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都市計画において、インフィルまたはインフィルとは、都市環境内の土地、通常はオープンスペースを新しい建設のために再利用することです。[1]インフィルは、都市政体の中では、都市の境界ではない未開発の土地の建設にも適用されます。やや広い意味での「土地リサイクル」という用語が代わりに使用されることもあります。インフィルは、既存のインフラストラクチャの経済的な使用と都市のスプロール化の救済策として推進されてきました。[2]批判者は、都市の密度の増加は、交通渋滞や汚染の増加、都市の緑地の減少など、都市サービスの過負荷になると考えています。 [3] [4]また、その効果が証明されていないことや、ジェントリフィケーションとの類似性など、社会的および歴史的な理由から、インフィルを嫌う人も多くいます。[5]
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都市計画・開発業界では、インフィルとは、特にコミュニティ再開発や成長管理プログラムの一環として、あるいはスマートグロースの一環として、建物が建ち並んでいるエリア内の土地をさらなる建設のために利用することと定義されています。[6] [7]
老朽化したり十分に活用されていない建物や敷地の再利用と再配置に重点を置いています。[8]
都市インフィルプロジェクトは、都市の中心部に近い持続可能な土地開発の手段とも考えられます。
再開発または土地リサイクルは、以前に開発された土地の再開発を含む広い用語です。インフィル開発は、より具体的には、空き地や十分に活用されていない土地、または既存の建物の間に建設される建物を指します。[9]空き地を使用しない再開発の種類を説明する用語は、インフィル開発と混同しないでください。インフィル開発は、再開発の別の形態であるジェントリフィケーションであると誤解されることがよくあります。[5]
都市のインフィル開発とジェントリフィケーション
インフィル開発はジェントリフィケーションの一部となることもあり、混乱の原因となり、インフィル開発に対する社会的反対の原因となる可能性がある。[5]
ジェントリフィケーションは、場所によって現れ方が異なるため定義が難しい用語であり、地域のアイデンティティが徐々に変化するプロセスを表しています。[10] ジェントリフィケーションは段階的な変化を表すため、学者たちは、地域における通常の自然な変化と、より大きな社会経済的および政治的構造に基づく特別で不自然な変化との間に明確な線引きをするのに苦労してきました。[10]
ジェントリフィケーションの正確な定義は学者によって異なるが、ジェントリフィケーションとは、高所得の住民を引き付けるか、彼らの増加に対応する方法で低所得の地域を再開発することであるとほとんどの人が同意するだろう。[11] 『 How to Kill a City』 の著者であるピーター・モスコウィッツは、ジェントリフィケーションをより具体的に文脈に当てはめ、これを「何十年にもわたる人種差別的な住宅政策」によって許され、「市民の幸福よりもビジネスチャンスの創出と拡大に重点を置いた政治システム」を通じて永続化されたプロセスであると説明している。[11]ジェントリフィケーションは都市部で最も一般的であるが、郊外や田舎でも研究されている。[10]
ジェントリフィケーションの特徴は、住民への影響です。具体的には、ジェントリフィケーションにより、下層階級の住民が中流階級または上流階級の住民に物理的に追い出されます。[5]この追い出しの最も伝統的なメカニズムは、家賃の値上げと不動産価値の上昇です。[11]ジェントリフィケーションを推進する人々が近隣に引っ越し始めると、開発業者は彼らに合わせて近隣をアップグレードします。中流階級のジェントリが最初に流入するのは、近隣の住宅価格が手頃なことと、近隣ですでに行われている魅力的な開発が組み合わさったためです。[11]これらの新しい住民を収容するために、地方自治体はゾーニングコードを変更し、新しい居住スペースの開発を促進するための補助金を支給します。[12]家賃の値上げは、地域に流入する新しい資本と住宅需要によって正当化されます。[10]既存の店舗や賃貸ユニットの家賃が上昇することで、長年の居住者や店主は移転を余儀なくされ、より新しい開発に道を譲ります。[12]
ジェントリフィケーションとインフィル開発の主な違いは、インフィル開発は必ずしも物理的な移転を伴わないのに対し、ジェントリフィケーションはそうであるという点です。 [5]これは、インフィル開発が未使用または荒廃した土地での開発を指すためです。インフィル開発が成功すると、安定した混合所得コミュニティが形成されます。[5]ジェントリフィケーションは、高級ショッピングセンター、アパート、工業用地の開発とより強く関連しています。これらの構造物は、特定の地域の資本を最大化するために高所得の住民を誘致することを目的として、使用済みの土地に開発されます。ジェントリフィケーション中に見られる混合所得コミュニティは、本質的に過渡的です（ジェントリフィケーションの定義に基づく）が、インフィル開発によって生じる混合所得コミュニティは理想的には安定しています。[5]
ジェントリフィケーションとインフィル開発には違いがあるものの、類似点も明らかです。インフィル開発には、ジェントリフィケーションで見られるのと同じ高級住宅および非住宅構造物（ショッピングモール、食料品店、工業用地、アパートなど）の開発が含まれ、開発中の地域に中流階級や上流階級の住民が流入することがよくあります。[5]
社会的課題
ジェントリフィケーションとインフィル住宅の類似点とそれに伴う混乱は、都市のスプロール化と貧困の集中に対する地域的解決策に関するジョン・A・パウエルの幅広い研究で確認できる。これは、彼の「人種、貧困、都市のスプロール化：地域戦略による機会へのアクセス」と題する論文で特に明らかである。[5]この研究で、彼は都市の公民権擁護者は都市のスプロール化と貧困の集中に対する地域的解決策に焦点を当てる必要があると主張している。[5]パウエルは自分の主張を裏付けるために、インフィル開発に焦点を当て、その主な課題の 1 つは、都市の公民権擁護者や地域住民から地元で受けられる擁護が不足していることであると説明している。[5]彼は、これらのグループ内の懸念は、インフィル開発によって中流階級および上流階級の住民が流入し、最終的には低所得の住民が追い出されることであると述べている。[5]インフィル開発が「都心部の住民を既存の近隣地域から追い出すジェントリフィケーションのプロセスであると誤って認識されている」という事実は、用語の定義に混乱があることを示している。[5]
パウエルはまた、これらの懸念には歴史的な価値があることを認めており、1960年代にインフィル開発が白人住民を少数派よりも有利にしたこと、および20世紀中期から後期にかけて白人の郊外への流出が起こったことを例に挙げている。[5]インフィル開発に反対する人々の多くは「有色人種の都心部住民」である。[5]彼らはしばしば「白人の都心部への帰還は、彼らが以前去った都市を取り戻すための努力」とみなしている。これは、ジェントリフィケーションと最も関連づけられる文化的置き換えへの恐れを暗示しているが、[13]インフィル開発にも当てはまる。文化的置き換えとは、「長年の住民に帰属意識を与え、住民が慣れ親しんだ方法で生活できるようにしてきた近隣地域の様相の変化」を指す。[14] 20世紀中期から後期にかけての白人の流出により、少数派が都心部のコミュニティで支配的なグループを構成するようになった。その後の数十年間で、少数派はこれらのコミュニティ内で独特の文化的アイデンティティと権力を築いた。パウエルは、特に20世紀中盤から後半にかけて全国の都市部で白人の流出につながる歴史的な緊張を考慮すると、上流階級の白人の流入により彼らがこの帰属意識を放棄するリスクを冒したいと考えるのは驚くべきことではないと示唆している。[5]
インフィル開発のメリット
こうした懸念にもかかわらず、パウエルは、都市によっては、インフィル開発のメリットが、そうしたグループが懸念するリスクを上回る可能性があると主張している。たとえば、空き地の多い貧しい都市（デトロイトなど）は、インフィル開発によって多くの利益を得ることができる。[5]また、彼は、これらのコミュニティで少数派グループが権力を失うのではないかという懸念についても、「デトロイトやクリーブランドのような都市は、白人による政治支配のリスクにはまったくさらされていない」と説明している。[5]
パウエル氏は、インフィル開発がデトロイトやクリーブランドのような貧困都市の助けになると考えている。それは、中流階級の住民の増加と近隣地区に建設される新しい建物によるものだ。これらの新しい建物は荒廃した住宅に代わる魅力的な選択肢であり、低所得層の住宅所有者にとって不動産価値の向上というメリットがある。[5]不動産価値の上昇は、非住宅所有者に移転を強いることもあるが、貧しい都市では移転の選択肢が十分にあるため、移転は「管轄区域内」にとどまることが多いとパウエル氏は示唆している。[5]インフィル開発のもう 1 つのメリットは、税基盤の引き上げで、これにより都市により多くの収入がもたらされ、住民へのサービス提供能力が向上する。[5]インフィル開発は、古い工業用地と都市全体の荒廃を一掃できるため、住民の生活の質も向上し、都市に切望されている外部投資を刺激することもできる。[5]
ジェントリフィケーションとインフィル開発の混同を考慮すると、インフィル開発の支持者にとっての大きな障害は、コミュニティのメンバーにインフィル開発とジェントリフィケーションの違いを教育することです。[13]そのためには、インフィルプロジェクトは空き地を使用し、低所得の住民を立ち退かせるものではなく、安定した混合所得のコミュニティを作ることで彼らに利益をもたらすものであることを説明する必要があります。[5]文化的立ち退きの問題に対処することも非常に重要です。なぜなら、インフィル開発は、物理的な立ち退きがなくても、地域の文化的アイデンティティを変える可能性があるからです。[13]
物流上の課題
都市のインフィルはコミュニティの再開発や成長管理にとって魅力的なツールではあるが、都市内の土地を開発する方が郊外の未開発地を開発するよりもはるかにコストがかかることが多い。[15]開発者のコストには、土地の取得、既存の建物の撤去、[16]および環境汚染の検査と浄化が含まれる。[15]
学者たちは、インフィル開発は数エーカーの広大な土地で行われる場合、開発の経済的実現可能性が高くなると主張している。[16]大規模開発は、経済学者が規模の経済と呼ぶものの恩恵を受け、近隣の荒廃、犯罪、劣悪な学校などによる周囲の悪影響を軽減する。[16]しかし、大規模なインフィル開発は、土地の取得や地域の支援を得ることの難しさなど、いくつかの理由から、荒廃した地域では困難な場合が多い。
土地の確保はインフィル開発がもたらす課題の 1 つですが、グリーンフィールド開発はそうではありません。インフィルの対象となる近隣地域には、住宅地の間に荒廃した土地が点在していることがよくあります。開発者は土地を 1 区画ずつ集めるために粘り強く取り組まなければなりませんが、対象地域の地主から抵抗を受けることもよくあります。[16]この問題に対処する 1 つの方法は、市当局が土地収用権を使用して土地を要求することです。しかし、これは市当局や近隣住民に不評な場合が多いです。開発者は、規制上の障壁に対処し、許可を得るために多数の政府機関を訪問し、現在の住民を追い出すために土地収用権を使用することをしばしば嫌がる市当局とやり取りし、一般的に地方政府との官民パートナーシップに従事する必要があります。[16]
開発業者は、地方自治体や住民が同種の開発に興味を持たないという、高い社会的目標の障壁にも直面する。住民の関与はブラウンフィールドの開発を促進することが分かっているが、荒廃した地域の住民は空き地を公園やレクリエーション施設に転用したいと考えていることが多いが、外部の関係者はアパートや商業ショッピングセンター、工業用地の建設を求めている。[4] [17]
郊外のインフィル
郊外インフィルとは、郊外の開発中に空き地となった既存の郊外地域の土地の開発である。これは、自動車の必要性を減らし、歩行を奨励し、最終的にはエネルギーを節約するために高密度化を促す傾向にあるニューアーバニズムとスマートグロースの信条の1つである。 [18]ニューアーバニズムでは、インフィルの例外として、都市部または郊外の土地を地元消費用の食料を栽培するために保持する都市農業の実践がある。
インフィル住宅
インフィル住宅とは、すでに承認されている区画または近隣地域に追加の住宅ユニットを追加することです。同じ区画に追加ユニットを建設したり、既存の住宅を複数のユニットに分割したり、さらに区画を分割したり、区画線を調整して新しい住宅区画を作成したりして、インフィル住宅を提供することができます。空き地にユニットを建設することもできます。
インフィル住宅開発では、未開発地域、自然地域、または主要農地の分割は必要ありませんが、通常は緑地が減少します。住宅インフィルのケースによっては、電気や水道の使用量の増加、下水の追加、交通規制の強化、火災被害の可能性の増加など、十分な公共設備やその他のサービスを提供するために、既存のインフラストラクチャを拡張する必要がある場合があります。
他の新しい建築物と同様に、インフィルとして建てられた構造物は、古い既存の建物と建築的に衝突する可能性があります。
参照
ウィキメディア・コモンズには、都市インフィルに関連するメディアがあります。
参考文献
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外部リンク
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- 「Northeast-Midwest Institute による「インフィル開発を成功させるための戦略」」(PDF)。2007 年 10 月 28 日にオリジナル(PDF)からアーカイブ。2008年 2 月 8 日に取得。 (3.54 MiB )
- DenverInfill.com、デンバーのマイルハイシティにおける都市インフィル開発に関するニュースと情報。
- 「インフィル開発」。新都市主義会議 (CNU)。2014 年 5 月 2 日のオリジナルからアーカイブ。2014年 5 月 1 日に閲覧。（ワシントン DC 圏におけるインフィル開発の例）