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カナダにおける手頃な価格の住宅とは、平均的な世帯収入の世帯が経済的に利用できるとみなされる居住スペースを指します。[1] [2]住宅の購入しやすさは、カナダの住宅金融公社（CMHC）が住宅費用対収入比率（STIR）30％に基づいて測定するのが一般的です。これには、手頃な価格の賃貸住宅や手頃な価格の住宅所有などの市場ベースの選択肢から、政府補助住宅（緊急避難所、仮設住宅、公営住宅）などの非市場の選択肢まで、一連のものが含まれます。[3]カナダは、住宅の購入しやすさに関して、最も先進的な国 の中で最低ランクにランクされています。[4]
住宅の連続体
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住宅供給源には、非市場住宅（ホームレス住宅、緊急避難所、移行住宅、支援住宅、コミュニティ住宅、社会住宅）と市場住宅（市場価格以下の賃貸/所有、民間賃貸、住宅所有）が含まれる。[5]
2018年現在、市場ベースの住宅制度はカナダの世帯の住宅取得の約80％を占めています。[6] カナダの世帯の約3分の2は住宅所有者であり、3分の1は市場価格および非市場価格のユニットを借りている賃借人です。[7]
2016年、カナダの住宅総数は約1,400万戸でした。このうち、社会住宅は3％、約42万5,000戸を占めました。一方、ドイツは住宅総数に対して社会住宅が30％、スウェーデンは20％を占めました。[8]カナダ住宅金融公社は、2030年までに住宅をより「手頃な価格」にするために、今後7年間で350万戸の追加住宅を建設する必要があると推定しており、2023年には、必要な年間50万戸のうち56％が建設されました。[9]
「手頃な価格」と「カナダにおける手頃な価格の住宅」の定義は、この用語が銀行や住宅ローン提供者、市場ベースの問題に関する不動産会社、市場から取り残される可能性のある消費者、住宅不足および住宅のない人々を支援する擁護団体によって使用されているかどうかによって異なります。[10]
それにもかかわらず、政府、金融機関（銀行、住宅ローン提供者）、住宅部門（不動産会社）、消費者、擁護団体は、手頃な価格の定義をそれぞれ異なっています。[10]カルガリー市は、必要性の観点から「手頃な価格の住宅」に言及しています。世帯の年収が6万ドル未満で、総収入の30％以上を住宅費に費やしている場合、その世帯は手頃な価格の住宅を必要としています。[11]
住宅の購入可能性の測定
カナダは北部の遠隔地や裕福な都市部を含む広大な自然地理と人文地理を有するため、住宅の購入可能性を測定することは複雑である。[12]
オンタリオ州人権委員会の委託を受けた1994年の背景報告書で、国際ジャーナルHousing Studiesの北米編集者J. David Hulchanski氏は、住宅費の収入に対する割合が1900年から1920年代初頭まで12%であったが、その後20%に増加したことを説明しています。これは1960年代に再び25%に変わり、1980年代半ばには30%に変更されました。[13]住宅の購入能力の判断は複雑であり、一般的に使用されている住宅支出対収入比率ツールは疑問視されてきました。たとえば、カナダでは1950年代に20%ルールから25%ルールに変更されました。1980年代には、これは30%の経験則に置き換えられました。[14]住宅の毎月の維持費が世帯収入の30〜35%を超えると、その住宅はその世帯にとって購入不可能とみなされます。 30%ルールはCMHC、銀行、住宅ローン提供者によって引き続き使用されていますが、ハルチャンスキ氏らによって異議が唱えられています。[14]
カナダの国勢調査では、市町村、州、準州における中核的な住宅需要に関するデータが提供されており、その中には中核的な住宅需要のある地域に住むカナダの世帯の割合も含まれています。[15]カナダ統計局は、 The Dailyが報じるカナダ住宅統計プログラム（CHSP）などの住宅関連データの最新情報を提供しています。[16]
2011年の記事では、住宅購入能力に関する公共政策アナリストは、中程度の収入がある賃貸世帯にとって購入可能な賃貸ユニットの割合、ユニットを借りるのに必要な賃金の比較、住宅支援の需要、マイルストーン測定としての中核的ニーズにある世帯数、緊急ホームレスシェルターの利用者数、立ち退き、滞納、差し押さえの通知を提出した人の数、市場価格での賃貸空室率、中程度から低所得の在庫での賃貸空室ユニット、限界的な購入者が購入可能なMLS販売数など、現代のカナダの状況により適した他の指標も監視する必要があると述べています。[17]
カルガリー市は「手頃な価格の住宅」を必要性の観点から言及しており、世帯の年収が6万ドル未満で、総収入の30％以上を住宅費に費やしている場合、その世帯は手頃な価格の住宅を必要としている。[11]
住宅ローン融資機関は、住宅購入希望者が金利と平均世帯収入に基づいて相対的な負債コストを考慮するという観点から住宅購入能力を定義している。この住宅購入能力の尺度は、賃貸住宅居住者向けではない。[10] : 4
ロンダービルはまた、最大総債務返済比率（「住宅ローンの支払いと固定資産税を含む借り手の総債務支払い額と総世帯収入の比率」）が、住宅購入能力の評価に十分に活用されていないと指摘している。[18]
計算は総収入ではなく手取り収入に基づくべきだという議論があります。収入レベルによって異なる可能性があります。40,000 ドルの 40% では、他の家計費に充てる余裕はあまりありません。保育園に子供を預けている若い住宅所有者は、2 番目の住宅ローンの支払いとほぼ同等の料金を支払っている可能性があります。これは負債として定義されていないため、銀行が貸し出す最大額を計算する際に考慮されません。
住宅購入能力の正確な測定は、家族が住宅支援を受ける資格があるか、または個人で購入するための住宅ローンを受ける資格があるかを判断するために必要です。後者には 30% ルールが適用される場合がありますが、銀行や貸付機関は住宅ローンを承認する前に、はるかに高い適格所得を要求する場合があります。カナダ王立銀行の住宅購入能力基準では、適格所得を「貸し手が借り手の住宅ローン支払い能力を測定するために使用する最低年間所得」と説明しています。通常、借り手の総年間所得の 32% を超えて「住宅ローン費用」(元金、利息、固定資産税、暖房費) に充てられるべきではありません。」[19]
住居費対収入比率
住宅の購入可能性に関する一般的なガイドラインは、住宅費用対収入比率 (STIR) です。この比率では、世帯の総収入の 30% を超えない費用が購入可能であるとみなされます。住宅の購入可能性の要素については、未解決の問題が残っています。住宅の購入可能性は、政府、住宅ローン提供者、開発業者、都市計画者、経済学者、および住宅を探している個々の世帯主によって定義が異なる場合があります。住宅価格に対する所得水準は、住宅の購入可能性を決定する際に最も頻繁に使用される変数ですが、雇用動向、金融へのアクセス (およびコスト)、人口動態の変化、住宅の好み、購入価格以外の住宅コストなどの他の要因も住宅の購入可能性に影響します。1 つの問題は、「住宅」コストに何を含めるべきかということです。このような費用には、税金、保険、光熱費、メンテナンス、家具、所有者および/またはテナントの家賃が含まれます。もう 1 つの問題は、「収入」の意味です。これには、総収入または純収入、1 人または全員の成人の収入、および子供の収入 (いる場合) が含まれますか。また、収入や商品・サービスの非現金源の急激な一時的変動が計算にどのように考慮されるかも不明である。住宅費収入比率（STIR）は、中間収入の場合30％を大きく上回っている。全国的に見ると、2階建て住宅の場合48.7％である。バンクーバーなどの大都市は88.9％で世界最悪の数値となっている。カルガリーは36.7％で手頃な価格と見なされている。モントリオールは41.8％、トロントは53.4％である。RBC指標は、住宅所有の手頃な価格に関するデータを四半期ごとに提供しており、中間収入世帯にとって手頃な価格の現在販売中の住宅の割合を測定している。住宅費収入比率（STIR）を主に使用する購入能力のみを重視した手頃な価格の測定は、カナダの住宅の連続体の一方の端、つまり市場価格での民間市場での住宅所有に有用な情報を提供する。
CMHCは、住宅購入能力を理解する上でSTIRの限界を認識している。例えば、非常に低所得の世帯では、住宅購入に税引き前収入の15%を費やすことさえも不可能かもしれない。[20]
市場ベースの住宅における住宅購入可能額指数
カナダ銀行の住宅購入能力指数（HAI）、カナダロイヤル銀行の住宅購入能力指標[19]、カナダ国立銀行の住宅購入能力モニター[21]は、不動産市場に関与する金融機関が使用する指数の例です。HAIは、住宅ローンの支払いや公共料金を含む住宅費を、代表的な世帯の可処分所得との関係で算出したものです。[22] HAIは、平均的なカナダの世帯が住宅ローンや公共料金を賄うために必要な可処分所得の割合を表しています。[23]住宅ローン金利と住宅価格の上昇により、2023年12月までに、カナダ銀行は、住宅購入能力が1982年以来最悪になると報告しました。[24] 2020年にCOVID-19パンデミックが始まって以来、住宅価格は34％を超える大幅な上昇を記録しました。[25] [26] 2022年までに、予想外の需要と住宅用不動産の供給減少、そしてパンデミック中に経済を安定させるために設定された歴史的に低い金利が相まって、カナダの住宅価格は急騰した。BBCは、カナダは「世界最悪の住宅購入問題」に直面していると述べた。OECDのデータに基づくと、平均住宅価格（81万7000ドル）と世帯収入の「乖離」は「最も劇的なものの一つ」である。価格は「世帯収入の9倍以上」に相当する。[27]
現在の状況
住宅の金融化
住宅専門家のスティーブ・ポメロイ氏の研究によると、カナダでは2011年から2016年の間に民間賃貸住宅が大幅に減少したが、これは主に住宅の金融化によるもので、30万戸以上が市場から消え、新たに補助金付きの住宅が2万戸未満追加された。[28]住宅の金融化とは、不動産投資信託（REIT）やプライベートエクイティが住宅を営利目的の金融商品として利用することを指す。[29]金融化された家主には、アベニュー・リビングやメインストリートなどの大企業が含まれ、割安な賃貸アパートを大量に購入している。以前は低所得世帯でも購入できたこれらの物件は、高級賃貸物件としてグレードアップされている。[29] [30]
2024年5月と6月、住宅金融化に関する一連の庶民院公聴会で、連邦住宅政策担当官のマリー・ジョゼ・ウル氏は、住宅金融化は広範かつ増加しており、「監視がほとんど行われていない」ため、「カナダの住宅に悪影響を及ぼしている」と述べた。カナダ人権委員会に報告するウル氏によると、住宅金融化は住宅条件の悪化や住宅の手頃な価格、立ち退き、立ち退きの一因となっているという。[31]
CBCフィフス・エステートのエピソード[32]とそれに付随するCBCニュースの記事では、カナダがどのようにして「賃貸危機」に陥ったのか、カナダ人口の3分の1に影響を及ぼしかねない状況を調査し、考慮された主な要因の1つが賃貸住宅部門の金融化であることを発見した。[33]彼らは、土地取得規則が緩和されたことで金融化が起こりやすくなったと指摘した。彼らは、銀行から借り入れて住宅市場に資金を注入し、住宅価格の上昇をもたらすと同時に手頃な価格の住宅ユニットの供給を制限する民間団体の役割を調査した。調査では、システム内で仲介役を務める多数のゲートキーパーの役割や、住宅市場内でゲートウェイコンストラクターとして機能するディープマーケットプレーヤーなど、いくつかの側面を調査した。これらのゲートウェイコンストラクターは、金融障壁を操作して維持し、事実上、公認の通行料徴収人として機能している。これらの仲介業者の中には、利益志向の販売アプローチで活動するコンサルタントや弁護士が多くおり、価格つり上げと同様に、個人の金銭的利益を得るために非倫理的な慣行を悪用して採用するシステムを促進している。調査の結果、自治体や市のシステムはこれらの慣行を有利な収入源と見なし、規制や市場条件の欠如を利用して、個人の利益を動機としたこれらの体系的な機会を促進していることが判明した。[34] [35] [36] CBCは、自分たちの声が聞き入れられていないと感じている賃貸人（ひとり親、大家族、年金受給者、固定収入または低収入の人々、キャリアを始めたばかりの若者）の視点からこの問題を調査した。[33] [32]
フィフス・エステートのインタビューで、カナダ最大の商業不動産会社を代表して連邦政府にロビー活動を行うカナダ不動産協会（REALPAC）のCEO、マイケル・ブルックス氏は、民間部門は「主に公共財を提供するビジネス」ではないと述べた。「手頃な価格の住宅など」[32]民間部門は「収入の維持と増加に利己的」である。彼らは「問題の一部ではなく、解決策に貢献していると見られたい」のだ。彼らの義務は投資家に対するものであり、コスト管理もその義務に含まれる。[32] 1970年に設立されたREALPACのメンバーは、2022年までにカナダ全土で1兆ドルの資産を管理している。[37]
ブルッキングス研究所は、不動産投資信託（REIT）をカナダの大手銀行や多国籍企業とともに「最も信頼できる配当支払者」として挙げ、年金受給者にこれらの金融商品への投資を推奨している。[38]パンデミックの間、REITやその他の金融地主は「繁栄」し、個々のREITは最初の3か月だけで数億ドルの利益を上げた。彼らは、CMHCが支援する歴史的に低い金利の恩恵を受けて、集合住宅の売買、負債の借り換え、賃料の引き上げを可能にする改修を行った。[39]
住宅用地利用条例
住宅政策における自治体の役割は重要であり、特にゾーニング、土地利用、ホームレス防止に関する政策の策定において重要な役割を果たしている。住宅政策の主な資金源は固定資産税であることが多いため、財政的制約も影響することがある。[40] [7] : 3
連邦政府の2023年住宅促進基金40億ドルに対応して、自治体はゾーニングの変更に関連した連邦資金を請求するために、ゾーニングの柔軟性を高めるために土地利用条例を改正している。[41]
州政府と準州政府は住宅に最も多くの資金を提供し、地方自治体の制限を決定します。州と準州は住宅に関する独自の規制枠組みを確立し、自治体の行動を制限できる独自の法律を制定しています。[7]しかし、連邦政府は州、準州、そして時には二国間協定を通じて自治体に直接資金を提供します。トロント大学の地方財政とガバナンス研究所による2022年の報告書は、住宅の手頃な価格の危機に対応するために政府レベル間の協力を強化するよう求めています。[42] [40]
2018年のアメリカ計画協会ジャーナルの記事で、4人の研究者が、1970年代以降のカナダにおける政府の役割の変化が、低所得者向けの手頃な価格の住宅にどのように影響したかを説明した。[43] 1970年代以降の公共政策は、より市場ベースの解決策を支持し、その結果、低所得者向けの手頃な価格の住宅の提供を含む社会サービスの提供における政府の役割は縮小された。 [43]当時、米国の一部の自治体で低所得者の住宅購入のプレッシャーを軽減するために導入された「インクルーシブゾーニング、密度ボーナス、住宅信託」などの公共政策は、カナダでは同じ割合で採用されなかった。 [43]著者らは、支払い能力が制限されている人々の住宅ニーズと、支払い能力のある人々に住宅を提供する市場の自然な傾向とのバランスをとる適切な政策がなかったため、低所得者よりもますます収入が高くなった住宅購入者向けのアメニティが豊富な中心部の開発が進んだと述べた。[43]
2018年の調査では、トロントのような都市で人口密度の増加と多目的利用ゾーニングを推進することに基づく都市計画に関して、「証拠と公共政策の間に乖離」があることが示された。[43] [44]これらの「優れた都市設計の典型的な原則」の予期せぬ悪影響は、手頃な価格の住宅の減少である。[43] [44]記事によると、多目的ゾーンでは、「経営、ビジネス、テクノロジー、健康」などの分野の高所得者は住宅の購入しやすさが向上した。収入が増加したため、住宅価格が高くても収入の住宅費に費やす割合が少なかった。住宅の購入しやすさは、製造、貿易、文化・社会サービスに従事する人々にとって悪化した。彼らの収入は停滞しているか、時間の経過とともに減少し、住宅費が増加した。[43] [44]この調査はトロントに焦点を当てているが、バンクーバーなどの他の主要な国勢調査都市圏（CMA）でも同様の結果が見られるだろう。[43]
歴史
20世紀初頭
大恐慌と第二次世界大戦の後、新築住宅の建設が減り、古い住宅の修繕が必要になり、家族が過密な住居に住んでいたため、多くのカナダ人が不適切な住宅に住んでいました。[45] 1935年の連邦住宅法（DHA）は、その後数十年にわたって住宅プログラムに関する連邦政策の焦点を市場志向（社会福祉志向ではない）に定めました。[46] : 19 たとえば、DHAには補助金付きの低家賃住宅は含まれていませんでした。代わりに、市場で不動産を購入できる20％のカナダ人を対象に、政府と民間貸し手による共同住宅ローンを導入しました。第二次世界大戦後の連邦住宅政策には、課税を利用して住宅市場を活性化するとともに、公営住宅を建設し、民間部門の賃貸住宅を補助することが含まれていました。[45]
1946年、連邦戦時住宅公社は中央住宅抵当公社（現在はカナダ住宅抵当公社（CMHC）として知られている）に置き換えられた。これは連邦公社である。CMHCは国家住宅法を施行し、カナダ国民に助成金、市場システムでの住宅購入ローン、民間貸し手による信用融資に対する抵当保険を提供した。[47] 1940年代後半、連邦政府は低所得世帯向けの公共社会住宅と賃貸住宅に対して資金と補助金の75％を提供し、州は25％を追加した。[48]
1950年代、自治体は低家賃住宅開発を含む都市再開発プロジェクトに対して連邦政府の補助金を受け、その中には収入に応じた家賃（RGI）補助金も含まれていた。CMHCの住宅ローン保険の導入により、住宅所有はより身近なものとなった。連邦政府が支援する保険により、住宅購入者と民間の住宅ローン提供者は、25％の頭金を伴う住宅ローンでより大きなリスクを取ることが可能になった。[48]
1950年代から1970年代にかけて、政府は「手頃な価格の賃貸住宅と公営住宅」を建設した。[43]
1960年代、カナダの経済は持続的なペースで成長しました。[12] : 22 1960年代半ば、レスター・ピアソン首相は、民主主義社会では、すべての人が「まともな住宅」を持つことが目標でなければならないと述べました。[45] : 2 1970年代、公営住宅政策の義務は、すべてのカナダ人が適切な住宅を確保することに基づいていました。1973年の国家住宅法の改正により、毎年2万戸の社会住宅が建設されました。[45] : 2
ピエール・エリオット・トルドー首相の時代に、当時の都市問題担当大臣ロン・バスフォードは、改正国家住宅法の導入にあたり、「人々の基本的なニーズ、つまり生存の要件について語るとき、社会と政府は明らかに、これらの基本的な住居のニーズが満たされることを保証する義務がある」と述べた。住宅戦略は、「人々をより良い住宅と近隣地域に再入居させること」に焦点を当てていた。[49]
1970年以前は、住宅政策のほとんどが連邦政府によるもので、低所得者向け住宅に充てられていたのは政府プログラムのわずか5%でした。[50] 1970年代初頭から、ほぼ20年間にわたり、毎年約16,000戸の非営利住宅または協同組合住宅が建設または取得されました。[51] [49]次の10年間で、住宅協同組合の数は年間約1,500戸に減少しました。[51] 1970年代に政府の役割が縮小されるにつれて、この状況は変わり始めました。[43]
1980年代
カナダ憲法では、住宅政策とプログラムは各州の責任とされている。実際には連邦政府が各州や地方自治体とともに責任を分担している。[50]
1980年代から、連邦住宅政策は変化し、カナダ全土で、住宅を所有する世帯も賃貸する世帯も含め、住宅購入の困難に直面する世帯が増えた。ブライアン・マルロニー首相の時代、連邦住宅プログラムの大幅な削減が開始され、手頃な価格の住宅に関する多くの国家的取り組みが事実上終了した。1984年、連邦政府は社会住宅の削減を開始した。[45] : 2 [a]
その頃、カナダ住宅金融公社は「中核住宅ニーズ」という概念を、 1986年の社会住宅に関する世界協定（国家住宅法およびCMHC法に基づく社会住宅プログラムの管理と費用分担に関する連邦政府と州/準州政府間の協定）に基づいて連邦資金の受給資格がある人を評価するための基礎として開発した。[52] [53]世帯が中核住宅ニーズにあるとみなされるのは、特定の基準を満たす場合、つまり住宅費が課税前の世帯収入の30%以上を超えている場合である。[要出典]
2004年にHousing Studies誌に掲載された記事によると、1980年代初頭から「すべての地域と主要都市」で、そしてカナダのほぼすべての社会階層の世帯で住宅購入の困難さの問題が着実に増加した。[54]住宅購入の困難さの問題は、低所得世帯、特に女性が世帯主となっている世帯に「非常に集中」していた。[54]
1980年代後半、住宅政策に大きな転換があり、住宅を所有できる人に有利な税制改正が行われました。同時に、連邦政府は社会住宅や低所得者向け住宅への資金提供プロジェクトから撤退し、その結果、低所得者向け住宅の在庫が劇的に減少しました。[55]住宅やマンションの建設に「巨額の投資」が行われ、賃貸目的のマンションは劇的に減少しました。[55]投資家は賃貸用にマンションを購入しましたが、家賃は「市場の上限」 [55]に設定されており、高所得世帯にしか手が届きませんでした。
1990年代
1990年代には、手頃な価格の住宅を含む新たな責任が、十分な収入手段を持たない地方自治体に州政府から委譲された。[56] 1990年代初頭以来、手頃な価格の住宅への支援や、環境、先住民族（ファースト・ネーションズ、イヌイット、メティス）、公衆衛生、安全保障に関連する他の多くの社会問題に対する責任は、資金源の増加なしに下ろされてきた。[要出典]
1990年代には、住宅価格は「驚くほど安定していた」ものの、所得格差は拡大し、住宅購入の困難さはより蔓延し、より深刻化した。[54]この10年間、連邦政府は連邦財政赤字の削減に注力し、低所得者向け住宅を含む社会住宅を困窮者に供給する責任を州や準州に移譲し始めた。[45]州や準州は、これらの責任の一部を、対応する財源を提供することなく自治体に移譲した。[56]
1991年までに、住宅の購入しやすさに関するカナダの公共政策は、例えば住宅の購入しやすさの概念がより市場志向であった1980年代の英国よりも、必要性の概念に沿ったものになった。[57] [b]
1996年までに、連邦政府は1966年のカナダ援助計画を撤回した。この計画では、基本的なニーズを満たすのに収入が不十分な人々（労働貧困層を含む）は、社会扶助に関して州および準州で確立された控訴手続きを利用できることが義務付けられていた。[58]同年、連邦政府は既存の連邦住宅プログラムのほとんどの責任を州に移譲した。[45] [59] : 9
1990年代半ばまでに、カナダは全国的にホームレス危機に陥っていたことが認識されました。住宅購入の限界の最端に位置するホームレスは、多様な個人や家族に影響を与えました。[45]しかし、1990年代半ばから少なくとも2010年までは、カナダ経済の成長ペースは1960年代以来最も強力かつ持続的でした。[12] : 22
1993年から2003年の間に、連邦政府の歳入は12%増加し、州と準州の歳入は13%増加したのに対し、自治体の歳入はわずか8%の増加にとどまった。[56] 1993年から2004年にかけて、連邦と州から自治体への財政移転は、自治体の歳入1ドルあたり25セントから16セントに減少し、自治体の責任が増大する一方で37%の減少となり、財政不均衡を招いた。[56]
また、1990年代には、不動産投資信託（REIT）、ヘッジファンド、プライベートエクイティファーム、上場不動産会社が北米の大都市の都市賃貸市場に参入し、その後は国内および英国、オーストラリア、アイルランドなどの英語圏の国々でも参入し、その後15年間で飛躍的に拡大しました。[34]カナダでは、 1995年のカナダ所得税法によりREITがクローズドエンド型信託として認められたことでREITが登場し、[60]カナダで最初のREITが1997年にトロントに設立されました。2000年から2015年の15年間で、トロントのアパートの所有権は、REIT、機関投資家、プライベートエクイティファンド、一部の大規模な家族経営の企業にますます集中しました。[61] [34]
2000年代
2000年以降、賃貸料は20％以上増加した。[62]
2001年にカナダ住宅金融公社は、手頃な価格の住宅を支援するために、低コストの金利と住宅ローンに重点を置いたカナダ住宅ローン債を導入しました。[48]
2001年から2011年まで実施された手頃な価格の住宅イニシアチブ（AHI）は、カナダにおける手頃な価格の住宅に関する政府間多国間住宅イニシアチブでした。[63]連邦政府は、CMHCを通じて、手頃な価格の住宅プログラムの下で、2001年から2008年にかけて、新しい手頃な価格の賃貸住宅の供給に10億カナダドルの資金を提供しました（州と準州が同額を拠出）。[c]連邦政府は、手頃な価格で健全で適切かつ持続可能な住宅へのアクセスを改善するために、AHIを2011年から2014年の手頃な価格の住宅フレームワークに組み入れました。 [64]このフレームワークでは、各管轄区域に固有の手頃な価格の住宅プログラムのニーズと優先事項の多様性に対応するには、幅広いソリューションが必要であると認識されていました。このフレームワークでは、手頃な価格の住宅プログラムの設計と提供の責任は州と準州にあることが改めて強調されました。州と準州は、全体的な目的が達成された場合、州と準州が同額を拠出する連邦資金の投資方法について柔軟性が与えられる。目標は「健全で適切かつ持続可能な手頃な価格の住宅へのアクセスを改善することで、住宅を必要とするカナダ人の数を減らす」ことであった。この枠組みの下で実施できる取り組みの例には、「新築、改築、住宅所有支援、家賃補助、シェルター手当、家庭内暴力の被害者のための宿泊施設」などがある。[65]
2003年のTDエコノミックレポートでは、低所得世帯の数が多すぎるため、政府の取り組みは低所得層の市場所得の増加に重点を置くべきだと勧告した。このレポートでは、例えば復職や連邦・州間の全国児童手当（NCB）など、州や連邦のクローバックや税金の対象となる低所得世帯について懸念が提起された。[66]レポートでは、低所得世帯の数を減らすことは、手頃な価格の賃貸住宅の数を増やすために、非効率的で費用のかかる公的資金による支出ベースまたは税金ベースのインセンティブよりも効果的であると述べている。[66]
TD報告書は、自治体はより持続可能な資金調達体制を必要としており、州は手頃な価格の住宅に関してより積極的な役割を果たし、手頃な価格の住宅枠組み協定のリーダーとなる必要があると結論付けている。[66]
2004年までに170万人のカナダ人が住宅購入困難を経験しました。[10] : 4
2006年時点で[update]、CMHCは低所得世帯向けの補助金付き住宅を必要とする人々を市政府に誘導した。[67] 2011年、カナダ市町村連盟は、拡大された責任が「資金不足または資金不足」であるため、3つのレベルの政府間のより良い調整を求めた。[68]
カナダのあらゆるレベルの政府は、貧困対策やホームレスをなくすためのプログラムだけでなく、ホームレス危機に対応する住宅政策や戦略も取り入れ始めた。活動家たちは、その取り組みは不十分、非効率的、持続不可能であると述べた。[69] [d]
賃貸住宅の数は2005年以降減少し始めた。[62]
2006年のカナダ連邦予算では「領土内の手頃な価格の住宅に3億ドルが充てられた。」[70]
2007年までに、低・中所得のカナダ人にとって住宅の購入が困難になっていました。 [ 10] : 4 最下層5分の1の賃貸世帯のカナダ人は、平均的な世帯に比べて住宅購入困難を経験する可能性が18倍も高かった。[10] : 4 [71]
2007年、歴史的に低い金利と、容易に利用できる借入金や住宅ローンにより、カナダの住宅市場は力強い成長期にあった。住宅価格の手頃さは相対的な尺度であった。[10]同時に、カナダ全土の民間の手頃な賃貸住宅の在庫は少なかった。多くの都市で、手頃な賃貸住宅の空室率は1%未満であった。[10] : 36
2006年と2010年の報告書によると、上位20％と下位20％の所得格差は21世紀に前例のないほど極端に達した。[12] [72]上位20％の世帯、特に大規模で裕福な都市部の世帯は、低金利を利用して、投資用や居住用の住宅を高額で購入する余裕があった。[10] : 89 1997年から2007年の間に、1％または246,000人のカナダ人が平均所得405,000ドルを稼いでおり、これは所得増加全体の32％を占めていた。[12] 2007年のカナダには2,460万人の納税者がいた。最も裕福な1％の年収は169,000ドルを超え、平均所得は404,000ドルであった。最も裕福な0.1%の所得は62万1000ドル以上で、平均所得は149万ドルだった。最も裕福な0.01%の所得は185万ドル以上で、平均所得は383万ドルだった。[12]
上位25分の1の所得水準は飛躍的に増加しているが、下位25分の1の所得水準は停滞したままである。[12]
2009年から2014年まで、連邦政府は住宅部門に年間3億8,800万ドルの予算を計上した。[73]
2009 年度のカナダ連邦予算では、 2009年から 2011 年までの期間に、公営住宅の改修とエネルギー改修 (10 億ドル)、低所得高齢者向け住宅の建設 (4 億ドル)、障害者向け公営住宅の建設 (7,500 万ドル)、北部の公営住宅の支援 (2 億ドル)、カナダの経済行動計画の一環として、住宅関連インフラの改善を目的とした自治体への低利融資 (20 億ドル) に資金が割り当てられました。
2010年代
2010年現在[update]、カナダでも世界の他の地域と同様に住宅価格と建設コストが劇的に上昇した。[12]
2四半期連続で悪化した後、2011年第3四半期にはカナダ全土で住宅購入のしやすさがわずかに改善した。これは住宅ローン金利の低下により住宅所有にかかる費用が減少したことが一因である。[19]
2012年までに、格差の拡大は、賃貸住宅や所有住宅市場から「価格的に締め出されてしまった」カナダの世帯にとって大きな課題となった。[74]カナダロイヤル銀行（RBC）によると、その年までに住宅購入のしやすさはわずかに悪化した。[75] [e]
その年、国の多くの地域では、専門職からかなりの収入を得ている教師、看護師、警察官、建設作業員などの主要労働者が、高額な住宅費を支払うことがますます困難になっていると報告されました。[74]カナダ市町村連盟の2012年の報告書によると、カナダ人の3分の1が賃貸住宅に住んでいます。手頃な価格の賃貸住宅の建設と改修は、取り壊し、都市集中化プロジェクト、より収益性の高いコンドミニアムへの転換により失われた手頃な価格の賃貸住宅の数に追いついていません。2012年までに着工された新規住宅のうち、賃貸住宅は10％未満でした。[62] FCAは、利用可能な賃貸住宅の不足が悪化していると同時に、住宅価格の高騰により住宅を所有できないカナダ人が増えていることを発見しました。[62]
2012年、カナダの不動産市場は好調であったものの[76]、多くのカナダの世帯は住宅不安に直面しました。
CMHCが主催した2018年の全国住宅会議では、民間賃貸市場にまで広がった住宅部門の金融化の急激な増加について懸念が提起された。[77] : 6 カナダアパート協会連盟は前提に反対し、会議の注目の講演者を「進歩主義者」と評した。[78]問題には、「アマチュア家主」の台頭、分譲マンション、Airbnb、短期賃貸、家賃の値上げ、立ち退きの問題などが含まれていた。賃貸ユニットが不足している時期に、富を生み出す住宅資産として集合住宅が購入されている。[77] : 6
4月7日に発表された2022年度連邦予算では、住宅用不動産を金融投資手段として利用する大規模法人信託に対する税制の見直しを求めている。この見直しでは、資産クラスとしての住宅がカナダの住宅購入者と賃借人に与える影響を調査する。[79]予算には、手頃な価格の住宅危機の解決策の一環として、住宅協同組合に15億ドルも含まれていた。 [51] 1990年代初頭から2020年にかけて、REITを含む最大手の金融地主25社が、カナダの「民間の専用賃貸アパートの在庫」の20％を占める約33万戸の賃貸スイートを統合した。[39] REITは1996年には賃貸ユニットを持っていなかったが、2020年までに20万戸を所有した。[39] 2021年現在、REITやその他の金融地主は、マーティン・オーガストが国家補助金と表現した優遇税制の恩恵を受けている。オーガスト氏は、CMHCに対し、金融地主に「優遇住宅ローン金利」を提供するのをやめるよう求めている。これは事実上、公共の利益を提供していない企業への補助金である。また、オーガスト氏は、金融地主が「事業戦略として手頃な価格の住宅を排除している」ため、連邦政府に対し、金融地主が国家住宅戦略ローンや助成金を利用することを禁止するよう求めている。[39]
2020年代
2018年の調査に基づく2020年の報告書によると、1,644,900のカナダの世帯、つまり11.6％が中核的な住宅ニーズを抱えていることが明らかになりました。[15] これは、2016年のカナダ国勢調査で報告された12.7％と比較して増加しています。 [80] 2016年に中核的な住宅ニーズを抱える世帯が最も多かったカナダの地域は、ヌナブト準州36.5％、ノースウェスト準州15.5％、オンタリオ州15.3％、ユーコン準州15.2％でした。[80] 2016年の国勢調査では、大都市圏で中核的な住宅ニーズの割合が最も高かったのはトロントで19.1％、バンクーバーで17.6％であることも示されました。[80]
2021年5月までに、住宅価格は「急激に加速」して上昇し、住宅供給と住宅ローン金利は史上最低水準となり、需要が増加した。カナダロイヤル銀行とカナダ帝国商業銀行の経済学者は、投機筋が市場に参入し、若者や低所得世帯が手頃な価格の住宅を購入できなくなるのではないかと懸念を表明した。[81]カナダは1,000人あたり424戸の住宅で、G7諸国[f]の中で「一人当たりの平均住宅供給」が最も低く、フランスは1,000人あたり540戸で、一人当たりの住宅供給が最も多い。カナダ国内では、利用可能な住宅供給在庫が過去最低となっている。[81]これは、慢性的な住宅供給不足を反映している。2016年から2021年にかけて、カナダの人口は約3,700万人に増加し、180万人の新しい居住者が到着したが、彼らはしばしば「大都市のダウンタウンや郊外」に住むことを好む。[82]
COVID -19パンデミックは、住宅タイプや地理的な場所に対する予想外の好みなど、住宅圧力を悪化させた。[83]パンデミック中の2022年2月、カナダの住宅市場は、歴史的に低い金利と不動産供給の減少と相まって、記録的な高価格を伴う予想外の好況を経験していると報告された。2020年と2021年の両方で不動産販売記録が更新された。2021年末までに、MLS住宅価格指数は2020年より25.3％上昇し、過去最高を記録した。[84]パンデミック中、州間の移住も活発で、2022年まで続いたため、これも価格高騰の一因となった。[84]
4月7日に発表された2022年度連邦予算「経済成長と生活の手頃化計画」では、不動産価格高騰における投機市場の役割に関する懸念に連邦政府が対応し、「外国人購入者」の2年間の禁止が導入された。 [85] [86] [87]しかし、この禁止は住宅建設を刺激するという理由で、2023年度連邦予算では住宅開発の計画のない購入に限定された。[88]
研究と観察
カナダ人の80％は、個人所有の住宅と民間賃貸住宅を含む市場ベースの住宅に住んでいます。[89]市場ベースの住宅システムでは、個人は政府の援助に依存せずに、自分で住宅を購入します。
2019年にカナダロイヤル銀行RBCエコノミクスが発表した住宅購入のしやすさに関するレポートによると、調査対象となっている14の市場エリアのうち9つでは、カナダの世帯の大多数が平均的な住宅を購入できるとのことです。[90]最も住宅購入が可能な市場はセントジョン、セントジョンズ、レジーナ、ケベックシティ、ハリファックスで、最も住宅購入が困難な市場はバンクーバー、トロント、ビクトリアです。
カナダ統計局は、カナダの「 1人当たり実質国内総生産（GDP）は1980年から2005年の間に約50％増加」し、労働力の教育水準と就業経験はこの同じ期間に増加し、フルタイムの年間従業員の上位20％の平均収入は17.9％増加したが、分布の下位5分の1の人々の中央収入は13.3％減少したと報告した。 [ 91 ]カナダ人のフルタイムの年間平均収入は、1980年の41,348ドルから2005年の41,401ドルへとわずかに上昇しただけである。[91]
2000年9月のトロントスター紙の記事で、住宅問題とホームレス問題を研究しているトロント大学の教授は、「ホームレス」という言葉は社会問題を表す言葉として1980年代以前にはほとんど使われていなかったと指摘した。 [49] [92]国連が1981年に1987年を国際ホームレスシェルター年とすると発表したとき、その声明は発展途上国のみに言及し、カナダやその他の先進経済国については言及しなかった。[49] 1987年までに、学者や会議はカナダやその他の先進国のホームレスに焦点を当てていた。ハルチャンスキによると、1980年代以前は「先進国の人々はホームレスであることがどのようなことかを知らなかった」。[49]質の悪い下宿屋には独身男性用の住宅があったが、ホームレスではなかった。[49]
カナダのホームレス撲滅同盟とヨーク大学による2014年の報告書で、主執筆者のスティーブン・ゲーツ氏は、秋の予算が黒字となったことを受けて、カナダのホームレス問題に対応するため、手頃な価格の住宅を建設するための連邦政府直接資金提供を求めた。ゲーツ氏は、カナダ人1人当たり46ドルの追加費用を手頃な価格の住宅に費やせば、慢性的なホームレス問題の終焉が早まり、ホームレスの危険にさらされている何千人ものカナダ人を助けることができると述べた。報告書では、年間23万5000人のカナダ人がホームレス状態にあると推定され、その経済的損失は約70億ドルと推定されている。「連邦政府資金として20億ドルが割り当てられた」にもかかわらず、ホームレスの数は減っていない。過去25年間、連邦政府は手頃な価格の住宅への投資を減らしてきた。2014年までに、これは1980年代から46%の減少を示した。 1989年以来、カナダの人口は30％増加したが、手頃な価格の住宅を建設するために一人当たりに費やされた金額は、1989年の一人当たり115ドルから2014年の一人当たり60ドルに減少した。1982年に連邦政府は20,450戸の手頃な価格の住宅を建設したが、2006年にはわずか4,393戸しか建設されなかった。ゲーツ氏は、住宅所有者に年間約86億ドルの利益をもたらした課税などの公共政策に注目した。報告書は、連邦政府が、最も必要としている人々を無視して、必要としていない人々に資金を注ぎ込んでいると述べた。[93]
トロントのライアソンシティ建築研究所の研究・政策マネージャー、グラハム・ヘインズ氏は2017年、カナダの政策立案者は1990年代後半からほぼ専ら住宅所有の促進に注力し、マンションなどの住宅ユニットをエンドユーザーである賃借人ではなく投資家向けに建設するパターンを生み出してきたと述べた。ヘインズ氏は、「市場に市場の望むことをさせる」ことで、カナダは国民のニーズを無視したと書いている。その結果、デベロッパーは特に有利な税制やインセンティブが実施されているマンションの建設を好んだため、専用賃貸アパートの供給が数十年にわたって減少した。ヘインズ氏は、ミレニアル世代が住宅購入の準備ができる年齢に達すると、彼らはダウンサイジングを望む高齢者と同じマンションをめぐって競争することになるかもしれないと述べた。[94]ヘインズ氏は、家賃がカナダの不動産セクターの重要な部分となることを認識し、使用する人にとって手頃な適切な賃貸ユニットの建設を奨励する公共政策の変更を求めた。[94]
2020年のHousing Studiesの記事で、 RMIT大学の副学長研究員であるMegan Nethercote氏は、民間不動産市場における賃貸住宅の金融化を調査しました。彼女は、民間賃貸部門の拡大が手頃な価格の住宅に重要であるにもかかわらず、社会住宅や手頃な価格の住宅の提供に関する文献が不足していることに懸念を表明しました。REITは、特に年金受給者や安全な投資を必要とする人々にとって、投資家にとって最も信頼できる配当支払者の1つとして強く推奨されています。パンデミックの間、REITは低い住宅ローン金利やその他のCMHC助成金やローンの恩恵を受けて繁栄し、危機にある民間賃貸市場で大幅な成長を経験しました。[34] REITは古いアパートをマンションやより高級な賃貸ユニットに改造しており、住宅専門家は、そのビジネスモデルの成功は手頃な価格の賃貸住宅をなくすことに基づいていると評価しています。
カナダ住宅金融公社は2016年第2四半期報告書で、カナダの9つの市場で住宅価格が過大評価されており、バンクーバーは高いリスクがあると警告した。トロント、カルガリー、サスカトゥーン、レジーナでも「問題のある状況」の強い証拠が引き続き存在し、オタワでは「問題のある状況」は弱い。[95]
2021年第3四半期までに、可処分所得の37.1%が住宅費の支払いに必要となり、これは2021年に5.2ポイントの増加を示し、2008年以来の最高の比率となった。 [23] 2008年の平均住宅価格は2021年よりもはるかに低く、金利はカナダ銀行の2021年の金利（ほぼゼロ）よりも5ポイント高かった。[23]
先住民コミュニティのための手頃な価格の住宅
住宅は、貧困、雇用、所得、教育、社会的支援ネットワーク、物理的環境、幼児期の発達、性別、社会資本とともに、カナダの先住民（ファーストネーション、イヌイット、メティス）が他のカナダ人と健康の公平性を達成することを妨げている健康の社会的決定要因（SDH）の1つであると言われています。[96]アルバータ大学とメモリアル大学の研究者チームによる2015年のメタ分析によると、彼らの体系的レビューの情報源は、アルバータ州の先住民は「住宅の購入能力が限られている」ことと「不適切な住宅条件とプライベートスペースのある住宅に住んでいる」可能性が高いことを示していました。[96] 2016年の時点で、ファーストネーション、イヌイット、メティスの世帯は「不十分で不十分な」住宅に住んでおり、これはカナダ全土で重大な問題として認識されていました。[97]
1950年代以前、イヌイットの人々は狩猟キャンプから漁場へと移動する半遊牧民のような生活を送っていた。1950年代、連邦政府機関はイヌイットに質の高い住宅を約束し、当時ノースウエスト準州の一部であった地域の村落に永住するよう説得しようとした。[98]キキクタニ・イヌイット協会が実施したキキクタニ真実調査委員会で、イヌイットは質の高い住宅の約束は守られなかったと繰り返し証言した。[98]政府は「適切で手頃な住宅」に関してイヌイットと協議しなかった。[98]最初の連邦政府による賃貸住宅プログラムは、1959年にエスキモー住宅ローンプログラムとして開始され、イヌイットの生活様式を反映していない粗悪な造りの16フィート×16フィートのリジッドフレームの建物を低価格で提供したため、すぐに「マッチ箱」ハウスと呼ばれるようになった。[98]支払いプランは7年から10年で、月額15ドルだった。[99]この価格でも、ほとんどの「イヌイットは狩猟と季節労働で生計を立てていた」ため、これらの家は手の届かないものだった。[98] 1965年にローンプログラムが崩壊すると、住宅協議会が管理する新しい複雑な賃貸システムが導入された。[98] 2021年現在、ヌナブト準州には、所得に応じた家賃の公営住宅が5,600戸あり、ヌナブト住宅公社（NHC）が管理し、2万人以上の入居者がいる。[99]これは、ヌナブト準州が住宅問題に取り組んでいる方法の一側面である。[99]ヌナブト準州の住宅問題は複雑であり、「多面的なアプローチ」を使用して対処されている。これには、「ヌナブト準州の社会経済状況」に影響を与える「強制移住と寄宿学校による世代間のトラウマ」に対応するために必要な「トラウマを考慮した政策とプログラム」が含まれる。 [99] 2021年のポッドキャストで、ヌナブト準州の元国会議員であるムミラック・カカク氏は、住宅危機を直接取材するためにヌナブト準州の村落を3週間訪れた様子を語った。 [100]彼女は、何年も修理や改修が行われていない、過密で隙間風が入り込みカビだらけの家で暮らす多世代家族について取材した。[99]
連邦政府の無策を批判する詳細なメディア報道を受けて、カナダの先住民の住宅に関する包括的な調査が委託され、1992年に報告書「行動の時：先住民と北部の住宅」が作成された。報告書によると、保留地にある7万戸の住宅のうち約50％が住宅として「不適格」であり、「21,700戸の新築住宅を直ちに建設する」必要があるとされている。報告書によると、6,700戸の住宅は建て替えが必要であり、約44,500戸の住宅は「大幅な修理が必要」である。当時の費用は21億ドルと見積もられていた。[101]
住宅、雇用、医療サービス、教育へのアクセス改善に関する18か月の協議を経て、カナダ政府、各州の首相、準州の首脳、および5つの全国的先住民組織のリーダーは、2005年に一連の協定に署名した。これはケロウナ協定として知られるもので、5年間で50億ドルの「先住民、メティス、イヌイットの生活改善」計画を盛り込んだものである。[102]この協定には住宅費として16億ドルが含まれていた。保留地の住宅は条約上の権利により連邦政府の責任とみなされている。ホイッグ党との協定を支持しなかったスティーブン・ハーパー首相の任期中の最初の予算では、2006年度予算で先住民、メティス、イヌイット向けの住宅、教育、浄水、その他のサービスに充てられたのはわずか1億5000万ドルだった。[103]ハーパー政権は、その代わりに2008年に保留地の住宅危機に対する「市場ベースの解決策」である先住民市場住宅基金を導入し、先住民の個々の世帯が保留地で住宅を購入できるように支援し、「2018年までに25,000戸の個人所有住宅」を目標としました。この措置は、1980年代半ばに開始された先住民住宅の民営化をさらに強調する取り組みでした。その目的は、先住民コミュニティの住宅問題における連邦政府の役割と責任を軽減することでした。[104] 2008年、連邦政府は先住民と新しい住宅コンセプトの導入について協議することなく、3億ドルの一時的な投資を割り当てました。2008年から2015年まで、基金は住宅以外の投資を通じて3億4,400万ドルに増加しました。管理費、手当、旅費は年間約360万ドルで、8年間でわずか99軒の住宅が建てられただけであり、市場ベースの解決策が失敗したことを示している。ピエール・ポワリエヴルは当時、基金を管理する機関であるCMHCの責任者であった。当時の先住民問題大臣ベルナール・ヴァルクールも関与していた。[105]
カナダにおける住宅所有
1981年、カナダの住宅所有率は62.4%であったが、[106] 1999年に史上最低の60%まで落ち込んだ後、2000年には63.9%に上昇し、[107] 2006年には68.4%に上昇し、[106] 2021年には68.55%となった。[107]
1990年代以降、住宅用不動産の価格が急激に上昇したため、[106]住宅所有の増加は住宅ローン債務の増加にもつながった。[108] 2012年のカナダ銀行（BOC）の報告書によると、BOCの住宅購入能力指標（AFF）は「月々の住宅ローン支払額と可処分所得（DI）の比率」に基づいており、1990年代後半から「歴史的基準から見て一貫して良好」であった。[108] 2008年から2013年までカナダ銀行総裁を務めたマーク・カーニーによると 、カナダの住宅需要は住宅供給と一致していた。[109]カーニーは2011年に、カナダの住宅購入能力の指標はほとんどの場合良好であるものの（一部の住宅市場は現在の金利でもすでに非常に購入不可能な状況にある）、金利は過去最低水準にあると警告した。彼は、カナダの家計債務が高く、住宅ローン金利の上昇に脆弱で、住宅購入のしやすさが「16年間で最悪のレベル」に落ちる可能性があると懸念を表明した。[109]不動産市場における住宅購入のしやすさは、所得の増加と低金利を支えた労働市場の状況によって部分的に上昇した。[108]銀行部門は、2001年から2011年にかけてこれらの住宅購入者が負った「強力な信用の伸び」と負債の増加から恩恵を受けた。しかし、2012年までに債務所得比率の約150％に達した非常に高い家計債務について懸念が提起された。[110]
2020年初頭の時点で、オンタリオ州とブリティッシュコロンビア州の全住宅の約3分の1は、複数住宅所有者としても知られる投資家によって所有されていました。ノバスコシア州とニューブランズウィック州では、投資家が全住宅ユニットの40％を所有しています。[111]投資家グループは賃貸住宅供給のかなりの部分を提供している一方で、住宅物件の急速な増加にも責任がある可能性があるという懸念が提起されています。住宅供給が重大な低水準に達したため、COVID-19パンデミックの間、この購入者グループに対する監視が強化されました。[112] CHSP 2022年4月のデータによると、都市部では賃貸人の平均収入が25,000ドルであるのに対し、カナダ全土のより大きな国勢調査都市圏（CMA）ではFTHBの平均収入が2倍の50,000ドルであることが明らかになりました。[16]
カナダ人の約3分の1は家を借りています。オンタリオ州とブリティッシュコロンビア州では住宅賃貸の割合が高くなっています。[107]
COVID-19パンデミックの間、住宅供給、特に手頃な価格の住宅は史上最低に落ち込んだ。[112]ロイヤル・ルページの調査によると、カナダの住宅の平均価格は2020年第4四半期と比較して2021年第4四半期に17.1％上昇し、779,000ドルとなった。[113]
2022年1月13日のカナダ銀行の報告書では、カナダの購入者を3つのタイプ、すなわち初めて住宅を購入する人（FTHB）、繰り返し住宅を購入する人、投資家または複数の住宅物件を所有している人について調査した。[114] CHSP 2022年4月のデータによると、都市部では賃貸人の平均所得が25,000ドルであるのに対し、カナダ全土のより大きな国勢調査都市圏（CMA）ではFTHBの平均所得はその2倍の50,000ドルであることが明らかになった。[16]最初の住宅購入の頭金の19％は家族からの贈与である。[113]住宅物件の所有者は、古い家を売却しながら新しい家を購入する場合、「繰り返し購入者」と呼ばれ、複数の住宅物件の所有者は、古い家を保持しながら、賃貸収入を得る可能性のある新しい住宅を購入する場合、「投資家」と呼ばれる。[115]投資家または複数の住宅所有者は、個人または法人である可能性があり、賃貸収入を含む投資として、または賃貸収入源となる可能性のあるレクリエーション用不動産として不動産を所有しています。[16]この報告書では、投資家は年齢が高く、収入が高く、負債が多いと説明されています。[114]住宅ローンデータに基づくカナダ銀行の報告書によると、2014年以降、FTHBはカナダで最大の住宅購入者グループであり、住宅ローン付き住宅購入の約50％を占めています。2014年以降、リピート住宅購入者は31％、投資家は19％を占めています。[114]パンデミックの間、FTHBは2021年6月に47％を占め、2015年の53％と比較して増加しました。[115]カナダ銀行は、3つのグループすべてで住宅ローン付き住宅購入が「急増」したと報告しましたが、最も顕著な増加は投資家グループでした。[114]
2022年4月12日に発表されたカナダ統計局のカナダ住宅統計プログラム（CHSP）の2019年と2020年の住宅所有に関するデータによると、初めて住宅を購入した人（FTHB）と複数の住宅物件を所有している人を比較したところ、後者はカナダの住宅物件全体の約3分の1を所有している。このうち、最も裕福な上位10％が住宅価値の25％を占めている。[16]投資家は賃貸住宅供給のかなりの部分を提供しているが、経済の不安定化を引き起こす「住宅市場のいわゆる好況と不況のサイクル」を悪化させる可能性もある。[114]
手頃な価格の問題
カナダの市場ベースの住宅制度では、2010年に連邦政府が介入したのは、住宅の購入能力が問題となり、フルタイムで働く個人でさえ住宅を所有することが不可能になったときだけだった。[12]
国連の経済的、社会的および文化的権利に関する委員会は、カナダの社会政策に関するこれらの権利の遵守状況、特にホームレスの悲惨なレベルに関する1998年の調査で、非常に批判的で詳細な報告書を発表した。報告書は、「カナダは住宅問題で長い成功の歴史を持っているが、1980年代後半に始まった住宅削減により、カナダは国際的な住宅義務を果たせなくなっている」と結論付けた。 [116] [59] [117]同様の懸念は、2016年のフォローアップ報告書でも提起され、適切な住宅に対する権利の尊重を求めた。委員会は、住宅危機と国家住宅戦略と資金の欠如、不十分な住宅補助金、住宅供給の不足、立ち退きについて懸念を表明し、いくつかの問題に対する行動を求めた。これには、連邦および州レベルでの住宅資源の増加、社会住宅と低所得者向け住宅の供給の「大幅な」増加、ホームレスに関する国際法に特に従って、賃借人を立ち退きから保護することが含まれていた。委員会は連邦政府がホームレス問題に関する国家戦略を採用することを勧告した。[118]
2012年まで、カナダの政策立案者や研究者は、ホームレスについて共通の理解や実用的な定義を持っていませんでした。[119]カナダの非営利、無党派の研究機関であるカナダホームレス観測所（ COH）（当時はカナダホームレス研究ネットワーク（CHRN）と呼ばれていました）は、ホームレス問題により適切に対処するためにカナダのホームレスを測定し、ホームレスの定義を作成しました。この定義では、ホームレスの人々を「無シェルター」、「緊急シェルター」、「暫定的に収容」、「ホームレスの危険」に分類しています。ヨーロッパのホームレスと住宅排除の類型（ETHOS）の定義でも同様の分類が使用されています。[120]一貫した定義がなかったため、カナダの公共政策は「絶対的なホームレス」のみに焦点を当てていました。[121]
カナダの大都市の市長たちは、1998年に手頃な価格の住宅の不足を全国的な住宅危機と宣言した。連邦政府はこれに対応して、10億ドル相当の手頃な価格の住宅を建設するための条件付き連邦・州共同費用分担イニシアチブを発表した。しかし、減税と債務削減イニシアチブの期間中、連邦政府の責任が州に委譲され、資金が移譲されなかったため、州は手頃な価格の住宅プロジェクトに負担を負うことが不可能になった。州は政府規模の縮小と州税の削減拡大に注力した。[122]
2005 年のCanadian Business誌の記事によると、連邦規制機関が提供する頭金が 25% 以下のすべての住宅ローンは、連邦銀行法に基づき住宅ローン保険に加入することが義務付けられている。 [123] 2004 年には、これは全住宅購入者の 45%、つまり 50 万カナダ世帯に相当し、住宅ローン保険を提供する政府系企業 CMHC に支払われた住宅ローン保険の総額は 16 億ドルであった。CMHC の 2004 年年次報告書によると、徴収された住宅ローン保険料は合計 11 億ドルで、支払われた保険金は 5,100 万ドルであり、これは 5% 未満の支払いである。1994 年から 2004 年まで、CMHC はおよそ 45% を支払っており、これは他のほとんどの種類の保険よりもはるかに低い。2005 年のCanadian Business の記事は、CMHC の住宅ローン保険プログラムが「カナダで最も利益の出る保険」であると警告した。[123]カナダ住宅金融公社を通じて定額の前払いで購入されるCMHCの政府支援住宅ローン保険は、住宅価格の20％未満の頭金で住宅を購入する人に義務付けられています。" [124]
1990年代半ばに始まった積極的なマーケティングによって、担保付き個人信用枠（PLC）（多くの場合、住宅資産によって担保されている）がはるかに広く利用可能になったことに対する懸念がある。2011年までに、担保付きPLCは消費者債務の50％を占めるようになった。これにより、住宅価格が下落したり、住宅ローン金利が上昇したり、収入が減少したりした場合、多くの世帯が脆弱な状況に陥ることになる。[110]
カナダの家計債務水準の高さに対する懸念から、2012年6月にジム・フラハティ財務大臣が住宅ローン規制の変更を発表した。連邦政府は政府保証住宅ローンの最大償却期間を30年から25年に短縮した。カナダの住宅所有者が住宅資産に対して借り入れできる上限は85%から80%に引き下げられた。[124]
2012年、マクドナルド・ローリエ研究所のロンダービルは、「特定の市場と特定の年齢層では、住宅価格に制限を設けて」40年間の償却を要求した。例えば、トロントの高額な不動産市場における若い世帯の場合、「最初の家を購入するには、40年間の償却期間が必要になる可能性がある」としている。[18]
CMHCは、主に初めて住宅を購入する人や低所得のため20%以上の頭金を支払うことができない人から集めた住宅ローン保険から大きな利益を上げています。2001年から2010年の間に、この住宅ローン保険はカナダ連邦債務の削減に140億ドル貢献しました。マクドナルド・ローリエ研究所のロンダービルは、IMFがCMHCの慣行と低所得層の住宅所有者に課せられる不必要な負担について懸念していると指摘しています。[18]これにより、住宅購入能力が低下します。
2006年、カナダ住宅金融公社（CMHC）は、カナダの世帯の20％（170万世帯）が中核的な住宅ニーズに該当すると判断しました。これらの世帯は、税引き前収入の30％以上を費やさなければ、適切で適切な住宅を見つけることができませんでした。CMHCは、1996年に656,000世帯（7％）が税引き前収入の少なくとも半分を住宅費に費やしていることを発見しました。これは、1991年の422,000世帯（5％）から増加しています。全世帯の35％に過ぎませんが、中核的な住宅ニーズに該当する人々のほぼ70％が賃貸住宅に住んでいました。[67]
2006年には、カナダ人の5.5％、つまり総人口3100万人のうち170万人が住宅不足または住宅を持っていなかった。[71]（カナダ住宅再生協会）。
連邦政府のCMHCは2021年に、グレーター・モントリオールでは月額2,225ドルが「手頃な」住宅価格であると述べた。これは新民主党と保守党の議員の両方から非難された。CMHCは、その主な目的は価格を低く抑えることではなく、新しい住宅建設を刺激することであると述べた。[125]
カナダ会議委員会が2010年に発表した「ゼロから建築する：カナダにおける手頃な価格の住宅の強化」と題する報告書では、手頃な価格の住宅の不足が「カナダ人の健康に悪影響を及ぼし、ひいては生産性を低下させ、国家の競争力を制限し、間接的に医療と福祉のコストを押し上げている」と主張している。ストレス、喘息、糖尿病は住宅不足と関連している。[126]
中核的な住宅ニーズ
1986年、CMHCは、社会住宅プログラムの管理と費用分担に関して、国家住宅法およびCMHC法に基づく包括的および運営協定を州および準州と締結しました。中核住宅ニーズの概念は、支援を必要とする世帯を対象とする適格基準として、またCMHCを通じて参加州および準州に連邦資金を割り当てる基準として開発され、採用されました。世帯が特定の基準を満たしている場合、つまり住宅価格が住宅価格の許容基準を下回り、住宅コストが税引き前の世帯収入の30％以上を超えている場合、CMHCは中核住宅ニーズがある世帯とみなします。[67]
CMHCは、世帯が税引き前の総収入の30%以上を住居費に充てなければならない場合、その世帯は住宅購入能力に問題があるとみなしている。[127]住居費には、賃借者の場合は「家賃、電気代、燃料代、水道代、その他の自治体サービスの支払い」、住宅所有者の場合は「住宅ローンの支払い（元金と利息）、固定資産税、マンション管理費、電気代、燃料代、水道代、その他の自治体サービスの支払い」が含まれる。[127]
基本的な住宅需要に関するデータは、カナダ統計局がカナダ住宅調査を通じて収集します。
2006年には、カナダの世帯の約5.1％が深刻な住宅不足に陥っていると考えられ、住宅費の50％以上を費やしていた。[80] [128]
2011年には、カナダの世帯の12.5％にあたる約150万世帯が中核的な住宅ニーズを抱えており[80]、カナダのさまざまなレベルの行政機関が、住宅費の負担が重い低所得の賃貸人や住宅所有者が直面している課題を支援するための政策的解決策を模索していました[52] 。
2016年には、約170万カナダ世帯、つまりカナダ世帯の12.7％が中核住宅ニーズを抱えていた。[80]この割合は都市部では若干高く、都市部に住むカナダ全世帯の約13.6％、つまり160万都市世帯が中核住宅ニーズを抱えていた。[129] [80] 2016年に中核住宅ニーズを抱える世帯の割合が最も高かった地域は、ヌナブト準州で36.5％、ノースウェスト準州で15.5％、オンタリオ州で15.3％、ユーコン準州で15.2％であった。[80] 2016年に大都市圏で中核住宅ニーズの割合が最も高かったのは、トロントで19.1％、バンクーバーで17.6％、ベルビルで15.4％、ピーターバラで15.1％であった。[80]
2018年の調査に基づく2020年の報告書によると、カナダの1,644,900世帯、つまり11.6%が中核的な住宅ニーズを抱えていることが明らかになりました。 [15]住宅所有者のうち中核的な住宅ニーズを抱えているのはわずか6.5%であるのに対し、賃貸世帯では23%が中核的な住宅ニーズを抱えている可能性が高いことがわかりました。[15]賃貸世帯の21%は中核的な住宅ニーズを抱えていませんでした。[15]
中核的な住宅需要は、何らかの測定可能な指標に照らして進捗状況を測るものではない。[130]
公共政策
国家住宅戦略
2017年11月、連邦政府は、住宅に対する人権に基づくアプローチを盛り込んだ国家住宅戦略（NHS ）（NHS）を導入し、住宅分野における役割を拡大した。 [131] [132] [g] NHSの目標は、「カナダのすべての人が、ニーズを満たし、手頃な価格の住宅にアクセスできるようにする」ことであった。[131]
NHSの開始前には、連邦政府、州政府、準州政府、地方自治体、民間団体（慈善団体を含む）によって住宅政策が導入され、資金提供されていた。[59] : 8–9 2016年、連邦家族・子供・社会開発大臣は、国家的な手頃な価格の住宅戦略が検討されていると述べた。[133]この最初のNHSを通じて、カナダ政府は今後10年間で住宅に400億ドルを費やすことを約束し、[51]その資金は10万戸の新しい手頃な価格の住宅を建設し、30万戸の手頃な価格の住宅を修理し、ホームレスを50％削減するために使われる予定である。[134] [135]
2017年以前、カナダはG8諸国の中で唯一国家住宅戦略を欠いていた。[74] [136] [59] : 7 [134] [137] [138] : 285
2017年11月、カナダの2017年から2027年までの住宅計画が発表された。カナダ住宅金融公社（CMHC）が主導する4か月に及ぶ協議プロセス（連邦、州、準州レベルで住宅を担当する代表者を含む）の主な成果の1つは、「脆弱なグループが安全で手頃な価格の住宅を入手できるようにする」国家住宅戦略の要請であった。[139]
2019年4月、2019年予算実施法の一部として国家住宅戦略法が議会で可決され、カナダ政府の住宅政策が定められた。住宅に対する人権に基づくアプローチに基づき、連邦政策は「適切な住宅への権利は国際法で認められた基本的人権であると認識している」。[131] [140]また、この政策はカナダに対し、適切な住宅への権利 の漸進的な実現を推進することを約束している。この権利は、経済的、社会的及び文化的権利に関する国際規約（ICESCR） で認められている。
2017年に導入された最初のNHSは、2022年までに10年間で750億ドル以上の価値があり、コミュニティ住宅イニシアチブ、リーチングホーム、カナダ住宅給付、初めての住宅購入者プログラム、賃貸建設資金調達イニシアチブ（RCFI）、国家住宅共同投資基金（NHCI）、ラピッド住宅イニシアチブ（RHI）などのローンや助成金を通じてプログラムに資金を提供します。[141]
第二次国家住宅戦略（NHS）は、820億カナダドルを超える予算で2024年4月に開始されました。[135]これには2024年住宅アクセラレーター基金が含まれていました。
政府による公営住宅への投資は、低所得世帯の差し迫ったニーズに対処し、カナダのホームレスを減らすための重要なステップとみなされている。しかし、手頃な価格の住宅の不足は、国内の多くの都市部でますます深刻な問題になりつつあり、手頃な価格の非市場住宅を増やすはずだったNHSなどの政府の政策は、企業開発業者に資金を提供し、低金利ローンで市場賃貸住宅を建設するための手段として利用されている。賃貸管理措置によって影響を受ける大多数の人々の住宅権を保証する義務はなく、低金利ローンの使用による利益の一定割合で毎年手頃な価格の住宅ユニットを建設したり、開発中の市場住宅ユニットの一定割合を非市場住宅ユニットに転換したりしている。[141]
手頃な価格の住宅を提供する過程での意図しない結果として、NHSは民間デベロッパーが市場賃貸住宅を建設し、低金利ローンを惜しみなく提供することでカナダの住宅を金融資産に変えることを支援することになった。2023年、カナダ政府の住宅支出は少なく、国のGDPの0.1％から0.2％を占めるに過ぎなかった。また、将来的にはGDPの割合が減少すると予測されている。批評家はまた、何年も前に設立されたにもかかわらず、専用の非市場住宅の建設に関する包括的な戦略や重要な実施計画がないと指摘している。[141]
カナダ住宅金融公社 (CMHC) は、NHS のさまざまなプログラムや取り組みを管理する主要な連邦組織の 1 つです。シード資金、共同投資基金、イノベーション基金、連邦土地イニシアチブ、賃貸建設資金を効率的に管理し、住宅ローン保険を市場の物件や手頃な価格の住宅の柔軟性を含むように拡張することになっています。
11月21日、2023年秋季経済声明で、国家住宅共同投資基金（NHCF）の名称変更が発表されました。このプログラムは現在、手頃な価格の住宅基金と呼ばれています。このプログラムには、より手頃な価格の住宅を建設するために、2025～26年から3年間で10億ドルの追加資金が含まれています。
手頃な価格の住宅基金
2023年11月21日、以前は全国住宅共同投資基金（NHCF）として知られていた連邦プログラムは、手頃な価格の住宅基金に改名されました。 [142]この基金は、手頃な価格の住宅プロジェクトに従事する開発者に低コストのCMHCローンを提供します。[143] 2021年春の連邦予算と秋の予算では、手頃な価格の住宅への資金提供が増加し、NHCFへの追加27億ドルが含まれていました。NHCFの予算では、家庭内暴力の被害者を対象とした住宅に2億5000万ドルが割り当てられました。2021年現在、全国的な非営利団体の擁護団体であるカナダ住宅再生協会は、コミュニティ住宅への連邦資金の増加は正しいステップである一方で、CMHCローンの承認プロセスが遅すぎると述べています。[143]
住宅アクセラレーター基金
連邦政府が2023年5月に立ち上げた40億ドルの住宅促進基金（HAF）は、カナダの第2次国家住宅戦略（NHS）の一部である。[41] HAFは、地方自治体が住宅促進政策を実施することを奨励するために、州および準州に追加で50億ドルのインフラ助成金を提供し、主にデュプレックス、トリプレックス、小規模アパートなどの「ミッシングミドル」住宅に焦点を当てている。[144]対象となる住宅促進政策は、主にデュプレックス、トリプレックス、小規模アパートなどの「ミッシングミドル」住宅に焦点を当てている。[144] 2023年5月に立ち上げられた住宅促進基金（HAF）は、カナダ政府による40億ドルの取り組みであり、2026〜27年まで実行される。[41]
州別の手頃さ
アルバータ州
カルガリー市によると、2016年時点でカルガリーの世帯の大半、78%は市場で住宅ニーズを満たすことができました。[145]市場で住宅を購入するには収入が不十分な世帯のわずか3%は政府の支援を受けています。これにより、市が定義する手頃な価格の住宅を必要としている世帯は約19%になります。[145]
アルバータ州の人口の約21％が収入の30％以上を住宅費に費やしている。[146]
2016年の国勢調査によると、オイルサンド産業が主流のアルバータ州ウッドバッファロー市の中心都市で人口66,000人のフォートマクマレーは、2015年に税引き前世帯収入の中央値がカナダで最も高く、193,511ドルだった。 [147] 2015年にカナダで最も収入が多かった10都市のうち7つはアルバータ州にあった。[147]フォートマクマレーの中央値はアルバータ州の中央値103,720ドルより106%高く、[146]アルバータ州の中央値103,720ドルはカナダ全体の年間世帯収入の中央値90,390ドルより高かった。[148]フォートマクマレーの住宅費と生活費は高いにもかかわらず、2015年に収入の30%以上を住宅費に費やした世帯は、フォートマクマレーのわずか12%だった。[146]
2022年現在、カルガリーには年間収入が6万ドル未満で、30％以上を住宅費に費やしている世帯が84,000世帯あり、カルガリーの世帯の約20％を占めています。[11]これは、手頃な価格の住宅を必要とする世帯の定義を満たしています。カルガリーの世帯の75％は、一戸建て住宅を購入するのに十分な収入がありませんでした。[11]カルガリーはカナダで最も高い市場賃貸料でした。2ベッドルームのアパートを借りるには、世帯の収入は53,000ドル必要です。約42,000世帯が年間収入の50％以上を住宅費に費やしており、ホームレスの危険にさらされています。 2022年、カルガリーでは3,200人以上がホームレスでした。[11]カナダのほとんどの都市中心部ではカルガリーよりも非市場住宅が多く、カルガリーの全住宅のうち非市場住宅はわずか3.6％です。[11]カルガリー住宅会社はカルガリー所有の低価格住宅を管理しており、2022年には10,000戸以上、25,000人以上の入居者がいました。これには、家賃が市場価格よりも安いニアマーケット住宅や、民間の家主から借りる入居者向けの家賃補助などの補助金付き住宅が含まれます。[11] [145]
2011年、カルガリー地域のカナダ住宅建設業者協会の会長、キャロル・オクストビーは、カルガリーでの高級住宅の建設と販売の増加について説明した。2011年現在[update]、石油・ガス産業、ハイテク産業、若い起業家、本社を擁するカルガリーは、カナダで一人当たりの所得と個人資産が最も高い都市の1つである。2011年には「カルガリーの448軒の住宅が100万ドル以上で転売された」[149] 。
2010 年に M. Lio が行った「アルバータ州におけるエネルギー効率基準の引き上げが住宅購入のしやすさに与える影響」[150]に関する研究は、 NAIMA カナダとカナダ消費者協議会の資金提供を受けて、2010 年にカルガリー市とエドモントン市における住宅の総販売価格、土地のコスト、人件費、材料費が住宅購入のしやすさに及ぼす影響を調査しました。その結果、人件費と材料費の上昇は住宅の総販売価格に起因するものの、これら 2 つの属性の増加率よりも地価の大幅な上昇が上回っていることがわかりました。2010 年までの両市の土地コストの傾向は、新しい住宅価格指数に強い影響を及ぼしました。この研究では、人件費と材料費と比較して、住宅価格の上昇の主な理由は主に土地コストによるものであると結論付けられました。[150]
少なくとも2010年以来、カルガリーはカナダの主要CMAの中で「最も高い税引き後所得の中央値」を誇っています。また、カルガリーは「億万長者の集中度が最も高く」、「税引き後所得10万ドルの個人の割合が最も高い」地域でもあります。[151] RBCエコノミクスやその他の住宅ローンおよび融資業者は、世帯が所有コストを支払うために必要な中間所得の割合に基づいて住宅購入のしやすさを測定しているため、カルガリーの住宅はカナダで最も手頃であると考えられています。[152]
経済学者ロン・ニーボーンによる2017年の報告書によると、10年間の家賃と社会扶助率の分析に基づいて、カルガリーは「貧しい人にとってカナダで最も住みにくい都市」である。[153]
2024年までに、金融化された家主は、炭素排出量の削減を目的とした政府の補助金を利用して、古い建物や賃貸物件を改修し始めました。カルガリーのような都市では、この結果、家主は現在の低所得世帯が支払える金額を超えて家賃を値上げしました。[30]
オンタリオ
非営利の住宅サービス公社は、オンタリオ州の手頃な価格の住宅部門向けのプログラムを提供しています。[154] 2002年から2012年まで運営されていた 社会住宅サービス公社（SHSC）に代わって、2011年の住宅サービス法に基づいて設立されました。
SHSCは、27万戸以上の社会住宅ユニットの責任が州から地方自治体に移譲された後、2002年に設立され、「オンタリオ州の住宅提供者とサービス管理者に、業務に大きな付加価値をもたらす一括購入、保険、投資、情報サービスを提供する」ことを目的としている。[155]
2006年時点で、オンタリオ州に住む住宅所有者の20％以上が住宅購入に問題を抱えていた。 [91]オンタリオ非営利住宅協会による2010年の調査では、手頃な価格の住宅の待機リストに載っている世帯数は「過去最高の141,635」に達したことが明らかになった。[156]
政府との提携を通じて、民間投資家は1990年代に再び集合住宅賃貸住宅への投資に興味を持つようになった。[61] [34] CAPREITは1997年に設立され、カナダ初のREITとなった。REITが設立されるにつれて、これらの機関が所有する集合住宅も増えていった。[61] [34] 2015年までに、CAPREITは約11,000戸の賃貸住宅を所有するトロント最大の地主となった。2000年から2015年までの15年間で、トロントのアパートの所有権はREIT、機関投資家、プライベートエクイティファンド、一部の大規模な家族経営の企業にますます集中していった。[61] [34]
2020年1月29日、オタワ市議会はオタワの住宅およびホームレス緊急事態を宣言する動議を全会一致で可決し、カナダで初めて緊急事態を宣言した都市となった。より手頃な住宅、新たな住宅補助金、慢性的なホームレスの人々、さまざまな理由で支援住宅を必要としている人々（障害者や重傷者を含む）へのさらなる支援が緊急に必要であることに直面し、市はあらゆるレベルの政府に対応するよう要請した。[157]市は住宅およびホームレス関連プログラムの資金の56％を提供し、残りは連邦政府と州政府が提供している。[157]
カナダのほとんどの都市や町では、平均的な住宅価格が2桁上昇した。トロントでは、2021年2月に15%上昇し、「初めて100万ドルの水準」を超えた。[81]
ロイター通信によると、2022年10月までに、カナダの建設労働者の不足は、特にオンタリオ州、ブリティッシュコロンビア州、ケベック州における住宅不足の課題に対応する上での大きな要因となった。[158] 2022年6月のCMHCの報告書によると、労働力不足は住宅の購入を困難にする一因となる可能性がある。CMHCの報告書によると、2030年までにカナダで住宅を手頃な価格にするには、何百万もの新しい住宅を建設する必要がある。[158]
オンタリオ州の住宅供給問題に対応して2022年11月に導入された「より多くの住宅をより早く建設する法案」は、多くの法律に抜本的な変更を加えることから懸念を引き起こした。[159] [160]
ブリティッシュコロンビア
1980年までにバンクーバーの住宅市場はカナダで最も手が届きにくいものとなり、平均的な住宅価格は平均的な世帯収入の5.7倍になった。[h] [161] : 16–17 オトゥールは、1980年の高金利を考えると、「平均的な世帯は平均的な住宅の住宅ローンを30年で返済するために収入の70％以上を費やす必要がある」と計算した。[161]エコノミスト誌のレポートによると、バンクーバーの不動産価格が高騰している要因は、外国人がカナダの不動産を購入できるようにしているカナダの法律にある可能性がある。その法律では、おそらく脱税やマネーロンダリングの目的で、税務当局から身元を隠しながら、この行為はスノーウォッシングとして知られている。[162]
カナダ銀行総裁は、多様化と実物資産を求める裕福なアジアの 投資家がバンクーバーで住宅を購入しているため、住宅の購入能力が低下していると指摘した。その結果、「バンクーバーの住宅の平均販売価格は現在、バンクーバーの平均的な世帯収入の約11倍になっており、これは香港やシドニーで見られる倍率とほぼ同じである。これらの都市も、よりグローバル化した不動産市場の一部となっている。」[110]
2006年から2010年にかけてバンクーバーのウッドワードの建設予定地が再開発されたように、手頃な価格の社会住宅と市場住宅やその他の用途を統合する動きがみられる。 [163]歴史的建造物であるウッドワードは再開発され、バンクーバーで最も古く「最も困難」でありながら「回復力のある」コミュニティの1つであるダウンタウン・イーストサイドのガスタウンに活気を与えた。 [164]
このプロジェクトはバンクーバーが包括的な都市となることにも貢献していると言われている。[165]
フレイザー研究所のランドール・オトゥールは、「住みにくい戦略：グレーター・バンクーバー地域区と住みやすい地域戦略計画」（2011年）と題する報告書で、グレーター・バンクーバー地域区の 都市計画担当者は、住宅補助金を必要とする低所得世帯向けの手頃な住宅の不足として、住宅の購入しやすさに重点を置きすぎていると主張した。彼は、グレーター・バンクーバー地域区の報告書では、中所得者向けの手頃な住宅も不足していることに言及していないと指摘した。[161]オトゥールは、グレーター・バンクーバー地域区の土地利用計画担当者は「この地域に最も手頃な住宅がなく、カナダで最悪の交通渋滞を残した」と述べた。[166]彼は、グレーター・バンクーバー地域区の計画担当者による「住みやすい地域戦略計画」（1996年）は、「都市のスプロール現象を回避し、自動車の運転を最小限に抑える」ことに焦点を絞りすぎていると結論付けた。彼はまた、緑地や農地を開発から守ることが成長を制限し、価格高騰の原因になっていると主張した。[166]
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2012年時点で、[update]バンクーバーはカナダ国内で最も住宅価格が高騰している地域だった。[75] 2012年、バンクーバーはデモグラフィアによって世界で2番目に住宅価格が高騰している都市と評価され、2011年よりも2012年の方がさらに住宅価格が高騰しているとの評価を受けた。[167] [168] [169] [170]バンクーバーは住宅費を削減するために、協同住宅、セカンダリースイートの合法化、住宅密度の増加、スマート成長など、さまざまな戦略を採用してきた。2010年4月時点で、バンクーバーの2階建て住宅の平均販売価格は、カナダ全体の平均価格365,141ドルに対して、過去最高の987,500ドルだった。[171]
2016年6月、若者を代表して活動する非営利団体「ジェネレーション・スクイーズ」は、州の状況を危機と位置づけ、「コードレッド」キャンペーンを開始した。 [172] [173] [174]
2016年、BC州政府は、低所得から中所得の賃借人をターゲットに、州全体で2,900戸の住宅を建設する68の新規手頃な価格の住宅プロジェクトに5億1,600万ドルを投資すると発表した。これには、ローワーメインランドとフレーザーバレーの1,441戸の68のプロジェクト、バンクーバー島とガルフ諸島の774戸、トンプソン・オカナガンの256戸、残りはコースト、クートニー、カリブー、北/北東部に含まれていた。[175]
ヌナブト準州
ヌナブト準州の州都は、主に供給側が原因で、極めて住宅価格が高騰している。2010年、イカルイトの賃貸市場はカナダで最も高額だった。2ベッドルームのアパートの月額料金は、イカルイトでは2,365ドルだったのに対し、バンクーバーでは1,195ドルだった。[176] : 13 2018年には、1万人以上のヌナブト準州の住民が住宅を持たず、3,500戸の住宅が不足している。[177]
参照
- 英国における住宅の購入可能性
- 手頃な価格の住宅と食料品に関する法律、法案 C-56
- 国別の手ごろな住宅
- 実質的所有権
- 法案28（ブリティッシュコロンビア州）
- ミリオンプログラム
- カナダの公営住宅
- 雪かき
- ケベック州の住宅危機
参考文献
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