複数世帯住宅

複数世帯住宅（HMO ） [ ^1]または複数世帯住宅は、イギリス英語の用語で、「共用エリア」が存在し、複数の世帯によって共有される住宅物件を指します。

HMOs のほとんどは、1 つの家族向けに設計され、1 つの家族が住む大きな家から分割されたものです。住宅法の中には、主に長期リースで入居する建物と、居住者の大半が短期の賃借人である建物を区別するものもあります。

HMO の定義は、過密な建物内での予防可能な死亡事故が相次いで公表されたことを受けて制定された消防安全法に由来しています。

HMOでは、バスルームとキッチン/簡易キッチンは通常、すべての入居者が共有する共用エリアとして指定されていますが、契約上は階段、庭、踊り場も共用エリアに含まれる場合があります。住宅は、独立したアパート、ベッドルーム、または簡易宿泊施設に分割される場合があります。^[2]

法律を順守したHMOは、過密住宅での死亡事故が相次いだことから、耐火性が高いという特徴がある。ベッドルーム権利キャンペーンによると、1985年から1991年の間に、共同住宅（HMO）での火災で週に3人が亡くなった。^[3]

HMOsは、 1985年の住宅法で主に「単一世帯を形成しない人々が居住する住宅」と定義されていました。^[4] 1989年の地方自治および住宅法では、定義が拡大され、次のような建物のあらゆる部分が含まれるようになりました。

1. 「通常は家とはみなされない」
2. 「もともと一世帯が居住するために建設されたか、またはその後に改造された」^[5]

1985年法と1989年法はその後、 2004年住宅法^[6]に置き換えられ、より完全で複雑な定義が確立され^[7]、一部のHMOに強制的なライセンスの対象となる要件も導入されました（以下を参照）。

1985 年住宅法は統合法でした。HA85 の第 345 条の HMO の定義は、1974 年住宅法の第 129(1) 条から引用されました。

2004 年住宅法では、大規模 HMO に対する義務的なライセンス制度が導入されました。大規模 HMO とは、同法で、3 階以上のフロアで 5 人以上の入居者が 1 世帯以上を形成し、キッチン、浴室、トイレなどの設備を共有する物件と定義されています。

2018年10月1日、2018年複数世帯住宅の免許（規定の説明）（イングランド）命令^[8]により、2004年法の大規模HMOの定義が改正され、「3階以上」という要件が廃止されました。ただし、3軒以上のマンションからなるブロック内の専用マンションは、改正後の分類から除外されました。

強制ライセンスを必要とする HMOs の法定定義とは別に、地方自治体は、小規模 HMOs をライセンス対象として含む承認されたライセンス制度を導入する権限を有します。通常、これらは 3 人以上の入居者が 1 世帯以上を形成する場合に適用されます。

2004 年住宅法 (HA) では、同法第 257 条に基づいて HMO の分類が導入され、次のような改築ブロック内の独立型アパートが含まれます。

• 改築は1991年の建築規制に準拠していなかった
• 独立型アパートの3分の2未満が所有者居住である

この分類は、不十分な火災安全規制を持つ建物を地方自治体（LA）の検査体制の管理下に置くのに役立ちます。セクション257 HMOは、多くの場合、HMOに対するLAの追加ライセンス制度に明示的に含まれています。 ^[9]

1992年カウンシルタックス（所有者の責任）規則は、カウンシルタックス責任を決定するためだけに使われるHMOの異なる定義を規定しています。通常、家主は入居者に代わってカウンシルタックスを支払う必要があります。^[10]

HMOの居住スペースは1ベッドルームのアパートよりも小さいことが多いですが、一般的には安価です。HMOの契約では、家賃にほとんどの公共料金が含まれていることがよくあります。これは、家主が各入居者に料金を公平に分配することが難しいためであり、潜在的な入居者にとっても魅力的です。^[11]

HMOライセンスは2000年にスコットランドで初めて導入されました。^[12]この制度の下でライセンスを取得するには、物件は煙探知器や防火扉の存在など、特定の基準を満たしている必要があります。^[13]これらの規定は、機能する煙探知器がなく、窓からの脱出を防ぐ金属棒が設置されていなかったグラスゴーの学生アパートでの致命的な火災に対応して盛り込まれました。^[14]

HMO 制度はその後英国の他の地域にも導入されましたが、HMO を構成するものの法的定義はスコットランド、北アイルランド、イングランド、ウェールズによって異なります。

一般的に、英国では、HMO には次のような特徴があります。

• 少なくとも3人の入居者がそこに住んでおり、1世帯以上を形成しており、
• トイレ、バスルーム、キッチン設備は入居者間で共有されます。

HMOと世帯の定義は、それぞれの法域ごとに法律で定められています。^{[15] [16] [17]}

以下の条件をすべて満たす住宅は大規模HMOである。^[18]

• 少なくとも5人の入居者がそこに住んでおり、1世帯以上を形成している
• トイレ、バスルーム、キッチン設備は入居者間で共有されます

2018年10月1日以前は、建物が3階建て以上であるという追加基準がありました。^[1] 大規模HMOの家主はライセンスを申請し、特定の基準と義務を遵守する必要があります。^{[15] [19]}

HMOは、住宅協会や協同組合、議会、継続教育機関や学生用住宅提供者、医療サービス、警察や消防当局によって管理または所有されている場合は、ライセンスを取得する必要はありません。^[19]

地方自治体が第4条の指示を適用した場合、指定された地域内で住宅をHMO宿泊施設に用途変更するには計画許可が必要です。これは通常、都市の特定の地域の住宅ミックスを保護するためです。たとえば、ニューカッスル・アポン・タインでは、第4条の指示がヒートン、ジェスモンド、サウス・ゴスフォース、サンディフォード、スピタル・タンゲスの一部で施行されています。^{[20] [21]}

イングランドとウェールズでは、地方自治体が HMO のライセンスを管理し、施行しています。

当局の管轄地域に応じて、以下の権限の一部またはすべてを有します。

• 免許が必要となる不動産の最小サイズ^{[19] [22]}
• ライセンス料と
• ライセンスの条件^[19]

HMOのライセンスを申請しなかったり、ライセンスの条件に従わなかったりすると、刑事犯罪となる。入居者は、無認可のHMO家主から最大12か月分の家賃を回収できる可能性がある。2016年住宅計画法（HaPA）以降、入居者は家主に対して家賃返済命令（RRO）の申請を直接行うことができ、議会による起訴を待つ必要はない（2004年住宅法（HA）の状況）。^[23]無認可のHMOの家主から家賃を回収することに成功した入居者もいる。^[24]

北アイルランドは英国内の別個の法域であり、すべてのHMOは登録する必要があり、特定の基準と義務を遵守する必要があります。^[25]北アイルランドでは、3人以上が居住し、これらの人々が少なくとも3つの別々の家族または世帯を形成し、少なくとも1人が物件に住むために何らかの形の家賃を支払っている場合、その物件はHMOです。^[26] 2019年4月に新しい規制が施行され、地方自治体が管理する新しいライセンス制度が中央登録制度に取って代わりました。^[27]家主は適格者テストに合格する必要があり、固定罰金が導入されました HMOマネージャーは行動規範を遵守する必要があります。^[27]

スコットランドは英国内で独立した法域であり、すべてのHMOは登録され、特定の基準と義務を遵守する必要があります。^[28]スコットランドのHMOは、同じ家族または世帯のメンバーではない3人以上のテナントによって共有される物件です。^[29]家主は「適格な人物」でなければならず、物件を確認するための年次検査があります（2006年法）。^[17]学生または看護師のためのホステルや寮はスコットランドのHMOと見なされ、スコットランド政府はHMOの定義の拡大を検討しています。^{[29] [30]} 2019年3月末時点で、15,600を超えるライセンスが有効であり、これらの87％は4つの主要都市とファイフ地方自治体（アバディーン、ダンディー、エディンバラ、グラスゴー）によって占められています。エディンバラは、家賃が高く、学生人口が多く、観光客が集まり、若い専門家がシェアリングを行っていることから、スコットランドのHMOライセンスの約5分の2を占めています。^[31]

HMO は、通常の賃貸物件や「バニラ」物件よりも収益性が高いと考えられているため、賃貸投資家に人気があります。1 つの物件を複数のベッドルームに分割し、それぞれを別々の賃貸契約で貸し出すことで、家主は家賃滞納や空室による収益損失のリスクを軽減することもできます。HMO はより高い収益を生み出す可能性がありますが、少なくとも規制の厳しいスコットランドでは、ライセンス、安全検査と証明書、防火、警報、建具、その他の必要な修復に多額の費用がかかるため、通常の賃貸物件と比較すると HMO 投資には初期費用が大幅に高くなります。^[32]

HMOへの投資は英国の住宅供給不足によって必要になったと主張する人もいれば、住宅供給不足を悪用していると主張する人もいる。^[33]

HMO の所有者に課せられる追加の法的要件により、多くの賃貸住宅向け住宅ローン貸し手は HMO 物件への融資を拒否しています。このため、少数の貸し手が対応する HMO 専用住宅ローン市場が生まれました。商品の選択肢が狭いため、HMO 住宅ローンの借り手はより厳しい基準に従わなければならないことがよくあります。平均的なローン対価値比率は通常の賃貸住宅向け住宅ローンよりもわずかに低い一方で、最低物件価値は高くなる傾向があるため、多くの場合、より大きな現金預金が必要になります。無認可の HMO に融資する借り手は、地方自治体が将来的に物件に認可を与える意思がないことを証明する必要がある場合もあります。また、HMO 住宅ローン貸し手が、許可される部屋数、賃貸契約の種類、内外のドアに取り付けられる鍵の種類など、物件のさまざまな側面に条件を課すことも一般的です。^[34]

• ホステル（HMOと同じ特徴を持つ場合があります）
• 他国のHMO向け下宿
• 特別なニーズを持つ成人や家族が世話できなくなった子供のためのグループホーム、HMO、または寄宿舎スタイルの宿泊施設
• 学生寮

• イングランドおよびウェールズにおけるコミュニティおよび地方自治省の HMO ライセンス
• 北アイルランドにおけるHMOライセンス 北アイルランドの住宅権
• スコットランド政府の共同住宅。
• シェルターイングランドの共同住宅。
• シェルター スコットランドの共同住宅 (HMO)。