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地域住宅ニーズ評価(RHNA) は、カリフォルニア州が一般計画の住宅要素の中で義務付けているプロセスであり、住宅要素法に基づいて、さまざまな手頃な価格レベルで「予測される住宅ニーズと既存の住宅ニーズ」を満たすために、各管轄区域 (市または非法人郡) にどのくらいの住宅を計画する必要があるかを決定します。人口統計データに基づいて、州は各地域の計画機関 (政府協議会 (COG) と呼ばれる) と連携して住宅ニーズを計算します。州と COG が合意すると、COG は RNHA 計画を通じてその地域内のすべての管轄区域への割り当てを担当します。住宅要素はその後、カリフォルニア州住宅・コミュニティ開発局(HCD) によって審査され、管轄区域によって採用されなければなりません。その後、管轄区域は RHNA 割り当てに対応するために十分な敷地と適切なゾーニングを確保する責任を負います。このサイクルは 8 年ごとに繰り返されます。[1] [2] [3] HCDが決定した予測成長に適切に対応できない管轄区域には、月額1万ドルから60万ドルの罰金が科せられる。[4] [5]
サイクル
サイクルのリスト
- 第1サイクル: 1981年
- 第2サイクル: 1984-1986
- 第3サイクル: 1999-2001
- 第4サイクル: 2003-2011
- 第 5 サイクル: (2013 年 1 月 1 日 - 2020 年 12 月 31 日)
- 第6サイクル: 2023-2031
第6サイクルの異議
UCLAの研究
ギャビン・ニューサムは2017年の知事選挙運動で、「知事として、2025年までに必要な350万戸の新規住宅を開発する取り組みを主導します。なぜなら、問題が大きいのと同じくらい、私たちの解決策も大胆でなければならないからです」と宣言していた。 [6] 2022年、2023年から2031年の8年間における第6サイクルRHNAの数字は250万戸となり、知事の約束より100万戸少ないものの、第5サイクルの目標であった120万戸の2倍以上となった。[7] エンバカデロ研究所は、250万戸という数字はニューヨークをベンチマークとしたものであって、テキサスでは150万戸という評価になると強調した。[8] UCLAは、実際の建設が評価を満たさない傾向があると指摘した。例えば、2003年から2014年までの住宅要素の計画期間中、許可された建設は評価されたニーズの47％しか満たしていなかった。 UCLAの調査によると、カリフォルニア州にはニューサム知事の野心的な目標を達成するのに十分な土地がなく、建築に利用できる土地のほとんどは需要のない地域にあることが判明した。[9]
カリフォルニア州監査
2022年初頭、カリフォルニア州監査官は第6サイクルRHNAをレビューし、「HCDはニーズ評価が正確で適切にサポートされていることを保証していない」と判断しました。監査官が「HCDはプロセスを改善しなければならない」と報告した複数の領域が特定されました。HCDのニーズ評価は、財務省が提供したいくつかの予測にも依存していましたが、これは仮定を裏付けるものではありませんでした。監査官は、財務省は再評価なしでは「HCDに最も適切な情報を提供していることを保証できない」と報告し、HCDの予測に関しては「不十分な監視とその検討に対するサポートの欠如は、国民の信頼を損なうリスクがある」と述べました。[10]
エンバカデロ研究所監査
エンバカデロ研究所所長のギャブ・レイトン博士は、第 6 サイクルの RHNA 評価で二重カウントがあったと報告しました。彼の報告によると、SB-828 に触発された不正確な空室率の使用と二重カウントにより、HCD は南カリフォルニア、ベイエリア、サクラメント地域の住宅需要を 94 万戸以上も誇張しました。4 つの地域計画機関が、最も都市化が進んでいる 21 郡を管轄し、カリフォルニア州の住宅の 80% を占めていますが、これら 4 つの地域すべてで、第 6 サイクルの住宅需要に関する州の評価で大幅な増加が見られました。これらの地域には、サンディエゴ地域、南カリフォルニアの 6 つの郡、グレーターベイエリア、サクラメント地域が含まれます。エンバカデロ研究所の監査により、上院法案 828 は、財務省の世帯予測作成方法の詳細を理解せずに、また賃貸住宅と持ち家住宅の空室の違いを理解せずに起草されたため、一連の二重カウントが発生していることが判明しました。レイトン氏は、この規模の不正確さは、都市や郡が州の市場価格の住宅目標を上回っているものの、手頃な価格の住宅の目標には遠く及ばないという事実を覆い隠していると強調した。この不正確さは、住宅危機の真の問題とそれに伴う解決策、つまり手頃な価格の住宅への資金提供を不明瞭にしている。[11]
財務省 - 人口の改定
カリフォルニア州財務省は、2060年の州人口予測を、現在の人口3,900万人強から3,960万人に引き下げた。[12] この新たな予測は、2年前の当初の予測より470万人少ないが、これは26州の人口を上回る。2007年には、2050年までに人口は5,950万人にまで増加すると予測されていた。[13]
参考文献
- ^ 「定義」。州全体の住宅計画。カリフォルニア州住宅・コミュニティ開発局。 2024年3月1日閲覧。
- ^ 「地域住宅ニーズに関するFAQ」。SCAG。南カリフォルニア政府協会。 2024年3月1日閲覧。
- ^ 「RHNAに関するよくある質問」（PDF）。地域住宅ニーズ配分。ベイエリア政府協会。 2024年3月1日閲覧。
- ^ 「住宅要素とRHNA法：最近の改革」（PDF）。
- ^ ブラッドリー・バーモント（2021年1月20日）。「パサデナ市、控訴棄却後、RHNAの住宅目標を「達成不可能」と見なす」
- ^ オハニアン、リー（2023年3月21日）。「220億ドルを費やしているにもかかわらず、カリフォルニアの住宅建設はギャビン・ニューサムの目標を87％下回っています」。カリフォルニア・オン・ユア・マインド：ゴールデンステートの分析、政治、経済。スタンフォード大学フーバー研究所。 2024年3月3日閲覧。
- ^ 「カリフォルニアのすべての人に家を」。州全体の住宅計画。カリフォルニア州住宅・コミュニティ開発局。 2024年3月3日閲覧。
- ^ 「カリフォルニア州の350万戸の住宅不足に疑問」(PDF)。エンバカデロ研究所理事会。エンバカデロ研究所。 2024年3月3日閲覧。
- ^ Monkkonen, Paavo; Friedman, Spike (2019年2月1日)。「十分とは言えない: カリフォルニア州は高い住宅目標を達成する能力がない」。UCLA : ラルフ・アンド・ゴールディ・ルイス地域政策研究センター。 2024年3月3日閲覧。
- ^ ティルデン、マイケル。「地域住宅ニーズ評価：住宅・コミュニティ開発省は、コミュニティが適切に住宅を計画できるようにプロセスを改善しなければならない」。auditor.ca.gov 。カリフォルニア州監査人。 2024年3月3日閲覧。
- ^ レイトン博士、Gab（2024年1月）。「最新の住宅ニーズ評価における二重カウント」。エンバカデロ研究所。 2024年3月3日閲覧。
- ^ ジョンソン、ハンス。「カリフォルニアの人口」。PPIC.org。カリフォルニア公共政策研究所。
- ^ Cox, Wendell; Mejia, Marisol; McGhee, Eric (2023年7月30日). 「カリフォルニア：2060年まで州別予測による成長なし」. newgeography . 2024年3月3日閲覧。