでも、いかなる理由でも、相手方に対して法的義務を負うことなく取引から撤退できます。これにより、ガザンピングとその逆であるガザンダリングのリスクが生じます。不動産譲渡は、英国での引っ越し費用の一部です。

スコットランド法では、土地の任意譲渡の第二段階として、契約段階の完了後に譲渡手続きが行われます。スコットランド法では、契約は一般的にイングランド法、ウェールズ法、コモンロー法の管轄区域よりもはるかに早い段階で締結されます。譲渡の契約段階は、買主または買主の代理人と売主または売主の代理人との間の売買契約書と呼ばれます。売買契約書は、売買契約が成立する本文を含む書簡です。すべての契約条件が合意されると、売買契約書が締結されたとみなされ、不動産の売買に関する拘束力のある契約となります。通常、契約は、売主が取引完了前に、不動産に対する正当な権利を有していることを証明し、土地登記簿および地方自治体からの明確な調査結果を提示できるなどの事項を条件としています。^{[ 23 ]}

2008 年 12 月 1 日から販売される物件には「ホーム情報レポート」が添付されます。^{[ 24 ]}これは、単一調査、エネルギーレポート、および物件質問票で構成されています。ホームレポートは、物件の購入希望者からのリクエストに応じて入手できます。最終決済日は、スコットランドでは「入居日」として知られており、買主が物件の所有権を取得できる日です。所有権の移転自体は、処分文書がスコットランド土地登記所に登録された後にのみ完了します。

スコットランドでは、弁護士、法廷弁護士、および認可を受けた不動産譲渡実務家だけが、報酬を得て不動産譲渡を行うことが法的に認められており、そのため、1980 年弁護士 (スコットランド) 法第 32 条に基づき、報酬を期待して不動産譲渡書類を作成する無許可の者を犯罪とする不動産譲渡の独占権を享受しています。^{[ 25 ]}とはいえ、スコットランドでは、不動産の所有権/土地の権利を移転するために、弁護士、法廷弁護士、または認可を受けた不動産譲渡実務家のサービスを利用する法的義務はありません。買い手と売り手は、必要なすべての記入済み書類をスコットランド土地登記所に自分で提出することができます。

オーストラリアの私有地のほとんどは、 1857年から1875年の間に導入されたトーレンス土地登記制度の下で規制されています。一部の土地はまだ登記されておらず、一般的に一般法地と呼ばれています。オーストラリアの不動産法は、イギリスのコモンローに由来しています。^{[ 26 ]}

オーストラリアにおける不動産譲渡（移転とも呼ばれる）は、通常、弁護士または資格を有する不動産譲渡専門家によって行われます。購入者自身が手続きを完了するためのキットも用意されていますが、州や地方自治体によって法律や手続きが複雑に異なるため、通常は推奨されません。

クイーンズランド州とニューサウスウェールズ州では、住宅契約に5日間の「クーリングオフ」期間が設けられています。ビクトリア州では個人売買に3営業日、南オーストラリア州では2日間のクーリングオフ期間が設けられています。この期間中、購入者は購入を再検討し、希望すれば契約を解除することができます。その場合、購入者は売主に対して購入価格の0.25%（ビクトリア州では0.2%）を支払う法的義務を負う可能性があります。オークションで物件を購入した場合や、購入者が手続きを迅速化した場合など、すべての契約にクーリングオフ期間が設けられるわけではありません。^{[ 27 ]}

弁護士または認可を受けた不動産譲渡専門家^{[ 28 ]}による一般的な不動産譲渡は、通常4〜6週間かかります。ほとんどの事務所は、調査費用、法的助言費用、その他の経費を含む固定料金サービスを提供しています。ほとんどの州および準州では、典型的な不動産譲渡には、以下のものが含まれますが、これらに限定されません。

• 物件に対する負担や制限事項を確認する
• 契約書に記載されている特別な条件が満たされていることを確認する
• 料金、土地税、水道使用料が適切な当事者によって支払われていることを確認する
• 手数料や諸費用、政府税の支払いを手配する
• 法的文書の作成
• 購入者のために、決済前に購入者の資金提供者と連絡を取り、彼らの要求を満たす。
• 売主のために、売主の資金提供者と連絡を取り、決済の手配と所有権に対する抵当権の抹消手続きを行う。
• 最終決済の手配および立ち会い。

不動産譲渡手続きの大部分は、調査に費やされます。連邦政府、州政府、地方自治体の三段階の行政システムが存在するため、売主がすべての権利と所有権を有していることを確認する必要があります。ほとんどの情報は、州または地方自治体（議会）から取得されます。不動産譲渡手続き、法的文書、契約要件、調査要件は、州や地域によって異なります。

要件、調査内容、費用は、地域の不動産法規や規制によって管轄区域ごとに異なる場合があります。個々のケースの状況や管轄区域によっては、権利調査には以下の内容が含まれる場合もあります。

• 登録済み図面検索または建物ユニット/グループ所有権図面検索
• 企業検索
• 汚染地の調査
• 市有財産検索
• 議会による記録検索の全面的調査
• 土地税検索
• 主要道路の検索。

2012年に電子不動産譲渡国家法が導入されたことで、^{[ 29 ]}オーストラリアのすべての州は、州独自の義務に従って電子不動産譲渡への移行を進めている。

アメリカ合衆国における不動産譲渡の手続きは、州ごとの法的要件や慣習によって異なります。まれに、当事者間で正式な「クロージング」が行われる場合があります。正式なクロージングでは、買主、売主、抵当権者のそれぞれを代理する弁護士が3名関与します。多くの場合、3名全員が買主と売主とともにテーブルを囲み、文字通り「書類のやり取り」を行い、取引を成立させます。

より一般的には、エスクローを利用して取引を完了します。（エスクロー§不動産も参照 。）売主が明確な所有権を有しているか、または譲渡できるかを確認するために、誰が所有権調査を行い、どのような抵当権を支払わなければならないか、また誰がエスクローの受託者となるかは、州によって異なります。多くの州では、弁護士が依然としてエスクロー代理人および所有権調査員を務めています。他の多くの州では、これらの業務は、多くの場合、所有権保険会社と提携しているか、または雇用されている免許取得済みのエスクロー代理人によって行われます。弁護士がエスクローを実施し、所有権調査は所有権保険会社またはその代理人が行うなど、両方を組み合わせた方法を採用している州もあります。

所有権の瑕疵から身を守るため、買主はこの時点で自身のために所有権保険に加入することが多い。また、融資の条件として、融資機関のために所有権保険に加入することもほぼ必ず求められる。

ほとんどの州では、購入希望者の購入申込みは書面による契約書の形で行われ、購入価格の手付金が支払われます。申込書には、買主が手付金を没収されることなく申込みを撤回できる条件（鑑定、所有権の確認、物件検査、入居、融資など）が記載されます。これらの条件が満たされると（または放棄されると）、買主は「衡平法上の所有権」を取得し、譲渡手続きを行うか、裁判所の命令により強制的に譲渡される可能性があります。物件の清掃、立ち退き、修繕など、決済直前にその他の条件が課される場合もあります。

不動産譲渡手続きで通常必要となる書類には、権利証、小切手、約束手形、抵当権設定証書、先取特権証明書、按分固定資産税、権原保険証書、火災保険証書などがあります。また、付随契約（例えば、占有継続テナント、引渡し契約、不合格の修繕に対する支払保留）、売主の再販優先購入権、信託宣言、その他の法人設立または統合（法人化、有限責任組合投資家など）に関する契約書も必要となる場合があります。「時間厳守」が求められる場合、たとえ購入が完了していても、譲渡手続きが買主の条件で定められた期限を超えて遅延すると、手付金全額が没収される（違約金として）ケースもあります。

譲渡を示すために用いられる言葉、または譲渡に関する言葉には、贈与する、遺贈する、贈る、売るなどがある。

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