不動産鑑定

不動産鑑定、資産評価、または土地評価は、不動産の価値（通常は市場価値）を評価するプロセスです。不動産取引では、すべての不動産に固有の特徴があるため、多くの場合、鑑定が必要です。場所も評価において重要な役割を果たします。鑑定レポートは、住宅ローン、遺産相続や離婚の解決、課税などの基礎となります。鑑定レポートは、不動産の販売価格を確定するために使用されることもあります。

不動産鑑定で求められる価値には、いくつかの種類と定義があります。最も一般的なものは次のとおりです。

• 市場価値– 競争的なワルラスオークションで資産が取引される価格。市場価値は通常、公開市場価格または公正価値と交換可能です。国際評価基準(IVS) では次のように定義されています。

市場価値– 適切なマーケティングが行われ、両当事者がそれぞれ知識に基づいて慎重に、強制されることなく行動した上で、評価日に、意欲的な買い手と意欲的な売り手の間で資産または負債が交換されるべきと推定される金額。^[1]

• 使用価値、または使用価値^[2] -特定の所有者が特定の用途で資産から得るキャッシュフローの正味現在価値（NPV） ^[3]。使用価値は特定のユーザーにとっての価値であり、資産の市場価値を上回ることも下回ることもあります。
• 投資価値– 特定の投資家にとっての価値であり、不動産の市場価値よりも高い場合も低い場合もあります。資産の投資価値と市場価値の差は、買い手または売り手が市場に参入する動機となります。国際評価基準(IVS) では、次のように定義されています。

投資価値– 個々の投資目的または運用目的における所有者または将来の所有者にとっての資産の価値。^[1]

• 課税評価額 - 課税目的で使用される価値であり、一括評価プロセスを通じてデータ収集によって決定されます。一括評価プロセスでは、さまざまなソースから収集されたデータを不動産に適用して課税価値を決定します。^[4]
• 保険価値–保険契約によって補償される不動産の価値。通常、敷地の価値は含まれません。
• 清算価値–強制清算または秩序ある清算として分析され、破産手続きで一般的に求められる価値基準です。市場の通常の時間枠よりも短いエクスポージャー期間の後に売却を余儀なくされた売り手を想定しています。

不動産の価値 (市場価値) と購入費用 (価格) には差がある場合があります。支払われた価格は、その不動産の市場価値を表していない可能性があります。買い手と売り手の間に特別な関係があり、一方が他方に対して支配権または大きな影響力を持っているなど、特別な考慮が存在する場合もあります。また、取引が 2 者間で売買された複数の不動産の 1 つにすぎない場合もあります。このような場合、特定の品物に対して支払われた価格は、その品物の市場「価値」ではなく (ただし、通常はすべての品物と価格を合計するとすべての部分の市場価値になると考えられています)、むしろその品物の市場「価格」です。

また、購入者は、その不動産に対する主観的な評価（その人にとっての投資価値）が市場価格よりも高かった場合、一般に認められた市場価格を上回るプレミアム価格を喜んで支払うことがあります。具体的な例としては、近隣の不動産の所有者が、自分の不動産を対象不動産（集合体）と組み合わせることで、規模の経済と付加価値（敷地価値）を得ることができる場合が挙げられます。同様の状況は、企業財務でも時々発生します。たとえば、合併や買収が、その対象となる株式の価格によって表される価値よりも高い価格で行われる場合に、これが発生する可能性があります。このようなタイプの合併や買収に対する通常の説明は、「総和は部分よりも大きい」というものです。会社の完全な所有権は、その会社の完全な管理権を与えるからです。購入者は、これに対して高額を支払うことがあります。この状況は、不動産の購入でも発生する可能性があります。

しかし、価値が価格と異なる最も一般的な理由は、買い手または売り手が不動産の市場価値について知らされていないにもかかわらず、高すぎるか安すぎる価格で契約に同意することです。これは、当事者のどちらかにとって残念なことです。不動産の市場価格ではなく、不動産の真の市場価値を見積もることは、不動産鑑定士の義務です。

多くの場合、不動産は市場価値よりも低い価値で評価されます。これは部分評価と呼ばれます。^[5]部分評価の結果、不動産は所定の市場価値の10％以下で評価されることがあります。^[6]

米国では、鑑定は特定の種類の価値（差し押さえ価値、公正市場価値、不良売却価値、投資価値など）に対して行われます。価値の最も一般的な定義は市場価値です。鑑定業務の統一基準（USPAP）では市場価値を定義していませんが、市場価値をどのように定義すべきかについての一般的なガイドラインを提供しています。

鑑定人が鑑定に適用可能と特定した用語の定義で規定された特定の条件の下で、特定の日付の時点での財産（所有権またはそのような権利の束）の譲渡を前提とする意見として述べられる価値のタイプ。

したがって、鑑定または現在の市場分析（CMA）分析およびレポートで使用される価値の定義は、対象物件が取引される市場に関する一連の仮定です。これは、分析で使用する比較データの選択に影響します。また、物件を評価するために使用される方法にも影響します。たとえば、樹木の価値は、物件価値の最大27％を占める可能性があります。^{[7] [8]}

価値を決定するための方法論には、従来 3 つのグループがあります。これらは通常、「価値への 3 つのアプローチ」と呼ばれ、互いに独立しています。

• 売却比較アプローチ（不動産の特性を、最近同様の取引で売却された類似不動産の特性と比較する）。
• コストアプローチ（購入者は、同等の建物を建設するのにかかる費用よりも高い金額を不動産に支払うことはありません）。
• 収益アプローチ（財務評価、証券分析、債券価格設定に使用される方法に似ています。暗示される不動産価値は、不動産の文脈では不動産のプロフォーマ キャッシュ フロー、または NOI の関数です）。

^{しかし、最近の業界の傾向は、定量データ、 [9]、}リスク、地理ベースのアプローチを基盤とした科学的な評価方法の使用に向かう傾向にあります。 ^{[10] [11]} Pagourtziらは、従来のアプローチと高度なアプローチを比較することにより、業界で使用されている手法のレビューを提供しています。^[12]

前述のように、鑑定士は一般に、価値を決定するために 3 つのアプローチから選択できます。通常、これらのアプローチのうち 1 つまたは 2 つが最も適しており、他のアプローチはあまり役に立ちません。鑑定士は、「作業範囲」、価値の種類、物件自体、および各アプローチで利用できるデータの質と量について考える必要があります。あるアプローチが常に他のアプローチよりも優れているという包括的な声明は出せません。

鑑定士は、ほとんどの購入者が特定の種類の不動産を通常どのように購入するかについて考える必要があります。ほとんどの購入者は、評価対象の不動産の種類に対してどのような鑑定方法を使用するでしょうか。これは通常、利用可能なデータと組み合わせて、鑑定士が最適な評価方法について考える際の指針となります。たとえば、通常投資家が購入する不動産 (高層ビル、オフィス ビルなど) の鑑定では、収益アプローチに重点が置かれる可能性があります。一戸建て住宅の購入に関心のある購入者は価格を比較することを好むため、この場合は、売買比較アプローチ (市場分析アプローチ) の方が適しています。3 番目で最後の評価アプローチは、コスト アプローチです。コスト アプローチは、保険価値や新しい構造物または建物の建設コストを決定する際に最も役立ちます。

例えば、一定の品質のアパート一棟は、1戸当たり特定の価格で販売される傾向があります。^[13]多くの場合、売買比較法がより適切である可能性があります。一方、複数棟のアパート複合施設は、ほとんどの購入者が評価する方法に従うため、通常は収益アプローチで評価されます。別の例として、一戸建て住宅は、売買比較法に最も重点を置いて評価されるのが最も一般的です。ただし、一戸建て住宅がすべてまたはほとんどの住宅が賃貸住宅である地域にある場合は、収益アプローチの何らかのバリエーションがより役立つ場合があります。したがって、評価対象の不動産があまり変化しない場合でも、評価方法の選択は状況に応じて変わる可能性があります。

売買比較アプローチは、主に代替の原則に基づいています。このアプローチでは、慎重な（または合理的な）個人が、同等の代替物件を購入するのにかかる費用以上の金額を物件に支払うことはないと想定しています。このアプローチでは、典型的な購入者が提示価格を比較し、自分の希望とニーズを満たす物件を最低のコストで購入しようとすることを認識しています。売買比較アプローチを開発する際に、鑑定士は、購入者、販売者、投資家など、市場に関わる当事者の行動を 解釈し、評価しようとします。

評価対象に類似した物件の最近の売却に関するデータを収集します。これらの物件は「比較物件」と呼ばれます。売却された物件のみが、物件に対して実際に支払われた金額または合意された金額を表すため、物件の価値の査定と決定に使用できます。比較データのソースには、不動産出版物、公的記録、買い手、売り手、不動産ブローカーおよび/またはエージェント、鑑定士などが含まれます。各比較売却の重要な詳細は、鑑定レポートに記載されています。比較売却は対象物件と同一ではないため、売却日、場所、スタイル、アメニティ、面積、敷地サイズなどについて調整が行われる場合があります。主なアイデアは、各比較売却が対象物件と同一であった場合に支払われたであろう価格をシミュレートすることです。比較物件が要因または側面で対象物件よりも優れている場合は、その要因を下方調整する必要があります。^{[説明が必要]}同様に、比較物件が側面で対象物件よりも劣っている場合は、その側面を上方調整する必要があります。^{[説明が必要]}調整はある程度主観的であり、鑑定士の訓練と経験に依存します。類似の売却物件の調整された売却価格のグループの分析から、鑑定士は対象物件を代表する価値の指標を選択します。さまざまな鑑定士が異なる価値の指標を選択する可能性があり、最終的には異なる物件価値がもたらされます。

1. 対象物件に類似した販売物件や予定販売物件に関する情報を入手するために市場調査を行う
2. 市場データを調査して、それが事実上正しいか正確かを判断する
3. 関連する比較単位（例えば、平方フィートあたりの販売価格）を決定し、それぞれの比較分析を作成します。
4. 比較要素に従って対象と類似の売上を比較し、必要に応じて調整する
5. 比較対象売上高の調整（上方または下方）から生じる複数の値表示を単一の値表示に調整する

コストアプローチは、かつては合計アプローチと呼ばれていました。この理論では、土地の価値と改良の減価償却額を合計することで、不動産の価値を見積もることができます。改良の価値は、しばしば RCNLD (「複製/交換コスト (新規 - 減価償却費)」) という略語で呼ばれます。複製とは、正確なレプリカを複製することを指し、交換コストとは、同じ効用を持つ家屋またはその他の改良を、現代的な設計、技量、材料を使用して建設するコストを指します。実際には、鑑定士はほとんどの場合、交換コストを使用し、対象不動産の築年数に関連する機能的不効用を係数で差し引きます。交換コストを使用するという一般的な規則の例外は、一部の保険価値評価です。これらの場合、火災などの破壊的な出来事の後に、資産を正確に再現することが目標となります。

コスト アプローチが関係するほとんどの場合、全体的な方法論はコスト アプローチと売上比較アプローチを組み合わせたものになります (サプライヤーのコストと顧客が求めている価格の両方を表します)。たとえば、建物を建設するための再調達コストは、人件費、材料費、その他のコストを加算することで決定できます。一方、土地の価値と減価償却は、比較可能な売上データの分析から導き出す必要があります。

コスト アプローチは、新しい構造物に使用する場合は最も信頼性が高いと考えられていますが、古い物件の場合は信頼性が低くなる傾向があります。コスト アプローチは、特別な用途の物件 (公共の集会所、マリーナなど) を扱う場合、信頼できる唯一のアプローチであることがよくあります。

収益資本化アプローチ (単に「収益アプローチ」と呼ばれることが多い) は、商業用不動産や投資用不動産を評価するために使用されます。このアプローチは、一般的な市場参加者の期待と行動を直接反映またはモデル化することを目的としているため、十分な市場データが存在する収益を生み出す不動産に最も適した評価手法であると一般に考えられています。

商業収益物件では、このアプローチにより収益の流れが資本化されて価値が示されます。これは、純営業収益 (NOI) に適用される収益乗数または資本化率を使用して行うことができます。通常、NOI は、ごく最近のイベントにあまり重点を置かないように安定化されています。この例としては、技術的には NOI がない、リースされていない建物があります。安定化された NOI は、建物が通常のレートで通常の稼働率でリースされていることを前提としています。純営業収益 (NOI) は、潜在的総収入 (GPI) から空室と回収損失 (= 実効総収入) を差し引き、さらに営業費用 (ただし、債務返済、所得税、および/または会計士が適用した減価償却費は除く) を差し引いたものです。

あるいは、複数年分の純営業利益を割引キャッシュフロー分析 (DCF) モデルで評価することもできます。DCF モデルは、大規模オフィスビルや主要ショッピング センターなど、より大規模で高価な収益物件を評価するために広く使用されています。この手法では、市場がサポートする利回り (または割引率) を予測される将来のキャッシュフロー (年間収入額や、通常は物件の最終的な売却による一括戻しなど) に適用して、現在価値の指標を算出します。カナダでは、戻し値は通常、売却年の純営業利益の 16 倍から 21 倍の範囲です。

住宅を個人使用のために購入する場合、購入者は逆の方向の収益アプローチを使用して提示価格を検証できます。期待収益率は、純予想コストを提示価格と比較することで推定できます。この収益は、住宅所有者の他の投資機会と比較できます。^[14]

英国では、評価方法は伝統的に5つの方法に分類されている。^[15]

1. 比較法。過去の売却の証拠が十分にあるほとんどの種類の不動産に使用されます。これは、上で概説した売却比較アプローチに類似しています。

2. 投資方法。ハードコアとも呼ばれます。不動産の賃貸を通じて将来のキャッシュフローを生み出すほとんどの商業用 (および住宅用) 不動産に使用されます。この方法では、推定賃貸価値(ERV)、つまり「トップスライス」を現在の (「通過」) 収入、つまり「ボトムスライス」と比較し、収入に基づいて不動産の将来の価値が上がるか下がるかを示します。不動産の収入が ERV よりも高い場合、これは「フロス」と呼ばれることがありますが、これは米国で不動産バブルの前の期間を表す「フロス」という用語と混同されることがあります。

キャッシュフローは市場で決定される同等の利回りと比較することができ、不動産価値は簡単なモデルによって決定できます。この方法は、主な変数が市場で決定されるため、実際には比較方法であることに注意してください。ただし、米国の標準的な慣行では、密接に関連する NOI の資本化は、収益資本化アプローチの一般的な分類 (上記を参照) の下で DCF 法と混同されています。

3. 残余法。開発または再開発に適した土地、または裸地のみに使用されます。敷地または未改良の土地の価値は、改良または開発された価値から建設費、専門家の報酬、開発資金コスト、および開発者の利益またはリスクリターンを差し引いた金額に基づきます。^{[説明が必要]}

4. 収益法。ホテル、レストラン、老人ホームなど、利回りの証拠がほとんどない不動産の売買に使用されます。損益計算書または損益計算書から得られる営業利益の 3 年間の平均が、適切な利回りを使用して資本化されます。使用される変数は不動産に固有のものであり、市場から得られるものではないため、適切な調整が行われない限り、結果として得られる価値は市場価値ではなく、使用価値または投資価値になることに注意してください。

5. 原価法。利益額を得ることができない特殊な土地や建物、または公共サービスや文化遺産としての特性のために市場がない土地や建物に使用されます。残余法と原価法は、米国では原価アプローチに分類されます(上記を参照)。

現在のRICS評価基準では、次の価値基準が認識されています。

• 市場価値（PS 3.2 を参照）
• 市場賃料（PS 3.3 参照）
• 価値（投資価値）（PS 3.4参照）
• 公正価値（PS 3.5を参照）

公認測量士の一般的な経験は、住宅ローンの取得過程にあります。^[16] 住宅ローンの貸し手は、住宅ローンの取得条件として、住宅ローンの評価を要求します。住宅購入者は、同じ測量士に「RICS 住宅購入者レポート」または「RICS 建物調査」（「構造調査」と呼ばれることもあります^[17]）を実施するよう指示することもできますが、通常は追加料金がかかります。^[16] 測量士がこの複合的な役割を指示された場合、住宅ローンの評価は貸し手のために作成され、住宅購入者レポートまたは建物調査は借り手のために追加で準備されます。この取り決めにより、取引において測量士が貸し手と借り手の両方を顧客としている場合の潜在的な利益相反を回避できます。倫理と専門家責任の側面から、借り手は、貸し手の調査が貸し手のみのために作成され、測量士は借り手の損失または省略に対して責任を負わないことに留意する必要があります。近年の RICS レッドブックの評価実務の改革により、住宅ローン評価の定義は削除されました。現在は、RICS HomeBuyer レポートの評価と同じ定義である 市場評価となっています。

住宅ローン貸付業者協議会は、購入者は住宅ローン評価だけに頼るのではなく、自身の目的のためにより詳細な調査を取得することを推奨しています。^[要出典]ただし、より詳細な調査がローンの条件となることはめったにありません。

借り手は、住宅購入者レポートまたは建物調査を実施するために独立した調査員を選択することを好む場合があります。

住宅ローン評価レポート

住宅ローン評価は貸し手の利益のために行われます。その目的は、貸し手の利益を守るために、不動産が支払った価格に見合う価値があるかどうかを確認することだけです。^[18]報告書には必ず、調査員が借り手に対して責任を負わないことを確認する免責事項が記載されています。これは法的に有効な除外事項です。

RICSホームサーベイ

RICS は 21 世紀初頭に、調査対象項目の指定が不十分であることやその報告方法の不備がもたらす結果を十分理解できないことが多い一般大衆への専門製品の提供をより適切に規制するために改革を実施しました。この改革により、RICS は RICS ブランドの消費者向け新製品シリーズを制作しました。現在、3 つの消費者向け製品が提供されています - 1. RICS 状態レポート 2. RICS 住宅購入者レポート 3. RICS 建物調査 これらの製品は、共通の書体と一般的な形式を使用しており、シリーズ全体で外観が一貫しています。違いは、その後に提供される詳細にあります。これらについては以下で説明します。

RICS 状態レポート

これは、建物の外観状態を簡潔にまとめたレポートで、建物の外部要素 9 点、建物の内部要素 9 点、建物に提供されるサービス 7 点、および建物が位置する敷地の主要構成要素 3 点について報告します。レポートでは、状態を 1 - 良好、2 - 近い将来に注意が必要、3 - 今すぐ注意が必要 の 3 段階で評価し、重要な点に注意を促す信号システムを使用しています。

実際には、このレポートは、購入者が物件を内覧しているときに調査員が同席し、一般的な購入者には明らかではない建物の欠陥に関する調査員の専門知識を最大限に活用し、一般的な状態の早期の兆候を望まない限り、購入者にとってほとんど価値がありません。調査員の中には、RICSホームサーベイスイートの他の2つのタイプのいずれかでより詳細なレポートを使用してサービスを拡張するための前段階として、これらの調査を実施することに同意する人もいます。 ^[19] 通常、最初のレポートの料金は、詳細なフォローアップレポートの料金で割引されます。これは、調査員が物件に戻ったときに、物件にどのような問題があるかをすでに把握しているためです。

RICSホームバイヤーレポート

この文書形式は、読者が理解しやすい形式となるよう 2010 年に改訂されました。以前の「住宅購入者の調査と評価」を受け取った顧客から RICS によく報告されていた以前の形式の問題は、構造上、欠陥と主な説明を区別しにくいということでした。信号機システムが導入され、検査員は検査の各要素を優先度に従って評価する必要があります。このようにして、重大な障害は簡単に識別され、それほど重大ではない欠陥については、読者に、近い将来に注意が必要な点についてアドバイスするためにコメントが付けられます。良好な状態であると判明した項目のメンテナンス要件についてはコメントされず、現時点で懸念事項がないことを確認するだけです。この形式はさまざまな物件に適していますが、非常に深刻な損傷や以前の大規模な改修や増築を受けていない、伝統的に建てられた家屋に最適です。このレポートは、状態レポートよりもはるかに長く、物件をより詳細に調査し、9 つの外部構造要素、9 つの内部構造要素、建物に提供される 7 つのサービス、物件が位置する敷地の 3 つの主要構成要素の外観状態とメンテナンスの必要性について報告します。レポートでは、状態を 1 - 良好、2 - 近い将来に注意が必要、3 - 重要な事柄に注意を促す信号システムを使用して今すぐに注意が必要で、の評価が行われます。レポートには、譲渡で対処する必要がある問題、および建物、敷地、および人々に影響を与えるより一般的なリスクについて弁護士に助言するための解説も含まれています。また、物件の市場評価と保険目的の再建費用の評価もあります。

RICS HomeBuyer Report には市場評価が含まれているため、公認測量士全員がこのレポートの提供を請け負うことはできません。英国王立測量士協会の規則では、この調査を請け負う測量士は RICS 登録鑑定士でなければならず、この業務のために専門賠償責任保険に加入している必要があります。これは、古い評価レポートの評判が悪くなった後に消費者の信頼を得ようとする RICS の試みです。

RICS建物調査

住宅建築調査にはさまざまなバリエーションがあり、住宅購入者に製品の選択肢を提供します。2 つの主なバリエーションは、以前の RICS ガイダンス ノート 2004 から派生した RICS ガイダンス ノート バージョンです (最近では、2013 年 12 月に導入された「住宅物件調査 RICS ガイダンス ノート 3 版」によって更新されています)。ガイダンス ノートと消費者向け実務ノートの主な違いは、レポートの形式です。カスタム スタイルまたはフレームワーク (信号機) スタイルです。調査員にとって、ガイダンスは「ベスト プラクティス」であり、実務ノートは「必須」です。

ガイダンス ノート バージョンは、写真などの付録が付いた合意済みの Word ドキュメント スタイルの形式で提供できます。また、この説明の最後に引用されている合意により、市場評価や修理費用、プロジェクト管理/追加調査サービスなどのその他のサービスを追加することもできます (追加の委託費用がかかります)。実質的に、これは完全にカスタマイズされたレポートです。

代替案は、実務ノート バージョン (2012 年 11 月に市場に導入) です。これは、RICS 状態レポートや RICS 住宅購入者レポートなどの他の RICS 調査製品と同様の信号機形式です。

両方のレポート形式（ガイダンス ノート バージョンと実践ノート バージョン）は、指定建造物、茅葺き屋根の家、木造住宅など を含むがこれらに限定されない、ほぼすべての物件に適しています。

建物調査は、ほとんどの公認調査会社から入手できる最も詳細な調査です^{[20] 。 [18]} 徹底的ではありますが、他の専門家による追加調査の推奨につながる可能性があります。以下を参照してください。ただし、有能な調査員は、追加調査を推奨する前に、常に湿気や建物の欠陥の原因を調査しようとします。建物調査レポートは状態レポートよりもはるかに長くなりますが、その内容は個々のケースで観察された状態に依存するため、住宅購入者レポートよりはるかに長くなることはありません。実務ノートバージョンの建物調査では、物件をより詳細に調べて、9つの外部構造要素の外観状態とメンテナンスの必要性を報告し、個々の機能に細分化する余地があり、9つの内部構造要素と建物に提供される7つのサービスも同様に調査されます。また、物件が位置する敷地の3つの主要な要素も、必要に応じて細分化できます。

実務ノート版のレポートでは、状態を 1 - 良好、2 - 近い将来に注意が必要、3 - 現在注意が必要で、重要な事柄に注意を促す信号システムを使用して評価します。この形式では、欠陥がある場合、それが特定されるだけでなく、その原因が分析され、修理の方法と原因の除去が詳細に説明されます。レポートには、譲渡で対処する必要がある問題、およびより一般的な性質の建物、敷地、人々に影響を与えるリスクについて弁護士に助言するための解説も含まれています。特に古い家屋では、設計の不備や改造によって危険にさらされる可能性がある、火災の場合の避難方法についても説明されています。この文書には、市場評価や保険目的の再建費用の評価はありません。これらは、顧客向けの便利な RICS 説明ノートで説明されているように、別の契約によって修理の費用見積もりとともに追加できます。

総合的に、RICS 建物調査の主な特徴は、顧客と調査員が購入予定の物件について詳細な対話を始める機会を提供することです。購入者は、建物調査が価格に関するさらなる交渉を可能にしたり、拡張や修理に関する顧客向け説明文書を提供したりするのに有用であると考えています。建物調査は非常にインタラクティブなプロセスです。

エネルギー性能証明書

公認調査員もエネルギー性能証明書を発行できます。

制限

公認測量士は必ずしも他の分野の専門家ではなく、検査中に発見した内容に応じて、電気技師、ガス技師、構造技師、または他の種類の専門家によるさらなる調査を推奨する場合があります。また、借地権付き不動産の場合、リースの残存期間、境界線の責任者など、評価に影響する可能性のある事項を確認するために、購入者の弁護士による作業を推奨する場合もあります。

公認測量士の検査は、通常、非侵入的なものである。公認測量士には、購入希望者がこの時点では所有していない物件に対して、床板を持ち上げたり、穴を開けたり、発掘したりする権限がないため、特定の欠陥や問題が検査で明らかにならない可能性がある。^[21]

彼らの料金は英国での引っ越し費用の一部です。

金融から建設技術まで様々である必須の教育レベルに加えて、ほとんどの国（すべてではない）では鑑定士に実務に必要な免許の取得を義務付けている。通常、不動産鑑定士は、鑑定研修生、認定鑑定士、公認鑑定士の3つのレベルの認定を受ける機会がある。第2レベルと第3レベルの免許には、それぞれ12か月間で2000時間以上の実務経験と、24か月間で2500時間以上の実務経験が必要である。^{[22] [23]}鑑定士は「不動産鑑定士」または「土地鑑定士」と呼ばれることが多く、イギリス英語では「評価調査員」である。鑑定士の意見が市場価値に基づく場合、その意見は不動産の最高かつ最良の利用法にも基づいていなければならない。米国では、改築住宅の住宅ローン評価は、一般的に統一住宅評価報告書のような標準化されたフォームで報告される。^[24]より商業的な不動産（例えば、収益を生む未開発の土地）の評価は、多くの場合、物語形式で報告され、公認一般鑑定士によって完了されます。

鑑定士は、鑑定業務の統一基準(USPAP)では常に、信頼できる結果を出すために必要な作業範囲を特定することが求められてきましたが、近年^{[いつ? ] 、鑑定士がこれを適切に開発するプロセスを十分に理解していないことが明らかになりました。信頼できる鑑定の作業範囲を策定する際に、}限定鑑定と完全鑑定の概念、および逸脱ルールの使用が、クライアント、鑑定士、および鑑定評価者に混乱を引き起こしました。これに対処するために、USPAP は 2006 年に更新され、後に作業範囲プロジェクトとして知られるようになりました。これに続いて、USPAP は逸脱ルールと限定鑑定の概念の両方を排除し、新しい作業範囲ルールを作成しました。これにより、鑑定士は各割り当ての開始時に、鑑定問題の 6 つの主要な部分を特定することになりました。

• クライアントおよびその他の対象ユーザー
• 評価および評価レポートの使用目的
• 価値の定義（例：市場、差し押さえ、投資）
• 仮定条件または特別な仮定
• 評価分析の発効日
• 対象物件の特徴

これらの要素に基づいて、鑑定士は、使用する方法論、調査の範囲、評価に適用可能なアプローチなど、必要な作業範囲を特定する必要があります。現在、作業範囲の最低基準は次のとおりです。

• クライアントと他のユーザーの期待
• 同様の任務を遂行する鑑定士の同僚の行動

作業範囲は、あらゆる評価プロセスの最初のステップです。作業範囲が厳密に定義されていないと、評価の結論は実行可能ではない可能性があります。作業範囲を定義することで、鑑定士は、想定されるユーザーと評価の想定される用途に対して、特定の資産の価値を適切に算出できます。「作業範囲」の全体的な考え方は、評価レポートでカバーされる内容とカバーされない内容、およびレポートにどれだけの作業が費やされたかについて、すべての関係者に明確な期待とガイドラインを提供することです。

評価対象となる不動産の「権利」の種類も把握し、報告書に記載する必要があります。通常、ほとんどの売買や住宅ローン融資では、単純所有権が評価されます。単純所有権は、利用可能な権利の最も完全な束です。ただし、多くの状況や、英国の慣習法やナポレオン法典に従わない多くの社会では、他の権利の方が一般的です。不動産にはさまざまな権利がありますが、最も一般的なのは次の 3 つです。

• 単純所有権（英国ではフリーホールドとして知られている） - 不動産における最も完全な所有権であり、コモンロー諸国では国家に留保された権限（課税、没収、土地収用権、警察権）の対象である。
• リース料の価値– これは、リースによって負担される単純所有権の権利です。リース料が市場賃料である場合、リース料の価値と単純所有権の価値は等しくなります。ただし、テナントが市場より多くまたは少なく支払う場合、リース料保有者が所有する残余価値とテナントの市場価値は、単純所有権の価値より多くまたは少なくなる可能性があります。
• リースホールド価値– テナントが保有する権利。テナントが市場賃料を支払う場合、リースホールドには市場価値はありません。ただし、テナントが市場より低い賃料を支払う場合、支払われた金額の現在価値と市場賃料の現在価値の差は、プラスのリースホールド価値になります。たとえば、大手チェーン小売業者は、ショッピング センターのアンカー テナントとして、市場より低い賃料でリースを交渉できる場合があります。このリースホールド価値は、別のアンカー テナントに譲渡できる場合があり、その場合、小売テナントは不動産にプラスの権利を持ちます。

鑑定士と評価:

「鑑定士」とは、さまざまな目的で資産（通常は不動産または動産）の価値を判断するための訓練を受け、資格を有する個人または専門家です。鑑定士は、知識、専門技術、および関連データの分析に基づいて、これらの資産の価値または公正市場価値を評価します。

「評価」とは、資産、不動産、事業、金融商品の価値または価値を決定するプロセスを指します。評価は、事業、資産など、さまざまな理由で実行できます。

鑑定前に住宅検査を実施し、その報告書を鑑定人に提供すれば、より有用な鑑定結果がもたらされる可能性がある。これは、専門家の住宅検査員ではない鑑定人に、重大な建築欠陥や大規模な修理の必要性が伝えられるからである。この情報により、鑑定人は異なる、おそらくより低い価値の見解に達する可能性がある。この情報は、鑑定を依頼した当事者の一方または両方が最終的に不動産を所有する可能性がある場合に特に役立つ可能性がある。これは、離婚の和解や法的判決における不動産の場合に時々当てはまる。^[25]

自動評価モデル（AVM）の普及が進んでいます。これらは、多重回帰分析や機械学習アルゴリズムなどの統計モデルに依存しています。 ^[26] AVMは、特に非常に均質な地域で使用される場合、非常に正確ですが、農村部で使用される場合や、評価対象の不動産が近隣地域にあまり適合していない場合など、他の場合にはAVMが正確ではないという証拠もあります。

コンピュータ支援による一括鑑定（CAMA）は、政府機関が固定資産税の計算のために不動産鑑定を行うために使用するソフトウェアパッケージの総称です。CAMAは、通常は特定の種類の不動産のみを鑑定するシステムで、多重回帰分析や適応推定手順などのコンピュータ支援統計分析を組み込んで、鑑定人が価値を推定するのを支援します。^[27]

地理情報支援一括評価（GAMA）は、政府機関が固定資産税の計算のための不動産評価を支援するために使用する地理情報システム中心のソフトウェアパッケージの総称です。 ^[28]

空間CAMA（SCAMA）は、空間依存性モデルまたは空間異質性モデルを用いて空間データを使用する大量評価の総称です。空間ラグモデル（SLM）と空間自己回帰移動平均（SARMA）は空間依存性に分類され、地理加重回帰モデル（GWR）は空間異質性に分類されます。^[29]

近年、米国のさまざまな鑑定団体や国際的な専門鑑定組織が、国際評価基準の開発に向けて協力し始めています。これにより、国境を越えた不動産投資ポートフォリオに非常に必要な補助として、世界的な不動産鑑定基準が促進されます。一部の鑑定団体はすでに国際組織であるため、ある程度、すでに世界基準を取り入れています。

国際評価基準協議会( IVSC) は、国連の非政府組織(NGO) であり、150 か国 (鑑定協会、米国鑑定士協会、RICS 、[インド鑑定士協会]、カナダ鑑定協会など) のすべての主要な国家評価基準設定機関と専門家協会が加盟しています。IVSC は、現在第 12 版となっている国際評価基準(IVS)を発行しています。

ドイツでは、不動産鑑定は不動産評価 ( Immobilienbewertung ) として知られています。不動産鑑定士 ( ImmobilienbewerterまたはGutachter ) は、Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (正式に任命され宣誓した専門家)になる資格があります。ただし、以前は非常に重要だったこの称号は、過去数年間でその重要性をかなり失いましたが、裁判手続きではまだある程度価値があります。この称号は、通常、鑑定には必要ありません。

ドイツにおける不動産鑑定は、部分的に法律で成文化されている。連邦不動産鑑定法（略称BauGB、「ドイツ建築法典」）には、管轄当局に関するガイドラインが盛り込まれ、市場価値という用語が定義され、継続規則（第3章、第192条以降）が参照されている。各自治体（市または行政区）は、委員長と名誉委員で構成される鑑定委員会（Gutachterausschuss ）を組織しなければならない。 ^{[30]委員会はすべての不動産取引に関する情報を収集し（各公正証書売買契約書のコピーを}Gutachterausschussに送付することが義務付けられている）、それを購入価格データベース（ Kaufpreissammlung）に組み込む。ほとんどの委員会は2年ごとに公式の不動産市場レポートを発行し、その中で類似物件に関するその他の情報とともに土地の価値が決定される。委員会は公的機関に代わって鑑定も行う。

BauGB は、VerkehrswertまたはMarktwert (どちらの用語も意味は同じ) を次のように定義しています。「市場価値は、法的状況、実際の特性、建物の性質と配置、またはその他の評価対象を十分考慮した、独立した取引において評価日に実現できる価格によって決定されます」^[31] (非公式翻訳)。他の国と同様に、その意図は、すべての客観的な影響を含め、関係者の主観的な状況から生じるすべての影響を排除することです。

この連邦法は、 Wertermittlungsverordnung（略称WertV、「価値決定に関する規則」）によってサポートされています。 ^[32] WertVは、成文化された評価アプローチと一般的な評価手法を定義しています。ドイツの成文化された評価アプローチ（DCFや残余アプローチなどの他のアプローチも許可されていますが、成文化されていません）は次のとおりです。

• 売買比較アプローチ- 過去の売買に関する十分な証拠がある場合や、所有者が居住する資産、特にマンションや一戸建て住宅に使用されます。
• Ertragswertverfahren（ドイツ型収益アプローチ） – 不動産の賃貸から将来のキャッシュフローを生み出す不動産に対する標準的な手順。
• Sachwertverfahren (ドイツ原価方式) - 上記のいずれの方式も適用されない特殊な不動産、たとえば公共の建物に使用されます。

WertVの一般規則は、Wertermittlungsrichtlinie（略称WertR、「価値の決定に関する指令」）によってさらにサポートされています。^[33] WertRは、計算用のテンプレート、表（例：経済的減価償却）、およびさまざまな影響を考慮するためのガイドラインを提供します。WertVとWertRは、非公式の使用のための評価には拘束力がありませんが、ベストプラクティスまたは一般に認められた（ドイツの）評価慣行（GAVP）と見なされるべきです。

一般に認められた（ドイツの）評価原則は、ほとんどの点で国際慣行と一致しています。投資市場では、収益アプローチが最も重視されています。ただし、いくつかの重要な違いがあります。

• 土地と改良物は別々に扱われます。ドイツの GAVP では、土地は無期限に使用できるが、建物の耐用年数は限られていると想定されています。これは資産のバランスと一致します。土地の価値は、Gutachterausschuss によって蓄積されたデータを使用して、収益アプローチとコスト アプローチの両方で売買比較アプローチによって決定され、その後、建物の価値に追加されます。
• 土地の使用状況を計上するために、純営業収益はLiegenschaftszins (建物の所有者が土地所有者に支払う利息、つまり地代)によって減額されます。Liegenschaftszinsは、土地の価値とLiegenschaftszinssatz (土地使用に対する利子率) の積です。Liegenschaftszinssatz は利回りと同等ですが (いくつかの重要な違いがあります)、 Gutachterausschussによって決定されます。
• 英国で実践されているオールリスク利回り (ARY) とは異なり、Liegenschaftszinssatz (略称 LZ) にはデフォルト引当金 (構造的空室と混同しないでください) が含まれていないため、これを総営業利益から差し引く必要があります。その結果、Liegenschaftszinssatzは通常、オールリスク利回りよりも低くなります。
• 改良の経済的耐用年数は限られているという仮定に基づいて、利回りと残存経済的耐用年数により、純営業収益から建物の価値が決まります。
• ドイツの契約では一般的に、米国や英国の契約よりも家主が維持管理費や運営費のより高い割合を負担することが規定されている。

数学的には、収益アプローチにおける土地と改良物の区別は、残存耐用年数が 30 年を超える場合、全体の価値に影響を与えません。このため、土地の価値とLiegenschaftszins を省略したVereinfachtes Ertragswertverfahren (簡易収益アプローチ) を使用することが一般的になっています。ただし、土地と建物を別々に扱うと、古い建物、特に住宅用建物よりも一般的に耐用年数が短い商業用建物については、より正確な結果が得られます。

専門の鑑定士が比較的高度な標準化を実施することで得られる利点は、鑑定の矛盾、正確性、透明性をチェックする能力が向上することです。

ドイツ連邦公認鑑定士協会（略称BDSF）^[34]は、ドイツの公認鑑定士の大半を擁する主要な専門組織である。近年、鑑定専門職がよりグローバルな視点に向かう動きに伴い、RICSはBDSFを犠牲にしてドイツで足場を築いてきた。ドイツの公認鑑定士協会には他に、ドイツ公認鑑定士協会（略称DESAG ^）[35]がある。この組織にもドイツの公認鑑定士が多数所属している。

1996年、ドイツの不動産融資業務を行う銀行は、仮想価値に特に焦点を当て、不動産鑑定士の認定団体であるHypZert GmbHを設立しました。 ^[36]多くのドイツの銀行では、 HypZertの資格取得は必須とみなされています。

イスラエルでは、不動産鑑定士の職業は法務省の機関である土地鑑定士評議会によって規制されています。鑑定士/土地鑑定士の大半を擁する最大の専門組織は土地鑑定士協会です。鑑定士は評議会に登録する必要があります。評議会は法律で設立された法定機関であり、登録取得の前提条件であるトレーニングを監督し、国家専門試験を実施します。評議会は 2005 年に、ベスト プラクティスを反映する基準を開発および公布することを目的として評価基準委員会を設立しました。これらの基準は、ルール ベースのアプローチに従う傾向があります。

歴史的に、イスラエルにおける評価のほとんどは法定評価（地方計画の変更により不動産に生じた利益に課される税金である改善税の目的で実施される評価など）と銀行融資の目的で実施される評価でした。イスラエルが 2008 年に国際財務報告基準（IFRS）を導入して以来、専門家は財務報告の目的で評価を実施しています。

英国では、不動産鑑定はプロパティバリュエーションと呼ばれ、不動産鑑定士は土地鑑定士または不動産鑑定士（通常、不動産評価を専門とする公認測量士の資格を持つ者）を指します。^[15]英国の不動産評価は、建築および不動産関連の専門職をすべて網羅する専門団体である王立公認測量士協会（RICS）によって規制されています。鑑定士向けのRICS専門ガイドラインは、一般にレッドブックとして知られる形式で公開されています。2017年版はRICS評価 - グローバル基準（2017年7月1日）であり、^[37] 2011年版に取って代わりました。RICS評価基準には、必須ルール、ベストプラクティスガイダンス、および関連する解説が含まれています。2017年版は、国際評価基準協議会（IVSC）が発行した国際評価基準（IVS）を採用し、適用しています。基準の変更はRICS評価専門家グループ委員会によって承認され、レッドブックはそれに応じて定期的に更新されます。RICSは英国に拠点を置いていますが、世界的な組織であり、全米不動産業者協会の一部門である不動産カウンセラーとの提携を通じて、近年米国で非常に活発に活動しています。

米国における鑑定業務は州によって規制されています。鑑定協会(TAF) は主要な標準化団体であり、その鑑定基準委員会 (ASB) は、統一鑑定業務基準(USPAP) に規定されているベストプラクティスを公布および更新し、鑑定資格委員会 (AQB) は鑑定士の認定およびライセンスの最低基準を公布しています。

連邦政府は鑑定士を間接的に規制している。なぜなら、連邦金融機関検査協議会（FFIEC）の鑑定小委員会（ASC）が特定の州の鑑定士規制および認証プログラムが不十分であると判断した場合、連邦規制の下ではその州のすべての鑑定士は連邦認可銀行の鑑定を行う資格を失うことになるからである。^{[38] ASCはTAFを監督している。銀行は}住宅ローンや住宅ローン担保証券を広く利用しており、鑑定なしではこれらを行うことはできない。

1989年の金融機関改革・再生・執行法（FIRREA）は、すべての州に不動産鑑定士の免許および認証のシステムを開発するよう求めました。^[39]これを達成するために、FFIEC内に、さまざまな連邦住宅ローン規制機関の代表者からなる鑑定小委員会（ASC）が結成されました。^[40]したがって、現在、すべての不動産鑑定士は州の免許および認証を受けなければなりません。しかし、1990年代以前は、鑑定の品質や鑑定士の免許のいずれについても、一般的に受け入れられている基準はありませんでした。1980年代には、米国とカナダのさまざまな鑑定専門家組織を代表する特別委員会が会合を開き、ベストプラクティスを成文化してUSPAPとして知られるようになりました。米国貯蓄貸付組合危機の結果、FIRREAを通じて連邦規制が強化され、連邦融資規制当局は鑑定基準を採用する必要がありました。 USPAP を開発した同じ組織によって非営利団体の鑑定財団 (TAF) が設立され、USPAP の著作権は TAF に譲渡されました。TAF に対する連邦政府の監督は、さまざまな連邦融資規制当局の代表者で構成される鑑定小委員会によって行われます。TAF は 2 つの委員会を通じて業務を行っています。鑑定基準委員会は USPAP を公布および更新し、鑑定資格委員会 (AQB) は鑑定士の認定および免許に関する最低推奨基準を公布します。1990 年代には、すべての州が州内の管理基準として USPAP を採用し、TAF の推奨を満たすか上回る免許基準を開発しました。また、さまざまな州および連邦裁判所は不動産訴訟に USPAP を採用しており、すべての連邦融資規制当局は住宅ローン融資の鑑定に USPAP を採用しています。^[40]

さらに、1930年代の大恐慌の時代にまで遡る民間の非営利団体として組織された専門的な鑑定組織がある。米国で最も古い組織の一つは、1929年に設立されたアメリカ農場経営者・農村鑑定士協会（ASFMRA）である。^[41]その他にも、1930年代に設立された鑑定協会（AI）やアメリカ鑑定士協会（ASA）、第二次世界大戦後に設立された国際道路使用権協会や全米不動産協会など、必要に応じて、また専門分野で機会が生じた際に設立された組織がある。これらの組織はすべて基準を確立し、施行するために存在していたが、政府の規制が強化されるにつれてその影響力は衰えた。 2007年3月、これらの組織のうち3つ（ASFMRA、ASA、AI）が合併することで原則合意したと発表した。 NAIFA (全米独立鑑定士協会) は、鑑定財団の設立メンバーであり、不動産鑑定改革修正条項である Title XI の作成に協力しました。1961 年に設立されました。

アメリカで最も認知されている不動産鑑定士の専門団体の 1 つが、鑑定協会 (AI) です。この団体は、アメリカ不動産鑑定士協会と米国不動産鑑定士協会が合併して設立されました。1930 年代に他の団体とともに設立されたこの 2 つの団体は、1990 年代に合併して AI になりました。この団体は、住宅鑑定士にSRA、住宅審査鑑定士にAI-RRS、商業鑑定士にMAI、商業審査鑑定士にAI-GRSという 4 つの専門資格を授与しています。協会は、これらの資格の使用と表示に関して厳格な規制を制定しています。たとえば、一般に信じられていることと異なり、「MAI」は「Member, Appraisal Institute」の略ではありません。協会によると、文字は「特定の単語を表すものではない」ため、MAI はMAI マークの代わりに「Member, Appraisal Institute」という単語を使用することはできません。この規則の主な目的は、商標の希薄化を防ぐことです。これらの指定には、鑑定技術クラス、倫理研修、試験への出席、および指定された鑑定人による候補者の作業のレビューが必要です。

全米鑑定士協会 (NAA) は、鑑定士の職業に有益な影響を与え、鑑定士の利益を擁護するために、鑑定士の職業に従事する人々を団結させることを目的として設立されました。NAA は、理事会と呼ばれる州組織および連合の指導者で構成される諮問グループを設立し、各州は NAA がすべての鑑定士の最善の利益のために行動できるよう支援しています。NAA には、MNAA (全米鑑定士協会会員) という指定会員もいます。MNAA は、政府機関が発行する鑑定ライセンス、認定書、または同様の鑑定資格を持ち、全米鑑定士協会の会員資格要件と目的を受け入れている個人です。

その他の主要な鑑定組織には、全米独立有料鑑定士協会や全米マスター鑑定士協会があり、これらも鑑定財団の設立スポンサー会員である。^[42] 1934年に設立されたマサチューセッツ州不動産鑑定士協会（MBREA）は、鑑定財団のスポンサーに指名された唯一の州鑑定協会である。^[43]近年、王立公認測量士協会（RICS）は米国で高く評価されるようになり、全米不動産業者協会の一部門である不動産カウンセラーと協力関係を築いている。ロンドンに本部を置くRICSは世界規模で活動しており、 RICSの会員とフェローにMRICSとFRICSの称号を授与している。 Real Estate Counseling Group of America は、米国のトップクラスの鑑定士と不動産アナリストの小グループであり、膨大な鑑定手法を共同で作成しています。また、鑑定業界の専門性と成功を高めることを目的として 1966 年に設立された National Association of Real Estate Appraisers (NAREA) でもあります。

個人財産の評価における主要な鑑定機関は、鑑定財団のスポンサー会員であるアメリカ鑑定士協会です。この協会は、5 年間の鑑定経験の記録を完了し、総合試験に合格し、商業および/または住宅鑑定の必須コースを修了し、2 つの鑑定レポートを提出して審査を受けた候補者に ASA (認定上級鑑定士) の称号を授与します。

暗黙の偏見と地域の人種構成は、長い間、住宅の査定額に影響を与えると考えられてきました。^[44]フレディマックやその他の業界リーダーによる最近の研究では、類似の売却とその他のさまざまな要因（収入、信用スコアなど）に基づく従来のモデルでは、少数派が直面する査定額の格差を説明できないことが確認されています。^{[45]これらの価格差は、地域の質によって部分的に説明できると主張する人もいますが、反対派は、これは歴史的な}レッドライン政策の副産物であると主張しています。^[46]

ロシアでは、他の旧ソ連諸国と同様に、この職​​業は 1990 年前半に登場し、業界固有の価格設定専門家の従来の慣行やソ連の法定価格設定当局の活動とは完全に決別しました。現在、いわゆる不動産評価は、汎用的な「評価職業」内の専門分野であり、評価者の「自主規制専門組織」(SRO)、つまり特別法の規定に基づいて設立された公的監督機関 (非常に大まかに言えば労働組合にたとえることができます) によって監督される自主規制モードで機能します。その中で主要なのは、1993 年に設立され、現在評価職業の会員の約半数を監督しているロシア鑑定士協会です。6,000 人以上の会員のうち、かなりの大多数は不動産鑑定士であり、ビジネスおよび無形資産の鑑定士と肩を並べています。後者のカテゴリーの鑑定士も不動産の評価を行うことが認められているが、鑑定専門家は専門分野に特化する傾向がある。2016年後半、鑑定士は能力を証明するために州が管理する義務的な認証プロセスを通過することが義務付けられたが、専門分野の内訳などの詳細についてはまだ詰められていない。

2016 年半ば現在、ロシアの鑑定士 (不動産鑑定士を含む) は、特別教育を受けた個人とみなされ、鑑定 SRO の会員資格を保持し、サービスの結果に対して無制限の財産責任を負っています。つまり、その職業上の地位は公証人の組織をモデルにしています。事実にもかかわらず、鑑定士の 80% 以上は鑑定会社またはコンサルティング会社に雇用されている傾向があり、独立した個人事業主として業務に就くことはありません。国内の高級鑑定サービスは主に国際的な「ビッグ 4」コンサルタント会社の鑑定部門によって代表されていますが、評判の高い国内企業鑑定ブランドも存在します。

国内の不動産評価の大半は、通常、連邦評価法に定められた法的​​要件を満たすために実施されており、最新の改正は 2016 年に行われました。さらに、株式会社法などのその他の関連法では、評価が義務付けられている 20 件以上の事例が規定されています。これらの義務的な事例には、民営化、融資の確保、破産および清算手続きの処理などの目的での評価が含まれます。

2000 年以前は、企業の財務報告における評価はより大きな重要性を持っていました。しかし、国の会計規制当局が会計上の公正価値オプションの推進を中止したことで、状況は変わりました。現在、政府は課税目的の資産の一括評価を専門の評価機関に委託するプロセスを進めています。

紛争が発生した場合、鑑定士が認定した価値の見積りの裁定は、鑑定士の SRO の専門家評議会を通じて行われます。公式裁判所は、このような評議会の決議に同意する傾向があります。まれに、特定の鑑定士が行った評価を有効にするには、SRO の専門家評議会の承認も必要になる場合があります。

ロシアの不動産鑑定士の業務の技術的詳細は、国際パターンと一致しています。ロシア鑑定士協会の会員は、以前は国際評価基準の遵守に拘束されていました。また、政府が開発した汎用的な「連邦評価基準」のセットも 14 個存在します (FSO 1、2、3 は、2007 年に初めて採用され (2015 年に改訂)、契約条件と評価レポートの内容要件をカバーする一般的な評価基準です。FSO 7 ～ 11 は、2015 年に採用された資産固有の基準です。一方、FSO 9 は現在、ローン担保目的の不動産評価を扱うセット内の唯一の目的固有の基準です。2016 年に採用された最後の 2 つの FSO 基準は、投資価値と清算価値の決定をカバーしていますが、これらの価値を決定する方法論には触れず、報告要件のみを削っています)。最新の FSO 標準設定における国際適合推進の観点から、新しい FSO 標準の一般的な要件は国際評価標準セットの要件に近いものとなっていますが、場合によってはより具体的になり、間隔/範囲形式を使用した評価レポートの不確実性の強制的な開示を義務付けることもあります。

2017 年 8 月 1 日より、連邦鑑定法の新たな改正により、州関連の試験センターによる鑑定士の資格認定が義務付けられました。その結果、この 2 時間の筆記試験による資格認定措置は、国内鑑定士の間で蔓延している不正行為の認識に対抗することを目的とし、不動産鑑定士、設備および機械鑑定士、事業および無形資産鑑定士の 3 つの鑑定士専門分野を規定し、試験内容の要件は専門分野ごとに大幅に異なります。鑑定士は、2018年3月31日までにこの必須認定試験を受けるという要件に従わない限り、業務を行う権利を失うことになります。この措置の一般的な評価では、認定試験の複雑さにより、ロシアの認定鑑定士の数は全国で約2,000～3,000人（前述のすべての専門分野にわたって）に減少し、つまり現在の鑑定士SROの会員の約80％が減少することになります。

香港測量士協会（HKIS）は香港の不動産測量士を統括している。1984年に設立された協会は、香港の測量士専門職を代表する唯一の専門組織である。HKISは、1990年1月に香港測量士協会条例（第1148条）に基づいて法的に法人化された。1991年7月には、測量士登録条例（第417条）が可決され、測量士の登録を管理する登録委員会が設立された。2006年5月には、会員数は6,723人に達した。一般の測量士は、土地の最適な利用法について助言し、提案された開発プロジェクトの実現可能性と実行可能性を評価するほか、完成した開発の評価、マーケティング、販売、リース、管理を行う。また、香港全体の不動産のリアルタイムの価値見積もりを提供するウェブサイトも運営している。^[47]

オーストラリア不動産協会( API) は、1926 年に連邦鑑定士協会として設立されました。協会は、会員が提供するサービスの範囲が拡大するにつれて、過去 1 世紀にわたって何度か名称が変更されてきました。協会は、オーストラリア全土の不動産鑑定士の職業を規制する役割を果たしています。

現在、APIはオーストラリア全土の8,600人以上の不動産専門家の利益を代表しています。APIの会員には、住宅、商業、プラントおよび機械の鑑定士、不動産アドバイザー、不動産アナリスト、不動産ファンドおよび資産マネージャー、不動産施設マネージャー、不動産弁護士、不動産研究者、学者などが含まれます。協会の主な役割は、会員および不動産業界全体に対して、専門的実践、教育、倫理、職業行動の最高水準を設定し、維持することです。^[48]

ニュージーランドの不動産評価は、ニュージーランド鑑定士協会（「NZIV」）とニュージーランド鑑定士登録委員会（「VRB」）によって規制されています。どちらも、1948年鑑定士法（ニュージーランド）に基づいて設立された法定機関です。NZIVは、ニュージーランドの鑑定士の法定専門機関であり、同法に基づいて永続的に継承されます。NZIVは、下位レベルの法律として規則を制定することができ、倫理規定（2023年に見直し）を有しています。NZIV規則は2012年に最後に変更され、現在も有効です。VRBは、鑑定士が基準を満たすような行動をとった場合の懲戒処分を含め、鑑定士の登録に影響する重大な問題に関して管轄権を持っています。1948年鑑定士法は、s31に基づいて、鑑定士を鑑定士登録簿から抹消できる問題として基準を設定しています。NZIVは、比較的軽微な問題に対する懲戒処分の権限を持っています。 NZIV は NZIV 会員を統括し、会員を懲戒し、最高 500 ドルの罰金を科し、会員を戒告し、会員資格を剥奪する権限を有します。「登録鑑定士」および「公認鑑定士」の称号は法律で保護されており、法律に基づいて登録された鑑定士のみに与えられます。法律に基づき、NZIV は鑑定士以外の会員 (鑑定士以外の土地経済学者など) を受け入れることができます。

不動産鑑定士の自主的な専門団体として、王立公認測量士協会 (RICS) やニュージーランド不動産協会 (PINZ) などがあります。これらの団体はどちらも、不動産鑑定士以外にも幅広い会員を抱えています。PINZ には、ニュージーランド国内および海外 (英国、アジア、オーストラリアの外国人居住者など) に約 1,700 人の会員がいます。PINZ は NZIV とサービス レベル契約を結んでおり、法定専門団体である NZIV の業務を請け負っています。PINZ は不動産業界の代弁者として 2000 年に設立されました。ニュージーランドの鑑定業界には「政治的分裂」があり、過去 20 年ほど、株主総会や「委任状争奪戦」で表明されてきました。多くの鑑定士は、多分野にわたるボランティア団体 PINZ の下に NZIV の機能を統合することに賛成していますが、鑑定士のための別の法定専門団体 (NZIV) を維持することを望む鑑定士も多くいます。議論にはさまざまな理由があり、規制法は見直し中であり、修正または廃止が検討されています。現在、この法律は有効のままであり、NZIV は法的に法定機能、権限、義務を持つ独立した団体です。

PINZは、NZI​​V、プラント・機械鑑定士協会（IPMV）、ニュージーランド不動産・土地経済研究所（PLEINZ）の会員の多くを統合しました。PINZは現在、鑑定士、不動産・施設管理者、不動産アドバイザー、プラント・機械鑑定士の利益を代表しています。PINZは、ニュージーランドの不動産業界のあらゆる側面における基準、資格、倫理に関する最大の専門団体の一つに成長しました。政府、業界、その他の専門団体、教育関係者、メディアと協力して、その基準と見解を推進しています。^[49]

ニュージーランドでは、「評価」および「鑑定人」という用語は通常、鑑定人法 1948 の要件に基づいてその専門的役割を担う人、または規制されていない、または自主規制されている (PINZ のメンバーの場合) プラントおよび機械、海洋、または美術品の鑑定人を指します。一方、「鑑定」という用語は通常、不動産業者法 2008 に基づく不動産販売員または認可されたエージェントによる見積もりを指します。ニュージーランド不動産協会には多くの鑑定人メンバーがいますが、販売および代理店 (他者に代わって土地の権利を処分すること) に関する規制法には、NZI​​V、RICS、または PINZ のメンバーシップに関係なく、鑑定人によるその役割に関する規定は含まれていません。

不動産業者と鑑定士の責任には大きな違いがあります。不動産業者は顧客の利益を代表することが認められていますが、鑑定士は公平で独立した価値評価を行う必要があります。これらの役割を規定する法的枠組みも異なります。弁護士、不動産譲渡人、不動産業者は、鑑定士を規制する法律とは別の法律に基づいて活動します。具体的には、弁護士と不動産譲渡人の責任を概説する法律規定は、2006 年の弁護士および不動産譲渡人法です。

ニュージーランドの登録鑑定士の数は、一般的に 1,000 ～ 1,300 人です。これは、給与、仕事のストレス、および銀行が住宅ローン目的で鑑定を依頼するための「決済機関」の最近の出現により、新人や若手のメンバーを維持するのが困難な、高齢化の「トップヘビー」な専門家です。決済機関は、一般の人々が鑑定士に直接アドバイスを求めるという長年の地元の慣習をほぼ終わらせました。評価値 (地方自治体による課税のための大量査定) に基づく電子見積もりの​​使用も、標準的な鑑定業務の削減につながり、小規模鑑定ビジネスの存続に大きな影響を与えています。この職業は、これらの要因により、過去 5 年間の出来事の利点について業界内でさまざまな認識があり、鑑定市場のより広範な企業再編の過程にあります。

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