ファニーメイ

ファニーメイ

ワシントン DC にあるファニーメイの本社
会社種別	政府系企業および公営企業
取引名	OTCQB : FNMA
業界	金融サービス
設立	1938年; 86年前 （1938年）
本部	ワシントン D.C.、米国
主要人物	マイケル・J・ハイド（会長） プリシラ・アルモドバル（CEO兼社長）
製品	住宅ローン担保証券
収益	290億4,800万米ドル（2023年）
純利益	174億800万米ドル（2023年）
総資産	4兆3,250億米ドル（2023年）
総資本	776億8,200万米ドル（2023年）
従業員数	約 8,100人（2023年12月）
Webサイト	ファンニエマエ
脚注/参考文献 [1]

連邦住宅抵当金庫（FNMA ）は、一般にファニーメイと呼ばれ、アメリカ合衆国の政府支援企業（GSE）であり、1968年以来、株式公開企業となっている。1938年、大恐慌のニューディール政策の一環として設立され、^[2]同社の目的は、住宅ローンを住宅ローン担保証券（MBS）の形で証券化することにより、二次住宅ローン市場を拡大し、^{[3]貸し手が資産を再投資してより多くの融資を行えるようにし、結果として、地域に拠点を置く}貯蓄貸付組合（または「貯蓄金融機関」）への依存を減らすことで、住宅ローン市場における貸し手の数を増やすことである。^[4]兄弟組織は、連邦住宅貸付抵当金庫（FHLMC）であり、通称フレディマックである。

2024年には、資産が4.3兆ドルを超えるファニーメイは、資産額で米国最大、世界第5位の企業となる。^{[5] [6]ファニーメイは、総収益による米国最大企業の}フォーチュン500ランキングで27位にランクされ、総収益による世界最大企業のフォーチュングローバル500ランキングで58位にランクされた。 ^{[5] [6]}利益の面では、ファニーメイは米国で15番目に収益性の高い企業であり、世界で33番目に収益性の高い企業である。^{[5] [6]}

歴史的に、1900年代初期の米国における住宅ローンのほとんどは、バルーン支払いの短期住宅ローンであった。^[7] 大恐慌により、人々が職を失い支払いが不可能になったため、米国の住宅市場は弱体化した。1933年までに、国内の未払い住宅ローン債務の推定20〜25％が不履行となった。^[8]その結果、差し押さえが発生し、米国の住宅所有者の約25％が銀行に家を失った。この問題に対処するため、フランクリン・デラノ・ルーズベルトのニューディール政策の一環として、1938年に米国議会によって国家住宅法の修正によりファニーメイが設立された。 ^[9]もともとワシントン州全米抵当協会として設立されたこの組織の明確な目的は、住宅所有率と手頃な価格の住宅の入手可能性を高めるために、住宅ローンの資金として連邦政府の資金を地方銀行に提供することであった。^[10]ファニーメイは流動性のある二次住宅ローン市場を創出し、それによって銀行や他のローン発行者が主に連邦住宅局（FHA）保証住宅ローンを購入することによってより多くの住宅ローンを発行することを可能にした。^[11]ファニーメイは設立後の最初の30年間、二次住宅ローン市場の独占権を保持していた。^[10]ニューディール政策が住宅市場に焦点を当てた動機となった他の考慮事項もあるかもしれない。国内の失業者のうち約3分の1は建設業界に従事しており、政府は彼らに住宅を建設させることで彼らを仕事に戻すことに既得権益を持っていた。^[12]

ファニーメイは1950年に連邦貸付庁から住宅金融庁に買収され、構成単位となった^。[13] 1954年、連邦住宅抵当公庫認可法^[14]として知られる改正により、ファニーメイは「混合所有法人」となり、連邦政府が優先株を保有し、民間投資家が普通株を保有することになった。^[9] 1968年、ファニーメイは民間所有法人に転換し、その活動と負債を連邦予算から除外した。^[15] 1968年住宅都市開発法に起因する1968年の変更で、ファニーメイの前身（ファニーメイとも呼ばれる）は現在のファニーメイと政府住宅抵当公庫（「ジニーメイ」）に分割された。

ジニーメイは政府機関として存続し、FHA保証住宅ローンのほか、退役軍人局（VA）と農業住宅局（FmHA）保証住宅ローンも保証している。そのため、ジニーメイは米国政府の完全な信頼と信用によって明示的に裏付けられている唯一の住宅ローン機関である。^[16]

1970年、連邦政府はファニーメイに、FHA、VA、FmHAによって保証されていない通常のローンを購入する権限を与え、ファニーメイと競合してより強力で効率的な二次住宅ローン市場を促進するために、通称フレディマックとして知られる連邦住宅ローン抵当公社（FHLMC）を設立した。^[16]同年、FNMAはニューヨーク証券取引所とパシフィック証券取引所に上場した。^[17]

1981年、ファニーメイは最初の住宅ローンパススルーを発行し、これを住宅ローン担保証券と呼んだ。ジニーメイは1968年に承認された貸し手の最初の住宅ローンパススルー証券を保証しており^{[18] 、1971年にフレディマックは}参加証明書と呼ばれる、主に民間住宅ローンで構成される最初の住宅ローンパススルーを発行した^[18]。

1992年、ジョージ・H・W・ブッシュ大統領は1992年住宅・コミュニティ開発法に署名した。^[19]この法律は、ファニー・メイとフレディ・マックの憲章を改正し、GSEは「強固な財務状況と妥当な経済的利益を維持しながら、全体的な公共目的に合致した方法で、低・中所得世帯向けの手頃な価格の住宅の資金調達を促進する積極的な義務を負う」という民主党議会の見解を反映した。^[20]初めて、GSEは住宅都市開発省（HUD）が毎年設定し、議会が承認した「手頃な価格の住宅目標」を満たすことが求められた。各GSEの低所得および中所得者向け住宅ローン購入の当初の年間目標は、住宅ローン購入で融資された住宅ユニット総数の30％であったが^[21]、2007年までに55％に増加した。

1999年、ファニーメイは、1977年のコミュニティ再投資法（CRA）で指定された貧困地域におけるローンポートフォリオの比率を増やすことで、低所得および中所得の借り手への住宅ローンを拡大するようクリントン政権から圧力を受けました。 ^[22]

1999年、ニューヨークタイムズ紙は、ファニーメイがサブプライム市場へ進出したことで「ファニーメイは相当のリスクを負うことになるが、景気が好調な時期には問題にはならないかもしれない。しかし、政府補助金を受けているこの企業は景気後退で問題に直面する可能性があり、1980年代の貯蓄貸付業界と同様の政府による救済が必要になるだろう」と報じた。^[23]

2000年にHUDによる住宅市場の再評価により、高リスクの高コストローンを手頃な価格の住宅目標に充てることを禁じる略奪的融資防止規則が導入されました。2004年にこれらの規則は廃止され、高リスクローンが再び手頃な価格の住宅目標に算入されました。^[25]

その意図は、ファニーメイが標準適合住宅ローンに対して維持している引受基準を施行することで、優良な信用力を持たない購入者にも安全で安定した融資手段を提供することだった。しかし、ファニーメイの当時の社長兼CEOであるダニエル・マッドが2007年に証言したように、むしろ同機関の引受要件は、将来の結果を顧みずに強引な商品を売り込む民間住宅ローン業界の手にビジネスを委ねてしまった。

また、住宅購入者が長期にわたってローンを返済できるよう、融資するローンの引受基準を保守的に設定しました。当社は、業界パートナーとともに、プライム市場に適用している基準をサブプライム市場に導入し、主にサービスが行き届いていない世帯にサービスを拡大しようと努めました。残念ながら、サブプライム市場におけるファニーメイ品質の安全なローンは標準にはならず、融資市場は当社から離れてしまいました。借り手には、変動金利ローンに加えて、ティーザー金利、利息のみ、マイナス償還および支払いオプション、および必要書類の少なさが重層化されたさまざまなローンが提供されました。2005 年初頭、当社はこの「重層リスク」融資に対する懸念を表明し始めました。例えば、当社の一戸建て住宅ローン事業の責任者であるトム・ランドは、「この市場を調査する中で、現在私たちが満足していないことの一つは、より多くの住宅購入者が、よりリスクの高いプログラムに加入させられていることです。これらの商品は、より洗練された購入者向けです。借り手が、知らないかもしれないリスクを負うことは理にかなっているのでしょうか？私たちは彼らを失敗に導いているのでしょうか？その結果、私たちは競合他社にかなりの市場シェアを譲り渡しました。」と公に述べています。^[26]

ニューヨーク・タイムズのアレックス・ベレンソンは2003年に、ファニー・メイのリスクは一般に信じられていたよりもはるかに大きいと報じた。^[27] ナシム・タレブは『ブラック・スワン』の中で次のように書いている。「政府系金融機関であるファニー・メイのリスクを見ると、ダイナマイトの上に座っているようなもので、ちょっとしたことでも危険にさらされているようだ。しかし心配する必要はない。彼らの大勢の科学者たちは、こうした事態は『起こりそうにない』と考えている」^[28]

2005年1月26日、2005年連邦住宅企業規制改革法（S.190）が、チャック・ヘーゲル上院議員によって初めて提出された。^[29] この上院法案は、GSEによる大幅な収益の修正につながる最近の会計問題と疑わしい経営行動を踏まえ、既存のGSE規制構造を改革する取り組みであった。2005年7月に上院の銀行・住宅・都市問題委員会によって好意的に報告された後、この法案は上院本会議で採決されることはなかった。^[29]上院委員会を通過して以来の進展にもかかわらず、ほぼ1年後の2006年にジョン・マケイン上院議員がS.190の共同提案者になることを決定したことが、ヘーゲル上院議員の法案に関してとられた最後の行動であった。マケイン議員は、S.190を支持する議場での声明の中で、ファニーメイの規制当局が利益は「会社の上級管理職によって意図的かつ組織的に作り出された幻想」であると報告したことを指摘した。^{[30] [31]}

同時に、下院も2005年春に同様の法案、2005年連邦住宅金融改革法（HR 1461）を提出した。下院金融サービス委員会は、2005年7月までに法案の修正案を作成し、委員会報告書を作成した。下院案は、ジョージ・W・ブッシュ大統領が「HR 1461で想定されている規制体制は、他の大規模で複雑な金融機関を規制する体制よりもかなり弱い」と述べて反対したにもかかわらず、10月に下院で可決された。 ^[32]この時点で、この法案は民主党と共和党の両方から反対を受け、上院はその後、下院で可決された法案を審議することはなかった。^[33]

連邦住宅都市開発省（HUD）の住宅目標を達成するという使命に従い、ファニーメイ、フレディマック、連邦住宅ローン銀行（FHLBanks）などのGSEは、低所得・中所得世帯、サービスが行き届いていない地域の住宅所有率の向上に努め、一般的には「低い頭金で30年固定金利の住宅ローンを組む能力、および幅広い経済状況下で住宅ローン融資を継続的に利用できること」などの特別で手頃な方法を通じて努力してきました。^[34]その後、2003年から2004年にかけて、サブプライム住宅ローン危機が始まりました。^[35]市場は規制されたGSEから、通常は投資銀行によって運営される規制されていないプライベートラベル証券化（PLS）コンジットによって発行された住宅ローン担保証券（MBS）へと急激に移行しました。

ローン発行者がプライベート ラベル PLS を通じてローンを配布するようになるにつれ、GSE はローン発行者を監視および管理する能力を失いました。ローンをめぐる GSE と民間証券化業者間の競争により、GSE の力はさらに弱まり、住宅ローン発行者が強化されました。これが引受基準の低下につながり、金融危機の大きな原因となりました。

投資銀行の証券化業者は、一般的にリスクが最小限に抑えられるため、リスクの高いローンの証券化に積極的だった。政府系機関は住宅ローン担保証券（MBS）の運用を保証したが、民間の証券化業者は一般的に保証せず、リスクをごくわずかしか保持しない可能性もあった。銀行はクレジット・デフォルト・スワップを通じてこのリスクを保険会社や他の取引相手に転嫁することが多く、投資家や債権者が実際のリスクエクスポージャーを見極めるのは非常に困難だった。

よりリスクの高い住宅ローンや民間ラベルMBS流通への移行は、歴史的に低い金利による前例のない借り換えブームで2001年から2003年にかけて金融機関が高めた収益レベルを維持しようとした際に起こった。収益は量に依存するため、高い収益レベルを維持するには、より低い引受基準と、GSEが（当初は）証券化しないであろう新商品を使用して借り手プールを拡大する必要があった。したがって、GSE証券化から民間ラベル証券化（PLS）への移行は、住宅ローン商品の種類が従来の償還固定金利住宅ローン（FRM）から非伝統的で構造的にリスクの高い非償還変動金利住宅ローン（ARM）に移行し、住宅ローン引受基準が急激に悪化し始めたことと一致していた。^[35]しかし、PLSの成長により、GSEは民間株主を満足させるために失われた市場シェアを取り戻そうとして引受基準を引き下げざるを得なくなった。株主の圧力により、GSEは市場シェアをめぐってPLSと競争することになり、競争するためにGSEは保証業務の引受基準を緩和した。対照的に、完全に公営のFHA/ジニーメイは引受基準を維持し、代わりに市場シェアを譲り渡した。^[35]

民間金融機関による証券化の拡大と、この市場分野における規制の欠如により、割安な住宅金融の供給過剰につながり^[35]、2006年には、特に変動金利住宅ローン（ARM）の返済ができない、信用力の低い借り手が増え、住宅差し押さえが急増した。その結果、すでに大量の住宅在庫に差し押さえが増え、融資基準が厳しくなったことで借り手が融資を受けることがますます困難になり、住宅価格が下落した。住宅価格の下落により、米国の住宅ローンの大半を裏付けている政府系金融機関（GSE）の損失が拡大した。2008年7月、政府は「ファニーメイとフレディマックは米国の住宅金融システムで中心的な役割を果たしている」という見解を繰り返し表明し、市場の不安を和らげようとした。米国財務省と連邦準備銀行は、両社に連邦準備銀行の低金利ローン（商業銀行と同等の金利）へのアクセスを許可し、財務省による政府系金融機関の株式購入禁止を解除するなど、両社への信頼を強化する措置を講じた。こうした努力にもかかわらず、2008 年 8 月までにファニー メイとフレディ マックの株価は、1 年前の水準から 90% 以上下落した。

2008年7月11日、ニューヨークタイムズは、米国政府当局が、米国の住宅危機によりファニーメイとフレディマックの財務状況が悪化した場合に備えて、米国政府が両社を買収する計画を検討していると報じた。^[36]ファニーメイと小規模なフレディマックは、米国の住宅ローンの大部分を所有または保証していたため、不況で特に大きな打撃を受けた。^{[要出典] [37]}政府当局者はまた、両社が所有または保証している5兆ドルの債務について、法律を制定して政府による明示的な保証を求めることも検討していると述べた。^[37]

ファニーメイの株価は急落した。^[38]ファニーメイは資本不足で倒産するのではないかと心配する者もいた。政府による差し押さえを心配する者もいた。ヘンリー・M・ポールソン財務長官とホワイトハウスは、全面的な金融パニックを防ぐ最後の手段として、テレビでファニーメイの財務健全性を擁護した。^{[39] [40]}ファニーメイとフレディマックは、米国の住宅ローン市場全体を支えていた。つい最近の2008年まで、ファニーメイと連邦住宅ローン抵当公社（フレディマック）は、米国の12兆ドルの住宅ローン市場の約半分を所有または保証していた（2023年には16兆6800億ドルに相当）。^[36]これらが破綻すれば、住宅ローンの取得はより困難になり、費用も大幅に高くなるだろう。ファニーメイとフレディマックの債券は、中国政府からマネーマーケットファンド、何億人もの退職基金まで、あらゆる人が所有していた。もし彼らが破産したら、世界規模で大混乱が起こるだろう。^[41]

政権の広報活動だけでは、GSE を救うのに十分ではなかった。民間銀行の破綻を防ぐために不良債権を買い取るという政府の指示と、上位 20 行が誤って融資を AAA と分類したことが不安定さを招いた。ポールソンの計画は、AIGや大手銀行に融資したのと同じように融資するのではなく、2 つの GSE を迅速に差し押さえることだった。彼はブッシュ大統領に、フランス革命に言及して「彼らが最初に聞く音は、頭が床に打ちつけられる音だろう」と語った。^[41]大手銀行はその後、連邦準備制度理事会から 2 億ドルの訴訟を起こされ、大手銀行のいくつかはすでに和解している。^[42]さらに、ファニーメイとフレディマックの株主は、連邦政府に対して、a)ファニーとフレディが財務上の義務を果たせないような環境を作り出したこと、b)(a)によって経営陣に会社を管理人に譲渡するよう強制したこと、c)(修正第5条の)買収条項に著しく違反したことを理由に訴訟を起こした。

2008年9月7日、連邦住宅金融庁（FHFA）のジェームス・ロックハート長官は、ファニー・メイとフレディ・マックがFHFAの管理下に置かれると発表した。この措置は「数十年で民間金融市場に対する最も広範囲な政府の介入の1つ」であった。^{[43] [44] [45]}ロックハート長官はまた、両社の最高経営責任者と取締役会を解任し、各GSEの79.9%に相当する新しい優先株と普通株のワラントを財務省に発行させた。管理下に入る前の保有者にとっての普通株と優先株の価値は、会社の負債と住宅ローン担保証券の価値を維持するため、以前に発行された株式に対する将来の配当の停止により大幅に減少した。FHFAは、同社を清算する計画はないと述べた。^{[43] [44] [45] [46] [47] [48] [49]}

ファニーメイまたはフレディマックの安定化を目的として米国財務省が資金を前払いする権限は、連邦政府全体が法律で約束することが許可されている債務額によってのみ制限される。2008年7月30日の法律は、ファニーメイとフレディマックに対する規制権限の拡大を可能にし、財務省が連邦住宅ローン銀行を支援する柔軟性を持つ必要がある可能性を見越して、国家債務上限を8,000億ドル（2023年には1兆1,111億8,000万ドルに相当）引き上げ、総額10.7兆ドルとした。^{[50] [51] [52]}

2010 年 6 月 16 日、ファニーメイとフレディマックは、自社の株式をニューヨーク証券取引所から上場廃止すると発表した。ファニーメイの株式が 30 日以上 1 株あたり 1 ドルを下回ったため、連邦住宅金融局が上場廃止を指示した。それ以来、両社の株式は店頭取引掲示板で取引を続けている。

2013年5月、ファニーメイは米国財務省に594億ドル（2023年には766億2000万ドルに相当）の配当を支払う予定であると発表しました。

2014 年の総フローは次のとおりです。

• 財務省から1160億ドルを受領^[53]
• 財務省に1340億ドルが支払われる^[54]（2023年には1705億ドルに相当）

ファニーメイの2014年の財務結果により、同社は年間206億ドルの配当金を財務省に支払うことができ、2014年12月31日までの配当金累計は1345億ドルとなり、ファニーメイが支援金として受け取った金額より約180億ドル多い。2015年3月31日現在、ファニーメイは財務省への支払い総額が1364億ドルになると予想している。^{[55] [56] [57] [58]}

2015年5月11日、ウォール・ストリート・ジャーナル紙は、米連邦地方裁判所の判事が、野村ホールディングスがファニーメイとフレディマックに売却した住宅ローン担保証券に関する説明が真実ではなかったと述べ、両社の管理機関である連邦住宅金融庁（FHFA）に勝利を与えたと報じた。デニス・コート判事はFHFAに対し、野村と共同被告で投資の一部を引き受けたRBSセキュリティーズが支払うべき最新の損害賠償額を提案するよう求めた。訴訟当初、FHFAは約11億ドルを要求していた。この命令により、住宅ブーム中に犯されたとされる住宅ローン関連の違反行為を扱ったまれな裁判が終結した。過去数年間で、10社を超える企業が、法廷闘争に直面するよりも、FHFAが提起した同様の申し立てで和解することを選んだ。和解により、ファニーとフレディは180億ドルの罰金を科せられた。判決文の中で、コート判事は、野村がファニーとフレディに販売した住宅ローン担保証券の書類を提出した際、ローンの質を正確に説明していなかったと記した。「控えめに見積もっても、虚偽の規模は甚大だ」と同判事は記した。好景気の際、ファニーとフレディは野村などの企業が発行した住宅ローン担保証券に数十億ドルを投資した。これらの投資は利益を増大させたが、不景気の際には巨額の損失を招き、最終的には2008年に両社が政府に買収される結果となった。野村とRBSは、2011年にFHFAの標的となったバンク・オブ・アメリカとゴールドマン・サックス・グループを含む18の金融機関のうちの2つで、FHFAは両社が証券の裏付けとなるローンの質について嘘をついたと主張した。陪審員なしの裁判で、FHFAの弁護士は、野村とRBSが一部の住宅ローンの裏付けとなる住宅の価値を水増しし、時には実際には自宅ではないのに自宅であると記載していたと述べた。^[59]

ファニーメイは、低金利で借り入れ、その借り入れ金を住宅ローンや住宅ローン担保証券に再投資することで利益を上げています。債券市場で債券を売却して借り入れ、ローン全体を購入することでローン発行者に流動性を提供しています。ローン全体を購入し、保有または売却されるMBSを作成することで投資市場向けに証券化します。

政府支援企業（GSE）として、ファニーメイは法律により、あらゆる経済状況においてローン発行者に流動性を提供することを義務付けられている。ファニーメイは、不採算と思われる不利な市場状況を法的に無視しなければならない。ファニーメイが事前に定めた引受基準を満たす購入可能なローンがある場合、他に買い手がいなければ、ファニーメイはそれを購入しなければならない。米国の一戸建て住宅および商業住宅市場の規模、範囲、および範囲のため、市場参加者はファニーメイの企業債務が返済される可能性が非常に高いと見ていた。ファニーメイは、市場の認識の結果として、債務市場で非常に安価に借り入れることができる。通常、ファニーメイが借り入れることができるレートと「貸し出す」ことができるレートの間には大きな差がある。これは、アラン・グリーンスパンによって「大きなギャップ」と呼ばれた。2008年8月までに、ファニーメイの住宅ローンポートフォリオは7,000億ドル（2023年には9,728億ドルに相当）を超えていた。^[60]

ファニーメイはまた、ファニーメイMBSの裏付けとなる住宅ローンと保有ポートフォリオに保有される一戸建て住宅ローンの信用リスクを引き受ける見返りとして受け取る保証料からも収入の大部分を得ています。投資家、つまりファニーメイMBSの購入者は、信用リスクを引き受ける代わりにファニーメイにこの手数料を支払わせることを望んでいます。つまり、借り手が債務不履行に陥った場合でも、裏付けとなるローンの予定元金と利息が支払われるというファニーメイの保証です。

ファニーメイの定款では、これまで住宅ローン保険や貸し手との買戻し契約なしにLTV80%以上のローンを保証することは禁止されていた。 ^{[9]しかし、2006年と2007年には、ファニーメイは投資目的で}サブプライムローンとAlt-Aローンを購入した。^[61]

ファニーメイは、住宅ローンとそれを担保する住宅ローンの購入者であり、それを住宅ローン担保証券（MBS）にパッケージ化しています。ファニーメイは、承認された住宅ローン販売者からローンを購入し、それを証券化します。その後、結果として得られた住宅ローン担保証券を、定められた元金と利息の支払いが投資家にタイムリーに渡されるという保証とともに、二次住宅ローン市場の投資家に販売します。 ^[要出典]。さらに、ファニーMBSは、フレディマックMBSやジニーメイMBSと同様に、「発表予定」または「TBA」市場で取引される資格があります。^[62]住宅ローンを購入することにより、ファニーメイとフレディマックは、銀行やその他の金融機関に新しいローンを行うための新鮮な資金を提供します。これにより、米国の住宅および信用市場に柔軟性と流動性がもたらされます。^[63]

ファニーメイは、発行する住宅ローン担保証券に保証を提供するために、購入を受け入れるローンのガイドラインを設定している。このローンは「適合」ローンと呼ばれている。ファニーメイは、融資者がローンが適合しているかどうかを自動的に判断するために使用できるデスクトップアンダーライター（DU）と呼ばれる自動引受システム（AUS）ツールを開発した。ファニーメイは、2004年にカスタムDUでこのプログラムを継承し、融資者がカスタム引受ルールを設定して非適合ローンも処理できるようにした。^[64]非適合ローンの二次市場には、ファニーメイとフレディマックが購入する最大額を超えるローンであるジャンボローンが含まれる。2008年初頭、TBA（To-be-announced）適格住宅ローン担保証券に最大10％の「ジャンボ」ローンを含めることを許可することが決定された。 ^[65]

ファニーメイとフレディマックは、保証するローンの最大額に制限を設けています。これは「適合ローン限度額」として知られています。ファニーメイとフレディマックの適合ローン限度額は、両GSEの規制機関である連邦住宅企業監督局（OFHEO）によって設定されています。OFHEOは、毎年10月から11月までの平均住宅価格の変化に基づいて適合ローンの限度額を設定し、この金額を超える住宅ローンは非適合ジャンボローンとみなされます。適合ローン限度額は、アラスカ州とハワイ州では50パーセント高くなっています。GSEは、適合ローンのみを購入して二次市場で再パッケージ化するため、非適合ローンの需要は低下します。したがって、需要と供給の法則により、貸し手が二次市場でこれらのローンを販売することは難しくなります。したがって、これらの種類のローンは借り手にとってコストが高くなる傾向があります（通常、1/4～1/2パーセント）。実際、2008 年には、政府系機関によって保証されていない債券の需要がほとんどなかったため、非適合ローンの価格は適合ローンよりも 1% から 1.5% 近く高くなっていました。

もともとファニーは政府から「明示的保証」を受けており、問題が起こった場合には政府が救済すると約束していた。しかし、これは 1968 年に変わった。ジニー メイがファニーから分離した。ジニーは明示的保証を保持した。しかし、ファニーは議会によって認可され、米国財務省に直接の信用枠を持つ民間企業となった。政府支援企業 (GSE) としての性格上、ファニーの借入には「暗黙の保証」が付されていた。認可により、ファニーの事業活動は住宅ローン市場に限定されていた。この点で、ファニーは民間企業ではあったが、通常の民間企業のように運営することはできなかった。

ファニーメイは政府から直接資金提供や支援を受けていない。ファニーメイの証券には、返済されるという実際の明示的な政府保証は付いていない。これは、GSE を認可する法律、証券自体、およびファニーメイが発行した多くの公的な文書に明確に記載されていた。^[要出典]証券も、証券の元本および利息の支払いも、米国政府によって明示的に保証されていなかった。証券は、法的には米国またはファニーメイ以外のその機関や機関の負債または義務を構成するものではなかった。サブプライム時代、ファニーメイのすべての目論見書には、太字の大文字で次のように書かれていた。「証券および証券の元本および利息の支払いは、米国によって保証されておらず、米国またはファニーメイ以外のその機関や機関の負債または義務を構成するものではありません。」 (読みやすさを考慮して、大文字から標準の大文字に変更)。^{[要出典] [66]}

しかし、暗黙の保証と、政府からファニーに与えられたさまざまな特別待遇により、同社の成功は大きく促進された。

例えば、ファニーメイとフレディマックは信用格付けが非常に良かったため、暗黙の保証により借入コストを数十億ドル節約することができた。議会予算局と財務省の推計では、その額は年間約20億ドルとされている。^[67]スウェーデン国立銀行経済学賞受賞者のヴァーノン・L・スミスは、FHLMCとFNMAを「暗黙の納税者支援機関」と呼んでいる。^[68]エコノミスト誌は、FHLMCとFNMAの「暗黙の政府保証」^[69]に言及している。2004年、下院と上院の銀行委員会での証言で、アラン・グリーンスパンは、ファニーメイの（弱い）財務状況は、米国政府がファニーメイ（またはフレディマック）の破綻を決して許さないだろうと市場が信じていた結果である、という確信を表明した。^[70]

ファニーメイとフレディマックは、通常の金融機関よりも少ない資本を保有することが認められていた。例えば、他の金融機関に求められる資本の半分だけで住宅ローン担保証券を販売することが認められていた。金融機関の支払い能力を規定する連邦預金保険公社（FDIC）銀行持株会社法による規制が存在する。この規制では、通常の金融機関は3%以上の資本/資産比率を維持することが求められている。^[71] GSEであるファニーメイとフレディマックは、この資本/資産比率要件を免除されており、3%未満の資本/資産比率を維持でき、実際にそうしていることも多い。レバレッジが高ければ、好況時にはより大きな収益が得られるが、サブプライム住宅ローン危機のような不況時には企業がより大きなリスクにさらされる。FNMAは、不動産に対する特定の税金を除き、州税と地方税が免除されている。^[72]さらに、FNMAとFHLMCはSECへの提出要件が免除されている。彼らは SEC 10-K および 10-Q レポートを提出していますが、REMIC 住宅ローン証券に関する特定のレポートなど、他の多くのレポートは提出されていません。

最後に、マネー マーケット ファンドには分散化要件があり、同じ発行体の資産は 5% 以下に抑える必要があります。つまり、最悪のデフォルトが発生した場合でも、ファンドの損失は 5% 以下に抑えられます。ただし、この規則はファニーとフレディには適用されません。資産の大部分をファニーとフレディの負債にしているファンドも珍しくありません。^[要出典]

1996年、議会予算局は「現金支払いや保証補助金のための連邦政府の予算はなかった。しかし、連邦政府の資金の代わりに、政府は企業にかなりの非価格の利益を提供している...政府支援企業は政府と納税者にとってコストがかかる...その利益は現在年間65億ドルの価値がある」と書いている。^[73]

FNMA はデリバティブを利用してキャッシュフローを「ヘッジ」する金融会社です。同社が利用するデリバティブ商品には、金利スワップや金利スワップのオプション (「固定支払いスワップ」、「固定受け取りスワップ」、「ベーシススワップ」、「金利キャップおよびスワップション」、「フォワードスターティングスワップ」) などがあります。デュレーションギャップは、資産と負債のデュレーションの差を表す金融および会計用語で、銀行、年金基金、その他の金融機関が金利の変動によるリスクを測定するために通常使用されます。「同社は、4 月の平均デュレーションギャップが 3 月のゼロから 4 月にはプラス 3 か月に拡大したと述べました。」 「ワシントンに拠点を置く同社は、デュレーションギャップをマイナス 6 か月からプラス 6 か月に維持することを目指しています。2003 年 9 月から 3 月まで、ギャップはプラスからマイナス 1 か月でした。」

2004年後半、ファニーメイは会計慣行について調査を受けました。連邦住宅企業監督局は2004年9月20日に報告書^[74]を発表し、広範囲にわたる会計ミスがあったと主張しました。

ファニーメイは、内部監査を完了し、コンプライアンスに近づけるために、2006年だけで10億ドル以上（2023年には14億5400万ドルに相当）を費やすと予想されていました。必要な修正には108億ドルの費用がかかると予想されていましたが、ファニーメイのフォーム10-Kの年次報告書に記載されているように、修正後の利益の合計費用は63億ドルで完了しました。^[75]

ファニーメイの事業および会計慣行に関する懸念は、スキャンダル以前から存在していた。2000年6月15日、下院銀行小委員会の資本市場、証券および政府支援企業小委員会は、ファニーメイに関する公聴会を開催した。^[76]

2006年12月18日、米国の規制当局は、最高経営責任者 フランクリン・レインズ、最高財務責任者J・ティモシー・ハワード、元会計監査役リアン・G・スペンサーに対して101件の民事訴訟を起こした。3人は、ファニーメイの利益を操作してボーナスを最大化したとして告発された。訴訟は、1998年から2004年までに3人が合計で獲得したボーナス1億1500万ドル以上（2023年時点で1億7780万ドルに相当）と、会計スキャンダルへの関与に対する罰金約1億ドルの回収を求めた。8年間の訴訟の後、2012年に、3人を無罪とする略式判決が下され、陪審員が被告を有罪とするには政府に十分な証拠がないことが示された。^[77]

2008年6月、ウォールストリートジャーナルは、ファニーメイの元CEO2人、ジェームズ・A・ジョンソンとフランクリン・レインズが、カントリーワイド・ファイナンシャルから市場金利を下回る融資を受けていたと報じた。ファニーメイはカントリーワイドの住宅ローンの最大の買い手だった。^[78]「アンジェロの友人」カントリーワイドVIPローンプログラムには、弁護士、幹部などファニーメイの多くの人々が含まれていた。^[79]

ファニーメイとフレディマックは、下院金融サービス委員会、上院銀行住宅都市問題委員会、上院財政委員会など、主に業界を規制する委員会に現在所属する議員に献金を行っている。^[要出典]他の議員は、強力な歳出委員会や歳入委員会に議席を持ち、議会指導部のメンバーであったり、大統領選に出馬したりしている。

2011年12月、ダニエル・マッドを含むファニーメイとフレディマックの幹部6人が、米国証券取引委員会から証券詐欺の罪で告発された。^[80]「SECは、住宅ローンバブルの絶頂期に両社がサブプライムローンにほとんど関与していなかったという誤解を招く声明を『知っていて承認した』と主張している。」^[81]フレディマックの元最高財務責任者アンソニー・「バディ」・ピゼルは、2011年2月にコアロジックのCFOを務めていたが、「SECから、同局が彼に対して措置を検討しているという通知を受けていた」。その後、彼はコアロジックを辞任した。ピゼルは、2011年12月に告発された幹部の中にはいなかった。^{[82]ピゼルの後任としてフレディマックに就任したのは}デビッド・ケラーマンだった。ケラーマンはフレディ在職中に 自殺した。

SEC の告発に関する同時期の報告は次のように続いている。

SECは、マッド氏の不正行為には議会で故意に虚偽の証言をしたことなどが含まれると述べた。

マッド氏は先週、政府が自身の在任期間中にファニーメイの情報開示を承認したと述べた。

「政府は今や、政府と、私が去ってから同じ開示文書に署名した政府任命の幹部を無罪とする協定を交渉したようだ。そうすれば、何年も前に解雇した個人を訴えることができる」と彼は先週の声明で述べた。^[82]

2011年、FHFAは他の大手銀行も標的にしていた。JPモルガン・チェースは2011年にFHFAが訴えた18の金融機関のうちの1つで、ファニーとフレディに「マーケティングおよび販売資料に記載されている説明とは異なる、よりリスクの高い特徴を持つ」証券を販売したと訴えていた。政府支援の住宅金融会社であるファニーとフレディは、住宅市場が崩壊した際に住宅ローン担保証券で巨額の損失を被り、 1870億ドルを超える救済が必要となった。両社は2008年の救済以来、FHFAの管理下にある。スイスの金融会社UBSは、ファニーとフレディが64億ドルを超える住宅ローン証券で被った損失に関連して、すでにFHFAと8億8500万ドルの和解に達している。FHFAは今年初め、シティグループおよびゼネラル・エレクトリックとも金額非公開で和解している。 FHFAは、JPモルガン、ベア・スターンズ、ワシントン・ミューチュアルがファニーメイとフレディマックに売却した330億ドル相当の証券をめぐる訴訟を解決するため、JPモルガンに40億ドルの支払いを求めていると報じられている。金融危機の時期にカントリーワイドとメリルリンチを買収したバンク・オブ・アメリカ（BAC）は、さらに多くの負債を負う可能性がある。シャーロットに本社を置くこの企業は、570億ドル相当の住宅ローン債権をめぐってFHFAから請求を受けている。全体として、FHFAの18件の訴訟は、2000億ドルを超える不当表示の疑いのある証券をカバーしている。個々の銀行家が責任を問われるかどうかは別の問題である。これまでのところ、住宅ローン担保証券のパッケージングと販売に関連する刑事訴訟は明らかに欠如している。JPモルガンの和解案は民事訴訟のみを対象としており、個々の幹部が不正行為に関与したかどうかという問題は解決しない。ワシントン・ミューチュアルの本拠地であるカリフォルニア州サクラメントを拠点とする連邦刑事捜査が進行中である。 JPモルガンは当初、この取引の一環としていかなる刑事告発からも保護されることを求めていたが、その要求は政府によって拒否された。^[83]

2013年5月29日、ロサンゼルス・タイムズ紙は、ファニーメイの元差し押さえ専門家がサンタアナ連邦裁判所でアリゾナ州の不動産ブローカーからリベートを受け取ったとして起訴されたが、「無罪」を主張したと報じた。オレンジ郡上級裁判所に先立って起こされた別の訴訟は、不当解雇を理由にファニーメイに対して起こされたもので、リベートについて経営陣に警告しようとしたために解雇されたと主張する従業員によって起こされた。この従業員は、2009年に疑惑を表明し始めたと主張している。^[84]

• プリシラ・アルモドバル（2022年12月5日～）
• ヒュー・R・フレイター（2018年～2022年）
• ティモシー・マヨポロス(2012–2018)
• マイケル・ウィリアムズ (2009–2012 )
• ハーバート・M・アリソン（2008年～2009年）
• ダニエル・マッド（2005年～2008年）
• フランクリン・レインズ（1999–2004）^[85]
• ジェームズ・A・ジョンソン（1991–1998）
• デビッド・O・マクスウェル（1981 ^[86] -1991）
• アラン・O・ハンター（1970–1981）^[87]

• 2018年の取締役会^[88]
• レニー・ルイス・グローバー、69歳、2016年1月から独立取締役
• マイケル・J・ハイド、61歳、2016年5月から独立取締役
• ロバート・H・ハーツ、65歳、2011年6月から独立取締役
• アントニー・ジェンキンス、57歳、2018年7月から独立取締役
• ダイアン・C・ノーディン、60歳、2013年11月から独立取締役
• ジョナサン・プルツィック、64歳、2018年12月から取締役会長、2009年11月から独立取締役
• マヌエル「マノロ」サンチェス・ロドリゲス、53歳、2018年9月より独立取締役
• ライアン・A・ザニン、56歳、2016年9月から独立取締役
  • 執行役員は、2019年2月14日現在、他に7名の執行役員がいます。
  • デビッド・C・ベンソン、59歳、社長^[89]
  • アンドリュー・J・ボン・サール、53歳、一戸建て住宅ローン事業担当エグゼクティブバイスプレジデント
  • セレステ・M・ブラウン、42歳、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高財務責任者
  • ジョン・S・フォーラインズ、55歳、上級副社長兼最高リスク管理責任者
  • ジェフリー・R・ヘイワード、62歳、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼マルチファミリー部門責任者
  • キンバリー・H・ジョンソン、46歳、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高執行責任者
  • スティーブン・H・マケルヘノン、49歳、上級副社長兼暫定法務顧問
  • 2018年に指名された役員
  • ヒュー・R・フレイター、暫定最高経営責任者（2018年10月就任）
  • ティモシー・J・マヨポロス、元最高経営責任者（2018年10月まで）
  • セレステ・M・ブラウン、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高財務責任者（2018年8月就任）
  • デビッド・C・ベンソン、社長（2018年8月就任）、元執行副社長兼最高財務責任者（2018年8月まで）
  • アンドリュー・J・ボン、一戸建て住宅ローン事業担当エグゼクティブバイスプレジデント
  • ジェフリー・R・ヘイワード、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼マルチファミリー部門責任者
  • キンバリー H. ジョンソン、エグゼクティブ バイスプレジデント兼最高執行責任者（2018 年 3 月より）、元エグゼクティブ バイスプレジデント兼最高リスク管理責任者（2018 年 3 月まで）

2013年5月8日、スコット・ギャレット下院議員は、第113回米国議会において、2014年予算および会計透明性法案（HR 1872、第113回議会）を米国下院に提出した。この法案が可決されれば、ファニーメイやフレディマックなどの連邦信用プログラムの予算上の取り扱いが変更される。^[90]この法案は、直接融資または融資保証の費用を、財務会計基準審議会が定めたガイドラインを使用して公正価値ベースで連邦予算に計上することを要求する。[90] この法案による変更は、ファニーメイとフレディマックが別々に考慮されるのではなく予算に計上され、これら2つのプログラムの負債が国家債務に含まれることを意味する。[ ^{91 ]}これらのプログラム自体は変更されないが、米国連邦予算での会計処理方法が変更となる。^[92]

• カナダ住宅金融公社– カナダの同等機関
• フレディ・マック
• イートン対連邦住宅抵当協会
• 政府系住宅抵当協会
• ニューヨーク州住宅ローン庁– ニューヨーク州に相当する機関

• 公式サイト
• Federal Home Loan Mortgage Corporation のビジネスデータ:
  • ブルームバーグ
  • グーグル
  • ロイター
  • SEC提出書類
  • ヤフー！