ワシントン港

ワシントン港

ジョージタウンのポトマック川沿い。右手にワシントン港が見える。
位置	ワシントン D.C.、米国
住所	3000 および 3050 K ストリート、NW
座標	北緯38°54′06″ 西経77°03′36″ / 北緯38.901796° 西経77.060086° / 38.901796; -77.060086
状態	完了
画期的	1981年11月
構築済み	1986年6月
使用	オフィススペース、小売スペース、マンション
Webサイト	ワシントンハーバー
企業
建築家	アーサー・コットン・ムーア
開発者	ワシントン ハーバー アソシエイツ
所有者	MRP Realty とRockpoint Group (2013 年 3 月現在)
マネージャー	MRP不動産
技術的な詳細
料金	200米ドル
建物	5
サイズ	6エーカー（24,000平方メートル） [ 1] [2] [3] [4]
賃貸可能面積	536,000平方フィート（49,800 m 2）[5]
駐車場	489 [6]

ワシントン・ハーバーは、アメリカ合衆国ワシントン D.C.の3000 番地と 3050 K ストリート NWに位置するクラス A ^{[7] の} 多目的開発です。開発の南端は、ジョージタウンのウォーターフロントのポトマック川に接しています。アーサー・コットン・ムーアによって設計されたこの複合施設は、2 つの湾曲したタワーとそれに付属する 3 つの建物で構成されており、すべてポストモダン建築様式です。この複合施設には、高級マンション、オフィス、小売スペース、レストラン、地下駐車場があります。

複合施設の建設に先立ち、ジョージタウン ウォーターフロントの将来をめぐる 7 年間のゾーニングと法廷闘争が行われました。この論争により、新しい国立公園であるジョージタウン ウォーターフロント パークの指定と開発が行われました。その後、DC 機関による不正行為の告発を含む、複合施設の設計に関する 2 年間の論争が続きました。建設は 1981 年 11 月に始まり、1986 年 6 月に完了しました。ワシントン ハーバーに対する批評家の評価はまちまちでしたが、一般の人々はすぐに受け入れました。

ワシントン ハーバーは最初の 2 年間、重大な経営問題に見舞われ、その結果、開発業者の 1 人が不動産管理者から外されました。この複合施設は 1988 年に地元の不動産 王コンラッド カフリッツに売却されましたが、物議を醸した購入のような賃貸契約でした。カフリッツはその後この物件を売却し、1990 年から 2013 年までの間に 6 人の所有者が変わりました。2013 年に再び売りに出されました。

ワシントン港には、ポトマック川の洪水から港を守るために設計された、初めての水門が設置されている。しかし、水門が適切に使用されなかったために 2011 年に大洪水が発生し、訴訟と 3,000 万ドルの改修工事に至った。

1800 年代、ジョージタウンのウォーターフロントは主に商業港でした。ほとんどの土地は倉庫で占められていました。1900 年から 1960 年にかけて、商業河川交通が急激に減少したため、港はほぼ閉鎖されました。倉庫は取り壊され、その場所に石炭ガス、セメント、鉄鋼、その他の中軽工業 製造工場が数多く建設されました。1960 年までに、これらの工場の多くが閉鎖され、ウォーターフロントは使用されなくなりました。市営の廃棄物焼却場、廃棄物選別施設、建設資材置き場が敷地の一部を占めていました。

1960年から1970年にかけて、ジョージタウンのウォーターフロントの開発は5回調査された。^[8]しかし、これらの調査で出された勧告はいずれも実行されなかった。ジョージタウンの住民を含む多くのDC住民は、ジョージタウンのウォーターフロントのポトマック川沿いを含む市内全域にわたる一連のスーパーハイウェイ建設計画に強く反対した。5つの異なる調査はいずれも、その地域内および周辺へのスーパーハイウェイ建設を提案したが、そのたびに勧告をめぐる論争により、調査は政治的に受け入れがたいものとなった。^[9] 6番目の調査は1970年に行われた。国立議事堂計画委員会（NCPC）とジョージタウン市民協会（GCA）の委託により実施されたこの報告書は、スーパーハイウェイ建設の勧告は行わず、代わりに既存のホワイトハースト・フリーウェイの取り壊しを求めた。調査の著者らは、このフリーウェイは眺望を遮り、ウォーターフロントの開発を妨げ、設計が不十分で、両端で交通渋滞を引き起こしていると述べた。報告書は市に対し、高速道路を閉鎖された溝に埋め、その上の空中権を開発業者に売却するか、公園として利用するよう求めた。^[10]

1970年の調査はリチャード・M・ニクソン大統領に好意的に受け止められ、1971年4月には議会にコロンビア特別区に関するメッセージを送り、ジョージタウンの歴史的特徴が永久に失われないように「ジョージタウンのウォーターフロントの総合的な保存と開発計画」を求めた。^[11]ニクソンのメッセージはジョージタウンの計画に新たな推進力を与え、1972年1月には連邦政府がウォーターフロントの大規模な再開発を可能にするゾーニング変更を促すことを目的とした25万ドルの調査に資金を提供した。調査委員会のメンバーには、NCPC、GCA、コロンビア特別区高速道路交通局、住宅都市開発局、内務省、運輸省、米国美術委員会（CFA）が含まれていた。^[9]

一部の開発業者は、連邦政府の調査が終了する前に建設を進めようとした。これらの計画は論争を引き起こし、ワシントン港の最終的な建設に直接影響を与えた。1972年4月、インランド・スチール社の子会社であるジョージタウン・インランドは、建築家アーサー・コットン・ムーアに、同社所有の土地1055 Thomas Jefferson Street NWに8階建てのオフィスビルを設計するよう依頼した。^{[12] [13]}しかし、その地域の構造物の設計と高さを承認する法的権限を持つCFAは、その建物が高すぎるとして建設に反対を勧告した。^[12] 6月29日、DCゾーニング委員会はコメントなしで、ウォーターフロントのすべての建設を120日間禁止する命令を出しました。^[14] GCAは連邦政府の調査が完了するまでこの地域のすべての建設を禁止すべきだと主張したが、1972年8月にジョージタウン・インランドはレストラン、ホテル、オフィスビル、小売スペース、小さな港からなる8000万ドルの複合施設を建設する計画を発表した。ジョージタウン・インランドは、たとえ一時的であっても建設禁止は開発業者をウォーターフロントから永久に追い払うことになると主張した。^[8] GCAは建物の建設を差し止めるために訴訟を起こしたが、コロンビア特別区連邦地方裁判所は10月12日にその要求を却下した。^[15] 9月29日、DCゾーニング委員会は6月29日の禁止を解除し、100エーカー（40万平方メートル）のジョージタウン・ウォーターフロントの建設を進めることができると発表した^。 [ ^14]

GCAはコロンビア特別区巡回控訴裁判所に控訴した。控訴裁判所は、地区裁判所による追加問題の解決を待つ間、建設を禁止する仮差し止め命令を出した。 ^[16]

連邦調査の予備版は1972年11月2日に発表された。ジョージタウン・インランドは計画を進めていたが（9階建てのオフィスビル2棟を建設する予定）、連邦調査ではウォーターフロントでは多目的開発のみを許可するよう勧告した。報告書ではまた、高さ40フィート（12メートル）までの建物を建設するよう勧告したが、場所によっては60フィート（18メートル）の建物を建設できるとしていた。^[14]これにより、GCAによる2度目の訴訟が起きた。米国地方裁判所は11月18日に建設訴訟で2度目の判決を下し、再びジョージタウン・インランドの建設を許可した。^[16] GCAは控訴し、米国控訴裁判所は8日後に仮差し止め命令を再び発令した。控訴裁判所は、この件の最終判決を1973年2月1日まで延期した。^[17]

2月6日、控訴裁判所は仮差し止め命令をさらに45日間延長した。同裁判所は、DCゾーニング委員会が書面による正当性を示すことなく不当に建築禁止を解除したと判断した。裁判所は、ゾーニング委員会に対し、45日以内に正当性を示すよう命じた。^[18]ゾーニング委員会は正当性を示し、5月8日、控訴裁判所は仮差し止め命令を解除した。^[19]ゾーニング委員会の正当性を認めるにあたり、控訴裁判所は、今後ゾーニング委員会はゾーニングの決定を行う前に宣誓証言を取り、証人の反対尋問を許可し、決定の理由を概説した準司法文書意見を発行しなければならないと要求した。（この判決は、市のゾーニング決定を改善する上での分水嶺となった。）^[20]

連邦政府の予備調査では、ジョージタウンのウォーターフロントの大規模なゾーニング変更が推奨され、DCゾーニング委員会はこれらの提案を実施するために直ちに行動しました。5月9日の公聴会の後、^[18]ゾーニング委員会は6月29日に新しい規制を提案しました。これらの規則により、はるかに高密度の開発が許可され、3つのサブゾーンが設定されました。ポトマック川、31番街NW、キーブリッジ、およびKストリートNWに囲まれたW-1エリアでは、建物の高さは6階建てに制限されていました。31番街NW、KストリートNW、キーブリッジ、およびC＆O運河に囲まれたW-2エリアでも、一般的に建物は6階建てに制限されていました。ただし、開発業者は、多目的開発のために9階建てまでの建設を許可する免除を求めることができました。30番街と31番街NW、ポトマック川、およびC＆O運河に囲まれたW-3エリアでは、建物は9階建てまで許可されていました。 3つのサブゾーンすべてにおいて、建物1棟あたりの床面積も制限されていたが、建物内に住宅ユニットが複数ある場合は、この制限を超えることも可能であった。^[21]

ゾーニング計画は 8 月に若干変更されました。W-1 エリアは、K ストリート NW の北に 1 ブロック半、31 ストリート NW の西に 1 ブロック半拡大しました。W-2 エリアは、北は M ストリート NW まで、東はポトマック川、30 ストリート NW、M ストリート NW、ペンシルバニア アベニュー NW、29 ストリート NW に囲まれたセクションを含むように拡大しました。C&O 運河の上の W-3 エリアは、W-1 ゾーニング スペースに変更されました。改訂された計画に関する公聴会は 8 月 6 日に開始されました。NCPC は、提案された規制に反対し、高すぎる建物を許可し、屋上構造物 (ペントハウスやタワーなど) を規制せず、工業用途の例外をあまりにも多く設け、歴史的建造物を適切に保護していないと主張しました。ジョージタウン計画グループとして知られる地元の住民とコンサルタントのグループは、提案された規則は密度が高く高すぎる開発を許可し、その地域に自動車と歩行者の交通を過度に引き寄せると主張しました。^[22] 11月15日、ゾーニング委員会は、NCPCが同じ地域の地域計画作業を完了するまで、再ゾーニング計画に関する措置を延期した。^[23]

ジョージタウンのウォーターフロントのゾーニングは、コロンビア特別区での自治の確立とともに新たな方向に進みました。

ゾーニング委員会は1920年の法律によって統制され、1967年に市政府が市長・議会形式に再編されたことでその構成は若干変更された。1974年の構成員は、地区長、コロンビア特別区市議会の議長と副議長、議事堂の建築家、国立公園局長であった。しかし、自治法の下では、ゾーニング委員会の構成員は、市長によって任命され、ワシントンDC市議会の承認を受ける議長、副議長、一般委員、議事堂の建築家、国立公園局長となる。^[24]コロンビア特別区自治法は1975年1月1日に発効する予定であった。

意外なことに、レームダック地区委員会は 1974 年 11 月下旬に方針を転換し、ジョージタウン ウォーターフロントの改訂地区規則案を承認した。ワシントン ポスト紙は、再地区化プロセスは自治地区委員会の下で再度開始する必要があり、新しい委員会が提案された規則のようなものを承認できる可能性はほとんどないと報じた。同紙は、既存の地区委員会が行動したのは、政治的報復を受けないため (廃業しているため)、その行動が自治地区委員会に規則を維持する政治的な隠れ蓑を与える可能性があり、委員会のメンバーが規則の延期と検討が十分に行われたと考えたためだと示唆した。旧委員会は、開発は今進めなければ決して進まないと感じていた。ジョージタウン地区委員会は、新しい地区規則を覆すために直ちに訴訟を起こし、^[25]訴訟が係属している間、DC 上級裁判所は地域のすべての開発を差し止めた。^[26]

1975年2月6日、連邦政府の資金援助を受けたコンサルタントによる調査の最終版が発表された。この調査では、11月にDCゾーニング委員会が承認した高層建築物（高さ90フィート（27メートル））ではなく、ウォーターフロントの低層および中層建築物（高さ40フィート（12メートル）から60フィート（18メートル））のみを推奨していた。また、より小さな面積の建物も推奨していた。NCPCはすぐには報告書をその計画に取り入れなかったが、報告書の結論を支持することを明らかにした。^[25]

ゾーニング委員会とNCPCの意見が対立しているように見えたため、1978年1月初旬、CFAはジョージタウンのウォーターフロントに2つのウォーターサイドパークと大規模な地下駐車場を建設するという決議案を提案した。市当局者の中にはウォーターフロントをこのように断片的に扱うことに消極的だった者もいたが、市はCFAの提案を実行に移すよう努めると述べた。^[26]

1977年4月、承認されたゾーニング変更に対するGCAの訴訟がまだ係争中だったが、ペーパーミル・アソシエイツ（不動産会社ホランド・アンド・ライオンズとレンタカー王 ウォーレン・エイビスの合弁会社）は、使われていないウォーターフロントの製紙工場（セシル・アレーNW、グレース・ストリートNW、KストリートNW、ポトマック・ストリートNWに囲まれた）の敷地を購入し、2,000万ドルのタウンハウス・コンドミニアム開発の計画を開始した。一方、ワイスバーグ・デベロップメント社は、ウィルキンス・ロジャース・カンパニー製粉所の敷地（KストリートNW、ポトマック・ストリートNW、33番街NW、C&O運河に囲まれた）を購入し、1,800万ドルの多目的オフィスビルと高級アパートに再開発する予定だった。どちらのプロジェクトもCFAの承認を受けたが^[27] 、建設はまだ進められなかった。

1977年11月2日、ワシントンDC上級裁判所は、1974年11月のゾーニング規制はNCPCの都市マスタープランに合わないにもかかわらず、適切に採用されていたとの判決を下した。^[28] GCAは、判決を控訴する間、その地域での建設の一時的な差し止め命令を出すよう裁判所に要請した。^[29]その後、無関係の訴訟で、コロンビア特別区控訴裁判所は12月2日、キャピトルヒルのゾーニングに関する判決を下した。DC控訴裁判所は、DCゾーニング委員会はNCPCのマスタープランと矛盾する決定を採用することはできないと判断した。GCAは直ちに上級裁判所に再提出し、キャピトルヒルの訴訟を引用して1974年11月のゾーニング規制を覆すよう求めた。^[30]

控訴裁判所が判決を下した同日、ウエスタン・デベロップメント社は、ウィスコンシン・アベニューNW、MストリートNW、ポトマック・ストリートNW、C&O運河に囲まれたエリアの大半と、ウィスコンシン・アベニューNW、グレース・ストリートNW、ポトマック・ストリートNWに囲まれたC&O運河の対岸の小さな区画の購入を発表した。同社は、歴史的なカナル・ウェアハウス^[31]とウィスコンシン・アベニューの歴史的な建物のファサードを維持し、その場所に高級ショッピングモールと南向きのコンドミニアムを建設すると述べた。^[32]このプロジェクトからジョージタウン・パーク・ショッピング・コンプレックスが生まれた。

最終的な法的展開は、1978年10月17日にワシントンDC控訴裁判所が、ジョージタウン市民協会対コロンビア特別区ゾーニング委員会、392 A.2d 1027（DC控訴裁判所、1978年）において、1974年11月のゾーニング規制はNCPCのマスタープランに合致していたにもかかわらず、適切に採用されていたという判決を下したときに起こりました。この判決は、GCAの再ゾーニングを阻止しようとする試みに実質的に終止符を打ちました。^[33]

DC 控訴裁判所の判決は、ウォーターフロントの一部を公園として残すための新たな取り組みに大きな弾みを付けました。1979 年 4 月、ジョージタウン ウォーターフロント タスク フォース (NCPC、国立公園局(NPS)、DC 計画開発局 (市長室の一部門) からなる特別グループ) は、ロック クリーク公園、ポトマック川、キー ブリッジ、C&O 運河に囲まれたエリアの再開発計画案を発行しました。この計画 (CFA の 1978 年 1 月の提案に基づく) では、ポトマック川沿いの NW 31 番街とキー ブリッジの間に新しい公園を開発することが求められていました。土地を所有していたチェシー システム鉄道は、川沿いの幅 160 フィート (49 メートル) の帯状の土地を公園として寄付することに同意しました。 Kストリートの公園のすぐ隣にある建物には高さ制限が課され、建物の高さは30フィート（9.1メートル）に制限され、他の建物の高さは50〜60フィート（15〜18メートル）に制限される。この計画により、この地域の開発は75％削減された。^[33]

1978年3月、メリーランド州のチャールズ・マシアス上院議員は 、ロッククリーク公園、キー橋、ポトマック川、C&O運河に囲まれた地域全体を国立公園に指定する法案を議会に提出した。物議を醸したこの法案は、その地域のすべての開発を中止させるものであった。^[34]この法案は廃案となったが、1979年初頭、オレゴン州のマーク・ハットフィールド上院議員は、国立公園局に対し、その地域のチェシーシステムとインランドスチールの土地のみを購入し、国立公園にするよう義務付ける法案を提出した。^[35]この法案は上院で審議され始め、ウォーターフロントの公園問題を解決する新たな緊急性が生まれた。

1979年7月13日、内務長官 セシル・D・アンドラス、NCPC会長デイビッド・チャイルズ、DC計画局長ジェームズ・O・ギブソン、ウェスタン・デベロップ社社長ハーバート・S・ミラーは、この地域の開発を進める協定に署名した。チェシー・システムは公園開発のために土地を引き渡し、国立公園局は700万～1200万ドルの費用でそこに公園を建設することに同意した。さらに、チェシー・システム、ウェスタン・デベロップメント、インランド・スチール、その他の地主が所有する土地からなるウォーターフロント地域の北東部の台形部分^[36]は、チェシー・システムとウェスタン・デベロップメントの合弁会社が購入することになっていた。この合弁会社は、その地域に5000万ドルのタウンハウス・コンドミニアム、オフィスビル、小売スペースの複合施設を建設することを約束した。建物の高さは3階から6階までであった。この開発にはCFAの承認が必要であり、DC市議会は未完成の30番街、31番街、トーマス・ジェファーソン街の拡張（ウォーターフロントまで到達する予定）をキャンセルすることに同意しなければならなかった。ジョージタウンの住民は、その地域全体を公園にすることを約束しており、この合意に圧倒的に反対した。^[35]

この合意により、ワシントン ハーバー複合施設の境界が定められ、設計作業が開始されました。

チェシーシステムとウェスタン・デベロップメントは、メリーランド州ロックビルにある建築会社GMRリミテッドを雇ってワシントン・ハーバーの設計を依頼した。^[37]同社は1979年秋に設計案を美術委員会に提出した。この設計は6階建てで、ずんぐりとした、重厚な建物群（上層階は橋でつながっている）で、開発区域を可能な限り利用していた。美術委員会は複合施設の重厚感に懸念を表明し、GMRリミテッドは高さを3階建てに下げた。しかし、変更は十分ではなく、12月に美術委員会は設計案を却下した。^[38] 1ヵ月後、ウェスタン・デベロップメントはワシントン・ハーバーの再設計を依頼するために全国的に有名な建築家アーサー・コットン・ムーアを雇った。美術委員会の提案を採用したムーアは、プロジェクトにはさまざまな色を使用し、できれば建物同士の間隔を広く取った小型の建物を設計すると述べた。一方、市当局はプロジェクトに対する明確な支持を撤回した。さらに、NCPCは、さまざまな開発および公園の提案について環境影響評価書（EIS）を作成するよう命じたが、この調査は完了までに少なくとも6か月かかるとされた。再設計とEISの要件により、ウエスタン・デベロップメントの役員は、プロジェクトの開始日が1980年秋から1981年3月に延期されたと述べた。^[37]同社はまた、チェシー・システムとの提携にワシントン・ハーバー・アソシエイツという名前を付けた。^[39]

1980年3月5日、ムーアはワシントン港の新しいデザインを提案した。6000万ドルのポストモダン様式のプロジェクト^[37]は、ポトマック川に面した区画の南側に2つの湾曲した建物を建てるというものだった。歩行者用通路で区切られた他の5つの建物は、これらの湾曲した建物の東、北東、北、北西、西のエリアに計画されていた。プロジェクト全体の約60％は住宅で、350〜400戸のコンドミニアムで構成されることになっていた。^[39]小売スペースはプロジェクトの32万平方フィート（3万m ² ）を占める予定だった。 ^[40]建物に囲まれたエリアには楕円形のヨット停泊地が計画され、開発地と川の間の細長い土地には川沿いの公園が計画されていた。結局、このプロジェクトは、以前の提案の5.9エーカー（24,000平方メートル）ではなく、わずか3.43エーカー（13,900平方メートル）を占めるに過ぎなかった。GCAはこの設計に激しく反対した。^[ 39 ^{] 1}週間後、CFAはムーアの再設計を部分的に承認した。しかし、プロジェクトの高さは承認しなかった。CFAは、高さ86フィート（26メートル）のプロジェクトは高すぎるため、60フィート（18メートル）を超える建物は承認しないと述べた。^[40]

ムーアはすぐに改訂設計を提出した。再設計により、プロジェクトの高さは68.5フィート（20.9メートル）に下げられた（ジョージタウンで最も高い建物よりわずか5フィート高いだけ）。複合施設の敷地面積は5.9エーカー（24,000平方メートル^）に拡大され、住宅と小売店の建物は川の近くに移動された。これらの変更により、プロジェクト全体の規模は750,000平方フィート（70,000平方メートル^）から700,000平方フィート（65,000平方^メートル）に縮小された。CFAは1980年4月8日に再設計の基本計画を承認したが、ワシントンハーバーアソシエイツ（WHA）はCFAに最終的な建築図面を提出し、国立公園局が依然としてウォーターフロントの残りの部分を公園として開発する予定であることを証明する必要があった。WHAがこの2つの要件を満たした場合、建設は約1年遅れることになる。^[41]

GCA も再設計されたプロジェクトに反対した。1980 年 11 月、GCA は、洪水氾濫原の調査が完了するまで、現在 1 億 2,000 万ドルのプロジェクトを 2 年間延期するよう求めた。GCA は、プロジェクトが非常に低い土地にあり、水に非常に近いため、定期的に洪水が発生すると主張した。13 人の DC 市議会議員のうち 9 人が、連邦緊急事態管理局(すでにその地域の洪水氾濫原の調査を行っていた) が完了するまで、プロジェクトの建設を禁止する法案を提出した。マリオン バリー市長は、この法案に反対した。^[42]洪水氾濫原の調査は義務付けられなかったものの、最終的な建築図面と建築許可が取得されるまでにさらに 9 か月が経過した。1981 年 7 月までに、プロジェクトのコストは 1 億 5,400 万ドルに上昇した (主にインフレによる)。^[43]

1981年9月、コロンビア特別区歴史保存局（DCHPO）局長キャロル・B・トンプソンの行動をめぐって大きな論争が勃発した。建築許可プロセスの一環として、DCHPOは、プロジェクトが周囲の建物の外観、配置、建築材料、色、高さ、スタイル、質感に準拠しており、近隣の雰囲気を損なわないことを確認する必要があった。コロンビア特別区歴史保存局が最終的な建築図面を承認し、WHAが国立公園局から公園建設に関する保証を得たため、DCHPOの承認は市が建築許可を発行する前に必要な最後のステップであった。^[44]

論争は、トンプソンが1981年8月下旬に建設予定地を訪れたことから始まった。彼女はGCAやWHAに通知しなかったが、これはDCHPOの規則に違反していた。9月12日、トンプソンはプロジェクトを承認する命令を出した。GCAはトンプソンの現場訪問を知ると、命令の発行を差し止めるために訴訟を起こした。トンプソンは命令を取り消した。^[44]

2 回目の現地訪問 (DCHPO の規則に準拠) は 1981 年 10 月初旬に行われました。トンプソンは、GCA と WHA がトンプソンの前回の訪問が DCHPO の承認プロセスを危うくしたかどうかについて意見を述べる公聴会を開くことを余儀なくされました。10 月 22 日、トンプソンはプロジェクトを承認する命令を再発行しました。^[45] GCA は DCHPO の命令を覆すために訴訟を起こしました。11 月 4 日、DC 控訴裁判所はワシントン ハーバーの建設を差し止める仮差し止め命令を発行しました。裁判所は 11 月 14 日に命令を解除し、公聴会でトンプソンの行動が DCHPO の許可プロセスに回復不能な損害を与えなかったこと、および 2 回目の現地訪問が適切に行われたことが示されたと結論付けました。市は 1 週間以内に建築許可を発行すると述べ、ワシントン ハーバー アソシエイツはその後すぐに建設を開始すると述べました。^[46]

ワシントン港の建設は1981年11月に廃墟となったセメント工場の解体から始まった。^[47] 1982年10月1日、DC控訴裁判所は1981年11月14日の判決を支持し、GCAによるDCHPO命令の差し止め命令の試みは事実上終結した。^[48]

建設中に設計変更がいくつか行われた。米国陸軍工兵隊にはポトマック川でのあらゆる建設を承認する権限があった。1983年3月、WHAは、プロジェクトの中心にある楕円形のボート置き場につながるポトマック川の水路を浚渫する許可と、追加のボート施設を提供する浮き桟橋の承認を求めた。WHAはまた、工兵隊に、川岸に防波堤を建設することと、防波堤の後ろの領域を埋めるためにポトマック川から浚渫した材料を使用することに同意するよう求めた。この埋め立て地に、同社は700フィート（210メートル）の長さの遊歩道を建設する予定だった。GCAと地元のボートクラブは、ボート置き場と桟橋にはモーターボートが多すぎるため、その地域を利用する多くのカヤックやスカルボート愛好家を脅かすことになるとして、これらの要求に反対した。^[49]これらの提案のほとんどは、WHAが楕円形のボート置き場を放棄し、噴水を設置することを決定した11月までに撤回されました。^[47]

メリーランド州ベセスダのジョージ・ハイマン建設会社は、ワシントン港建設プロジェクトのゼネコンだった。 ^[47]タジャー・コーエン・エデルソン社の構造エンジニア、ジヴァン・コーエンと造園家ジェームズ・アーバンもこの複合施設で働いた。 ^[50] 1983年11月までに、セメント工場は撤去され、基礎の掘削は完了し、建物の杭が打ち込まれ、川岸の地面に鋼板が打ち込まれ、敷地を水から守っていた。^[47]

プロジェクトの費用は、1983年後半までに2億ドルにまで膨れ上がった。ワシントン ハーバー アソシエイツは、ドイツの不動産開発会社であるカンアム インターナショナルの一部門であるカンアム リアルティからプロジェクトの資金提供を受けた。経済的圧力により、複合施設内の居住スペースはオフィス スペースに転換された (そのため、より高い賃料を請求できた)。オフィス スペースは、306,000平方フィート (28,400 m ² )から480,000平方フィート (45,000 m 2 ) に急増し、一方で小売スペースは150,000平方^フィート(14,000 m ² )から85,000平方フィート (7,900 m ² ) に縮小し、居住スペースは236,000平方フィート (21,900 m ² ) から97,000平方フィート (9,000 m ² ) に縮小した。プロジェクト内のマンションの数は90パーセント減少したが、残りの38戸は市内で最も豪華なものとなるよう建設された。WHAは小売スペースのほとんどをレストランに貸し出すつもりで、ワーナー・ルロイ（当時有名なタバーン・オン・ザ・グリーンのオーナー）が設計する1,000席の施設のスペースをすでに借りていた。残りの小売（グルメ食品店、事務用品店、薬局など）は、マンション所有者のニーズに応える企業に貸し出される予定だった。東タワーは1階に小売店とレストラン、上階にオフィススペースを収容するように設計された。西タワーは最上階がマンションである点を除いてデザインは同様だった。^[47]

1985年5月までに、ワシントン港は完成に近づきました。^{[51] 1985年11月初旬、大雨で増水したポトマック川の}水位が洪水位より7フィート（2.1メートル）上昇したため、請負業者はワシントン港の塔の基部にある水門の完成を急ぎました。^[52]

複合施設の建築許可の要件の1つは、未開発のウォーターフロントの土地の考古学的評価の費用を支払うことだった。開発地の西側（公園になる予定だった）で、考古学者は1985年の夏に1800年代初頭の3つの建物のレンガの基礎と床を発掘した。遺跡と石畳の道の残骸は6フィート（1.8メートル）の深さで発見された。^[53]

1986年6月13日、ワシントン ハーバーのフェーズ 1 (2 つの湾曲したタワーとそれに付属する 5 つの建物) がオープンしました。オフィス スペースの 70% が (市場最高額で) リースされ、38 戸のコンドミニアムのうち 32 戸がすでに販売されていました。この複合施設には、ウィリアム ホッブスが設計した 200 万ドルの「ウォーター ダンス」噴水が含まれ、^{[54] [55]}さらに 600 万ドルから 700 万ドルが複合施設内の公共スペースに投じられました。ワーナー ルロイは、 高級レストランの名前を「ポトマック」にすると発表した。^[54]プロジェクトのフェーズ 2 は、30 番街 NW とロック クリークの間の土地にホテル/オフィス ビルを建設するもので、1986 年後半に着工される予定でした。 ^[56]しかし、フェーズ 2 は完成しませんでした。土地は売却され、2006 年にその場所に ハウス オブ スウェーデンが建設されました。

建設された2億ドルのワシントン・ハーバー複合施設は、23のファサードを持つ5つの建物^{[57]で構成されていました。 [56]}各建物は6階建てです。^[5]内部の総面積は1,000,000平方フィート（93,000 m ²）をわずかに下回りましたが、^[57]賃貸可能な内部スペースは536,000平方フィート（49,800 m ²）に過ぎませんでした。^[5]メインの建物は2つのブロックの長さの建物で構成されていました。各建物の南半分は湾曲しており、これらの湾曲した翼は大きな中央の噴水を囲んでいました。このエリアは南端が開いていました。南北軸に沿って配置され、構造の南端はポトマック川（南東から北西に傾斜）と平行でした。これら2つの建物の中央をトーマス・ジェファーソン・プロムナード（旧トーマス・ジェファーソン通り）が通っていました。当初は同じ高さになるように設計されていたが、西側のタワーに居住スペース（床から天井までの高さが異なる）があったため、2つの建物の高さは不均等になった。^[57]トーマス・ジェファーソン・プロムナードの造園は、アーサー・コットン・ムーア・アソシエイツと協力して、造園会社EDAWのジョー・ブラウンとマイケル・ヴァーガソンによって設計された。^[55]

ワシントン・ハーバーは、アール・デコ、アール・ヌーヴォー、バロック・リバイバル、ゴシック・リバイバル、ギリシャ・リバイバル、ルネッサンス・リバイバル、ロマネスク・リバイバル、ビクトリア朝の建築様式をミックスしたポストモダニズム^{[57] [58]}を参考にしている。外壁は主にレンガ造り（ベージュと茶色）と石灰岩（淡いベージュ）でできている。レンガは平らではなく、凹んでいたり突出していたり​​、様々な幾何学的形状をしている。複合施設で使用されている柱、控え壁、および壁柱の一部は構造用のものだが、多くはそうでない。様々な幅と高さの円形および平らなアーチ、ブラケット、不完全なコーニス、切妻、ペディメント、装飾的な渦巻き細工が、複合施設全体で使用されている。屋根には様々な高さの縦溝のあるレンガ造りの煙突があり、コーベルで飾られている。バルコニーと屋上テラスは、様々なスタイルのレンガや金属製の欄干で縁取られている。屋根は様々な角度で設置された湾曲した金属で構成されており、様々な幅の白く塗装された金属製のドームが、円形のオフィス、円形の会議室、そしてその下の円形のリビングルームの屋根を覆っていました。^[57]

ワシントン港湾施設全体の窓やドアの形、大きさ、スタイルは非常に多様でした。窓は場所によっては1つだけ、他の場所では水平のリボン状でした。窓は角を飾ることが多く、引き戸やフランス風のドアが窓の代わりに使われることもありました。窓枠も色、高さ、材質、形、スタイルが様々でした。^[57]

建物の入り口はそれほど多様ではありませんでした。ほとんどの外部ドアはガラス製でした。ドア枠は通常緑色の金属でしたが、青銅や鋼鉄で作られることもありました。ほとんどの出入り口はガラスと金属の天蓋で保護されていました。^[57]

ファサードは多種多様です。

• ポトマック川側の上層階は、高さの異なる柱で支えられており、非常に狭く機能しない玄関ポーチとなっていた。各柱の頂上にある柱頭は、なんとなくコリント式で、成形された金属板で作られており、^[57]照明器具が隠されていた。^[55]複合施設の南側には、レンガ造りの支柱、付け柱、付け柱と柱の組み合わせもあった。上層階にはフライング・バットレスが使われていた。ポトマック・レストランの背後にあるガラスのカーテンウォールは、ビクトリア朝の鋳鉄製 パビリオンに見られるものと同様の装飾的な金属細工で飾られていた。^[57]
• 東側のファサードは先細りの白い柱で構成されており、大きな換気グリルを囲んでいた。^[57]
• 北側のファサードは6つのベイからなるガラスカーテンウォールで構成されており、わずかに内側に傾斜しています。各ベイと各階の窓のリズム、比率、サイズ、間隔は異なっていました。^[57]
• 西側のファサードは、わずかに内側に傾斜したガラスカーテンウォールで構成されていました。 ^[57]ファサードは、場所によっては外側に突き出ており（出窓や小塔を模倣）、場所によっては切妻屋根が特徴的でした。建物の南角には、円形のストリートプラザが西側の歩道に切り込まれ（駐車スペースがいくつかある）、建物のファサードに弧を描いています。これにより、平坦な南側のファサードから、より多様な西側のファサードへの移行が生まれました。^[55]
• トーマス・ジェファーソン・プロムナード（旧トーマス・ジェファーソン・ストリート）に面したファサードは、深く凹んだ素朴な水平継ぎ目が特徴的であった。継ぎ目の上の突き出た壁は片持ち梁で支えられていた。^[57]

建築家アーサー・コットン・ムーアは、できるだけ多くのスペースを使用する必要があるため、ブロックのように長い建物の線が密集している必要があると述べた。この密集した建物のモノリシックな壁のような効果を壊すために、各長いファサードは複数の小さなファサードに分割され、さまざまな建築様式が使用され、建物が視覚的に興味深いものになった。ムーアは、歩行者が一度に1つのファサードしか見えないように歩道を設計し、建築のビジョンの一貫性が維持されていると述べた。^[56]

複合施設の周囲と中を縫うように走る歩行者スペースは、レンガ、陶器、敷石、花崗岩のタイルでできている。^[57]トーマス・ジェファーソン・プロムナードは、丁寧に造園された。また、数多くのベンチが設置され、プロムナード沿いのコンクリートの植木鉢は、座れるよう意図的に幅広に縁がデザインされている。^[55]ボザール様式の鋳鉄製の格子細工が、道路レベルの排水溝を覆っている。^[57]トーマス・ジェファーソン・プロムナードは、西側に5階建てのギリシャ復興様式の寺院のような塔がある、巨大な楕円形の水踊り噴水で終わっている。 ^[55] 600フィート（180メートル）の長さの遊歩道は、平均水位より6フィート（1.8メートル）上に建設され、川からわずかに張り出している。^[59]

ワシントンポスト紙に寄稿した建築家ロジャー・K・ルイスは、この建物を「信じられないほど多様で複雑、時には圧倒的な建築コラージュ」と呼び、概して賞賛した。^[57]彼は、ムーアが複合施設を歩行者用通路で分割したことを「都市計画の見事な一手」と呼び、その「建築的な豊かさ」を賞賛した。ムーアが建物の大部分を、色、素材、様式が大きく異なる凹んだファサードと突き出たファサードで細分化した手法である。彼はまた、この複合施設が裕福な入居者向けに設計されながらも、一般の人のためのスペースも備えていることを強く支持した。しかし、ムーアがジョージタウンの他の多くの建築様式を参考にしたにもかかわらず、彼はこの建物が様式的にジョージタウンの他の部分と合わないと感じた。^[57]

ワシントンポストの建築評論家ベンジャミン・フォージーは、より曖昧な意見を述べた。彼はこの構造を「誇らしげに特異なポップ建築」と呼び、^[55]一貫性のある建築としては失敗しているが、ユニークで人気のある空間を作り出すことに成功していると主張した。フォージーは、全体的な印象は不統一だが、いくつかの要素 (特に屋上の煙突とキューポラ、南西の角と西側のファサード) は非常にうまく調和していると主張した。しかし、フォージーはトーマス・ジェファーソン・プロムナードと、それが作り出す強い動きと活気の感覚を高く評価した。彼によると、噴水の光の塔はそれ自体で「適切な場所にある適切なオブジェクト」でもあり、楕円形の広場/噴水空間を力強く定義している。それでも、彼は、そのすっきりとしたデザインが周囲の「忙しさ」とうまく調和していないことに気づいた。^[55]プロジェクトがオープンしてから2年後、フォージーはワシントン・ハーバーは「巨大で忙しい建築の卵」だが、「その優れた都市設計によって大いに救われた」という意見を維持した。^[60]

このプロジェクトについては、さまざまな意見がある。ワシントン・ポストの不動産記者ジョン・ミンツは、これを「ポップアート」建築と蔑んだ。^[61] ナショナル・ギャラリーのディレクター、 J・カーター・ブラウンは、これを「ポトマックのザナドゥ」と軽蔑し、 AIAのワシントンDC建築ガイドの著者は、これを「建築モチーフの奇妙な組み合わせ」であり「漫画的」であり、全体として視覚的に驚異的だと感じた。^[62]建築家リチャード・ソール・ワーマンは、これを「大げさ」で「不格好な華美さ」に満ちていると述べたが、川への素晴らしいアクセスを提供していることは認めた。^[63]建築史家のパメラ・スコットとアントワネット・ジョセフィン・リーは、建築要素が「無理やり」に見えると述べた。^[64]建築家でカトリック大学教授のピーター・ブレイクは1987年にワシントン・ハーバーを「適切なテーマを探しているテーマパーク建築」と軽蔑的に呼び、「柱、曲線、胸壁、ドーム、小塔、噴水、ボラード、稜堡、三日月形、テラス、砲台、路地、遊歩道、大通り、広場、そしてさらに多くの柱と円柱、そして言及したり描写したりできないほど多くの幻想の奇抜で奇妙な集合体」と評した。ブレイクはこの複合施設を「ハイテクというよりはハイタック」と呼んだが、市内で通常建設される当たり障りのない石灰岩で覆われた箱型の構造物よりはるかに優れていると考えた。^[65] 1987年の講演で、GCAの役員ドナルド・シャノンはそれを「惨事、ガラクタの集まり」と呼び、キッチュでヤッピー消費主義に迎合していると非難した。^[1]ワシントンポスト紙の記者マリアン・ハガティは1998年にこの建物を「市内で最も建築的に特徴的な建物の一つ」と評した。^[5]

ワシントン ハーバーは、脱構築主義に近い建築物と評されている。脱構築主義の強力な批評家であるロジャー K. ルイスは、このプロジェクトは建築要素が断片的で恣意的にグループ化されているため、「軽度の脱構築主義の志向」があると主張した。しかし、彼は、根底にある理論的根拠があるために脱構築主義を回避していると認めている。^[66] ワシントン ポストの建築評論家ベンジャミン フォージーも同様の理由でこのプロジェクトを批判した。彼は、ムーアの基本的な構造設計は「独創的で説​​得力がある」と主張した。しかし、フォージーによると、建築様式は後付けであり、ムーアの建物に「本質的」なものではない。ムーアがワシントン ハーバーの外観について述べた理論的根拠は、単純化しすぎていて、装飾と人間のスケール、金属装飾と現代性の間に誤ったつながりを作っていると彼は主張する。フォージーは「脱構築主義」という言葉は使用していないが、ワシントン ハーバーには文脈と一貫性が欠けていると指摘した。^[67]

ワシントン建築会議は、ワシントン港の噴水の配管工事に対して、ジョン・J・カーリン社に1987年の職人技賞を授与した。^[68]

ワシントン港は一般の人々にも人気を博した。1987年春までに、日本食レストラン「ヒサゴ」がペストリーショップとデリカテッセンとともにオープンした。建設中だったのは、トニー＆ジョーのシーフードプレイス、チャイナ・リージェンシー（中華料理店）、ジャイマリトのカンティーナ（メキシコ料理店）、フランス料理レストランだった。^[69]夕方になると、何百人ものビジネスマン、サイクリスト、ジョギングをする人、近隣住民、観光客が、新鮮な空気、水、噴水を楽しむために複合施設に押し寄せた。^[1]ボート漕ぎの選手たちは、複合施設にボートの往来が多すぎるのではないかと心配したこともあったが、地元住民がワシントン港の遊歩道から練習や競技を見ることができるようになったため、スカーラーとボート漕ぎの選手たちは新たな人気を博した。^[70]しかし、計画されていたオフィススペース560,000平方フィート（52,000平方^メートル）のうち、約100,000平方フィート（9,300平方^メートル）は、テナント不足のため、複合施設のオープン時には完成しておらず、入居もされていませんでした。^[71]

1986年秋、ウエスタン・デベロップメントはワシントン・ハーバーへの投資額を削減した。同社は、ペンシルベニア・アベニューNWの6番街と7番街の間にある2億ドルの多目的開発プロジェクト、マーケット・スクエアの開発権を獲得していた。しかし、ウエスタン・デベロップメントはマーケット・スクエアの建設に必要な資金を調達できず、テキサスを拠点とする不動産開発会社トラメル・クロウと、オランダ最大の公的年金基金であるダッチ・インスティテューショナル・ホールディング社をプロジェクトのパートナーに加えざるを得なくなった。^[72]その後、ウエスタン・デベロップメントはワシントン・ハーバーへの投資の一部を他のパートナーに売却した。これにより、CSXコーポレーション（チェシー・システムの後継者）がプロジェクトの25.5％、ウエスタン・デベロップメントが24.7％、カンナムが9％、そして個人パートナーのグループが40％を保有することになった。^[73]

ワシントン ハーバーの経営上の問題が初めて公になったのは 1987 年 10 月 27 日で、この複合施設の主力レストランであるワーナー ルロイの高級レストラン、ポトマックが予告なしに閉店した。ワシントン ポスト紙は、匿名のレストラン業界筋の話を引用し、ポトマックは高価格ながら平凡な料理を提供し、レストランの建設に多額の費用をかけ、大きすぎ、客の回転が遅いと報じた。しかし、ルロイはウェスタン デベロップメントを非難し、テナント料が年間 45,000 ドルから 300,000 ドルに急騰し、ゴミ収集が不十分で、造園が不完全で、火事でないのに火災警報が鳴り、駐車場から入り口までの屋根付き通路が完成しておらず、配管が粗末だったと述べた。さらに、ルロイは、ウェスタン デベロップメント (この建物を管理) との訴訟費用として 100 万ドルを費やしたと主張した。ワシントン ポスト紙は、建物内の別の匿名のレストラン オーナーの話を引用し、ウェスタン デベロップメントは「面倒」な対応だったと認めた。^[74]（ルロイがウエスタン・デベロップメントに対して起こした訴訟は、1987年11月に法廷外で和解した。）^{[75] [76]} 10月末までに、他の匿名の小売店やオフィスのテナントがワシントン・ポスト紙に、彼らも予想外の高額な費用に直面し、ウエスタン・デベロップメントは物理的な設備の問題に関する苦情に反応しなかったと苦情を述べた。複合施設内の複数のコンドミニアム所有者もまた、不動産税の値上げを賄うための料金、日常的な清掃サービス（ゴミ収集、歩道清掃、窓拭きなど）の料金、駐車場料金など、費用の上昇に不満を述べた。^[75]身元不明のテナントの中には、プロジェクトの運営コストについて誤解されていたと主張する者もいた。運営コストも不動産税も全てカバーされていないことに気付くのが遅すぎた。スペースは納品日から6ヶ月後まで完成しないことが多く、建設ミスが修正されなかった。また、小売店が売上予測に頼っていた現地雇用は2,500人になる予定だったが、最終的には1,200人になった（複合施設の85%が賃貸されていたにもかかわらず）。ワシントンポスト紙は、匿名の業界筋の言葉を引用し、ウエスタンは「テナントを酷使し」、「彼らのニーズを全く考慮しなかった」と述べた。^[73]しかし、アーサー・ヤング＆カンパニー、ホルコム＆カンパニー、トニー＆ジョーズなどの他のテナントは、ウエスタン・デベロップメントによるワシントン・ハーバーの管理に満足していると述べた。^[73]ウエスタン・デベロップメントは、市が過去1年間に複合施設の不動産税を2倍にしたとして、コスト上昇の原因は地区政府のせいにした。^[75]運営費の高騰によりヘイズ・ハーモンのギフトショップは閉店し、カフェ・ローズのオーナーは事業の売却を試みた。^[73]

ポトマックの閉鎖はワシントン・ハーバーの客足に悪影響を及ぼし、他の小売店に経済的打撃を与えた。^[73] 12月、ワシントン・ハーバー・アソシエイツは連邦破産裁判所にポトマックの賃貸契約を解除するよう要請し、複合施設が別のテナントにそのスペースを貸し出せるようにした。^[77]

経営上の問題が初めて公表されてから6か月後、CSXコーポレーションはウェスタン・デベロップメントを解雇し、ワシントン・ハーバーの不動産管理会社としてフェイソン・アソシエイツを雇った。^[73]

ワシントン ハーバーは開業 2 年目に入ると、ますます問題を抱える物件となっていた。65,000 平方フィート (6,000 m ² )の小売スペースのうち 32,000 平方フィート (3,000 m ^{2 ) 以上、110,000 平方フィート (10,000 m 2} )のレストランおよびオフィス スペースのうち 38,000 平方フィート (3,500 m ² ) が空き地だった (比較すると、市内のオフィス空室率は平均 8 パーセントだった)。プロジェクトの 35 戸のコンドミニアムのうち 30 戸が過去 1 年間で売却され、ワー​​ナー ルロイによる所有者に対する 6,800 万ドルの訴訟が係争中だった。ワシントン ポスト紙は匿名の不動産関係者の話を引用し、ワシントン ハーバーは賃料では賄えないほどの建設費を惜しみなく費やしたため、利益を上げるのに苦労していると報じた。^[78]

1988年8月29日、地元メディアは、カフリッツ不動産帝国の相続人であるコンラッド・カフリッツがワシントン・ハーバーの経営権を握る契約に署名したと報じた。^[78] CXSは1987年（経営論争が始まる前）にひっそりとこの物件を売却しようとし、2億2500万ドルから2億5000万ドルを要求した。^[79]カフリッツとの交渉は1987年夏に始まり、すぐに解決した。^[80]購入価格は公表されなかったが、^[78]ワシントン・ポスト紙は売却額が2億ドルだったと報じた。^[79]（市は物件を1億1600万ドルと査定した。）^[80]この取引は完全な購入ではなかった。ワシントン・ハーバー・アソシエイツを設立する契約条件によると、CSXはパートナーシップを経営しただけでなく、198年間のリースでワシントン・ハーバーの唯一の地主でもあった。 CSX は、その土地をテナントに転貸した。カフリッツは、複数のダミー会社、カフリッツ自身との契約、カフリッツが CSX リアルティ社長のリチャード・ビードルズと個人的に結んだ契約を絡めた複雑な取引を利用して、ワシントン ハーバーの下にある土地を 3,100 万ドルで購入した。カフリッツは、ワシントン ハーバー アソシエイツにおける CSX の権益を購入し、198 年のリースを引き継ぐことで、土地の改良部分の管理権 (所有権ではない) を獲得した。その後、カフリッツは、土地を管理する目的でのみカフリッツが設立した 2 つの新しいパートナーシップにワシントン ハーバーをリースすることで、土地をさらに管理した。これらのリースの条件では、カフリッツは 2182 年に初めて改良部分の所有権を獲得した。^[79]

正体不明の日本人投資家グループがカフリッツの買収資金を援助し^[81]、取引は1988年12月22日に完了した。（入居者が所有していたコンドミニアムは購入対象に含まれていなかった。）^[80]

購入に類似したカフリッツのリースは物議を醸した。改良の証書が手渡されなかったため、カフリッツは譲渡税と登記料として300万ドルの支払いを免れた。コロンビア特別区はリースに課税しなかったため、カフリッツは土地の税金と手数料のみを支払い、その額はわずか62万ドルだった。^[79]資金不足の市の選出議員たちはこの取引に憤慨し、他の多数の購入に類似したリースが市の譲渡税収入にすぐに大打撃を与えるのではないかと心配した。この論争は数ヶ月にわたって続き、1989年5月にワシントン市議会は譲渡税を増額し、購入に類似したリースの抜け穴を塞ぐ法案を承認した。^[82]

カフリッツとの取引によりワシントン ハーバーは安定した。カフリッツは複合施設内の小売スペースの一部をオフィス スペースに転換し (賃料は高め)、1988 年後半にはワーナー ルロイが提起した 6,800 万ドルの訴訟を法廷外で和解し、^[80]オフィス スペースの新規テナントの賃料を 16 パーセント引き下げた。^[71]カフリッツが物件の買収を開始してから 2 か月後、シェフのヴィットリオ テスタはポトマックが以前占めていたスペースの一部に新しいレストラン、レオナルド ダ ヴィンチ リストランテをオープンした。^[83]テスタは宝石をちりばめシャンデリアが飾られたショールームから静かで柔らかな照明のレストランに改装した。レオナルド ダ ヴィンチ リストランテは 1989 年 2 月にオープンした。下層階にはより安価でカジュアルなダイニング ルームと持ち帰りサービスが設けられた。^[84] 1989年8月、アーク・レストラン社はワシントン・ハーバーに新しいレストラン「セコイア」を15年間リース契約したと発表した。同社は、中価格帯の料理（ディナー20ドル）と小規模な店舗（ポトマックの800席に対して550席）により、新しい飲食店は利益を生むだろうと述べた。^[71]セコイアは1990年9月にオープンした。 ^[85] 1990年半ばまでに、カフリッツはワシントン・ハーバーの空きオフィススペースの多くもリースした。^[81]

カフリッツはワシントン・ハーバーの所有権をわずか2年間保持した。1990年までにカフリッツは財政難に陥り、日本人は彼にパートナーシップから抜けるよう要求した。1990年6月、日本人は契約上の権利を行使し、日本長期信用銀行からの融資を受けて、ワシントン・ハーバーにおけるカフリッツの権益を買い取った。^[81]

ワシントン・ハーバーは日本人による買収後も安定を続けた。新しい所有者は資産管理会社、リース代理店、不動産管理会社としてジョーンズ・ラング・ウートンUSA（現JLL）を招き、不動産の再配置を行った。35戸のコンドミニアムはすべて最終的に売却され（ただし約3分の1は再び市場に出されていた）、^[86]オフィススペースの85％が賃貸され、新しいイタリアンレストラン「パスタ・プレイス」がオープンした。この複合施設では無料の文化イベントも増えていった。1992年の夏までに、ワシントン・ハーバーはポトマック国際レガッタ、野外ジャズフェスティバル、ギタリスト、スチールドラムバンド、弦楽四重奏団による夏の夜のエンターテイメントの拠点となっていた。さらに、ジョン・スワード・ジョンソン2世による彫刻6体が遊歩道エリアに設置された。^[3] 1994年5月までに、オフィススペースの賃料は88％まで上昇し（ただし、ジョージタウンで最も賃料が高く、1平方フィートあたり32〜34ドルでした）、ヒル＆ノウルトンやスウィドラー＆ベルリンなどの大手企業がスペースを借りました。ポトマックリバーフロントは、運営コストも約25％削減し、1平方フィートあたりわずか10ドルになりました。^[87]

1988年2月、ジョーンズ・ラング・ウートンUSAはワシントン・ハーバーをクレセント・リアル・エステート・エクイティーズに1億6100万ドルで売却する仲介を行った。売却当時、これはワシントンDCのオフィスビルの1平方フィート当たりの最高価格であった。これはクレセントがワシントン地区のビルを購入した最初のケ​​ースであった。また、この売却にはテナント所有のコンドミニアムは含まれていなかった。^[5]

クレセント・リアル・エステートはワシントン・ハーバーを3年半所有していた。2001年9月、クレセントはワシントン・ハーバーをショレンスタイン・プロパティーズに1億5,425万ドル、1平方フィートあたり287.67ドルで売却した。^[88]

ショレンスタイン・プロパティーズはワシントン・ハーバーを2年半所有していた。2003年3月、同社はこの複合施設をブロードウェイ・リアル・エステート・パートナーズに1億8500万ドルで売却した。資金はリーマン・ブラザーズ、正体不明のオフショア投資銀行、その他数社の個人投資家が提供した。複合施設の価格が19.5パーセント上昇したのは、入居率が急速に向上したためで、2003年までに入居率は99パーセント（年間売上高は1パーセント未満）に達した。2007年まで残りの75パーセントのスペースは賃貸され、家賃はもはやこの地域で最も高いものではなく、ダウンタウンの他の物件と同水準になった。新しい主要テナントには、法律事務所フォーリー・アンド・ラードナー、コリアー・シャノン・リル・アンド・スコット、オーリック・ヘリントン・アンド・サトクリフなどがあった。^[88]

2年後、ブロードウェイ・リアル・エステート・パートナーズは2005年2月にワシントン・ハーバーをプルデンシャル・リアル・エステート・インベスターズに2億2000万ドルで売却した。^[89]

ワシントン・ハーバーは、天気が暖かいときは毎晩や週末に「大勢の人」が集まっていたが、^[90]プルデンシャル・リアル・エステート・インベスターズは、2010年3月にこの複合施設をMRPリアルティとロックポイント・グループに約2億4,450万ドルで売却した。^[91]不動産業界関係者は、プルデンシャルは他のより利益の出る投資のために現金を必要としていた可能性があると述べた。さらに、複合施設の空室率は劇的に上昇していた。2007年第2四半期には物件のわずか3.8%が空室だったが、2009年第4四半期には23.9%が空室だった。^[92] MRPリアルティは長年の不動産管理人を解雇し、複合施設を自ら管理し始めた。^[7]

ワシントン港は2011年4月17日に深刻な洪水に見舞われた。大雨と強い高潮により、ポトマック川は堤防から10～12フィート（3.0～3.7メートル）溢れた。水門が開いていないか、部分的にしか開いていない（その状態については情報源によって矛盾がある）ため、午前7時に駐車場、地下室、複合施設の1階に水が流れ込み始めた。1階のテナント全員とマンションの居住者全員は、コロンビア特別区消防救急医療局（DCFEMS）によって避難させられた。水門は正午にようやく開き、DCFEMSの広報担当者ピーター・ピリンジャーは、水門が開いていれば「簡単に水を封じ込めることができただろう」と述べた。^[93] MRP Realtyは後に、洪水はピークに達しており、水門を開く必要はなかったと考えていると述べた。^[94]

4月19日、洪水で収入を失った企業と従業員を代表して、MRP Realtyに対して500万ドルの集団訴訟が提起された。 ^[95]訴訟では、MRP Realtyが十分な警告があったにもかかわらず、水門を上げなかったとしている。^[96]さらに39人の原告（ほとんどがレストランの従業員）が訴訟に加わり、彼らの都合に合わせて6月15日にDC上級裁判所に再提出された。^[7]訴訟を解決するための話し合いは2012年秋に行われたが、10月に決裂した。^[94]上級裁判所の裁判官エリック・クリスティンは、2013年2月19日に集団訴訟を却下した。^[97]

2011年7月30日、MRPリアルティはワシントン・ハーバーを3000万ドルかけて改修すると発表した。地元の諮問地区委員会と市当局による審査はまだ行われていない改修計画では、新しいレストランスペースと追加の屋外ダイニングスペースが追加され、楕円形の噴水が、冬には9000～ 12000平方フィート（840～1110平方^メートル）のスケートリンク（サイズについては情報源により異なる）になることができる新しい7000平方フィート（650平方メートル）の噴水に^置き換えられる。MRPリアルティは、2012年初頭に改修を開始する予定であると述べた。^{[98] [99] [100]} MRPリアルティの幹部は、改修は4月の洪水に対応したものではなく、同社が2010年にワシントン・ハーバーを購入したときから計画されていたと述べた。 ^[99]これらの改修計画はその後、関係当局によって承認された。M.アーサー・ゲンスラー・ジュニア＆アソシエイツが広場、噴水/アイススケートリンク、外装の改修を設計し、クラーク建設がゼネコンを務めた。^[100]噴水/アイススケートリンクは2012年11月にオープンした。11,800平方フィート（1,100 m ²）のリンクは市内で3番目、最大のスケートリンクであった。^[101]すぐに人気が出た。^[102]

2012年11月、MRPリアルティは、ワシントンハーバーの敷地の北東の角の樹木が生い茂った場所に、6階建て88世帯の住宅か120室のホテルを建設する実現可能性を調査していると発表した。どちらの建物も高さは60フィート（18メートル）を超えない。^[103] DCゾーニング管理者のマシュー・ル・グラントは、市のゾーニング規制は70,500平方フィート（6,550平方メートル）の建物の建設を阻止していないようだとMRPリアルティに伝えた^。ワシントンハーバーのマンション所有者は、2013年1月に不動産価値が損なわれると主張して開発に反対した。^[104]

ワシントン・ハーバーは2013年3月4日、シェフのファビオ・トラボッキが年内にワシントン・ハーバーに9,000平方フィート（840平方メートル）の新しいレストラン「フィオラ・マーレ」をオープンすると発表した^。[105]

MRP RealtyとRockpoint Groupは2013年2月にワシントンハーバーを2億5000万ドルの希望価格で売りに出した。^{[106] 2013年6月に彼らはこの物件を3億7000万ドルで}韓国の投資家連合であるPrincipal Real Estate Investors (PREI)に売却した。^[107] 10月にPREIはスペースのリースの支援を受けるため2社と契約した。PREIはオフィススペースのリースのためにTranswesternを、小売スペースのリースのためにRappaportを雇った。^[108]

ジョージタウンでは、ポトマック川は平均水位より7フィート（2.1メートル）高いところで洪水期に達する。8フィート（2.4メートル）で中程度の洪水が発生する。10フィート（3.0メートル）で大きな被害が始まる。 ^[109]最高水位の記録は1889年に記録された19.5フィート（5.9メートル）である。 [ ^59] 1942年10月の大雨の際には、記録に近い17.72フィート（5.40メートル）が記録された。^[109]

ワシントン港は水面近くに建設された。1970年頃、内務省はアーサー・コットム・ムーア・アソシエイツに、80都市が水辺をどのように利用しているかを調査するよう依頼した。調査の結果、都市が水辺を公共用に利用する場合、簡単に立ち退き可能な「フェスティバル/マーケットの建物」（売り手が一時的にスペースを占有する場所）を建てるか、川と陸地を遮断する堤防や防波堤を建てるかのどちらかであることがわかった。ムーアは、ポトマック川への一般市民の容易なアクセスを提供し、両方の解決策を避けることを決意した。^[56]

洪水問題を克服するため、ムーアはワシントン港に水門を組み込んだ。スヴェルドラップ・アンド・パーセル社は、原子力発電所を守るために使われる防壁を基に水門システムを設計した。^[59] 57個の水門が複合施設全体を囲んでいる。^[110]水門の大きさは様々で、川に最も近いものは高さ約12フィート（3.7メートル）、重さ8,000～10,000ポンド（3,600～4,500キログラム）である。複合施設の他の側にあるものはより小さく軽い。^[59]水門は高さ17フィート（5.2メートル）の洪水から守るよう設計された。^[59]各水門は地下のスロットに格納されており、ホイストか小型クレーンで装飾用のボラードの間に持ち上げなければならない。^{[59] [110]}埋設されたガスコンプレッサーがゲートの両側のシール部分を膨らませ、ゲートとボラードの間にシールを作ります。^{[59] [111]}駐車場の最下層（P2）は意図的に水没するように設計されており、地下の水圧でゲートを垂直に保てます。^[110]

この水門は、当時世界初のものであったが、設置には3時間^[59]から5時間^{[111]を要した。水門を上げるかどうかの決定は}、ウェストバージニア州ハーパーズ・フェリーにある国立気象局の河川課に連絡して、管理会社が行う。^{[59] [110]}一般的に、ハーパーズ・フェリーの水がワシントン港に到達するには約36時間かかる。^{[110] [111]} 1996年、水門を上げる費用は1回の使用につき約1万8000ドルであった。^[59]（油圧式昇降システムも検討されたが、水門の使用が限られることを考えると費用がかかりすぎるとして却下された。）^[59]

ワシントン港の水門は、1986 年から 2012 年の間に少なくとも 11 回使用されています。これには次のものが含まれます。

• 1987年4月17日～19日- 4月17日、大雨によりポトマック川の水位が3フィート（0.91メートル）上昇した。予防措置として水門が上げられた。4月19日、ポトマック川の水位は通常より8フィート（2.4メートル）上昇し、1985年11月に水門が初めて使用されて以来最悪の洪水となった。遊歩道は水で覆われた。^[112]
• 1994年3月30日- 次に水門が使用されたと報告されたのは1994年3月30日で、積雪が解けて大雨が降ったためポトマック川の水位が10.3フィート（3.1メートル）に達したときだった。洪水は30フィート（9.1メートル）内陸まで到達し、水門の高さは6〜8インチ（15〜20センチメートル）に達した。2月に氷と接触して荒廃していた遊歩道はさらなる被害を受けた。^[113]
• 1996年1月20日- 積雪が解け、大雨が降り、ポトマック川の水位が再び平年より13.8フィート（4.2メートル）上昇し、25年間で最高水位となった。ワシントン港は水に囲まれていたが、水門が被害を防いだ。^{[59] [114]}
• 1996年9月10日-ハリケーン・フランによりポトマック川の水位が通常より12.1フィート（3.7メートル）上昇し、再びワシントン港が水で覆われた。再び水門が複合施設を守った。^[115]
• 1999年9月5日-ハリケーン・デニスの残骸により、ワシントン港は大規模な洪水が予測された後、水門を上げました。しかし、これらの予測は誤りで、遊歩道はほとんど水に覆われませんでした。^[116]
• 2003年9月17日-ハリケーン・イザベルによる大雨でポトマック川の水位が通常より13.75フィート（4.19メートル）上昇した。ワシントン・ハーバーは水門を上げたが、複合施設内の少なくとも1軒のレストランは営業を続けた。遊歩道は水深約3フィート（0.91メートル）で覆われたが、水門までは達しなかった。^{[109] [117]} 9月23日の激しい雷雨の後、ワシントン・ハーバーは水門を撤去したばかりだったにもかかわらず、再び水門を上げた。水門が設置される前に、トニー＆ジョーズ・シーフード・レストランに水が浸入した。^[118]
• 2008年6月27日〜28日-非常に激しい雨による洪水のため、ワシントン港は水門を上げました。しかし、洪水の予測にもかかわらず、水は遊歩道をほとんど覆いませんでした。^[109]
• 2010年1月27日- ポトマック川の雪解けが早く、氷のダムができたため、ワシントン近郊のポトマック川が洪水になった。しかし、水門は上げられたものの、水は水門まで達せず、遊歩道と広場の数フィートを覆っただけだった。^[119]
• 2011 年 4 月 17 日- ワシントン港は豪雨の後も水門を上げることができず、複合施設内で大規模な洪水を引き起こしました。
• 2011年5月- 1週間続いた大雨により、ポトマック川中流域と下流域で洪水警報が発令された。2011年4月の大規模な洪水から回復し始めたワシントン港は水門を上げた。遊歩道の向こう側では洪水は発生しなかった。^[120]
• 2012年10月29日～30日-ハリケーンサンディがワシントンDCを通過したため、ワシントン港は早めに水門を上げました。ポトマック川の水位は通常より9フィート（2.7メートル）上昇しましたが、水は水門まで達しませんでした。^[121]