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| カリフォルニア州上院法案35 | |
|---|---|
| カリフォルニア州議会 | |
| |
| 制定者 | カリフォルニア州議会の2017-18会期 |
| 制定 | 2017年9月29日 |
| 署名者 | ジェリー・ブラウン |
| 紹介者 | スコット・ウィーナー |
| 紹介された | 2016年12月15日 |
| キーワード | |
| カリフォルニア州の住宅不足、手頃な価格の住宅、カリフォルニア州 | |
カリフォルニア州上院法案35（SB 35）は、州が義務付けた住宅建設要件を満たすのに十分な住宅を建設できないカリフォルニア州の郡や都市における住宅建設を合理化する法律である。 [1]この法案は、 2016年12月15日にスコット・ウィーナー州上院議員（民主党、サンフランシスコ）によってカリフォルニア州議会に提出された。 [2] SB 35は、住宅供給を増やすことでカリフォルニア州の住宅不足に対処することを目的としている。この法案は、カリフォルニア州の2017年住宅パッケージ（都市に「新たな規制と財政資源の注入」を提供する15の法案）の一部として、 2017年9月29日にジェリー・ブラウン知事によって署名され、法律として発効した。 [1] [2]
スコット・ウィーナーは、十分な住宅を供給していない都市の住宅供給を増やすために SB 35 を導入しました[3]。これは、都市が自主的に住宅開発を増やすか、住宅開発を受け入れるよう促すことによって行われます。法案が可決された後、ウィーナーは次のように主張しました。「SB 35 は、住宅を供給している都市の地方自治権を維持する一方で、住宅建設を妨げたり、建設の責任を無視している都市の住宅建設をより合理化する道筋を作ります。」[4]
2021年にAB1174が法律として署名され、SB35の特別承認を使用するプロジェクトには、訴訟による遅延を補うために建設を開始するためのより多くの時間が与えられます。[5] [6]
規定
現行法では、すべての地方自治体（市および郡の非法人地域）は、地域住宅ニーズ評価（RHNA）において、所得水準別の低所得者向け住宅建設目標を定めている。SB 35では、地方自治体に対し、年次住宅要素進捗報告書（APR）において所得水準別の住宅建設を報告することを義務付けている。建設された住宅数は、各サイクルの中間点と終了時にRHNA目標と比較される。[7] [8] [9]地方自治体が比例配分されたRHNA目標を達成しない場合、特定のプロジェクトでは、次の半サイクルで簡素化された承認プロセスを利用できる。
簡素化された承認プロセスを使用するには、開発では次の条件を満たす必要があります。
- 地域の客観的なゾーニングと設計基準をすべて遵守する[10]
- 住宅用に指定された土地であること。[8] [10]
- 特定の収入のある人向けに、市場価格よりも安い価格でユニットを指定する: [10]
- 地域が中等所得以上のRHNA目標を達成しなかった場合、少なくとも10％の住宅が市場価格以下の住宅でなければならない。
- 地域が低所得者向けRHNAの目標を達成しなかった場合、少なくとも50%の住宅が市場価格以下の住宅でなければならない。
- 生態学的に保護された地域に建設されてはならない。[8] [10]
- 一戸建て住宅ではなく、集合住宅であること。[8]
- 建設労働者に組合レベルの賃金を支払う。[8]
開発がすべての基準を満たしている場合、地方自治体は（1）開発に含まれる住宅数が150戸未満の場合は60日以内、（2）開発に含まれる住宅数が150戸を超える場合は90日以内にプロジェクトを承認する必要があります。[11]
背景
カリフォルニア州の住宅費は、米国で最も高額です。2018年、サンノゼの住宅費の中央値は世帯収入の中央値の10倍、ロサンゼルスの住宅費は9.5倍、サンフランシスコの住宅費は8.9倍、サンディエゴの住宅費は8.1倍でした。[12]カリフォルニア州は米国で最も家賃が高い州です。[13]
カリフォルニア州は1970年以来住宅不足に悩まされており、人口1人当たりの住宅戸数では50州中49位となっている。[14]大不況後、住宅開発は2009年に4万戸に落ち込み、不況前の水準には達していないことから、 この問題はさらに悪化している。 [15]カリフォルニア州は、現在の成長に対応するために、年間約18万戸を必要としている。[14]住宅開発の遅れと高い住宅需要が相まって、カリフォルニア州のすべての都市で住宅費が上昇している。
州の家賃が高いため、ホームレスが増加し、収入の半分を住宅費に費やす世帯が増え、低・中所得世帯が生活費の安い州へ流出している。[16]住宅不足はカリフォルニアの経済に悪影響を及ぼしている。
ウィーナーは住宅供給を増やし、住宅価格を安定させるか下げるためにSB35を導入した。[15]この法案はカリフォルニア州の2017年住宅パッケージの一部であり、住宅の購入しやすさを向上させるための15の小法案である。[15]支持者はSB35によって特定の開発の許可プロセスが短縮されることを期待している。[17]
1969年住宅要素法
1969年の住宅要素法は、すべての都市に、指定された数の低、中、市場価格の住宅を建設することを義務付けています。 [17]都市はRHNAを建設することが義務付けられており、HCDは8年ごとに決定します。[19] RHNAは、地域の住宅需要を満たすために各自治体が建設することが期待される低所得、中所得、市場価格の住宅の量を決定します。しかし、カリフォルニア州の都市の97.6％は、割り当てられた低所得住宅ユニットの必要数を建設していません。[17]
「地方自治とは、コミュニティが住宅目標を達成する方法であり、目標を達成するかどうかではない」とウィーナー氏は声明で述べた。「SB 35は、増加する人口のために住宅を建設することで、すべてのコミュニティが解決策の一部となることを保証する明確で合理的な基準を設定している。」[20]
しかし、住宅建設の目標がどうあるべきかについて、地方当局は州当局と意見が合わないことが多い。[21]
反対
カリフォルニア都市連盟と多くの自治体は、地方計画規則に対する州の管理を課すSB35に反対した。[10] SB35に反対している市政府には、バークレー、ビバリーヒルズ、エンシニタス、パームデザート、ヴァレーオ、サンルイスオビスポ、ハンティントンビーチ、ウォルナットクリークなどがある。[10]
いくつかの都市は、SB 35の可決後、これを阻止するために訴訟を起こした。2019年、ハンティントンビーチはカリフォルニア州を相手取り、SB 35の施行を阻止するよう訴えた。ハンティントンビーチ市の弁護士マイケル・ゲイツ氏は、SB 35は「市の地方ゾーニング法を施行する権限を違憲的に妨害している」と主張している。[22] 2021年、ハンティントンビーチは訴訟に敗訴し、控訴しないことを決定した。[23]
インパクト
一部の住宅専門家は、簡素化された承認を満たすために必要な基準があるため、SB 35が住宅生産全体に与える影響は最小限であると信じていました。[8]この法案は、最低所得世帯向けの市場価格以下の住宅を増やすと予想されていました。[24] 2019年11月現在、当局はSB 35の下で6,000件以上の住宅を承認しており、ベイエリアで4,700件、南カリフォルニアで1,600件です。[25] 2023年の報告書によると、2018年から2021年の間に、この法律により156件の保留中および承認済みの住宅プロジェクトが発生し、プロジェクトの合計は18,215件の新規ユニットが提案され、その3分の2は手頃な価格の住宅でした。[26]
SB 35 の影響を受ける都市
28の市と郡が中等度以上の低所得者層のRHNAを達成しました。298の管轄区域では中等度以上の所得者層のRHNAを満たすのに十分な住宅を建設していません。[27]これらの管轄区域のプロジェクトは、住宅ユニットの10％が市場価格以下の住宅に充てられる開発であれば、SB 35住宅の資格を得ることができます。
213の管轄区域では、超低所得者層および低所得者層のRHNAを満たすのに十分な住宅を建設できていません。[ 27]これらの管轄区域のプロジェクトは、住宅ユニットの50％が市場価格以下の住宅に充てられる開発であれば、SB 35住宅の資格を得ることができます。[27]
SB 35 プロジェクト
ヴァルコモールプロジェクト
クパチーノのヴァルコ ショッピング モール再開発プロジェクトは、SB 35を利用した最大のプロジェクトです。 [24]このプロジェクトには、小売店と 200 万平方フィートのオフィス スペース、および合計 2,402 ユニットの住宅が含まれます。これらのユニットの半分、つまり 1,201 ユニットは、低所得者および極低所得者の居住者向けの市場価格以下の住宅として指定されます。[11]このプロジェクトは、2018 年 9 月 21 日に SB 35 に基づく合理化のために承認されました。2018 年 10 月、市議会は同じ開発者による別のヴァルコ プロジェクト、2018 年ヴァルコ特定計画を承認し、住民はそれについて住民投票を行いました。2019 年 5 月、市議会はヴァルコ特定計画を廃止しました。[28]
フロリダ通り681番地
手頃な価格の住宅開発機関であるミッション経済開発局（MEDA）は、SB 35を使用して、サンフランシスコのミッション地区に100％手頃な価格の住宅開発の建設を促進しました。[24]この開発には、低所得世帯専用の住宅ユニットが130ユニット含まれ、そのうち30％は元ホームレスの家族のために予約されています。[29] SB 35がなければ、開発は通常の承認プロセスに従い、6か月から1年遅れていたでしょう。[24]
修正事項
2021年にAB1174が法律として署名され、SB35の特別承認を使用するプロジェクト（Vallcoなど）に、訴訟による遅延を補うために建設を開始するためのより多くの時間が与えられました。[5] [6]
2023年にSB 423が法制化され、 SB 35のサンセット条項が2036年1月1日まで10年間延長され、SB 35の大臣審査プロセスの範囲と地理的範囲が拡大され、SB 35の労働と手頃な価格の要件が修正されました。特に、SB 423には、手頃な価格の住宅は自治体の問題ではなく州全体の問題であるという立法上の判断が含まれており、SB 35の政府法典第65913.4条の修正が、憲章都市を含むすべての都市に適用されるように拡大されました。[30] [31]
参照
参考文献
- ^ ab 「カリフォルニア州の2017年住宅パッケージに関するよくある質問」カリフォルニア州住宅・コミュニティ開発局、 2018年7月。2019年3月3日閲覧。
- ^ ab 「SB35立法史」2019年3月8日にアクセス。
- ^ ウィーナー、スコット「住宅政策を実現しました：住宅合理化法案が議会を通過」。Medium 、2018年9月14日。2019年3月3日閲覧。
- ^ 「ウィーナー上院議員が SB 35 – 住宅の説明責任と手頃な価格の法案の詳細を発表」プレスリリース 2017 年 1 月 23 日。2019 年 3 月 3 日閲覧。
- ^ ab Kendall, Marisa (2021年9月16日). 「ニューサム知事、カリフォルニア州のほとんどの一戸建て住宅ゾーニングを廃止」サンノゼマーキュリーニュース.
最後に、ニューサム知事は、クパチーノで進行中のVallcoの住宅、オフィス、小売プロジェクトを具体的に対象とした法案であるAB 1174を承認しました。市は、特定の住宅開発を迅速化する新しい法律の下で、Vallcoに特別な承認を与えることを余儀なくされました。その承認は3年間有効で、クパチーノ当局は最近、Vallcoの承認は今月期限切れになる予定であると述べました。AB 1174は、訴訟によって遅れているプロジェクト（Vallcoの場合）には、より多くの時間が与えられることを明確にしています。「この抜け穴を閉じることで、州全体の何千もの新しい住宅ユニットが地元の反対派の気まぐれから保護されます」と、ベイエリア評議会の会長兼CEOであるジム・ワンダーマンはニュースリリースに書いています。 「私たちが切実に必要としている住宅を阻止するために、法制度が悪用されることがあまりにも多い。AB 1174 は、カリフォルニア州での住宅建設を加速するという過去の住宅改革法の目的を実現するものである。」
- ^ ab 「ニューサム知事、住宅改革の大きな抜け穴を塞ぐため議会後援法案に署名」ベイエリア評議会。2021年9月16日。AB
1174は、2017年に可決され、さまざまな州および地方の要件を満たす住宅開発の迅速な承認を可能にするSB 35（ウィーナー）の抜け穴を修正する。SB 35には、3年以内に建設が開始されない限り、プロジェクトは承認のために振り出しに戻らなければならないという条項が含まれていた。しかし、SB 35の3年間の期限は、住宅反対派がプロジェクトに対して起こした不当な訴訟などによって引き起こされる遅延を考慮していなかった。このような遅延とそれに伴う莫大なコストを許容することは、多くの場合、新しい住宅プロジェクトにとって死の鐘となる可能性がある。 ... AB 1174 はクパチーノに直ちに影響を及ぼすだろう。クパチーノでは、旧バルコ モールを大規模な住宅および商業施設の開発に変えるプロジェクトが SB 35 の下で承認されたが、9 月 21 日に期限が切れる 3 年間の期限を守れないようにする訴訟で争われていた。
- ^ 住宅要素サイクルは、カリフォルニア州のほとんどの地域では8年、一部の郡では5年です。郡とスケジュールの完全なリストについては、「住宅要素と地域住宅ニーズ決定スケジュール」を参照してください。カリフォルニア州住宅・コミュニティ開発局。 2023年9月25日閲覧。
- ^ abcdef Dillon, Liam (2017年10月5日). 「カリフォルニア州の新法により、ロサンゼルスの発展を遅らせた30年前の規則が廃止される可能性」ロサンゼルス・タイムズ. 2019年3月3日閲覧。
- ^ 「SB 35 決定方法論と背景データ」（PDF）。カリフォルニア州住宅・コミュニティ開発局。 2023年9月25日閲覧。
- ^ abcdef Hughes, Alison「CA Senate Floor Analyses: SB35」上院規則委員会、2017年9月1日。2019年3月3日閲覧。
- ^ ab 「上院法案35およびヴァルコタウンセンター申請に関するよくある質問」『クパチーノ市』2018年7月19日。2019年3月9日閲覧。
- ^ ab “The State of the Nation's Housing 2018” “ハーバード大学住宅研究共同センター” 2019年3月13日閲覧。
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- ^ ab 「カリフォルニア州の住宅不足を解消するためのツールキット：2025年までに350万戸の住宅」2019年3月8日にアクセス。
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- ^ Del Valle, Gaby「家賃上昇がホームレスにどのような影響を与えるか」Vox、2018年12月14日。2019年3月13日閲覧。
- ^ abc Brinklow, Adam「法律によりカリフォルニア州の都市の97.6%に住宅建設が強制される」Curbed、2018年3月20日。2019年3月13日閲覧。
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- ^ ブリンクロウ、アダム「カリフォルニア州が新法で都市にさらなる建設を迫れるようになる方法」『Curbed』2017年1月25日。2019年3月13日閲覧。
- ^ ディロン、リアム（2017年1月23日）。「カリフォルニアの都市は、新しい法律の下で住宅建設をより容易にしなければならない」ロサンゼルス・タイムズ。2017年6月7日時点のオリジナルよりアーカイブ。2018年5月28日閲覧。
- ^ 「ニューサム氏、南カリフォルニアは今後10年間で130万戸の新築住宅を計画する必要があると語る」ロサンゼルス・タイムズ。2019年8月23日。
- ^ Brinklow, Adam「SoCal city sues state over SF senator's housing law」Curbed、2019年1月28日。2019年3月13日閲覧。
- ^ Szabo, Matt (2021年2月2日). 「ハンティントンビーチ、カリフォルニア州との住宅訴訟で敗訴」デイリーパイロット。 2022年7月4日閲覧。
- ^ abcd Howard, Robert, Walker, Alexander & Olhausen, Matt “Assessing Sb 35 – Success or Failure?” “Gravel2Gavel” 2018年12月18日。2019年3月13日閲覧。
- ^ 「カリフォルニア州で最も物議を醸している新しい住宅建設法は機能しているのか？」オレンジカウンティレジスター。2019年11月26日。
- ^ Wiley, Hannah (2023年8月3日). 「カリフォルニア州の住宅法により、数千戸の新築住宅が建設されたと報告書が発表。なぜそれだけでは不十分なのか」ロサンゼルス・タイムズ。 2023年8月4日閲覧。
- ^ abc 「SB 35 州全体の決定の概要」
- ^ ヴァルコタウンセンター特定計画、クパチーノ市、2021年9月15日閲覧
- ^ 「ミッションの682フロリダコミュニティベネフィットの約束を果たす」medasf、2018年2月14日。2019年3月12日閲覧。
- ^ 「上院法案第423号」カリフォルニア州立法情報。2023年10月12日。
- ^ 「知事がSB35の重要な改正を制定する法律に署名、集合住宅開発の機会を増やす（パートI）」www.coxcastle.com 。 2024年10月18日閲覧。