コミュニティ土地信託

コミュニティランド トラスト( CLT ) は、地域コミュニティに代わって土地を保有し、コミュニティに代わって手頃な価格の住宅、コミュニティ ガーデン、公共施設、商業スペース、その他のコミュニティ資産の長期的な管理人として機能する非営利法人です。

CLT は、土地や住宅を占有して使用する際の所有権の保証を求める個人のニーズと、周辺コミュニティのニーズとのバランスを取り、地元の住宅を手頃な価格で維持し、脆弱な居住者の立ち退きを防ぎ、経済的および人種的包摂を促進するなど、さまざまな社会的目的を確保するよう努めています。世界中の CLT では、不動産の所有、使用、運用の方法、および CLT の土地内および周辺に住む人々による CLT 自体の指導と管理の方法が多種多様です。

コミュニティ ランド トラスト (CLT) は、手頃な価格の住宅とコミュニティ開発のモデルであり、過去 50 年間にわたって米国、カナダ、ヨーロッパ、英国にゆっくりと広まっています。最近では、CLT は南半球でも見られるようになりました。^{[引用が必要] [1]}

コミュニティ土地信託の概念的歴史は、イギリスの田園都市、インドのグラムダン運動、イスラエルの協同農業集落であるモシャビムに遡る。ロバート・スワンと共著者は『コミュニティ土地信託：アメリカにおける土地保有の新しいモデル』（1972年）で次のように述べている。「コミュニティ土地信託の背後にある考え方は、アメリカ先住民、植民地化以前のアフリカ、古代中国の経済システムに歴史的なルーツがある。したがって、「目標は土地信託の概念を『復活』させることであり、開始することではない」。」^[2]

このモデルは、1930年代に米国でラルフ・ボルソディによって公式化され、その後ロバート・スワン、サイモン・ゴットシャルク、エリック・S・ハンシュ、エドワード・ウェブスターによって1972年に出版された「コミュニティ・ランド・トラスト：米国における新しい土地保有モデルへのガイド」と題された画期的な書籍 で改良されました。ボルソディ、スワン、および彼らの同僚は、英国の田園都市運動、米国のヘンリー・ジョージに触発された単一税コミュニティ、インドのグラムダン村、イスラエルのユダヤ人国家基金が所有する土地のモシャブコミュニティなど、借地上の計画コミュニティの以前の例を参考にしました。現代のコミュニティ・ランド・トラストの原型であるニュー・コミュニティーズ社は、アフリカ系アメリカ人家族が土地に安全にアクセスできる新しい方法を模索していた公民権運動の地元の指導者によって1969年にジョージア州アルバニー近郊に設立されました。

シューマッハー・センター・フォー・ア・ニュー・エコノミクスのウェブサイトによると、「スワンはラルフ・ボルソディと、ガンジーの弟子であるJP・ナラヤン、ヴィノバ・バーヴェとボルソディの活動に触発された」とのことです。^{[この引用には出典が必要]ヴィノバは1950年代から1960年代にかけて、}インドの田舎の村から村へと歩き、人々を集め、必要以上の土地を持っている人々にその一部を貧しい兄弟姉妹に与えるよう求めました。この運動はブーダン、つまり土地贈与運動として知られ、インドの指導者の多くがこの歩きに参加しました。

しかし、新しい地主の中には落胆する者もいた。土地を耕す道具も種も無く、必要なものを購入するための手頃なクレジット制度も無く、土地は彼らにとって役に立たなかった。彼らはすぐに土地の権利証を大地主に売り戻し、都市へと去っていった。これを見て、ヴィノバはブーダン制度をグラムダン、つまり村への贈与制度に変更した。寄付された土地はその後、村自体が保有するようになった。その後、村は土地を耕作できる者に土地を貸し出す。土地が使われなければ、その貸し出しは終了した。グラムダン運動は、米国のコミュニティ土地信託の先駆けとなった一連の地域村土地信託のきっかけとなった。

米国で「コミュニティ ランド トラスト」という名称が付けられた最初の組織は、ニュー コミュニティーズ社と呼ばれ、南部の田舎に住むアフリカ系アメリカ人の農民が農地にアクセスし、協力して農地を耕作し、計画している一戸建て住宅や集合住宅の建設を安全に行えるように支援することを目的として設立されました。

現代のCLTの原型の先駆けとなったのは、1936年にラルフ・ボルソディが設立したスクール・オブ・リビングと、 1938年にアーサー・アーネスト・モーガンが設立したノースカロライナ州のセロ・コミュニティである。^[3]

ロバート・スワンは、アルバニー運動の会長でマーティン・ルーサー・キング・ジュニアの従兄弟であるスレイター・キング、学生非暴力調整委員会の組織者であるチャールズ・シェロッド、その妻シャーリー・シェロッド、南部協同組合連盟や南部のその他の公民権団体の個人と協力して、ニュー・コミュニティーズ社を設立しました。これは「農村地域の恒久的な使用のために土地を永久信託で保有する非営利団体」です。

ニューコミュニティーズ社のビジョンは、計画されたコミュニティと農業協同組合の開発のために99年間の土地リースを通じて土地を提供するユダヤ人国家基金（JNF）の例と経験に大きく依存していました。JNFは、オスマン帝国領パレスチナ（後のイスラエル）のユダヤ人入植地を購入し開発するために1901年に設立されました。2007年までに、JNFはイスラエルの全土地の13％を所有していました。個人、協同組合、キブツやモシャビムなどの意図的なコミュニティに土地をリースする長く確立された法的歴史があります。スワン、スレイター・キング、チャールズ・シェロッド、全米小作人基金のディレクターであるフェイ・ベネット、および他の4人の南部人は、土地リースについてさらに学ぶために1968年にイスラエルを訪れました。彼らは、ホームステッドの個人リースと農地の協同組合リースを含むモデルを決定しました。ニュー コミュニティーズ社は 1970 年にジョージア州アルバニー近郊の5,000 エーカー (20 km ² ) の農場を購入し、その土地の計画を立案し、20 年間農業を営みました。

この土地は農務省の人種差別の結果、最終的に失われたが、ニュー・コミュニティーズの例は、1970年代に12の他の農村コミュニティ土地信託の設立に影響を与えた。また、1972年に国際独立研究所によって出版されたコミュニティ土地信託に関する最初の本にも影響を与えた。ニュー・コミュニティーズ社の物語は、2016年に制作されたドキュメンタリー映画「正義の弧：愛されたコミュニティの興隆、衰退、そして再生」で語られた。^[4]

ラルフ・ボルソディ、ロバート・スワン、エリック・ハンシュは、インドで開発中のグラムダン村をモデルに、米国およびその他の国々の農村開発に関するトレーニングと技術支援を提供するために、1967 年に国際独立研究所を設立しました。1972 年、スワン、ハンシュ、シモン・ゴットシャルク、テッド・ウェブスターは、土地、住宅、その他の建物の所有権に対するこの新しいアプローチに名前を付けて説明した最初の本である「コミュニティ・ランド・トラスト」で「アメリカにおける土地保有の新しいモデル」を提案しました。1 年後、彼らは国際独立研究所の名前をコミュニティ経済研究所 (ICE) に変更しました。

1980 年代、ICE は CLT という新しい概念を普及させ始め、このモデルを初めて都市部の低価格住宅、高級化、立ち退き、近隣再活性化の問題に適用しました。1980 年から 1990 年にかけて、カトリック労働者運動と平和運動にルーツを持つ活動家、チャック・マセイが ICE の事務局長を務め、当時マサチューセッツ州グリーンフィールドに拠点を置いていました。ICE は、現代のコミュニティ土地信託モデルとコミュニティ融資基金モデルの先駆者でした。

マセイの在任中、コミュニティ ランド トラストの数は 23 州で 12 から 100 を超えるグループに増加し、何百もの恒久的な低価格住宅ユニットや、商業施設、公共サービス施設が作られました。マセイは同僚とともに 25 の地域ローン ファンドの開発を指導し、後に全米コミュニティ キャピタル協会として知られる全米コミュニティ開発ローン ファンド協会を組織しました。1985 年から 1990 年にかけて、マセイは同協会の創設会長を務め、1983 年から 1988 年にかけては、社会的責任投資の分野における全国的な専門家協会であるソーシャル インベストメント フォーラムの創設理事を務めました。マセイとコミュニティ経済研究所の同僚たちはまた、1980 年代前半から中頃に、銀行、公務員、および低所得のアフリカ系アメリカ人住民が近隣から追い出されるのを防ぐために設立された教会と聖職者のエキュメニカルな協会によって生じた CLT に関する多くの法的および運用上の疑問に対処する取り組みを開始しました。

1980年代には、都市部のCLTの数が劇的に増加しました。最初の都市CLTであるシンシナティコミュニティ土地協同組合は1981年に設立されました。^[5] シンシナティのように、CLTは市政府の計画や政策に反対して結成されることもありました。バーモント州バーリントンやニューヨーク州シラキュースなどの他の都市では、コミュニティ土地信託が地方政府と提携して結成されました。最も重要な都市とCLTのパートナーシップの1つは、ダドリーストリート近隣イニシアチブのCLT子会社がボストン市から土地収用権を与えられた1989年に結成されました。

米国で最も古く、最も影響力のあるCLTの1つは、バーモント州のバーリントンコミュニティランドトラスト（BCLT）で、バーニーサンダース市長率いる市政の取り組みとして1984年に設立されました。BCLTは、住宅費の急激な上昇により、市内の多くの長期居住者が住宅価格の高騰で住めなくなる恐れがあったことへの対応策でした。BCLTは現在、シャンプレーン住宅トラスト（CHT）として知られています。CHTは基礎となる土地を所有しますが、CHTの居住者は居住する家屋またはユニットを所有します。CHTの居住者は、収入の30％を超える家賃または住宅ローンを支払ってはならず、ユニットの再販価格は、将来の低所得者および中所得者層の人々も開発地に居住できるように、事前に指定されたパーセンテージを超えて上昇することはできません。^{[6] [7]} CHTのユニットの半分はバーリントンにあり、残りの半分はバーリントン外にあります。CHTはバーリントン地域の手頃な価格の住宅ストックを大幅に増加させ、CHTユニットはバーリントンの全住宅の7.6％を占めています。^[8]

米国では、コミュニティ ランド トラストは次のようにも呼ばれます。

• 手頃な価格の住宅用地信託^[9]
• ネイバーフッド・ランド・トラスト^[10]

スコットランドでは、コミュニティ ランド運動が定着しており、政府による支援も受けています。コミュニティ ランド スコットランドのメンバーは、500,000 エーカーを超える土地を所有または管理しており、25,000 人を超える人々が暮らしています。

現在、イングランドとウェールズには255のCLTがあり、会員数は17,000人を超え、住宅数は935軒に上ります。^{[11]この運動は、先駆的なCLTとその支持者がイングランドとウェールズの全国CLTネットワークを設立した2010年以降、急速に成長しました。CLTは、イングランドの法律では、} 2008年住宅再生法第79条で定義されています。

英国のCLTは、米国のCLTと特徴的な特徴のほとんどを共有しています。しかし、地域住民の参加とコミュニティレベルの民主主義に重点を置く傾向があり、草の根の市民イニシアチブとして出現する傾向があります。^[12]スコットランドでは、不在の貴族地主から土地を取り戻すコミュニティとも関連しています。^[要出典]

CLT運動に関する研究やその初期の創設は、ヨーロッパ（フランス、ベルギー）^[13] 、アフリカ大陸（ケニア）^{[14] 、}オセアニア（オーストラリア^[15] 、ニュージーランド^{[16] ）、オランダ[17]}など、他の国々でも行われています。

• アボリジニ土地信託
• 地域開発金融機関
• 株式の分配
• 住宅協同組合
• ジョン・エミウス・デイビス
• ロバート・スワン（土地信託の先駆者）
• ラルフ・ボルソディ

• コミュニティ ランド トラストの参考文献: ジョン エミウス デイビスが選定および編集、2020 年。

• コミュニティ ランド トラスト: アメリカにおける新しい土地保有システムへのガイド ロバート スワン他著 1972 年オリジナル書籍 (PDF 形式)
• コミュニティ土地信託ハンドブック。コミュニティ経済研究所が執筆し、1982 年に Rodale Press から出版されました。
• 『Streets of Hope: The Fall and Rise of an Urban Neighborhood』は、ピーター・メドフとホリー・スカラーが執筆し、1994 年にサウスエンド プレスから出版されました。
• コミュニティ土地信託の開始: 組織と運営の選択、2007 年に John Emmeus Davis が執筆した出版物。
• 市と CLT のパートナーシップ: コミュニティ土地信託に対する自治体の支援。著者は John Emmeus Davis 氏と Rick Jacobus 氏で、2008 年にリンカーン土地政策研究所から出版されました。
• 『The Community Land Trust Reader』は、ジョン・エミウス・デイビスが編集し、リンカーン土地政策研究所が 2010 年に出版したものです。
• 草の根から持続可能なコミュニティを構築する: コミュニティ土地信託が社会的持続可能性を生み出す方法、ニック・ベイリー著。T. マンジ、K. ルーカス、T. ロイドジョーンズ、J. アレン (編) 『社会的持続可能性の理解』、ロンドン: アーススキャン、49–64 ページ、2010 年。
• マヌエル・ダン・アンチスペキュレーション・イモビリエール。 John Emmeus Davis 編集 (モントリオール: Les Editions Ecosociete、2014)。
• 「On Common Ground、コミュニティ土地信託に関する国際的視点」は、コミュニティ土地信託モデルの国際的な成長と多様化を追跡する 26 本のオリジナルエッセイを 2020 年に出版したものです。
• アメリカのラテンアメリカとカリベの地域における安全性: 地域社会の予防管理[A Common Ground Monograph]。 John Emmeus Davis、Line Algoed、Maria E. Hernandez-Torrales 編集 (ウィスコンシン州マディソン: Terra Nostra Press、2020.
• なぜコミュニティ土地信託なのか？[コモングラウンドモノグラフ]。ジョン・エメウス・デイビス、ライン・アルゴエド、マリア・E・ヘルナンデス・トーラレス編（ウィスコンシン州マディソン：テラ・ノストラ・プレス、2020[JD2]）。

• 住宅価格の持続的手頃さの実現：人種平等への道、トニー・ピケット著
• 私たちにできる最大限のこと：住宅正義のための国家の義務、トニー・ピケット著
• 「私たちは動かされない。共同所有は貧しい農民に力を取り戻す」オードレア・リム著、ハーパーズ・マガジン、2020年
• コミュニティ土地信託：入門、トム・ピーターソン著
• 「バーリントンが手頃な価格の住宅の議論を打ち破る」バーリントン（バーモント州）のコミュニティ土地信託プログラムに関する議論
• コミュニティ土地信託：土地共有地の保護、デビッド・ハーパー著
• イギリスのコミュニティ土地信託、デイブ・スミス著
• ウェインライト、オリバー（2017年1月16日）。「住宅危機と戦う急進的なモデル：所得に基づく不動産価格」ガーディアン。

• 国際コミュニティ土地信託センター: 過去を保存し、国際 CLT 運動の未来を探ります。
• グラウンド ソリューション ネットワーク (米国) (National Community Land Trust Network と Cornerstone Partnership の合併)
• 全国コミュニティ土地信託ネットワーク（イングランドおよびウェールズ）
• CLT リソース センター、Burlington Associates in Community Development、LLC
• CLT に関する情報が掲載されている米国の New Economics Institute (旧 EF Schumacher Society) のページ
• Equity Trust, Inc. は、農場の保全と地域支援型農業のための土地の確保において、コミュニティ土地信託の活用を推進してきました。
• ビール コミュニティ ランド トラストは、イギリスのデボン州ビール村の地元住民のために、市場価格の 80% で手頃な価格の住宅の開発を促進するために 2013 年に設立されました。
• マディソンエリアコミュニティランドトラストは、手頃な価格の住宅、コミュニティガーデン、都市農業を組み合わせた全国的に有名なプロジェクトであるトロイガーデンの開発および管理を行っています。
• サンフランシスココミュニティランドトラスト
• シャンプレーン住宅信託は、現在米国最大のコミュニティ土地信託であり、バーモント州北西部の 3 つの郡にサービスを提供し、2,000 戸を超える手頃な価格の住宅のポートフォリオを管理しています。
• 北西部コミュニティ土地信託連合
• CLT East は、イングランド東部のコミュニティ土地信託のための専門的なアドバイスと技術サポートです。
• プラウド グラウンドは、ポートランド都市圏にサービスを提供する北西部最大のコミュニティ ランド トラストです。
• ミネソタコミュニティ土地信託連合
• 北カリフォルニア土地信託、カリフォルニア最古の土地信託
• ロンドンコミュニティ土地信託ロンドン初のコミュニティ土地信託。手頃な価格の住宅を提供するためにコミュニティを組織する。
• スクール・オブ・リビングは、米国中部大西洋岸地域のコミュニティ土地信託の発展を支援しています。
• マウント・アレクサンダー・コミュニティ・ランド・リミテッド（オーストラリア）
• コミュニティ ランド トラスト ブリュッセル (ベルギー)