商業用住宅ローン

商業用住宅ローンは、オフィスビル、ショッピング センター、工業用倉庫、アパートなどの商業用不動産を担保とする住宅ローンです。商業用住宅ローンの収益は通常、商業用不動産の取得、借り換え、再開発に使用されます。

商業用住宅ローンは、借り手と貸し手のニーズを満たすように構成されています。主な条件には、ローン金額 (「ローン収入」と呼ばれることもあります)、金利、期間 (「満期」と呼ばれることもあります)、償還スケジュール、および前払いの柔軟性が含まれます。商業用住宅ローンは、通常、締結前に徹底的な引受とデューデリジェンスの対象となります。貸し手の引受プロセスには、物件と物件所有者 (または「スポンサー」) の財務レビュー、および評価などのさまざまなサードパーティ レポートの委託とレビューが含まれる場合があります。

2013年6月30日現在、米国には3.1兆ドルの商業用および集合住宅用住宅ローンの未払い残高がありました。これらの住宅ローンのうち、約49％は銀行が保有し、18％は資産担保信託（CMBSの発行者）、12％は政府支援企業および政府機関およびGSE支援の住宅ローンプールが保有し、10％は生命保険会社が保有していました。^[1]

商業用住宅ローンの融資額は、通常、融資額対価値比率(LTV) と債務返済比率に基づいて決定されます。これについては、以下の引受基準のセクションで詳しく説明します。

商業用住宅ローンは第一抵当権として構成することもできますが、より大きな融資額を希望する場合、借り手は劣後融資も受けられる可能性があり、通常はより高い金利が適用されるメザニン債または優先株として構成されることもあります。

商業用住宅ローンの金利は、固定金利または変動金利です。安定した商業用不動産の固定金利住宅ローンは、通常、スワップスプレッドに基づいて価格設定され、スワップ スプレッドはローンの期間に一致します。市場金利と引受要因は、特定の商業用不動産に提示される金利に大きく影響します。商業用住宅ローンの金利は、通常、住宅ローンの金利よりも高くなります。

多くの商業用住宅ローンの貸し手は、申込手数料または誠意保証金を要求します。これは通常、貸し手が物件の査定などの引受費用を賄うために使用されます。商業用住宅ローンには、オリジネーション手数料または引受手数料（ローンの収益の減額として締結時に支払われる）および/または終了手数料（ローンの返済時に支払われる）がかかる場合もあります。

商業用住宅ローンの期間は、キャッシュフローが確立された安定した商業用不動産の場合 (「永久ローン」と呼ばれることもあります) は通常 5 年から 10 年、新しくオープンした不動産や改装または再配置中の不動産など、移行中の不動産の場合 (「ブリッジ ローン」と呼ばれることもあります) は 1 年から 3 年です。政府支援企業または政府機関によって提供される集合住宅の住宅ローンの期間は 30 年以上になる場合があります。商業用住宅ローンの中には、延長手数料の支払いなど、一定の条件が満たされた場合に延長が認められるものもあります。商業用住宅ローンの中には「予想返済日」があるものもあります。これは、予想返済日までにローンが返済されなくても、ローンが債務不履行にならないことを意味します。

商業用住宅ローンは、ローンの期間にわたって均等償却されることが多く、借り手は時間の経過とともに利息と元金の両方を支払い、期間終了時のローン残高は元のローン金額よりも少なくなります。ただし、住宅ローンとは異なり、商業用住宅ローンは一般に定められた期間にわたって均等償却されないため、多くの場合、残りの残高のバルーン支払いで終了し、その残高は多くの場合、物件の借り換えによって返済されます。商業用住宅ローンの中には、ローン期間の初めに利息のみの期間を設け、その間借り手は利息のみを支払うものがあります。

商業ローンは、前払い条件、つまり不動産投資家が自由にローンを借り換えることができるかどうかが異なります。銀行や保険会社などのポートフォリオ貸し手の中には、前払いの柔軟性を認めているところもあります。対照的に、借り手がコンジットローンを前払いするには、借り手は、ローンがまだ有効だった場合と同じ額の収入を投資家に提供するために十分な国債（財務省債）を購入して、債券をデフィーズする必要があります。

商業用住宅ローンは、通常、個人や大企業ではなく、対象物件のみを所有するために特別に設立された法人や有限責任会社などの特別目的事業体によって引き受けられます。これにより、借り手が破産した場合でも、債務不履行が発生した場合に貸し手が物件を差し押さえることができます。つまり、その事業体は「破産隔離」されます。

商業用住宅ローンは、遡及型と非遡及型があります。遡及型住宅ローンは、借り手の一般的な義務または不動産所有者の個人保証によって補完され、不動産の差し押さえによって未払い残高が満たされない場合でも、負債を全額支払うことができます。非遡及型住宅ローンは、担保となる商業用不動産によってのみ保証されます。債務不履行が発生した場合、債権者は不動産を差し押さえることができますが、残りの不足額について借り手に対してそれ以上の請求権はありません。

スポンサーが単一の物件ではなく商業用不動産のポートフォリオに対する資金調達を求めている場合、スポンサーはすべての物件をローンの担保とする 相互担保ローンを選択することができます。

貸し手は、予想されるテナント改善およびリース手数料 (TI/LC) 費用、必要な修理および資本的支出費用、利息準備金など、契約締結時に特定の項目に資金を提供する準備金の確保を借り手に要求する場合があります。

貸し手は通常、最低債務返済比率を要求します。これは通常 1.1 ～ 1.4 の範囲です。この比率は、純キャッシュフロー (物件が生み出す収入) を債務返済 (住宅ローンの支払い) で割ったものです。たとえば、ショッピング モールの所有者がテナントから毎月 30 万ドルを受け取り、毎月 5 万ドルの費用を支払っている場合、貸し手は通常、毎月の支払いが 227,273 ドル ((30 万ドル - 5 万ドル)/1.1)) を超えるローンを貸し出しません。これは債務返済比率が 1.1 であるためです。

貸し手はローン対価値比率(LTV)も考慮します。LTV は、住宅ローンの金額を総評価額のパーセンテージで表す数学的計算です。たとえば、借り手が 1000 万ドルのオフィスを購入するために 600 万ドルを希望する場合、LTV 比率は 600 万ドル / 1000 万ドル、つまり 60% です。商業用住宅ローンの LTV は通常 55% から 70% ですが、住宅ローンは通常 80% 以上です。

貸し手は、1 平方フィートあたりの家賃、1 平方フィートあたりの費用、1 平方フィートあたりの再調達費用を検討します。これらの指標は、物件の所在地や用途によって大きく異なりますが、不動産の財務状況や、競争力のある新規開発物件が登場する可能性を示す有用な指標となります。

2007～2008 年の金融危機以来、貸し手は債務返済比率を補完する新しい指標である債務利回りに注目し始めました。債務利回りは、不動産の純営業収益(NOI) を住宅ローンの金額で割ったものとして定義されます。

貸し手は通常、融資を実行する前に、提案された商業用住宅ローンについて徹底したデューデリジェンスを実施します。このようなデューデリジェンスには、多くの場合、現地視察、財務レビュー、物件のスポンサーおよび法的借入主体に対するデューデリジェンスが含まれます。貸し手は、信用スコア、銀行取引明細書、事業期間、および年間収益も確認します。多くの貸し手は、鑑定、環境レポート、エンジニアリング レポート、および身元調査 などの第三者レポートを委託して確認します。

銀行は、大規模から小規模まで、伝統的に商業用住宅ローンを提供しています。連邦準備銀行によると、2013年6月30日時点で銀行は1.5兆ドルの商業用住宅ローンを保有しています。^[1]

コンジット貸し手は商業用住宅ローンを組成し、短期間投資として保有した後、ローンを証券化し、その裏付けとなる商業用住宅ローンを担保とするCMBSを販売します。コンジット貸し手には銀行と非銀行金融会社の両方が含まれます。連邦準備制度理事会によると、2013年6月30日時点で、 CMBSの発行者によって約5,600億ドルの商業用住宅ローンが保有されていました。^[1]

現在の形態の商業用住宅ローンの証券化は、 1992年から1997年にかけてのレゾリューション・トラスト・コーポレーション（RTC）の商業用証券化プログラムから始まりました。RTCは、住宅ローンで成功を収め始めた方法に似た方法を採用し、商業用住宅ローンの多様なプールによって担保された証券の複数のトランシェを発行しました。^[2] RTCによる証券化手法の導入に続いて、民間銀行は、証券化を目的としたローンの組成を開始しました。これらのローンは通常、指定された償還スケジュールを超えて前払いを禁止するように構成されています。これにより、結果として得られる証券は投資家にとってより魅力的になります。なぜなら、金利が低下しても商業用住宅ローンが未払いのまま残ることを投資家は知っているからです。

CMBSの新規発行額は2007年に2,290億ドルでピークを迎えた。その後、サブプライム住宅ローン危機と2007～2008年の金融危機によりCMBS価格が急落し、2008～2009年にはCMBS証券の新規発行は事実上停止した。市場は回復し始めており、2010年には120億ドル、2011年には370億ドル、2012年には480億ドルの新規発行があった。^[3]

ファニーメイやフレディマックなどの政府支援企業、およびジニーメイなどの政府系企業は、米国において集合住宅商業用不動産（つまり、アパート）の積極的な融資機関である。2013年6月30日現在、政府支援企業または政府機関およびGSE支援の住宅ローンプールによって保有されている集合住宅住宅ローンは約3,900億ドルで、これは当時の商業用住宅ローン残高全体の12％、集合住宅商業用住宅ローン残高の43％を占めていた。^[1]

保険会社は商業用住宅ローンに積極的に投資しており、2013年6月30日現在で約3,250億ドルの商業用住宅ローンを保有している。^[1]

住宅ローンブローカーは商業用住宅ローンを提供するわけではありませんが、さまざまな潜在的な貸し手から複数の見積もりを取得し、融資プロセスを管理するためによく使用されます。

コルレス貸し手は、自らの資金を貸し出すのではなく、こうしたタイプの会社を利用する貸し手のために、融資の組成、引受、融資サービスなどのフロントエンド サービスを提供します。コルレス貸し手は、多くの場合、特定の地理的エリアの貸し手を代表します。

2005年から2013年までの英国における不動産取引完了に関する歳入関税庁のデータを分析したところ、住宅ローンとは異なり、非居住用不動産に対する住宅ローンは2008年から2009年の世界的不況以前は減少傾向にあったことがわかった。2009年以降、商業用および住宅用不動産に対する総融資は同様のペースで増加し始め、2009年から2013年の間にそれぞれ16.2%と18.2%の非インフレ調整後成長を示した。^[4]

2014年、商業用ローンは総住宅ローン貸出額のわずか5.2%を占めたが、金額では25.3%を占めた。この年の平均商業用ローンは146万ポンドで、住宅ローンの平均は236,400ポンドであった。^[4]

2013年に金融サービス機構（FSA）によって導入された規制では、商業用不動産資産へのエクスポージャーを制限するために、銀行は商業用住宅ローンに対して、融資額の50％から250％の範囲のリスク加重資本を保持することを義務付けられました。^[5]批評家は、大手銀行に対する資本要件の引き上げが商業信用の利用可能性に悪影響を及ぼす可能性があると予測しましたが、イングランド銀行の2013年第4四半期の信用状況調査では、企業部門への商業信用の利用可能性は年間を通じて増加していることが示されました。^[6]

規制対象の住宅ローン契約は「借り手または関係者が住居として、または住居に関連して」使用する不動産に関するものと定義されているため、個々の商業用住宅ローン契約およびその売却は金融行為規制機構（FCA）の規制を受けていない。不動産の40％以上が住居として使用される多目的不動産については例外がある。^[7]しかし、2016年3月までに英国は汎欧州住宅ローン信用指令に準拠するための新しい規則を実施することが義務付けられており、この指令では商業用不動産と準商業用不動産を区別していないため、新しい規制が発効したときに、居住目的で使用される割合に関係なく、すべての多目的不動産がFCAの規制下に置かれるかどうかは現時点では不明である。

英国では、非居住用 不動産の購入を目的とした商業用住宅ローンと、居住用不動産を購入して賃借人に貸し出すことを目的とした賃貸用住宅ローンが区別されています。賃貸用ローンは、商業用住宅ローンおよび住宅用住宅ローンの両方の貸し手によって提供される場合があります。

賃貸用住宅ローンは、商業用住宅ローンおよび住宅用住宅ローンの両方と類似点があります。消費者の需要が高く、資本相殺要件が低いため、住宅ローン貸し手は、商業用住宅ローンよりも通常低い金利で賃貸用ローンを提供できます。また、賃貸用市場と住宅市場の間にはある程度の規制の重複があり、多くの賃貸用貸し手は、FCA が住宅ローン申請に規定しているものと同様の引受チェックを採用しています。

しかし、商業用住宅ローンと同様に、賃貸用住宅ローンは、所得倍率ではなく債務返済能力に基づいて引き受けられます。大手銀行は、商業用住宅ローンの DSCR を 160～170%、賃貸用住宅ローンの DSCR を 125～130% と計算しますが、少数の専門貸し手は、商業用住宅ローンの DSCR を 125～130%、賃貸用住宅ローンの DSCR を 110% と計算する場合があります。