推定家賃

帰属家賃とは、個人が所有する資産に対して支払う賃貸価格です。この概念はあらゆる資本財に適用されますが、住宅市場において最も一般的に使用されるのは、住宅所有者が所有する住宅と同等の住宅に対して支払う家賃を測定することです。住宅家賃の帰属は、国民経済計算で経済活動を測定するために必要です。資産所有者は家賃を支払わないため、所有者の帰属家賃は間接的に測定する必要があります。

帰属家賃は、不動産に適用される帰属の経済理論です。つまり、価値は、売り手がそれを創出するために負担するコストよりも、買い手が支払う意思のある金額の方が重要だということです。この場合、市場家賃を使用して、不動産所有者にとっての価値を推定します。したがって、帰属家賃は、住宅所有者と借主の経済的決定を比較する方法を提供します。

より正式には、所有者占有では、家主と借主の関係は短絡的です。モデルについて考えてみましょう。2人の人物、AとBがそれぞれ不動産を所有しています。AがBの不動産に住み、BがAの不動産に住んでいる場合、2つの金融取引が行われます。それぞれが相手に家賃を支払います。しかし、AとBが両方とも所有者占有者である場合、同じ経済関係が存在していても、お金のやり取りはありません。所有者が2人、占有者が2人いるのは変わりありませんが、彼らの間の取引はもはや市場を経由しません。所有者と占有者が別の人であった場合にやり取りされた金額が帰属家賃です。帰属家賃は、資産への投資に対する収益として理解することもできます。これらの理由から、例えば所得分配指数を計算するときに、帰属家賃を可処分所得に含めることができます。

住宅の推定家賃を推定する一般的なアプローチには、「比較アプローチ」と「ユーザー資本コスト」アプローチの 2 つがあります。

比較アプローチでは、借家人が居住する住宅ユニットの家賃を、同様の所有者が居住する住宅ユニットの家賃と比較します。ユニットが同一である場合、所有者が居住する人の推定家賃は、他のユニットを賃貸することで回避できるコストです。

米国では、労働統計局がこのアプローチの一種を使用して、自宅所有住宅の価格の変動を推定している。^[1]

ユーザーコストアプローチは、所有者が回収できないコストを特定します。これらは次のように定義できます。

${\displaystyle R=(i+r_{p}+m+d)P_{H}}$

ここで、iは金利、r _pは固定資産税率、mは維持費、dは減価償却費である。家賃はこれらの利率の合計に住宅価格を乗じたものである^[2] P _H。より詳細なユーザーコストモデルでは、住宅ローンと所有者の資本に対する金利コストの差と、住宅資本所得の税務上の取り扱いを考慮している。^[3]

• 帰属地代は、それを考慮に入れるための数字が追加されない限り、国民所得と生産量の指標から消えてしまいます。
• 政府は取引に課税する機会を失う。政府が推定家賃に課税しようとしたこともあったが（英国の所得税のスケジュールAがかつてこれを行っていた）、不評を買っている傾向がある。^[要出典]ベルギー、アイスランド、ルクセンブルク、オランダ、スロベニア、スペイン、スイスなど、一部の国では依然として推定家賃に課税されている。^{[4]推定家賃に課税されないことは}、住宅所有バイアスとも呼ばれる。

Cross-National Equivalent Fileなどの人口データセットでは、推定家賃は次のように推定されます。

• 所有者居住者の場合、不動産に蓄積された資本のわずかな割合（4〜6％）として
• 公営住宅の入居者の場合、支払われる家賃と、同じ場所にある同様の物件の平均家賃との差額として
• 家賃を払わずに住んでいる人の場合、同じ場所で同様の物件を借りる場合に支払う必要がある家賃の見積もりとして
• 民間市場の賃借人にとってはゼロ

帰属家賃が住宅に適用できるのであれば、自動車や家具など、賃貸可能なあらゆる商品にも同様に適用できる。「原則として、BEA ^{[明確化が必要]}には自動車や家具などの帰属家賃も含まれるべきだが、住宅と比較すると、それは経済のごく一部に過ぎず、努力する価値がない。」^[5]

• 帰属所得
• 地価税
• 固定資産税