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土地開発とは、以下のような様々な方法で景観を改変することである。
土地開発の歴史は、紀元前8000年頃の新石器時代にまで遡ります。文明の黎明期から、土地開発の過程は、特に住宅団地において、法規や規制に基づいて土地の改良を進めるという形で発展してきました。
経済的な文脈では、土地開発は土地改良または土地改善とも呼ばれることがあります。これは、土地を人間にとってより利用しやすくするための投資を指します。会計上の観点からは、プロセスの価値を高めるあらゆる種類のプロジェクトを指します。ほとんどの土地改良は減価償却の対象となりますが、耐用年数が確定できないため減価償却できない土地改良もあります。住宅建設と環境保全は、最も一般的で歴史のある開発形態の2つです。
都市環境における土地開発には、さらに以下の要素が含まれる。
規模の大小を問わず、土地所有者や開発業者は、利益の最大化、リスクの最小化、キャッシュフローの管理を常に望んでいます。この「収益性の高いエネルギー」とは、地域の市場に最適な計画を策定・開発すると同時に、地域の都市計画プロセスにも適合させることを意味します。
開発分析では、開発の見通しと開発プロセス自体を詳細に検討し、改善や強化を導入できる箇所を特定します。これらの改善は、最良の設計慣行、政治的配慮、およびプロジェクトに不可欠な社会的要件に合致することを目指し、土地所有者または開発者のために土地の価値と利益率を高めることを包括的な目標としています。[ 1 ]
開発分析は土地と開発の価値を大幅に高めることができ、そのため土地所有者と開発者にとって重要なツールです。これはケビン A. リンチの 1960 年の著書『都市のイメージ』で必須のステップとして挙げられており、土地の価値の可能性を実現するために不可欠であると考えられています。[ 2 ]土地所有者は、土地の開発の可能性を認識することで、追加の計画利益（大幅な価値向上）を共有することができます。これは、残余開発評価または残余評価によって行われます。残余評価では、最終製品の販売価値（総開発価値または GDV）を計算し、計画および建設コスト、資金調達コスト、開発者の利益などのコストを仮に差し引きます。「残余」、つまり残りの割合が土地の価値を表します。したがって、GDV（土地に建設できるもの）を最大化することで、土地の価値も同時に向上します。
土地の価格は、最終製品に対する需給、建設コスト、都市計画、低所得者向け住宅への貢献など、様々な要因に大きく左右されます。開発システムの複雑さや「価値決定要因」の影響を理解することで、土地所有者の売却価格に大きな差が生じる可能性があります。
土地開発は、その過程の結果として期待される経済発展に重点を置く一方、「土地転換」は、土地利用の変化の一般的な物理的および生物学的側面に焦点を当てようとする。経済的な意味での「土地改良」は、生態学的観点から見ると、しばしば土地の劣化につながる。土地開発と土地価値の変化は、通常、開発地域の生態系の変化を考慮に入れていない。植生に覆われた（農村）地を建築用地に転換すると、経済成長と地価の上昇につながる可能性があるが、生息地の破壊による動植物の喪失の不可逆性、生態系サービスの喪失、そしてそれに伴う環境価値の低下は、環境フルコスト会計においてのみ、事前に考慮される。
建築用地への転換は、通常、道路建設と関連しており、それ自体が表土の摩耗[ 3 ] 、土壌の圧縮[ 4 ] 、土壌の安定化、不透水性表面の作成、そして結果として（汚染された）表面流出水による土壌の化学組成の変化をもたらします。
建設活動は、多くの場合、土壌の大部分を降雨や栄養循環から効果的に遮断するため、建物や道路の下の土壌は事実上「消費」され、不毛になる。
屋上庭園やグリーンビルディング内の空中庭園（おそらくグリーンアーバニズムの構成要素として）といった注目すべき例外を除けば、補完的な庭園や公園エリアが点在しているにもかかわらず、高等植物の植生はコンクリートやアスファルトの表面によって失われている。
新たな農地の造成（または「農地転換」）は、既存の森林、サバンナ、または草原の転換と開発に依存します。荒地、砂漠、または既存の不透水性地表面からの農地の再生は、後者の肥沃な土壌が劣化しているか、または存在しないため、かなり稀です。森林から出発して、土地は開墾または焼畑によって耕作可能になります。農業開発にはさらに以下が含まれます。
新たに造成された農地は、樹木の根によって安定化された土壌よりも浸食されやすいため、このような転換は、生態学的閾値を不可逆的に超えることを意味する可能性がある。
結果として生じる森林破壊は、再植林や植林によって容易に補償されるものではありません。これは、水資源の保全や風食防止（防風林）の手段として他の樹木を植林しても、特に単一栽培の場合、失われた森林の生物多様性が一般的に欠如しているためです。[ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ] これらの森林破壊の結果は、土壌の安定化や侵食防止対策など、以前の健全な植生ほど表土の保全に効果的ではない可能性のある対策を含め、環境に長期的な影響を与える可能性があります。
生態学的および地質学的影響を適切に考慮せずに大規模な土地転換を行うと、次のような悲惨な結果を招く可能性があります。
工業や鉱業のために土地が開発されると、有害な影響が特に顕著になることがあるが、農業工業や居住地としての利用も、影響を受ける生態系に甚大で、時には不可逆的な影響を与える可能性がある。[ 9 ]
厳密な意味での土地開発とみなされる土地復元・土地再生の事例は依然として稀である。しかし、自然再生、森林再生、河川再生は、特に人口密度の高い地域において、より健全な環境と生活の質の向上に貢献する可能性がある。公園や庭園といった計画的な植生についても同様であるが、復元は、過去に建築地や農地に転換された土地を元に戻すという点で、特別な役割を果たす。
土地利用と開発が環境に与える影響は、土地開発プロジェクトにおいて重要な考慮事項です。地方レベルでは、環境影響評価報告書（EIR）が必要となる場合があります。米国では、連邦政府の資金援助を受けたプロジェクトは通常、環境影響評価書（EIS）の作成が義務付けられています。絶滅危惧種の生息地の喪失といった懸念事項に基づき、一般市民や政治活動委員会（PAC）の意見がプロジェクトの範囲に影響を与えたり、場合によってはプロジェクトを中止に追い込んだりすることもあります。
ほとんどの場合、緩和措置の要件が満たされれば、土地開発プロジェクトは進められます。最も一般的な例は緩和バンクであり、生息地の除去よりも速いペースで生息地を補充する必要があります。総面積の増加は新たな生態系の確立に役立ちますが、成熟するには時間がかかります。
土地利用の範囲と種類は野生生物の生息地に直接影響を与え、それによって地域および地球規模の生物多様性に影響を及ぼします。[ 10 ]人間が自然植生（例えば原野）から他の用途に景観を変えると、生息地の喪失、劣化、分断化が生じ、これらはすべて生物多様性に壊滅的な影響を与える可能性があります。[ 11 ]土地転換は陸生種の絶滅の最大の原因です。[ 12 ]肉食動物が絶滅危惧種になった主な原因の一つとして、アフリカリカオン（Lycaon pictus）の生息地の減少が挙げられます。[ 13 ]
森林破壊は、住宅や商業利用のために大量の木が伐採されることで、自然生息地の喪失の原因にもなっています。都市の成長は森林や農業にとって問題となっており、構造物の拡大は自然資源が環境内で生産されるのを妨げています。[ 14 ]野生生物の喪失を防ぐには、森林は安定した気候を維持し、土地は開発の影響を受けないようにする必要があります。 さらに、森林は再植林や保全などのさまざまな森林管理技術によって維持することができます。再植林は、森林境界内で以前に伐採された木を再植林し、この生態系を再安定化させようとする反応的なアプローチです。一方、保全は、その地域の生態系の財やサービスを使用せずに森林を残すという概念を促進する積極的な考え方です。 [ 15 ]森林破壊を軽減するためのこれらの方法は両方とも世界中で使用されています。
米国森林局は、米国の都市部および開発地域が2060年までに41%拡大すると予測している。[ 16 ]これらの状況は野生生物の生息地の喪失や、環境が持続可能なバランスを維持するための資源の制限を引き起こす可能性がある。[ 17 ]
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