カリフォルニア州住宅責任法

住宅責任法（HAA）は、住宅認可を迅速化することでインフィル開発を促進することを目的としたカリフォルニア州法です。この法律は、「緊急避難所を含む住宅不足は州全体の重大な問題である」という認識のもと1982年に可決され、「反NIMBY法」とも呼ばれています。^{[1] [2]}この法律は、カリフォルニア州に、地方自治体による新規住宅開発の制限を制限する権限を与え、地方自治体による法律違反を改善するために建設業者の救済プロセスを合法化しています。 ^[3]この法律は、2017年と2024年のその後の改正によって強化されました。

この法律は、カリフォルニア州内の地方自治体への住宅申請のうち、以下の基準を満たすものに適用される。^[4]

• 都市の「客観的な一般計画およびゾーニング基準」、たとえば地方のゾーニング規則を満たします。開発者は、HAA を使用して、3 階建ての建物用にゾーニングされているエリアに 6 階建ての建物を建設することはできません。

• この開発は公衆衛生に「特定の悪影響」を与えることはなく、また隣接する農場や保護された資源から水を奪うこともない。

• この開発は、カリフォルニア州環境品質法およびカリフォルニア州沿岸法の基準を満たしています。

申請がこれらの基準を満たしている場合、関係する市議会または計画委員会は、90 日から 180 日以内に申請を承認し、必要な許可を与える投票を行う必要があります。低価格住宅や政府資金を含むプロジェクトの場合は、期限が短くなります。市が申請を却下する投票を行う場合、市は、申請が違反している HAA のセクションを明記した書面による判定を行う必要があります。市は、開発されるユニット数を減らすような変更を提案したり、遡及的に申請を非準拠にするようなゾーニング規則を可決したりすることも禁止されています。

特に、「客観的な一般計画およびゾーニング基準」の規則では、「ブロック内のすべての建物は黄褐色または灰色に塗装され、スペイン風の瓦屋根でなければならない」など、何らかの客観的な方法で設計ガイドラインまたはゾーニング コードで事前に「近隣の特徴」が定義されていない限り、「近隣の特徴に合わない」などの恣意的な理由で市がプロジェクトを拒否することを禁止しています。

この法律はカリフォルニア州住宅・コミュニティ開発局によって施行されます。

カリフォルニア州議会は、2016年と2017年にいくつかの修正案を可決し、州の住宅不足に関する調査結果を更新し、執行権限を強化するためにHAAを修正しました。修正法は、裁判官が同法の下で勝訴した請願者に弁護士費用を授与することを義務付けています。さらに、裁判官はHAAに違反していることが判明した都市に罰金を科す権限を持ちます。SB 167は、2017年9月29日にジェリー・ブラウン知事によって法律として署名されました。 ^{[5] [6]}

州議会は、2024 年に AB 1893 を含むいくつかの修正案を可決し、Builder's Remedy プロジェクトの HAA を修正および合理化しました。AB 1893 は、Builder's Remedy に対する「自由放任」アプローチを終了し、代わりに、2025 年 1 月 1 日以降の新規プロジェクトに、サイト制限、密度制限、特定の客観的な地域基準、およびその他の義務付けられた要件を適用します。代わりに、AB 1893 は、特定の手頃な価格の要件を緩和し、Builder's Remedy プロジェクトに対して反対者の戦術に対するより明確な法的保護を提供し、合法的な住宅プロジェクトに干渉する際に地方政府が既存の州の住宅法に違反した結果として Builder's Remedy を確立します。以前に承認された Builders' Remedy プロジェクトは、そのまま維持するか、AB 1893 基準に変換できます。AB 1886 も、Builder's Remedy プロジェクトの反対者が州裁判所で使用したいくつかの法的議論を排除するために、州議会によって可決されました。 AB 1893とAB 1886はともに2024年9月19日にギャビン・ニューサムによって法律として署名された。^{[7] [8] [9]}

近年、HAA 違反を主張する訴訟が数多く起こされています。これらの訴訟は、HAA が適用される状況と適用されない状況を確立するのに役立っています。

開発業者の WPN は、オークランド ヒルズにプロジェクトを建設したいと考えていました。オークランド市は環境影響報告書を完成させ、いくつかの異なるオプションを承認しました。63 戸、45 戸、広い敷地に 36 戸の住宅を建てるオプションです。近隣住民の多くがこのプロジェクトに猛烈に反対しました。1991 年、市は 45 戸のオプションを承認しました。特に市は、HAA により、区画の戸数を減らすよう開発業者に求めることができないと判断しました。近隣の住宅所有者協会が市を訴えました。裁判官は市に有利な判決を下し、開発業者に戸数を減らすよう法的に求めることはできないという市の判断を確認しました。^[10]

開発者のニコラス・ホンチャリウは、スタニスラウス郡の33エーカーの土地に市場価格の住宅8軒を建てたいと考えていた。郡は当初、その土地は郡の要件であるすべての分譲地に公共水道接続を設けていないとして申請を却下した。^[11]開発者は訴訟を起こし、一部のユニットには公共水道接続があり、他のユニットに必要な接続を作る予定だと主張した。2011年11月、控訴裁判所は開発者に有利な判決を下し、郡の分譲地拒否の論理は循環的であると述べた。分譲地は作られるまで郡条例に違反しているとは判断できず、分譲地承認を拒否する正当な理由にはならない。この判決は、HAAが100%市場価格の開発にも適用されるという前例も作った。^[12]

2016年9月、ロスガトス市は、当時ほとんどが果樹園だったノース40の開発申請を3対2で却下した。^[13]反対票を投じた市議会議員は、この提案は市の特定計画に合わないと述べた。開発業者は、市の却下はHAAに違反していると主張して訴訟を起こした。2017年6月、サンタクララ郡上級裁判所の判事は、HAAで義務付けられた客観的基準に従って開発業者の提案を再検討するよう市に命じた。^{[14] [15]} 2017年8月、市議会はプロジェクトを承認する投票を行った。^{[16] [15]}

2015年4月、開発業者がバークレーのハスケル通り1310番地にある老朽化した建物を取り壊し、2階建ての住宅3棟を建てる申請を提出した。2016年7月、バークレー市議会は5対0（棄権4）でこの提案を否決した。サンフランシスコ・ベイエリア賃貸人連盟は、申請を否決することはHAAに違反するとして市を訴えた。2016年10月、市は提案を再検討することに同意して和解した。^[3]

2017年7月、裁判官はSFBARFに有利な判決を下した。^[17] 2017年9月、バークレー市議会はプロジェクトを承認し、訴訟を解決することを決議した。^{[18] [19]}

2015年、カリフォルニア州サンマテオに4階建て10戸の集合住宅を建設する申請書を開発者が提出した。都市計画委員会は、申請書が市の一般計画および設計ガイドラインに準拠していると判断し、計画委員会に計画を承認するよう勧告した。住民の一部がプロジェクトに反対したため、都市計画委員会は2017年10月10日、設計ガイドラインでは隣接する2階建ての建物とプロジェクト提案の4階の間に「高さの移行または段差」が必要であるという理由でプロジェクトを却下した。市議会が控訴を却下した後、控訴人は却下がHAAに違反しているとして裁判所に訴えた。

裁判所は、設計ガイドラインは HAA の目的上、客観的な基準であると判断し、請願を却下しました。さらに、裁判所は HAA の一部がカリフォルニア州憲法に違反していると結論付けました。

第一控訴裁判所は、高さに関する設計ガイドラインは住宅賃貸法の目的に照らして客観的ではないとして、下級裁判所の判決を覆した。また、同裁判所は住宅賃貸法の合憲性も確認した。サンマテオ市は控訴人と和解し、判決に対して控訴しないこと、およびカリフォルニア州賃貸人法律擁護教育基金に弁護士費用として45万ドルを支払うことに同意した。^{[20] [21] [22] [23]}

サンマテオ市議会は2022年2月7日にこのプロジェクトを再検討した。^[24]

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