2002年土地登記法

2002年土地登記法

英国議会
長いタイトル	土地登記および関連する目的に関する規定を定める法律。
引用	2002年9月
紹介者	大法官 アーヴァイン卿、2001年6月21日[1]
領土の範囲	イングランドとウェールズ[2]
日付
王室の裁可	2002年2月26日
開始	2003年10月13日
廃止	—
その他の法律
修正者	—
廃止	—
関連	土地登記規則 2003 土地登記（改正）規則 2005 土地登記（改正）（第 2 号）規則 2005
状況: 現行法
制定当初の法令文
英国内で現在施行されている 2002 年土地登記法 (修正を含む) のテキスト ( legislation.gov.ukより)。

2002年土地登記法（第9章）は、イギリス議会の法律であり、以前の土地登記に関する法律、特に以前の類似したシステムを規定していた1925年土地登記法を廃止し、置き換えたものである。この法律は、土地登記規則^{[3] [4] [5]}とともに、HM土地登記所の役割と実践を規制している。

2002年土地登記法は、法制委員会とHM土地登記所の報告書「21世紀の土地登記（2001年）」に応じて導入されました。^[6]この法律は、

• 土地登記法を簡素化し、近代化した。
• 登記簿に土地の所有権をより正確に反映させ、土地に影響を及ぼす権利と付随的利益をより完全に表示しました。
• 電子譲渡の導入を促進することを目的としていました。

この法律は、登録された土地を規制する法律にいくつかの大きな変更を加えました。具体的には、次のとおりです。

• より短いリースを登録できるようになりました。
• 自発的な土地登録をさらに奨励した。
• 第三者の権利保護制度の変更
• 不法占有（不法占拠者の権利）に関する法律を改正し、近代化しました。
• 1875年土地譲渡法を廃止
• 1925年土地登記法を廃止

第 4 条では、次のいずれかの事象が発生した場合、土地の 不動産登記が必須であると規定されています。

• 売却、贈与、またはその他の状況にかかわらず、自由保有不動産が譲渡される。
• 7年以上の法定賃貸借が認められます。
• 7年以上の有効期間がある法定賃貸借契約が譲渡される、または
• 第一順位の法定担保権（抵当権）の付与。

必要なときに登録しなかった場合、購入者または譲受人は土地の衡平法上の所有権のみを取得し、売主または譲渡者は登録所有者のままとなります。衡平法上の所有権を持つ人、つまり登録しなかった人は、法律の第 29 条および第 30 条に規定されている優先ルールを利用できず、（まだ）登録所有者が土地を再度取引しようとした場合に不利になる可能性があります。

最初の登録時に、登記官は登録された各不動産に権利の等級を付与します。

自由保​​有地の場合、法律第 11 条に従って、以下のいずれかの等級の権利が付与される場合があります。

• 絶対的所有権 – これは所有権に疑わしい点がないことを示します。不動産は所有者に帰属し、登記簿への記載と、優先する未登録の権利（一般に優先権と呼ばれる）のみに従います。所有権は完全である必要はありません。登記官が、いかなる欠陥も「所有権に基づく保有を妨げない」と判断した場合、絶対的所有権が与えられます – 土地所有権法第 9 条 (3)。
• 占有的自由保有権 - 所有権の証拠書類はありません (例: 紛失した所有権証書)。所有権は不法占有に依存します。登録時に所有権の保証はありませんが、その後の問題 (例: 所有者の署名の偽造) は保証によってカバーされます。所有者として 12 年間所有した後、絶対所有権にアップグレードできます (s.62(1)、(4))。
• 限定的自由保有権 – 権原に根本的な欠陥があります。指定された欠陥については保証はありません。登記官が権原に満足した場合、絶対権原に格上げされる可能性があります – LRA s.62。

賃借地権の場合、法律第 12 条に従って、以下のいずれかの等級の権利が付与される場合があります。

• 絶対的借地権 – 所有者が賃貸借契約の条項にも従う点を除いて、絶対的自由保有権と同じ
• 有効な借地権 – 絶対的な借地権と同じですが、地主が賃貸借権を付与する権利が保証されていません。
• 占有賃借権 – 占有自由保有権と同じ
• 適格リースホールド権 – 適格フリーホールド権と同じ

これらは登録された場合にのみ合法となる所有権です。第 27 条に従って登録の対象となる処分は次のとおりです。

• 有償、贈与、死亡による自由保有権の譲渡
• 7年以上の法的リースの許可
• 許可から3か月以上経過後に占有が開始される法的賃貸借の許可
• 法的担保権（抵当権）の付与
• 法的地役権の明示的な付与

第27条(1)によれば、「処分が登録によって完了することが求められる場合、関連する要件が満たされるまでは、処分は法律上有効ではない。」

法律第 29 条によれば、有価な対価による登録可能な処分 (通常は自由保有権または賃借権ですが、法的抵当権も含まれます) に基づいて権益を取得し、その権益の所有者として正常に登録された者は、以下の条件のみに従って権益を取得します。

• 登録簿への記載、主に料金登録簿への通知
• 優先する未登録の利益（優先利益）
• 登録の効果から除外される利益（現在は不要なカテゴリ）
• 不動産が賃貸借である場合、賃貸借に付随する負担

他のすべての権利は、処分に基づく権利に延期されます。つまり、正常に登録された購入者の権利が他のすべての権利よりも優先されます。

注: 譲受人が購入者でない場合(贈与の受取人や遺言書の受取人など)、その土地に影響を及ぼす既存の所有権 をすべて条件として所有権を取得します (2002 年土地権利法第 28 条を参照)。

所有権登記簿の制限により、それに従わない限り、処分の登記ができなくなります。

これは、土地信託によって生じる公平な家族的権利の存在を購入者に知らせる適切な方法です。制限は、その権利の優先権や占有権を保護するものではなく、購入者に権利を通知するものです。いずれにしても、通常のケースでは、購入者は過剰な権利を行使し、そのようなケースでは、購入者が公平な家族的権利を知っているかどうかは重要ではありません。(1925 年財産法、1996 年土地信託および受託者任命法)

制限は、二次的な保護手段として土地の取引を管理するのにも役立ちます。たとえば、土地を購入するオプションを持つ人 (開発者など) は、通知によってその権利を保護する必要があります。ただし、オプションに違反して土地を譲渡しようとする試みを防止したり、警告を発したりするために制限を課すこともできます。

法律第 32 条によると、「通知とは、登録された財産または担保に影響を及ぼす利害の負担に関する [担保] 登録簿への記載である。」

第33条によれば、以下の利益は通知によって保護されません。

• 土地信託の受益者の利益
• 3年未満の賃貸借契約
• 賃貸借契約における制限条項
• およびその他の軽微な財産権。

いずれの場合も、これらの権利は他の手段によって購入者から保護されます。

第 34 条によ​​れば、その他のすべての利益は通知によって保護される可能性があります。例としては、次のものがあります。

• 衡平地役権
• 自由保​​有制限契約
• 公平なリース
• 購入オプションや先買権を含む不動産契約。

この法律は、登記済みの土地に関する不法占有を規制する規則に変更を加えたことで知られています（登記されていない土地に適用される規則は同じままで、所有権を取得するには依然として 12 年間の占有が必要です）。

この法律では、所有者の許可なく登録された土地を占有し、10年間それを自分の土地として扱っている人は誰でも所有者として登録を申請できると規定されていますが、この法律で導入されたシステムでは、申請が認められるケースは少ないでしょう。具体的には、この法律の附則6のパラグラフ1(1)によると、

申請の日に終了する 10 年間にわたり、登録された土地の不法占有を行っている者は、登記官に対して、登録された土地の所有者として登録されることを申請することができます。

土地登記所は、土地の登記所有者に占有権の申請があったことを通知する義務があります。登記所有者は、登記に異議を申し立てるまでに 65 営業日あります。異議申し立てでは、申請者の所有者として登記される権利に異議を申し立てることができますが、より一般的には、登記所有者は附則 6 のパラグラフ 5 に記載されている手続きの恩恵を主張します。これにより、異議を申し立てる登記所有者には、さらに 2 年間、反対占有者を立ち退かせることができます。登記所有者が登記権に頼れば、この 2 年間で立ち退きを確保できます。他の理由を述べる必要はありません。この 2 年間で反対占有者の立ち退きを確保できない場合、反対占有者には再登記申請する権利が与えられ、このような 2 回目の申請は認められます。

3 つの特別なケースでは、所有者が異議を唱えた場合でも、さらに 2 年間待つことなく、悪意の占有者が所有者として登録されることがあります。これらの特別なケースは通常、悪意の占有者が (少なくとも) 10 年間の占有に加えて、所有権を主張する別の理由があるために発生します。

不法占有を規制する新しい規則は法律の第 9 部に、不法占有者の登録手続きを規制する規則は法律の付録 6 に記載されています。

これらの規則は、不法占拠に関するコモンローよりもはるかに満たすのが困難ですが、現在では不法占拠のすべての規則（未登録の土地、土地法 1925 および土地法 2002 に基づく）が人権に準拠していることは明らかです。一般的には、欧州人権裁判所大法廷の JA Pye (Oxford) Ltd および Another v United Kingdom の判決を参照してください。Cobb および Fox の記事^[7]は、2002 年法は（スケジュール 6 のパラグラフ 2 および 3 を通じて）不法占拠の申し立てにおいて土地所有者に不当に有利な一方、不法占拠を取り巻く道徳的問題を無視していると主張しています。2002 年法によってもたらされた改革は、意図的な不法占拠は「少なくとも場合によっては、土地の窃盗を認可するのと同等である」という見解を維持しています。^[8]一方、登録所有者は、たとえその土地が忘れ去られていたとしても「無罪」とみなされ、^[9] 2002年の法律は「登録所有者をそのような見落としや不注意の可能性から保護する目的で制定された」。^[7]そのため、コブとフォックスは、現行法は、ますます住宅価格が高騰し「土地の停滞」を防ぐなどの不法占拠の道徳的正当性を無視し、「不注意な不法占拠者は意図的な不法侵入に対して道徳的に非難されるべきである」^[7]が、 「土地所有者は道徳的に非難されるべきではない」という見解を強制していると主張している。^[7]

登録所有者は、異議を申し立ててから 2 年以内に立ち退き手続きを進めるだけで済みます。したがって、2002 年法の下では、反対占有者の請求は脆弱であり、登録所有者は、極めて異例な状況を除いて保護されます。

この法律が可決された後、広大な土地を所有する地方議会やその他の組織は、不法占拠者に土地の所有権が奪われるのを防ぐために、土地の体系的な登録を開始しました。

誰でも、申請について登記官に異議を申し立てることができます (s.73)。登記官は申請者に通知し、異議が根拠のないものでない限り、当事者間の合意により異議を処理しなければなりません。合意に達することができない場合、その問題は、大法官によって任命される第一審裁判所、財産裁判所、土地登記部 (以前は HM 土地登記所の裁定者と呼ばれていました) に委ねられなければなりません( ss.107–114)。裁判所は、土地登記所ネットワークへのアクセスに関する登記官の決定について、不服を申し立てた人々からの 上訴も審理します (Sch.5)。

裁定所は、土地の権利に影響を及ぼす特定の処分、契約、その他の文書の修正または破棄に関して高等裁判所が下すことができる命令をすべて下すことができます。規制当局の決定に対する控訴は高等裁判所に行うことができます (第 111 条)。

• イギリスの土地法

• Abbey, RM; Richards, M. (2002)。Blackstoneの 2002 年土地登記法ガイド。オックスフォード: Oxford University Press。ISBN 0-19-925796-5。
• クラーク、I. (2003)。ウォルステンホルムとチェリーの注釈付き土地登記法 2002。ロ​​ンドン：スウィート＆マクスウェル。ISBN 0-421-85150-3。
• 憲法省 (2001 年 6 月)。「土地登録法案 - 規制影響評価」。2008 年3 月 22 日閲覧。
• ダウデン、M. (2005)。『2002年土地登記法実務ガイド：未完の革命』ロンドン：エステート・ガゼット。ISBN 0-7282-0458-4。
• ダイアー、クレア (2002 年 7 月 9 日)。「英国史上最大の土地強奪」。ガーディアン紙。
• Harpum, C.; Bignell, J. (2004). 「登録土地：2002年土地登録法に基づく法律と実務」ロンドン：ジョーダンズ。ISBN 085308890X。
• Hill, G.; et al. (2005). 2002年土地登記法。ロンドン: Butterworths Law。ISBN 0-406-95764-9。
• 法律委員会およびHM 土地登記所(2001) 21 世紀の土地登記 - 譲渡革命、ロンドン: The Stationery Office
• 公共部門情報局 (2002)。「2002 年土地登記法の解説」。国立公文書館。2011 年1 月 9 日閲覧。