割引ポイント

ディスカウントポイントは、住宅ローンを組む際に米国で利用できる前払い金利の一種で、住宅ローンポイントまたは単にポイントとも呼ばれる。1ポイントはローン金額の1%に等しい。借り手にポイントを課すことで、貸し手はローンの利回りを規定金利以上に効果的に増加させることができる。借り手は、ローンの金利を下げる方法として貸し手にポイントを支払うことを申し出ることができ、この前払い金と引き換えに月々の支払額を低く抑えることができる。購入したポイント1つにつき、ローン金利は通常1/8% (0.125%) から1/4% (0.25%) 引き下げられる。^{[1] [2]}

この損益分岐点前に物件を売却したり借り換えたりすると、購入者は純損失を被ることになりますが、この損益分岐点より長くローンを保有すると、購入者は純節約になります。したがって、物件を売買したり借り換えたりする意図がある場合、ポイントを支払うことは、より高い金利を支払うことよりもコストがかかります。^{[3] [4]}

ローンの資格を得るために、月々の支払額を減らすためにポイントを購入することもできます。月々の収入とローンの月々の支払額を比較してローンの資格を得るには、ポイントを購入して金利を下げ、月々のローン支払額を減らすことによってのみ、月々の支払額を減らすことができる場合があります。

ディスカウント ポイントは、オリジネーション フィー、住宅ローン手配料、ブローカー料とは異なる場合があります。ディスカウント ポイントは常に金利を下げるために使用されますが、オリジネーション フィーは貸し手がローンに対して請求する料金である場合もあれば、金利を下げることの別名である場合もあります。オリジネーション フィーとディスカウント ポイントはどちらも、HUD-1 決済明細書の貸し手料金の下に記載される項目です。

ローンの期間中の節約額の差により、ポイントの支払いは借り手にとってメリットになります。手数料の大幅な変更は、最終的な誠実見積り(GFE) で再開示する必要があります。

また、ポイントに直接関係するのは、「クロージング コストなしのローン」という概念です。これは、貸し手がローンのクロージング コストを前払いするのと引き換えに、消費者がより高い金利を受け入れるというものです。場合によっては、購入者が売り手と交渉して、住宅ローン ポイントの支払いに使用できる 売り手のポイントを支払ってもらうことができます。

サービスリリース プレミアム(SRP) とは、銀行や小売住宅ローン貸し手などの貸付機関が、締結済みの住宅ローンを二次住宅ローン市場に売却した際に受け取る支払いです。二次住宅ローン市場の購入者は通常、住宅ローン担保証券(MBS)作成の最初のステップとして、ウォール街の投資銀行、ファニー メイ、フレディ マック、またはジニー メイです。今日、締結済みの住宅ローンのほぼすべては、GSE 住宅ローン担保証券購入プログラムを通じて米国政府によって購入されています。

支払われる SRP の額は、住宅ローン証書の市場価値に基づいており、金利、ローンの種類、マージン (ARM ローンの場合)、前払いペナルティなどの他の項目の包含または除外など、いくつかの主要な変数の影響を受けます。また、ローンの LTV (ローン価値比率)、借り手の信用スコア、民間住宅ローン保険(PMI)の有無、借り手の前払いリスク、およびこの記事の範囲を超えるその他の要因も考慮されます。

すべての貸し手がサービス提供をバランスシートに組み入れて以来、多くのサービス提供者がサービス ポートフォリオを通じて自社の製品をクロスセルできると考え、サービス提供市場で統合が進んでいます。この戦略は多くの人が考えていたほど利益は出ませんでしたが、一部のサービス提供者にとってはうまく機能しました。そのため、これらのサービス提供者は、サービス提供の現在の価値と比較して割高な料金を支払いました。

• irs.gov/publications/p936 – IRS フォーム 936 は、米国の所得税における住宅ローン利息控除の目的のポイントを定義しています。