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スラムロード（またはスラム大家）は、一般的には複数の不動産を所有する不在地主である大家を指す俗語で、不動産の維持費を最小限に抑えて利益を最大化しようとし、通常は脅迫できる入居者に賃貸する。深刻な住宅不足により、スラムロードは高い家賃を請求することができ、罰せられなければ賃貸法を破ることもある。[1] [2]
「小売スラムロード」とは、ショッピングモールを荒廃させ、政府が買い取るか没収するまで税金を払わない人のことである。
「スラムロード」という用語の起源は不明ですが、1927年にウィリアム・L・ヘアが学術誌「ガーデン・シティーズ＆タウン・プランニング：住宅、タウンプランニング＆シビック・インプルーブメント誌」に発表した論文「理論、事実、数字」に初期の言及が見られます。ヘアは、当時の「論争的な報道」がスラムと呼ばれる地域の地主をスラムロードと呼んだとしています。[3]
手術
伝統的に、不動産はほとんどの購入者にとって長期投資と見なされています。特に先進国では、ほとんどの家主は、長期的に高い家賃とより望ましい入居者を引き付けるために、短期的には費用がかかる場合でも、物件を適切に維持します。適切に維持された物件は、潜在的な購入者にとってより価値があります。
対照的に、スラム街の大家は、通常、不動産管理サービスと契約しておらず、所有物件のメンテナンスをほとんどまたはまったく行わず、居住に適する最低限の地域基準を満たす程度のメンテナンスしか行わないこともある。大移動の初期のクリーブランドのような状況では、家主は、アフリカ系アメリカ人が住居を見つけるのに苦労していることを利用して、彼らの家賃を値上げした。これに関する主張により、クリーブランド商工会議所は調査を実施し、黒人は白人の入居者よりも同等の住宅に65％多く支払っているという結論に達した。[4] : 166
また、スラムロードは、性犯罪者登録簿に載っている人など、身元調査に合格できない望ましくない入居者にも喜んで貸すことが多い。そのため、彼らは通常、長期の賃貸契約を結ばず、法律で定められた最短期間（例：月単位）のみで契約し、多くの立ち退き訴訟を起こしている。また、スラムロードが家賃を納税申告から逃れるために現金で受け取ることもよくある。したがって、米国では、受け取った収入をすべて報告し、物件を良好な状態に維持する必要があることから、 スラムロードは通常、セクション8などの政府補助金プログラムに参加しない。
スラム街の大家は、自分の所有する物件が、都市再開発の一環として、あるいはその物件がある地区が高級化していく中で投資家によって、最終的にその価値以上の金額で購入されることを期待しているのかもしれない。ヨハネスブルグでは、都市の荒廃に苦しむ地域では、政府が借家人を搾取し、消防法規を満たさない建物に住まわせているとみなしている大家が頻繁に存在する。[5]イギリスでは、地方議会が民間の大家と交渉しており、十分な調査が行われなければ、大家が賃貸基準を下回る物件を補助金付きの借家人で埋め尽くす可能性がある。[6]
スラムロードの中には、賃貸収入による利益よりも、投機の一種である不動産の「転売」で得た利益に関心を持つ者もいる。この「ビジネスモデル」を採用しているスラムロードは、不動産をまったく維持しないか、市町村の固定資産税や罰金を支払わない。市町村が不動産を没収、差し押さえ、あるいは取り壊すには何年もかかることが分かっているため、スラムロードはそうなる前に売却することを期待している。このようなスラムロードは、資産は豊富でも現金が乏しくなったり、差し押さえられて貸し手に取られる前に不動産を売却できると感じたりすれば、住宅ローンの支払いを続けることすらしないかもしれない。差し押さえには最短でも 6 ～ 8 か月かかる。
スラム街の大家の一例は、1950年代から1962年に亡くなるまでロンドンのノッティングヒルで地主を営んでいたピーター・ラックマンである。彼は借家人を搾取することで悪名を馳せ、「ラックマン主義」という言葉がオックスフォード英語辞典に掲載されている。彼の取り巻きには、黒人権力のリーダーとして名声を博したマイケル・デ・フレイタス（別名マイケル・X/アブドゥル・マリク）や、ジャズとブルースのプロモーターとなり脚光を浴び続けたジョニー・エッジコムなどがいた。 [7]
闇レンタル
家賃統制があり、借主が法的に保護されている地域では、家主が違法に物件を貸し出すことがある。例えば、英国では、借主が違法に高い家賃で住宅を貸し出す、社会住宅の違法な転貸が横行している。 [8]スウェーデンでは、規制された家賃の賃貸契約は、闇市場で購入することができる。[9]現在の借主から、または時には直接、不動産所有者から。専門の闇市場のディーラーが、不動産所有者にそのような取引を手助けしている。[10]
非公式賃貸
非公式賃貸は、米国、ブラジル、ナイジェリア、インド、イギリス、バルト諸国などの国で行われています。[11]通常、非公式賃貸では支払いの証明が提示されないため、スラム街の大家は家賃を日々変更し、入居者が地方自治体に助けを求めないように脅迫することができます。
反応
スラムロードに対して否定的な意見を持つ人々は、地元の不動産価値の低下と、最終的にスラム街一帯がバラック住宅だらけになったことの主たる原因はスラムロードにあると考えている。こうした人々の中には、スラムロードは将来の世代や現在の入居者の福祉をほとんど考慮せずに、貧困層から「富」を吸い上げていると主張する者もいる。つまり、彼らはスラムロードをジェントリフィケーションに正反対の勢力とみなしているのだ。[要出典]ジェントリフィケーションは、多数の地元の家主が賃貸物件に決定的な改良を施し、賃貸物件の価値を高め、家賃の値上げを正当化し、裕福でない入居者を排除し、一般的に近隣の不動産価値を上げる結果であるのに対し、スラムロードは当然ながら、生活環境、公共の安全、近隣の評判、そして最終的には不動産価値の緩やかな全般的な低下をもたらす。
参照
参考文献
- ^ ディラン・ウェルチ (2014年7月18日). 「スラム街の大家が違法宿泊ネットワークで2ベッドルームのアパートに14人を詰め込む」7.30オーストラリア放送協会。
- ^ マイルズ・ゴッドフリー (2014 年 7 月 5 日)。「シドニーのスラム街は大家を避ける: 市内最悪の宿泊施設の実態」デイリー・テレグラフ。
- ^ ウィリアム・ヘア（1927年1月～12月）。「理論、事実、数字」。ガーデンシティ＆タウンプランニング。XVII （住宅改革者を組み込む）：102～107。hdl ：2027 /mdp.39015047769248 。 2020年9月23日閲覧。
- ^ クスマー、ケネス L. (1976)。ゲットーの形成：黒人クリーブランド、1870-1930。アーバナ：イリノイ大学出版局。ISBN 978-0-252-00690-6。
- ^ 「スラムロードを阻止するための戦略」Joburg.org.zaヨハネスブルグ市 2011年4月20日。
- ^ Dispatches、「地獄の地主たち」、チャンネル4、2011年12月5日。
- ^ "– historytalk.org" (PDF) . www.historytalk.org . 2016年10月3日時点のオリジナルよりアーカイブ(PDF) 。
- ^ イングランドの公営住宅の転貸詐欺を追跡、パノラマ、 BBC、2011年5月4日。
- ^ 「平等主義的な」ストックホルムの家賃が闇市場を生む、The Local、 2010年8月30日。
- ^ “Hyrestvåan är din för 300 000” (スウェーデン語で、「賃貸 1 ベッドルーム [アパート] は 300 000 [SEK] であなたのものになります」)、Svenska Dagbladet、2013 年 5 月 5 日。
- ^ 「スラム街での非公式賃貸契約を合法化する」2019年2月12日。