保証された賃貸借

保証賃貸借は、英国の土地法における個人（または個人共同）に対する住宅賃貸借の法的分類である。法令は保証賃貸借に基づく借主に一定の賃貸借権の保障を与える。保証賃貸借に基づく借主は、 1988年住宅法で定められた正当な理由がない限り立ち退きを命じられず、定期的な^{[n 1]家賃の変更は}家賃査定委員会での異議申し立ての対象となる可能性がある。

保証賃貸借は、1988年住宅法により導入され、同法の施行日から締結された賃貸借、または1980年住宅法から転換された保証賃貸借に適用される。同法は、 1977年家賃法に基づくより大規模な家賃保護のほとんどを置き換え、稀ではあるが他の家賃法も置き換えた。^{[n 2]しかし、1997年2月28日以降、3つの例外を除くすべての新規住宅賃貸借は、}保証短期賃貸借 とみなされる。^{[2] : 209} これらの例外は、賃貸借の前後に通知により除外されるもの、短期賃貸借ではないと明記されているもの、および既存の保証入居者への賃貸である。^[3]

1980年の住宅法によって導入された保証賃貸借は、より強力な借家人保護を伴い、安定賃貸借に取って代わった。^[4]

例外として、1980年住宅法の規制から転換された保証賃貸借は適用されない（ただし、1980年住宅法第56-68条に基づき認可機関により1989年1月15日より前に付与され、その日より前に借主が1954年家主借主法第24条に基づき裁判所に申請し（新しい賃貸借の付与のため）、1989年1月15日に1980年法の賃貸借が同条または1954年同法第4部の規定により継続している場合を除きます。）^[5]

一見「家」を意味する用語である住居は、裁判所によって広く適用され、家やアパート内の事業所および非常に曖昧な事実上の宿泊施設の取り決めのみを除外すると判断されている（家が非公式に共有されており、特定の借主または共同借主のグループがいずれかの部分の全体を独占的に所有する権利があるとは言えず、除外反対の判例法が適用されない場合）。アパートや個室は、改造された納屋、風車などと同様に、独立した住居の定義に含まれます。^{[2] : 300–301}

住宅税が廃止されたため、1990年4月1日以前に認められた賃貸借と、その日以降に認められた賃貸借との間には区別がある。それ以前は、課税評価額が750ポンド（グレーターロンドンでは1,500ポンド）（年払い）の住宅（上記参照）賃貸借は、保証賃貸借とはならない。この日以降、家賃が年間10万ポンド（月額8,333.33ポンド）を超える場合、保証賃貸借とはならない。^{[2] : 300–301  [6] [7]}

同様に、その日以前の賃貸借についても、家賃が課税評価額の3分の2未満の場合、または、その日以降に家賃が年間250ポンド（グレーターロンドンでは年間1,000ポンド）を超えない場合、確約賃貸借とはみなされません。^{[2] : 300–301}

これらの詳細な区域には、2エーカーを超える農地を住宅と一緒に貸し出す借地権も含まれる。^{[6] [8]}

正確に言うと、1954年地主借家法第2部が適用される賃貸借は除外される。保護事業賃貸借（請負事業賃貸借）の対象となる賃貸借、または事業用に一部貸し出されている賃貸借は、保証賃貸借の対象とならない。^{[2] : 300–301}

これは、指定された大学以外の家主が関与する賃貸借には適用されない。^{[2] : 300–301}

この目的のための賃貸は保証できない。^{[2] : 300–301}

これは、家主が賃貸住宅が位置する同じ建物の別の部分に住んでいる場合に適用される。^{[2] : 300–301}

これらは除外されているが、地方自治体や住宅協会による賃貸には、1985年住宅法に基づく安全な賃貸借など、他の保護が適用される場合がある。^{[2] : 300–301}

個人が複数の「住居」を持つことは可能であり、その場合、住居が主たる住居であるかどうかは事実上の法的問題となる。この条項は「居住」を規定しているが、これは継続的である必要はなく、一時的な不在であっても確実な賃貸借となる可能性がある。^{[2] : 300–301}

賃貸借が保証されるかどうかは、賃貸借開始後の状況によって変わる可能性がある。借主が立ち退きによって賃貸借での居住を中止していない場合は、借主はもはやその住宅を主たる住居として占有していないことになる。この場合、借主は賃貸借の保証を失うことになる。^{[2] : 300–301}

「保証」された賃貸借は無期限の賃貸借であり、固定された期間はありません。「保証短期賃貸借」は「保証」された賃貸借とは異なり、固定された日付の期間です。保証された賃貸借は民間の住宅所有者によって使用されることはほとんどありませんが、議会や住宅協会によって一般的に使用されています。

賃貸借が定期借家である場合、その賃貸借は裁判所の命令または借主の 明け渡しによってのみ終了します。

賃貸借が定期借家契約である場合、定期借家契約は、通知をする必要もなく、定期の消滅^{[n 3]によって、定期借家契約の満了時に自動的に終了するか[9]}、賃貸借契約で家主に賃貸借契約を終了する権限が与えられている場合は、家主がその権限を行使することによって終了することがあります。定期保証賃貸借契約がこれらの方法のいずれかで終了しても占有が継続する場合（これを「継続」といいます）、その時点から定期保証賃貸借契約（ 「法定定期借家契約」といいます）が設定されます。賃借権の保障は存続します。

家主が占有を取り戻すには、1988年住宅法の附則2に定められているいくつかの法定根拠のうちの1つに基づいてのみ行うことができます。^{[n 4] [10]}占有命令を得るために、家主は借主にセクション8の通知を送達し、依拠する根拠を明記し、その後、選択された根拠に応じて異なる期間の経過後に、裁判所に占有を申請する必要があります。

借主の不法な立ち退きは、家主が借主が建物内にいない、借主と住居を共有している、または休暇目的で物件を貸していると合理的に信じない限り、刑事犯罪となる（1977年立ち退き防止法第1条に基づく）。^[11]

保証された定期借家契約に基づく特別な規定のない家賃は、開始後52週間以内に増額することはできません。また、法定（黙示）定期借家契約でない限り、イングランドまたはウェールズの適切な形式でセクション13通知^[12]を送達した場合にのみ増額できますが、一般契約法と同様に、借主が増額を承諾する前に、そのような通知を無視した過去の賃貸借契約の修正または新しい賃貸借契約は、優先したものとみなされ、借主がセクション13通知を送達しなかった以前の契約に依拠することを防ぎます。

当然のことながら、固定期間で定期的ではなく、定期賃貸借契約に賃料見直し条項がある場合、契約上の取り決めによって第13 条の通知も不要となる。 ^{[12]第13条の通知は、賃借人が義務を負っていない物件の改修を無視して、市場がそのような賃料を請求することが不合理である場合、}賃料査定委員会の前で第14条に基づいて設定された賃料に異議を申し立てる権利を賃借人に与えている。^[13]

1997 年 2 月 28 日以降、ほとんどの賃貸借は保証短期賃貸借(AST)とみなされ、この日付より前に、所定の警告、固定期間、および少なくとも 6 か月間の通知を借主に送付した場合に、家主が絶対的な占有権を持ちます。

ショートホールドにおいて、借主が賃貸借契約をある程度管理できる唯一の側面は、当初支払うべき家賃を家賃査定委員会に請求する権利であるが、家賃を減額できるのは、他の同等の保証ショートホールドの家賃よりも「大幅に高い」場合のみである。この異例のシナリオでは、家賃査定申請が行われていない場合、家主は賃貸借開始前または開始後にショートホールドではない旨の通知を出すことができる。^{[2] : 309–311} その他の点では、保有権の安全性を除き、保証賃貸借契約のサブセットとして、これらは保証賃貸借契約の定義要件に従う。^{[2] : 310}

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