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住宅ローンブローカーは、個人または企業に代わって住宅ローンを仲介する仲介業者として機能します。従来、銀行やその他の貸付機関は自社の商品を販売していました。しかし、住宅ローン市場の競争が激化するにつれて、住宅ローンブローカーの役割がより一般的になってきました。今日、多くの先進的な住宅ローン市場（特に米国、カナダ、英国、オーストラリア、ニュージーランド、スペイン、イタリア）では、住宅ローンブローカーは貸付業者にとって最大の住宅ローン商品販売業者となっています。住宅ローンブローカーは、個人が求める特定のローンを提供してくれる銀行または直接貸付業者を見つけるために存在します。カナダの住宅ローンブローカーは貸付業者から報酬を受け取り、信用度の高い申請に対して手数料を請求しません。米国では、多くの住宅ローンブローカーは、消費者の管轄区域における銀行および金融法を遵守するために、州および消費者金融保護局（CFPB）によって規制されています。規制の範囲は管轄区域によって異なります。
住宅ローン仲介業者の活動の性質と範囲は、管轄区域によって異なります。例えば、英国で住宅ローン仲介サービスを提供する者は、規制対象の金融活動を行っていることになります。仲介業者は、助言が借り手の状況に適していることを保証する責任があり、助言に欠陥があったことが後に判明した場合は、金銭的な責任を負います。他の管轄区域では、仲介業者が行う取引は販売業務に限定される場合があります。つまり、助言は行わず、借り手を適切な貸し手に紹介し、販売手数料を受け取るというものです。
ブローカーが行う業務は、ブローカーのサービス内容と責任範囲によって異なります。一般的には、以下の業務が行われます。
ホールセール・アクセス・モーゲージ・リサーチ＆コンサルティング社が2004年に実施した調査によると、米国には約5万3000社の住宅ローン仲介会社があり、推定41万8700人の従業員を雇用し、米国における住宅ローン全体の68%を組成している。残りの32%は、貸し手の小売チャネルを通じて行われる個人向けローンであり、これは貸し手が仲介業者を介さずに融資を行うことを意味する。
銀行は、借り手の選定と審査業務を外部委託するためにブローカーを利用し、また、法的合意を通じて、詐欺や差し押さえに関する責任の一部を融資元に転嫁してきた。
融資実行の過程で、ブローカーは不動産抵当 に関連する書類を収集し、処理します。
住宅ローンブローカーは、購入者（借り手）と貸し手（銀行およびノンバンクの貸し手）の間を取り持つ仲介役として機能しますが、ローンオフィサーは通常、貸し手に直接雇用されます。多くの州では、住宅ローンブローカーに免許取得を義務付けています。州は融資業務と免許制度を規制しており、その規則は州によって異なります。ほとんどの州では、「ブローカーアソシエイト」、「ブローカー事業」、「直接貸し手」として活動する者には免許が必要です。
住宅ローンブローカーは通常、州に登録されており、ローン期間中は詐欺行為に対して個人的に責任を負い（免許剥奪または懲役刑の対象となる）、ローンオフィサーは、一般的に銀行や直接融資機関などの金融機関の包括的な免許の下で業務を行います。どちらの職種も、詐欺を防止し、消費者と貸し手の双方にローン条件を完全に開示する法的、倫理的、専門的な責任と義務を負っています。住宅ローンブローカーの代理人は、自らを「ローンオフィサー」と呼ぶことがあります。
住宅ローンブローカーは、全米マルチステートライセンスシステムおよびレジストリ（NMLS）を通じて個人および会社のライセンスも取得する必要があります。NMLSの目標は、地方の州ベースの金融サービス規制の利点を全国的なプラットフォームで活用し、規制当局間の連携と情報共有の改善、業界の効率性の向上、消費者保護の強化を実現することです。[ 1 ]預金取扱機関で働くローン担当者は、NMLSに登録する必要がありますが、ライセンスは取得する必要はありません。
一般的に、住宅ローンブローカーは融資担当者よりも融資1件あたりの収益は多いが、融資担当者は金融機関が提供する紹介ネットワークを活用してより多くの融資を販売することができる。住宅ローンブローカーと融資担当者には、経験レベルを問わず様々な人がいる。
住宅ローン業界の大部分は手数料制です。潜在顧客は、広告やインターネットの見積もりを通じて、複数の金融機関の融資条件を比較することができます。
住宅ローンブローカーは、国内最大規模の二次卸売市場の貸し手から融資承認を得ることができます。例えば、ファニーメイは、住宅ローンブローカーを通じて顧客に融資承認を発行し、承認リストに掲載されている複数の住宅ローン銀行のいずれかに融資を割り当てることができます。ブローカーは、その日の金利を比較検討することがよくあります。その後、ブローカーは、価格設定と融資実行スピードに基づいて、指定された認可済みの貸し手に融資を割り当てます。貸し手は、融資を実行し、融資の管理を行うことができます。また、より大きな融資プールに売却する前に、ウェアハウスラインオブクレジットで恒久的または一時的に資金を調達することもできます。
「ブローカー」と「バンカー」の違いは、バンカーが短期信用枠（ウェアハウスラインと呼ばれる）を利用して融資資金を調達し、二次市場でローンを売却できる点にあります。その後、バンカーはウェアハウスの貸し手に返済し、ローンの売却益を得ます。借り手は、貸し手がローンを売却または譲渡したことを通知する書面を受け取ることがよくあります。ローンの大部分を売却し、実際にサービスを提供しないバンカーは、管轄区域によっては顧客に書面で通知することが義務付けられています。例えば、ニューヨーク州の規制では、サービスを提供しない「バンカー」は、実際に資金を調達してサービスを提供したローンと、売却または仲介したローンの正確な割合を開示することが義務付けられています。
ブローカーは利回りスプレッドプレミアムを開示しなければなりませんが、銀行は開示する必要がありません。このため、住宅ローンを取得する際の真のコストを曖昧かつ困難に特定することが困難になっています。政府は、住宅ローンブローカーを利用する場合でも直接融資業者を利用する場合でも、消費者が住宅ローンに関連するすべての手数料を公平に比較できるように、新しい「誠実な見積もり」（2010年版）を作成しました。政府がこれを作成した理由は、一部の住宅ローンブローカーが、ローン書類が作成される前に金利と手数料を変更するという、いわゆる「おとり商法」を使用していたためです。住宅ローンブローカーがこれを開示するのは曖昧ですが、ブローカーは事前に請求する手数料を決定しますが、直接融資業者はローンが売却されるまで全体の利益がいくらになるかわかりません。
場合によっては、貸し手はローンを売却しますが、ローンの管理は継続します。また、貸し手が所有権を保持し、ローンの管理権を外部の住宅ローンサービス会社に売却する場合もあります。多くの貸し手は「売るために組成する」ビジネスモデルを採用しており、組成したローンのほぼすべてが二次市場で売却されます。貸し手は、決済時に手数料とサービスリリースプレミアム（SRP）を受け取ります。SRPの金額はローンの条件に直接関係しています。一般的に、借り手にとってローンの条件が不利なほど、SRPの金額は高くなります。貸し手のローン担当者は、より高い手数料を得るために、より高額のローンを販売するように金銭的にインセンティブが与えられていることがよくあります。
融資免許を持つ大企業でさえ、自らが組成・決済した住宅ローン取引を売却、あるいは仲介しています。銀行が融資を管理・保有する割合は、過去数十年に比べて減少しています。銀行は、預金者の資金を住宅ローンに充当できる銀行が少ないため、融資額の増加に伴い仲介役を担っています。預金者は預金の返還を要求する可能性があり、貸し手は要求に応じてその資金を返還するために多額の準備金が必要となります。住宅ローン銀行は預金を受け入れず、買い取り業者がいなければ融資を行うことは現実的ではないと考えています。ニューヨーク州では、住宅ローン銀行に必要な現金はわずか50万ドルです。残りは、不動産資産（追加で2ドル）、または他の情報源からの追加信用枠（追加で1,000万ドル）の形で調達できます。この金額では、平均的な住宅ローンを2件しか実行できません。したがって、住宅ローン融資は、ウォール街やその他の大規模ファンドによる証券化を含む二次市場に依存しています。
住宅ローン取引量で最大の二次市場は、連邦住宅抵当公庫（Federal National Mortgage Association）と連邦住宅貸付抵当公社（Federal Home Loan Mortgage Corporation）であり、それぞれ一般的にファニーメイ（Fannie Mae）とフレディマック（Freddie Mac）と呼ばれています。[ 2 ]ローンは、共同で作成された標準申請書のガイドラインに準拠する必要があり、そうすることで、より大きなローンサービス会社や投資家に売却される資格を得ることができます。これらの大きな投資家は、ファニーメイまたはフレディマックにローンを売却して、倉庫資金を補充することができます。目標は、二次市場に準拠したローンポートフォリオをパッケージ化し、ローンを売却して資本を得る能力を維持することです。金利が下がり、ポートフォリオの平均金利が高くなると、銀行は現在の市場金利の差に基づいて、より大きな利益でローンを売却することができます。一部の大手貸し手は、そのような利益が得られるまでローンを保有します。
住宅ローンを卸売市場または二次市場で売却することはより一般的です。これにより、借り手は恒久的な資金を得ることができます。「直接融資業者」は借り手に直接融資を行う場合もありますが、融資実行前にローンを事前売却することも可能です。
包括的な融資、つまり「ポートフォリオ融資」を行う金融機関は少ない。つまり、住宅ローンを組成、管理、そして返済まで一貫して行う金融機関は少ない。この形態はポートフォリオ融資と呼ばれ、預金や信託資金から融資が行われることを意味する。このような直接融資は一般的ではなく、利用頻度も減少傾向にある。 米国におけるポートフォリオ融資の例としては、ING Directが挙げられる。
消費者保護の観点から、法律は大幅に改善されました。住宅ローン仲介業者は、借り手から手数料を徴収するために、法律で定められた基準を遵守しなければなりません。手数料にはさらに一定の基準があり、金利と諸費用の合計が一定の低い割合を超えなければ、「高コスト住宅ローン」とみなされます。この基準を超えると、借り手に対して追加の情報開示やリスクに関する警告が行われます。さらに、住宅ローン仲介業者は規制当局の規制をより厳格に遵守する必要があります。こうした規制により、コストは低下する可能性が高いと考えられます。
住宅ローン仲介業者や銀行は、このコスト削減法の対象外です。融資の売却によって貸付手数料の大部分が発生するため、多くの場合、総手数料は高コスト法の適用範囲を超えます。住宅ローン仲介業者は手数料の削減が義務付けられていますが、認可を受けた貸付業者は、手数料発生の後半部分の影響を受けません。これは、融資実行後まで融資サービスの販売が遅れるためです。したがって、これは二次市場取引とみなされ、同じ規制の対象とはなりません。
2007年現在、米国では連邦法およびほとんどの州法において、住宅ローンブローカーに顧客の最善の利益のために行動する受託者義務は課されていません。例外はカリフォルニア州で、1979年のカリフォルニア州最高裁判所の判決により、住宅ローンブローカーの受託者義務が確立されました。[ 3 ]これは、カリフォルニア州以外の州の消費者は、過剰な金利や手数料を請求される可能性があり、契約前に複数の業者を比較検討することが推奨されることを意味します。
住宅ローン詐欺とは、一人または複数の個人が故意に虚偽の情報を提出して金融機関を欺く行為です。FBIによると、住宅ローン詐欺に関与した住宅ローンブローカーもいます。[ 4 ]
略奪的な住宅ローン融資とは、不正な金融機関が意図的に消費者を誤解させたり欺いたりする行為を指します。住宅ローンコンサルタント、処理担当者、住宅ローン会社の幹部の中には、略奪的な融資に関与していた者がいます。
略奪的な融資の兆候には以下のようなものがあります。
もう一つの非倫理的な行為は、契約書に隠れた条項を挿入し、借り手が知らず知らずのうちに、住宅ローンが成立するかどうかにかかわらず、ブローカーや貸し手に住宅ローンを見つけてもらうための費用を支払うことを約束させるというものです。全米住宅ローンブローカー協会はこれを非倫理的とみなしていますが、ほとんどの州では合法です。多くの場合、悪質な貸し手は、消費者が署名するのは申込書だけで、それ以外には何もないと消費者を説得します。多くの場合、消費者は期限が過ぎるまで貸し手から連絡を受けず、その後、すべての費用を支払わざるを得なくなります。潜在的な借り手は、法的弁護を受けることなく訴訟を起こされる可能性さえあります。
カナダにおける住宅ローン仲介業を規制する法律は、州政府によって定められています。ほとんどの州では、住宅ローン仲介会社に州の免許取得を義務付けています。
ノバスコシア州の住宅ローンブローカーは、Service Nova Scotiaの認可を受けており、住宅ローンブローカーおよび貸金業者登録法に基づいて規制されています。ノバスコシア州の多くのブローカーは、大西洋カナダ住宅ローンブローカー協会の会員です。消費者が利用できるさまざまな住宅ローンプログラムの詳細については、Mortgage Managersをご覧ください。
オンタリオ州では、住宅ローンブローカーは、財務省の独立機関であるオンタリオ州金融サービス規制局（FSRA）によって免許が与えられます。 [ 5 ] 免許を取得するには、承認されたコースに合格するなど、特定の免許要件を満たす必要があります。[ 6 ]
オンタリオ州では、住宅ローンブローカーと住宅ローンエージェントは、業務内容の多くは同じであるものの、両者には違いがある。
住宅ローンブローカーと住宅ローンエージェントという用語は似ており、両者は多くの点で同じ機能を果たしますが、実際には違いがあることに注意することが重要です。
Canadian Mortgage Trendsによると、モーゲージブローカーとモーゲージエージェントの主な違いは、「モーゲージブローカーは、モーゲージを取り扱い、モーゲージエージェントを雇用するライセンスを持つ企業または個人」であるのに対し、「モーゲージエージェントは、モーゲージブローカーに代わってモーゲージを取り扱うことを許可された個人」である。
多くの人がこれらの機能を住宅ローンブローカーに帰属させているが、「住宅ローンエージェントとは一般的に、顧客の収入、信用度、および不動産プロファイルに基づいて、各顧客にとって最適な住宅ローンを見つける人のことである。」
ブリティッシュコロンビア州では、住宅ローンブローカーは金融機関委員会（FICOM）によって認可されています[ 7 ]。
カナダ全土において、高比率ローンは、カナダ住宅金融公社（CMHC）、ジェンワース・フィナンシャル、またはカナダ・ギャランティのいずれかによって保証されている。
2017年現在、カナダの住宅ローン業界ではモバイルおよびオンライン技術への移行が進んでいます。CIBCは現在ベータテスト中のモバイルアプリを開発しました。各社は、銀行商品に対する消費者の認知度向上を強く目的に、デジタル技術の導入を進めています。
英国の住宅ローン仲介業者は、個人向け融資を行う規制対象住宅ローン市場と、企業や投資家向け融資を行う非規制対象住宅ローン市場に分かれている。多くの英国の仲介業者は、両方のタイプの取引を仲介している。
住宅ローンブローカーの役割は、顧客と銀行、住宅金融組合、信用組合などの融資機関との間の取引を仲介することです。
専属モーゲージブローカーは単一の金融機関の商品のみを取り扱い、マルチタイドブローカーは少数の金融機関の商品のみを取り扱います。多くの専属ブローカーは不動産業者と提携しており、手数料と引き換えに、提携先の金融機関のいずれかに顧客を紹介します。銀行や住宅金融組合のモーゲージ専門家も、その金融機関の商品のみを取り扱う場合があるため、「専属」ブローカーとみなされることがあります。
金融行動監視機構（FCA）は、住宅ローン仲介業者が消費者に提供する商品の範囲を正確に説明することを義務付けており、提供するサービスの説明には、以下のいずれかの開示事項を使用することを規定しています（該当する場合）。
住宅ローン仲介業者は、貸し手（貸し手負担報酬）または借り手（借り手負担報酬）のいずれかから報酬を受け取ることができますが、両方から報酬を受け取ることはできません。住宅ローン仲介業者が貸し手または借り手から受け取ることができる最大報酬額は、融資額の2.75%です。この割合が低いほど、仲介業者が借り手のために得られる金利は低くなります。貸し手負担報酬は、仲介業者が融資申請を提出する貸し手と合意した固定割合です。借り手負担報酬は、仲介業者と借り手の間で合意された割合ですが、一部の貸し手は、仲介業者が貸し手負担報酬契約で定められた固定割合を下回る報酬を受け取ることを認めていないため、借り手負担報酬のメリットはなくなります。手数料はブローカーによって異なりますが、ブローカーが申請手続きを迅速化したり、脆弱な顧客をサポートしたり、顧客の状況や選択した物件に基づいて最適な取引を見つけるために幅広い住宅ローンを検索したりできる場合は、手数料は正当化されます。FCAの消費者義務規制では、ブローカーは手数料が消費者にとって「公正な価値」を表しているかどうかを検討する必要があります。[ 9 ]
住宅所有者向け住宅ローン商品、ひいてはこれらの商品のブローカーは、FCA（金融行動監視機構）の規制対象です。規制対象となる住宅ローン契約は、「住宅ローンおよび住宅金融：業務規範（MCOB）」において、以下の条件を満たすものと定義されています。
英国の住宅ローンブローカーは、EU住宅ローン信用指令などの汎ヨーロッパ法にも拘束されます。指令を既存の英国の枠組みに組み込むのは英国の立法者の役割です。[ 11 ]
MCDで採用された消費者と企業とのより広範な区別は、いくつかの点で現在の英国の枠組みと矛盾しており、その結果、英国でこれまで享受されていたいくつかの免除が段階的に廃止されることになる。一例として、借り手または借り手の親族が物件の40%未満を占有する場合があり、これは現在規制対象事業とはみなされていないが、2016年までに、そのような借り手は消費者とみなされるようになる。したがって、これらの取引は規制の対象となる。[ 12 ]
2009年から2012年にかけて実施され、2014年4月26日に発効した英国の住宅ローン市場の包括的な見直しである住宅ローン市場見直し（MMR）[ 13 ]は、規制された融資環境に劇的な変化をもたらし、そのほとんどは、より厳格な新たな返済能力要件と収入と支出のチェックに集中しています。[ 14 ]また、これらの変更の結果、住宅ローンを取得するのにかかる時間が大幅に増加したことを示唆する逸話的な証拠もあります。[ 15 ]社内で引受審査を行い、すでに借り手を適切な貸し手にマッチングさせている一部の住宅ローンブローカーは、これらの遅延を回避できるため、サービスがより魅力的になります。[ 16 ]
借り手の申請は月々の返済能力の強さについてストレステストを受けるため、従来の25年を超える住宅ローン期間を選択する借り手が増えていると推測されている。その結果、返済額は少なくなるが、総利息額は増加し、債務返済期間も長くなる。[ 17 ]
国家統計局（ONS）の公式統計によると、25年未満の住宅ローンの割合は2002年から2012年の間に95％から68％に減少した。[ 18 ]
オーストラリアでは1980年代初頭から住宅ローンブローカーが活動していましたが、住宅ローン業界で支配的な勢力となったのは、 Aussie Home LoansとWizard Home Loansによる積極的なマーケティングを背景に、1990年代後半になってからです。2008年には、オーストラリアで住宅ローンによって担保されたすべてのローンの約35%が住宅ローンブローカーによって紹介されました。[ 19 ] 2012年3月には、住宅ローンブローカーによって紹介されたローンの割合は43%に上昇しました。[ 20 ] 2016年から2017年にかけて、住宅ローンブローカーはオーストラリア経済に29億ドル貢献しました。[ 21 ]
2019年には、住宅ローン仲介業者の市場シェアは住宅ローン市場の59%にまで拡大しましたが、ヘイン王立委員会の勧告により、このセクターの将来的な存続可能性に疑問が生じています。ヘイン委員は、貸し手が仲介業者への前払い手数料と継続手数料の支払いを停止し、代わりに消費者がまだ決定されていないサービスに対する前払い手数料を支払うことを勧告しました。業界（FBAAとMFAAが主導）は、2019年の連邦選挙キャンペーンを利用して、自由党政権にサービスに対する前払い手数料モデルの導入を撤回するよう説得しました。これらの取り組みは、「成功した草の根ロビー活動の教科書的な事例」と評されています。[ 22 ]
住宅ローンブローカーは現在、オーストラリア証券投資委員会によって規制されています。新しい全国的な消費者信用保護法には、免許制度と責任ある融資義務が含まれています。[ 23 ]住宅ローンブローカーは、クレジットオンブズマンサービスリミテッド（COSL）などの外部紛争解決プロバイダーのメンバーになることも義務付けられています。さらに、一部の貸し手は、認定ブローカーに、オーストラリア金融ブローカー協会（FBAA）やオーストラリア住宅ローン金融協会（MFAA）などの業界団体のメンバーになることを要求しています。これらの業界団体は、ブローカーがスキルと知識を維持するために、毎年少なくとも25～30時間の継続的な専門能力開発を完了することを要求しています。
オーストラリアとニュージーランドの住宅ローンブローカーは、通常、融資を紹介することで貸し手から報酬を受け取るため、サービス料を請求しません。[ 24 ] 彼らには、融資額の平均0.66%の前払い手数料と、融資額の平均0.165%の年間継続手数料が毎月支払われます。これらの手数料は、特に2008年6月から8月にかけてオーストラリアの銀行がサブプライム住宅ローン危機に対応して導入した手数料の再調整以降、貸し手やローン商品によって大きく異なる場合があります。
住宅ローン仲介業者は融資機関から手数料を受け取りますが、これは他国のように顧客が支払う最終的な金利や手数料に影響を与えるものではありません。住宅ローン仲介業者は、顧客に高い金利または低い金利を請求し、その見返りとして高い手数料または低い手数料を受け取ることはできません。
ローン契約締結後24ヶ月以内に借り手がローンを返済した場合、ローンが「不採算」とみなされるため、住宅ローンブローカーは貸し手から「クローバック」手数料を請求されます。通常、最初の12ヶ月以内に返済されたローンの場合はローン金額の0.66%、次の12ヶ月以内に返済されたローンの場合は0.33%です。このような場合、住宅ローンブローカーは書面による権限があれば、顧客にその金額を請求できる場合があります。住宅ローンブローカーは手数料の責任を負うことを好みませんが、場合によっては回収できないこともあります。オーストラリアの標準的な住宅ローンは30年の期間で契約され、平均的なローン期間は約4～5年であることを覚えておいてください。
オーストラリアの住宅ローンブローカーは、たとえ自分の利益が損なわれるとしても、顧客の利益を優先することが義務付けられています。これは、顧客の財務目標やニーズが考慮されることを保証するため、住宅ローンブローカーを選ぶ際に重要な要素となります。[ 25 ]
住宅ローン仲介業界は、米国や英国の状況と比べるとまだ新しい。シンガポール のすべての銀行が住宅ローン仲介会社と提携しているわけではない。住宅ローン仲介業者は主にシンガポールの代理店法によって規制されている。
Chan & Partners Consulting Group（CPCG）が実施した調査によると、住宅ローン仲介業界はシンガポールの金融消費者にとってまだ馴染みの薄い概念であることが明らかになった。しかし、住宅ローン仲介業者を利用して住宅ローンを組むことが消費者のコスト増に繋がらず、むしろより情報に基づいた意思決定に役立つことを消費者が認識するにつれ、この状況は変化していくと予想される。
国内の住宅ローン仲介業者は、借り手から手数料を徴収せず、仲介業者の紹介によって融資が成立した際に金融機関から手数料を受け取ることで利益を得ている。