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賃貸契約は、通常、不動産の所有者と、不動産の一時的な占有を希望する賃借人との間で締結される賃貸契約であり、通常は書面で締結されます。これは、より一般的には固定期間のリースと区別されます。 [1] 契約では、最低限、当事者、不動産、賃貸期間、およびその期間の賃料額が特定されます。不動産の所有者は貸主、 賃借人は借主と呼ばれることがあります。
通常、賃貸借条件を規定する暗黙的、明示的、または書面による賃貸借契約が関係し、これらは契約法に基づいて規制および管理されます。例としては、住宅保有（借主が居住のために住居を借りる場合）、車両用駐車スペース、保管スペース、事業、農業、公共機関、政府での使用のための不動産の全部または一部、またはその他の目的での不動産（不動産資産）の貸し出しが挙げられます。
不動産賃貸
不動産を賃貸する場合、その不動産に居住または占有する個人または団体は借主と呼ばれることが多く、地主と呼ばれる不動産の所有者に家賃を支払います。賃貸される不動産は、アパート、住宅、ビル、事業所または事務所、土地、農場、または単に車を駐車したり物を保管したりするための屋内または屋外のスペースなど、ほとんどすべての不動産の全部または一部であり、不動産法の対象となります。
不動産の賃貸借契約はリースと呼ばれることが多く、通常は動産ではなく不動産の特定の所有権を伴います。賃貸の基本事項 (誰が、何を、いつ、いくら) に加えて、不動産賃貸では、これらの事項やその他の事項についてより詳細に規定される場合があります。不動産は、住宅、車両の駐車場、保管、事業、農業、公共機関、政府機関での使用、またはその他の目的で賃貸される場合があります。
- 誰が: 契約の当事者である貸主 (所有者または家主と呼ばれることもある) と借主 (借主またはテナントと呼ばれることもある) は、契約書で特定されます。住宅賃貸契約では、借主が一人暮らしか、家族や子供、ルームメイト、訪問者と住んでいるかが明記される場合があります。賃貸契約では、これらのそれぞれの権利と義務が明記される場合があります。たとえば、家主の許可がなければ、見知らぬ人に「転貸」することは許可されない場合があります。これは、借主がペットを飼えるかどうかにも当てはまります。一方、緊急の場合を除いて、借主は家主 (または他の借主) による侵入に対して特定の権利を持つ場合もあります。借主は物件を所有しており、家主が適切な通知と許可 (たとえば、24 時間前に通知、日中、最初にノック、火災や洪水などの緊急修理を除く) なしに立ち入ることは、借主の権利を侵害することになります。
- 賃貸不動産には、アパート、家、ビル、オフィス、土地、農場、または単に車を駐車したり物を保管したりするための屋内または屋外のスペースなど、ほぼすべての不動産の全部または一部が含まれます。賃貸物件には、特定の部屋だけでなく、路上外駐車場、地下室または屋根裏収納、ランドリー施設、プール、屋上デッキ、バルコニーなど、他の共用エリアへのアクセスも含まれます。契約では、これらの場所をいつ、どのように、誰が使用するか指定できます。物件の現在の状態について、物件が明け渡される時点の状態と比較するための詳細な説明がある場合があります。物件は、家具付き、家具なし、または部分的に家具付きで賃貸される場合があります。部分的に家具付きとは、主要な電化製品または「白物家電」は用意されているが、テーブルと椅子がないことを意味する場合があります。[2]
- いつ: 賃貸期間は、1 泊 (例: ホテルの部屋)、数週間、数か月、または数年になる場合があります。新しい家主に対して強制執行するには、指定された年数 (例: 7 年) を超えて延長される可能性のある賃貸の登録を要求する法定条項がある場合があります。
- 一般的な賃貸契約は年間または月単位ですが、長期賃借者の場合は賃料が異なることがあります (転居費用が低いため)。長期賃貸契約を期限前に退去すると、違約金が課せられたり、合意した期間全体の費用を請求されたりすることがあります (家主が懸命に探しても適切な後任の賃借者を見つけられない場合)。賃借人が賃貸契約の終了を数年 (1 年以上) 過ぎても滞在する場合、両当事者は賃貸契約を自動的に更新するか、以前の年間賃貸契約の月額費用を日割り計算した任意賃貸借 (月単位) に単純に変更することに合意する場合があります。任意賃貸借人が建物から退去するよう通知され、退去を拒否した場合、家主は立ち退き手続きを開始します。多くの場所では、裁判所の立ち退き命令なしに、ドアの鍵を交換したり、私物を持ち去ったりすることは完全に違法であり、ましてや強制的に人を追い出すことは違法です。厳格な手続き規則があり、違反した場合は厳しい罰則（損害賠償の3倍と弁護士費用）が科せられる場合があります。
- 金額: 家賃は月払い、年払い、前払い、または別途合意された方法で支払うことができます。任意賃貸借の一般的な取り決めは、「最初の月と最後の月の家賃」と保証金です。「最後の月の家賃」は、家主がまだ得ていない家賃です。
デポジット
保証金はエスクロー預かり金として扱われることが多く、借主が所有しますが、建物が良好な状態で明け渡されるまで家主が保管します (通常の損耗は除く)。州によっては、家主は借主に保証金を保管している銀行の名前と口座番号を提供し、借主に年間利息を支払う必要があります。その他の規制では、家主が物件の既存の損害のリストを提出するか、保証金を即時没収することを要求する場合があります (以前の借主が責任を負っていたかどうかを判断する方法がないため)。
保険
多くのアパートの建物で賃貸またはリースするには、賃借人 (「借主」とも呼ばれる) は、賃貸契約に署名する前に、賃借人保険の証明を提示することが求められることがよくあります。米国には、賃借人専用の特別なタイプの住宅所有者保険( HO-4 )があります。これは通常、賃借人保険または賃借人補償と呼ばれます。HO -6保険と呼ばれるコンドミニアム補償と同様に、賃借人保険は、アパートとその内容物のうち、その複合施設用に作成された包括保険で具体的にカバーされていない部分をカバーします。この保険は、住居から 150 フィート以内のゲストや通行人の事故や故意の傷害から生じる賠償責任もカバーできます。賃借人保険は「指定危険」補償を提供します。つまり、保険の対象が具体的に規定されています。一般的な補償範囲は次のとおりです。
暴動、航空機、爆発、煙、雹、落下物、火山の噴火、雪、みぞれ、氷の重さなどの追加事象もカバーされる可能性があります。[3]
個人財産の賃貸
動産やその他のいわゆる「動産」の一定期間の使用は、一般契約法の対象となりますが、リースという用語は、現在では自動車、ボート、飛行機、オフィス機器など、より高価な非不動産の長期レンタル契約にも適用されます。その場合の違いは、長期レンタルと短期レンタルです。一般的にレンタルまたはリースできる非不動産には、次のようなものがあります。
- VHSまたはDVDの映画、オーディオ CD、CD-ROMのコンピュータ プログラム。
- 自動車や自転車などの輸送機器。
- 船やボートの場合、レンタルはチャーターと呼ばれ、賃料は（チャーターの種類に応じて）賃借料または運賃と呼ばれます。
- 航空機の場合、レンタルはチャーターと呼ばれ、レンタル期間が長い場合はリースと呼ばれます。
- チェーンソー、ノートパソコン、IT 機器などの特殊な工具、またはフォークリフトなどのより本格的な工具。
- クレーン、石油掘削装置、潜水艦などの大型設備。
- デッキチェアまたはビーチチェアとパラソル。
- 家具
- デザイナーハンドバッグ、ジュエリー、[4]サングラス、時計。
- 洗濯機などの電気製品[4]
- レンタル
レンタルには、程度の差はあるものの、ホテルに泊まる、インターネットカフェでパソコンを使う、タクシーに乗る（英語の一部では、この行為を「雇用する」という用語で表現する）など、さまざまな時間にわたってサービスを購入することが含まれます。
例からわかるように、レンタル品の中にはその場で使われるものもありますが、通常は持ち帰ります。返却を 確実にするために、次の 1 つ以上の条件が適用されます。
- 身分証明書を提示する
- 契約書に署名する。レンタル時にすでに存在していた損傷は、返却時に借り手に責任が問われることを避けるために記録される。
- 損害賠償金（借り主が引き起こした損害の補償に一部充当できる返金可能な料金）を支払う
顧客がレンタル会社にクレジット アカウントを持っている場合、数か月 (または数年) にわたってレンタルすることができ、機器を返却するまでレンタル期間ごとに定期または継続の請求書を受け取ります。この場合、デポジットが必要になることはほとんどありません。
特定の種類のレンタル（オペレーターレンタルまたはウェットレンタルと呼ばれることもあります）では、レンタル料金 + 機器を操作するためにレンタル会社が提供したオペレーターまたはドライバーのタイムシートによって料金が計算される場合があります。これは、クレーンレンタル会社に特に当てはまります。
商品が特別なモデルであったり、簡単には取り外せない標識が付いていたりして、レンタル会社の所有物であることが明白であれば、商品が保管されるリスクが軽減されることもあります。これは、公共の場で使用される商品に特に効果的ですが、家庭内で使用される場合でも、社会的統制のために役立つ場合があります。
特定の会社から定期的に商品をレンタルする個人や企業は、通常、その会社にアカウントを持っているため、その都度の 事務手続き（取引コスト）が削減されます。
図書館から本を借りることは、1冊ごとに料金がかかる場合はレンタルとみなされます。ただし、貸出という用語の方が一般的です。
レンタカー
上記に加えて、レンタカー契約には、借り手が車を使用する方法や返却条件に関するさまざまな制限が含まれる場合があります。たとえば、特定の許可がなければ、レンタル車はオフロードや国外への持ち出し、トレーラーの牽引が禁止されています。ニュージーランドでは、危険な潮流のため、ナインティマイルビーチに車を乗り入れないという約束を特に裏書しなければならない場合があります。
運転免許証の提示は必ず求められ、契約書に記載されているドライバーのみが運転を許可されます。レンタル者がレンタルをカバーする保険にまだ加入していない場合、自動車保険（英国の自動車保険）を購入するオプションが含まれている場合があります。これは、複数のドライバーにとってもう 1 つの重要な考慮事項です。代理店によっては、車両が所定の返却方法で返却されなかった場合に保証金の支払いを要求する場合もあり、これは多くの場合、クレジットカードの承認の形で保持され、契約通りに車両を返却した場合は無効になります。レンタル期間中に車両で発生した駐車違反や交通違反に対する責任について、レンタル者に通知する必要があります。盗難、事故、故障、レッカー移動の取り扱いについてもアドバイスが必要です。
さらに、返却が遅れた場合、別の場所で返却した場合、または返却直前にガソリンを補充しなかった場合に追加料金がかかる場合があります。
最後に、予約時に返金不可のデポジットを支払うこと、初期期間の支払い条件（割引、バウチャーなど）、期間の延長、返却前に発生する損害やその他の料金に関する規定がある場合があります。
特定の管轄
インド
インドでは、不動産の賃貸収入は「住宅資産からの収入」という項目で課税されます。課税対象となる賃貸料総額から 30% の控除が認められます。
イタリア
イタリアの不動産賃貸契約は、所有者と借主が合意した書面による契約によってのみ規制されるわけではない。イタリアの民法では、契約当事者が合意した使用目的（居住、商業活動など）と、借主が物件の占有後に採用した実際の使用目的との対応が求められている。関連する相違がある場合、所有者は重大な不履行を理由に契約を解決する権限を有する。[5]
所有者が法律または契約で定められた明示的な解決オプションを選択しない場合、契約は有効のままであり、民事裁判官は法律により、不動産の有効使用、および所有者が示した認識と暗黙の寛容を評価する権利があります（契約に関して解決措置が取られていない場合）。裁判官は、新しい契約合意を決定し、その条項を不動産の有効使用目的に準拠させる権利があります。契約義務（年間家賃）の新しい意味は、通常、国レベルと州レベルの両方の不動産所有者と賃借人の協会によって定義された標準契約を適用して再計算されます。[6]
アメリカ合衆国
ニューヨーク市では、賃貸契約書に善人条項が含まれる場合がある。[7]
参照
参考文献
- ^ 「賃貸物件の賃貸契約とリース契約の違いは何ですか?」 2011 年 9 月 2 日。
- ^ Spencer, P., 家具付き賃貸と家具なし賃貸の違いは何か? 、 Move-IQ、2021年7月21日更新、2024年2月8日アクセス
- ^ Wiening, Eric; George Rejda; Constance Luthardt; Cheryl Ferguson (2002)。個人保険（第1版）。ペンシルベニア州マルバーン：アメリカ公認損害保険協会/アメリカ保険協会。ISBN 0-89463-108-X。
- ^ ab 「欲しいならレンタルしよう...『マストハブ』なハンドバッグからアストンマーティンまで」、オブザーバー、2009年1月4日。2009年9月9日閲覧。
- ^ “Diritto delle locazioni - 不法行為、不法行為が蔓延している”. foroeuropeo.it (イタリア語)。 2020年8月29日のオリジナルからアーカイブ。
- ^ 「Use diverso da quello pattuito」[契約で合意された使用目的とは実質的に異なる使用目的] ( PDF)。confedilizia.it (イタリア語)。2017年7月4日時点のオリジナルよりアーカイブ(PDF) 。
- ^ 「善人条項の定義」 Fountain Realty Group。2013年6月3日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2013年6月4日閲覧。