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アメリカ合衆国では、抵当証書（不動産担保証書、借主証書とも呼ばれる）は、特定の抵当ローンによって担保された約束手形です。
抵当証書は、約束を果たすために、指定された金額と利息を指定された利率と期間で返済するという書面による約束です。抵当証書または契約自体は、ローンの担保として不動産の所有権を抵当に入れたり、担保権を課したりするものですが、抵当証書には負債額と利率が記載され、証書に署名した借り手に個人的に返済義務が課されます。特定の管轄区域の差し押さえ手続きでは、借り手は差し押さえを行う側に対して、自分が負債の真の所有者である証拠として証書の提示を求めることができます。[1]
オーストラリア
商品の技術的な定義は国によって異なる場合があります。たとえばオーストラリアでは、モーゲージノートは、特定のクレジット取引全体（つまり、1つの独立したローン取引全体）またはその一部に関連して発行される、担保付き（シニア債務）債務証券（担保付きクレジットボンドとも呼ばれる）です。オーストラリアの債務証券は非常に多様ですが、モーゲージノートは定義上、不動産担保に対する登録済みモーゲージによって裏付けられた取引を指し、担保権者には不換性[2]などの明確な利点がありますが、これは未登録モーゲージには適用されません。
2019年10月、オーストラリア証券取引所への発表を通じて、初めて「MNotes」と呼ばれる分割抵当証券が債券として提供されました。[3]この場合、明確な違いはこれらの証券の構造でした。取引全体につき1つの抵当証券ではなく、現在では特定の担保付き信用債1.00ドルにつき1つのMNoteが発行され、特定の取引に関して発行された他のMNotesと同順位となり、その基礎となる取引のリスクの総合評価に基づいてクーポンが付与されます。固定金利債券やその他の債務証券と同様に、抵当証券またはMNoteの満期時にクーポン（リターンとして提供される利回り）と元本が支払われます。抵当証券および/またはMNotesの利回りは、提供される条件、流動性、信用の質、順位、および不動産担保の種類を反映しています。[4]
オーストラリア国内で提供されている他の投資商品と同様に、住宅ローン証券は、登録された管理投資スキームおよび/またはオーストラリアの金融サービスライセンス[5]の保有者によってのみ発行され、すべての投資条件が規定されています。
住宅ローンの種類の決定要因
ほとんどの場合、住宅ローンの「種類」を決定するのは住宅ローン証書です。
- 債券の金利と支払いが固定されている場合、そのローンは固定金利住宅ローン（FRM）ローンです。
- 固定金利で支払い額が調整される住宅ローンは段階的支払い住宅ローン（GPM）です。
- 変動金利と支払額は変動金利住宅ローン（ARM）を示します。
- 償還期限より長い償還スケジュールはバルーン返済型住宅ローンであることを示す
- 支払いスケジュールに利息のみが必要で元金は不要で、満期時に元金全額が残る場合、そのローンは利息のみのローンです。
- 支払い調整頻度が金利調整頻度より少ないということは、負の償却を可能にする住宅ローンを意味する。
投資としての住宅ローン
債券と同様に、住宅ローン債権は投資家に一定期間にわたる支払いの流れを提供します。住宅ローン債権は、流通市場で全体または住宅ローン担保証券の一部として取引されます。債券とは異なり、住宅ローン債権の価格は、たとえば95%の場合は95などのパーセンテージで表示されます。[6]住宅ローン債権全体がポートフォリオに適した投資になるかどうかを判断するには、ローンの作成にまつわる特徴や状況、ローンを担保する担保または不動産、ローンの構造と借り手の財務状況を考慮する必要があります。[7]
重要性
英国では、住宅ローン関連の負債は1兆ポンドを超えています。[8]米国 債券市場では、住宅ローン関連の負債は6.5兆ドルに達し、2006年12月31日時点で市場の23％を占めています。[9] 2006年には、1.93兆ドルの住宅ローンが米国債券市場で発行されました。これは英国のGDPとほぼ同じで、他のどの債務カテゴリよりも大きいです。[9]
リスク
住宅ローン証券に関連するリスクは債券のリスクと非常に似ています。
ファニーメイ、フレディマック、ジニーメイなどの保証人は、手数料を支払えば、住宅所有者の債務不履行リスクに対して住宅ローン担保証券を保証し、住宅ローン証券に関連する信用リスクを軽減します。
投資家
住宅ローンの購入者は、住宅ローンを購入する資本を持つ企業または投資家です。誰かが民間の住宅ローンを保有している場合、これらの投資家は現金を出し、前の所有者に支払われていた月々の支払いを引き継ぎます。これらの投資家にとって住宅ローンとは、不動産を担保とする住宅ローンまたは抵当権です。住宅ローンの金額は 1 万ドルから数千万ドルまでさまざまです。
債券購入者は、ほぼあらゆるタイプの不動産の債券を購入できますが、所有者が居住する一戸建て住宅が最も良い価格で購入できる傾向があります。債券購入者は、不動産の自己資本額、支払者の信用、不動産の種類と状態、周辺地域、債券の要素など、認識されているリスク要因に基づいて特定の価格を提示します。米国を拠点とする債券購入者のほとんどは 50 州でのみ購入しますが、カナダで債券を購入できると宣伝している人もいます。
他の投資との比較
他の投資に比べて住宅ローン債が優れている点は、住宅ローン債では毎月利息を受け取ることができることです。住宅ローン債への投資には販売手数料や手数料はかかりません。[10]
差し押さえ手続きにおいて証拠書類を提出する
約束手形の所有権の連鎖は、アメリカのすべての住宅所有者にとって非常に重要です。貸し手Aから貸し手B、貸し手Cなどへの約束手形の所有権と所有権の完全な連鎖を示すことができないことは、司法差し押さえ州での住宅ローンサービス業者による不動産の差し押さえや、連邦破産裁判所での差し押さえの救済の大きな障害となっています。訴訟適格の問題（言い換えれば、誰が訴訟を起こす法的権利を持っているかという問題）は、貸し手に訴訟を起こす法的権利があることを証明させる、手形提示戦略の基礎です。[11]
弁護士らは、2001年から2008年の間に行われた住宅ローンの50％に該当する書類が紛失または破損しており、借り手が差し押さえ側に対し、債務の証拠としてその証書の提出を要求していると推定している。[12]
消費者擁護団体[誰? ]は、住宅所有者の差し押さえを試みているほぼすべての団体は、実質的な貸し手ではなく、住宅ローン担保証券 (MBS) 信託の毎月の支払いを徴収するサービス業者であると主張しています。したがって、裁判所は、サービス業者は実質的な利害関係者ではなく、裁判所に救済を求める法的立場を持たないと判断しました。[要出典]
参考文献
- ^ ステイシー、ミッチ (2009-02-17)。「差し押さえに直面している住宅所有者の中には、銀行に『借用書を見せてください』と言っている人もいる」。AP通信。
- ^ Bransgrove, Matthew (2003年11月17日). 「抵当権の不消滅性およびその例外」(PDF) . College of Law : 4–37.
- ^ 「MNotesのローンチ」(PDF)オーストラリア証券取引所2019年10月31日。
- ^ ベネット、ジョン（2017年8月）。「債券投資家ガイド」（PDF）。ナショナルオーストラリア銀行：21 – Google経由。
- ^ 「金融サービス制度の遵守に関するASICの規制ガイダンス」オーストラリア証券投資委員会。
- ^ Wiedemer, John (2001). Real Estate Finance, 第 8 版. Prentice Hall. p. 57.
- ^ 「住宅ローンの市場価値の決定」Amerinote Xchange 。 2024年1月11日閲覧。
- ^ Thornton, Philip (2006-06-30). 「英国の住宅ローン債務が1兆ポンドを突破」The Independent。[リンク切れ ]
- ^ ab 「2006 年の米国債券市場の発行額は増加、株式や信用リスクの高い資産クラスが好成績」(PDF)。リサーチ クォータリー。2007 年 2 月。
- ^ 「住宅ローンの基礎知識：将来の投資として良いのか？」Urban Kenyans 2021年6月23日。
- ^ 「差し押さえに代わる証書」Investopedia。
- ^ ブランソン、マイケル (2009-02-24)。「私に証書を提示しなければ、今日差し押さえは行われない」。Huliq News。