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家主とは、農場、家、アパート、マンション、土地、不動産などの物件を所有し、テナント（借主または賃借人とも呼ばれる）と呼ばれる個人または企業に賃貸またはリースしている人のことです。家主という用語は、法人がこの立場にある場合に適用されます。代替用語には、貸主や所有者などがあります。女性の物件所有者には、女家主という用語が使用されることがあります。英国では、正式には酒類販売免許を持つパブの経営者も、家主/女家主と呼ばれます。政治経済学では、家主とは特に、土地（建物を除く）などの天然資源を所有し、そこから賃料（受動的収入の一形態）を得ている人を指します。[ 1 ]
地主の概念は、荘園領主（中間領主）が土地を所有していた封建制の荘園制（領主制）に遡ることができます。これらの領主は通常、中世盛期に騎士の階級を形成した下級貴族のメンバーでした。彼らは下級封建制によって封土を保持していましたが、場合によっては、国王が直接所有する王領や、皇帝が直接所有する神聖ローマ帝国の帝国村のように、土地が上級貴族のメンバーに直接従属することもありました。この中世の制度は、ローマ帝国のヴィラとラティフンディア（農民が耕作する大規模な農場）から発展しました。[ 2 ]現代では、「地主」という用語は、借地人に賃料を請求する不動産所有者を指します。 [ 3 ]
賃貸借契約書（リース契約）とは、賃貸借に関する条件を定めた契約書です。これらの条件には、賃料、支払いの遅延に対する違約金、賃貸期間、および契約解除に必要な通知期間などが含まれます。一般的に、責任は以下のように分担されます。家主は修繕や物件の維持管理を行い、借主は物件を清潔で安全な状態に保つ責任を負います。
多くの不動産所有者は、賃貸の詳細を管理するために不動産管理会社を雇います。これらの会社は通常、物件を宣伝し、潜在的なテナントに物件を見せ、書面による賃貸契約または使用許諾契約を交渉して作成し、[ 4 ] [ 5 ]家賃を徴収し、必要な修理を行います。
米国では、住宅賃貸借における家主と借主間の紛争は、特に不動産や契約に関して、連邦法よりも州法によって主に規定されています。州法、場合によっては市や郡の法律によって、立ち退きの要件が定められています。一般的に、家主は、賃貸借契約が満了する前に、法的に有効な特定の理由がある場合にのみ借主を立ち退かせることができますが、賃貸借期間が終了すると、通常は理由を述べずに賃貸関係を終了させることができます。一部の地域では、家主が請求できる金額を制限する家賃統制法または家賃規制法が制定されています。また、家主には、煙感知器や安全なドアなどの基本的な安全機能を備えた、安全で適切かつ居住可能な住宅を維持する義務を負う、居住性に関する黙示の保証があります。最も一般的な紛争は、家主がサービスを提供しないか、借主が家賃を支払わないかのいずれかから生じ、サービスの問題が支払いの問題につながることもあります。賃貸借契約書に通常記載されているように、家賃の支払いを保留することは、立ち退きの正当な理由となります。[ 6 ]市の条例も賃貸政策に影響を与える可能性があり、収入源による差別禁止規則の採用が増加している。 [ 7 ] [ 8 ]テナント組合も政治組織を通じて住宅政策に影響を与える可能性がある。[ 9 ]
カナダでは、住宅所有者とテナント間の紛争は、主に不動産と契約に関する州法によって規制されています。[ 10 ]州法は、テナントの立ち退きの要件を定めています。一般的に、家主がテナントを立ち退かせることができる理由は限られています。一部の州では、家主が請求できる最大家賃を定める法律（家賃統制または家賃規制として知られています）と、それに関連する立ち退きがあります。また、居住性に関する黙示の保証があり、家主は最低限の安全要件を満たし、安全で適切で居住可能な住宅を維持しなければなりません。
民間賃貸住宅は、主に多くの地主・借家人法、特に借家人の地主に対する権利の最低限の基準を定めた1985年地主・借家人法によって規制されています。もう1つの重要な法律は、 2004年住宅法です。賃料は、借家人に適切な通知をすれば、通常6か月の期間の終わりに自由に増額できます。最も一般的なタイプの保証付き短期賃貸借契約（AST）における占有命令は、通常、8週間/2か月の賃料未払い後に取得できます。また、すべての保証付き賃貸借契約については、より短い期間のセクション8通知（1988年住宅法改正に基づく）を借家人に送達した後、裁判所の裁量により、家主の物件所有権を尊重するその他の理由に基づいて取得できます。賃貸借契約がASTの場合、占有命令は最初の賃貸借契約から6か月が経過するまで効力を生じません。
2026年5月1日に施行される借家人権利法2025は、イングランドにおける第21条の「無過失」立ち退きを廃止し、すべての新規の保証付き短期賃貸借契約を定期保証付き賃貸借契約に転換する。家主は代わりに、家賃滞納、反社会的行為、または家主が物件を売却または居住したいといった占有の具体的な理由を必要とする、拡大された第8条の根拠に頼らなければならない。[ 11 ]
1989年1月15日以前から居住している人の賃貸借契約は、通常、1980年以降に開始された当初から短期賃貸借契約でなくても、「規制賃貸借」となり、特に第3次ウィルソン内閣によって導入された1977年賃貸借法および1977年立ち退き防止法の下で、より多くの権利が認められる場合がある。[ 12 ]
複数世帯住宅（法律上、3人以上の入居者がいる単一世帯とはみなされない住宅）は、2004年住宅法を含む強化された規制の対象となります。一部の地方自治体では、このような住宅の大家となるには、自治体発行の許可証が常に必要です（他の自治体では、より大規模な法定事例に限定されています）。
数年を超える賃貸借契約は通常リースと呼ばれ、長期にわたる傾向があります。7年を超えるリースは、新しい借地権として登録する必要があります。[ 13 ]これらの契約は上記の規則に従うものが少なく、長期の例では、従来の賃貸借よりも意図的に完全な所有権に似ています。高額の地代を必要とすることはほとんどありません。
現行法では、高額な解約手数料や転売手数料は規制されておらず、借地権付き住宅の売却も禁止されていません。2010年代に行われた広範な協議を経て、いくつかの改革案が策定されています。一般的に、法律では借地人（テナント）が共同で管理権と家主の権利を購入する権利（共同所有権）を取得することを認めています。テナントは個別に、より少額の新たな金額（「プレミアム」）でリース期間を延長できますが、テナントが所有権を取得している場合は、通常15～35年ごとにプレミアムの支払いを要求または推奨されることはありません。通知要件と書式は厳格に適用される傾向があります。
小規模物件の場合、テナントは建物の単純な数学的分割に基づいて個別の所有権を取得できる場合があります。1925年の制定法では、ほぼすべての賃貸借契約（初期費用または「プレミアム」を支払って低賃料で賃貸する契約）において、賃借人が売却（譲渡）できることが暗黙のうちに規定されています。これにより、家主が大幅な遅延を生じさせることなく「合理的な」審査基準を適用できる契約にのみ制限が緩和されます。これは一般に「譲渡／移転に関する法定限定条項」として知られています。
減少傾向にある公営住宅の分野では、入居者は例外的に、時間をかけて「購入権」を取得することができ、これにより住宅の市場価格から一定の割引を受けることができる。
商業用不動産に関しては、紛争解決や基本的な責任に関する法規定の多くは、コモンローにおける契約の自由の原則に由来しており、これには「良好かつ実質的な修繕」の意味など、広範な判例における先例判決から暗黙のうちに含まれる条項も含まれる。暗黙の原則には、「許諾からの逸脱禁止」や「平穏な享受」などがある。
すべての事業用テナント（賃借人）は、 1954年地主借地人法第2部（「事業用賃借権の保障」を規定）の適用を受けるか否かを決定しなければなりません。特に除外されていない限り、原則としてこの規定が適用されます。この「賃借権の保障」は、地主が物件を取り戻すための一般的な理由および関連する仕組みによって、明示的に制限されます。
賃貸人が、適格なテナントが50%以上を占有している区画を売却する場合、テナントは提示価格でその区画を購入する優先購入権を得るべきである。ほとんどの法域と同様に、法律は違法な転貸や譲渡に関する賃貸借契約条項を厳格に適用し、違反した場合は金銭的損失や財産的損失につながる可能性がある。
住宅賃貸借とは異なり、商業賃料の不払いは、商業賃貸人の「自力救済」による立ち退き権を行使することにより、賃貸人による直接的な占有回復（「平和的再占有」）につながる可能性がある。[ 14 ]裁判所の命令または未払い税金の請求に基づく裁判所発行の令状なしにテナントの物品を差し押さえる行為（差押え）は禁止されている。[ 15 ]
メキシコでは、家主と借主の関係は主に州ごとの民法によって規定されており、そのため国内各地で不動産規制にばらつきが生じています。メキシコの不動産法は借主に有利な傾向があり、賃貸借契約満了時の家主による立ち退きは特に困難です。家主が契約終了前に適切な通知を行わない場合、契約は自動的に無期限契約に移行する可能性があり、立ち退き手続きはさらに複雑化します。
メキシコでは、敷金は一般的に家主と借主の間で交渉可能であり、法律で定められた上限額はない。ただし、家主が1か月分の家賃に相当する敷金を要求するのが一般的である。家賃の値上げは一部の地域で規制されており、多くの場合、その地域の最低賃金の上昇率の85%以下に制限されるか、両者が合意した消費者物価指数に基づいて決定される。
メキシコにおける立ち退き手続きは厳しく規制されており、家主にとって時間、労力、法的費用が相当かかる司法介入が必要となる。立ち退き命令後もテナントが退去を拒否した場合、家主は立ち退きを強制するために警察の支援を含む司法の支援を必要とする場合がある。立ち退き手続きの期間は大きく異なり、テナントが控訴したり延長を要求したりする場合は、数週間以上かかることもよくある。[ 16 ]
土地所有の概念は普遍的なものではない。多くのネイティブアメリカンの部族は土地を商品とは見なさなかったが、多くのヨーロッパ人入植者はそう見なした。[ 17 ]植民地化以前のアメリカ大陸における土地所有はグループによって異なったが、多くのネイティブアメリカンの社会は共同の土地と個人の土地を持っていた。[ 18 ]
アダム・スミスやヘンリー・ジョージなど、ヨーロッパの学者の中にも土地所有に懐疑的な者がいた。スミスは地主について、「どの国の土地もすべて私有財産になると、地主は他のすべての人と同じように、自分が蒔いていないところから収穫することを好み、土地の天然産物に対しても地代を要求するようになる」と述べている。[ 19 ]ジョージは土地はすべての人に属するものだと考え、経済的地代に対する公的課税を支持した。彼は、この課税によって他のすべての税金が廃止されるほどの利益が得られると信じていた。[ 20 ] [ 21 ]
家主に対するもう一つのよくある批判は、独占傾向です。規制がなければ、企業は購買力を使って住宅を買い占めることができます。アトランタのある郵便番号区域では、2011年1月から2012年6月の間に売却された住宅の最大90%が機関投資家によって購入されました。[ 22 ]企業の家主は、差し押さえられた住宅を購入し、元の所有者に賃貸することができます。[ 23 ]住宅における企業の独占のもう1つの形態は、企業城下町です。そこでは、1つの企業が住宅と事業の大部分を所有しています。これらの企業は町の住民のほとんどを雇用しているため、不況時に家賃を引き上げ、賃金を下げることができます。[ 24 ] [ 25 ]
賃借人（テナントまたはその他の使用許可者）のうち、家賃の支払いが最も低い層は、社会的または経済的に困難な状況に陥りやすく、その結果として深刻な社会的偏見を受ける可能性があります。他に選択肢がないため、こうした賃借人は、物件の維持管理責任を怠る、安全でない老朽化した物件の悪質な所有者の犠牲になることが少なくありません。
「スラム街の大家」「スラム街の地主」「ゲットーの大家」といった用語は、こうした物件を多数所有し、事実上地域を独占している大家を指すのに用いられる。公共事業や大規模な民間投資によって、こうした地域は改善される可能性がある。極端な場合には、多くの国で政府の強制収用権によって、スラム街の撤去や、最悪の地域を建て替えたり改修したりすることが可能になる。
家賃の不当な吊り上げ
家賃の不当な値上げとは、家賃を不当に高くしたり、不当なレベルまで引き上げたりする行為を指します。これに対し、一部の州や自治体は、家主が家賃を値上げできる金額に上限を設ける法律（家賃規制とも呼ばれる）を制定しています。[ 26 ]
「偶然の大家」という用語は、当初は大家になるつもりはなかったが、余剰の不動産（相続、パートナーとの同居、引っ越し時に売却できないなど）を所有しており、売却する代わりに賃貸することを選択した大家に対して使用されます。[ 27 ] [ 28 ]
賃貸物件の賃料は、家主と借主の間で合意された方法（週払いより頻繁、または年払いより少ない頻度での支払いはほとんどない）で借主が支払うことができ、その方法は必ず賃貸契約書に記載されます（できれば双方とも書面で）。これは、借主が入居前に考慮すべき主要な要素の1つであるべきです。[ 29 ]
インセンティブは、良好な賃貸利回り（利益）と不動産価格の上昇見込みを得ることです。家主の利益動機は、地域によって異なるテナントの権利、家主の維持管理義務、および主要なリスク（テナントとの紛争、損害、怠慢、賃料の損失、保険の利用不可/紛争、景気後退、住宅ローンの金利上昇、負の資産または投資損失）と矛盾します。特にレバレッジをかけた賃貸物件購入による純収入（利回り）と資本成長は、固有のリスクにさらされており、経済的回復力に欠ける地域で賃貸市場の魅力が狭い、類似した住宅を少数に限定した、レバレッジの高い投資家にとっては客観的にリスクが増大すると考えられます。 [ 30 ]
家主またはその代理人は、テナントから敷金を徴収するのが一般的であり、管轄区域によっては入居手数料や事務手数料を請求する場合もあります。敷金の額は、テナントが物件を借りるかどうかの決定に大きな影響を与える可能性があります。敷金が高いと参入障壁となり、敷金が低いと競争の激しい賃貸市場で物件の魅力が高まります。敷金は、賃貸契約前の話し合いで交渉されることはほとんどありません。法律上、敷金は通常、テナントの居住によって生じた未払い家賃、物件の損害、または清掃/修理費用を補償することを目的としています。[ 31 ]
地域によっては、従来の敷金や特定の手数料が法律で禁止されている場合があります。代替案としては、家主が潜在的な損失を月々の家賃に組み込む、または規制された保証金制度を利用する方法があります。この制度では、家主が直接預かるのではなく、認可を受けた第三者（不動産仲介業者など）が一定額を預かります。法律上、敷金は通常、テナントの居住によって生じた未払い家賃、物件の損害、清掃・修繕費用を補填することを目的としています。
イギリスでは、パブ（パブリックハウス）のオーナーや経営者は通常「landlord/landlady」または「publican 」と呼ばれ、後者は本来ローマ時代の公務員または徴税請負人の呼称である。より正式な状況では、 licensed victuallerまたは単に「licensee」という用語が使用される。[ 32 ]
2004年にSociety of Licensed VictuallersとLicensed Victuallers National Homesが合併して設立されたLicensed Trade Charity [ 33 ]は、英国のパブ経営者の退職後のニーズに応えるために存在している。この慈善団体は、バークシャーのアスコットとレディング、サセックスのセイヤーズコモンに3つの私立学校も運営している。アスコットにあるLicensed Victuallers ' Schoolは、通常の授業料を支払う生徒に加えて、パブ経営者や飲食業界関係者の子供たちに割引料金で教育を提供している。
さまざまな国に、家主の重要な団体が存在します。これらの団体は、 相互支援の手段を提供することで、さまざまな問題に直面する会員を支援し、住宅および一部の商業賃貸借法の詳細と実施に関して関係当局や議会に働きかけます[ 34 ] 。
オーストラリアには数多くの家主協会が存在する。これらの協会は、オーストラリア不動産評議会のような、主要な建物や非常に大規模な住宅団地の所有者など、「大物」を代表する不動産所有者協会とは区別されるべきである。[ 35 ]
全国住宅家主協会（NRLA）は、2020年3月31日現在、以下の2つの組織の合併により設立されました。[ 41 ]
ウィキメディア・コモンズにある家主に関するメディア