米国の補助住宅

米国では、低所得世帯に家賃補助を提供するため、連邦、州、地方の機関が補助住宅を管理している。公営住宅の価格は市場価格よりはるかに安いため、人々はより便利な場所に住むことができ、家賃の安さを求めて都市から引っ越す必要はない。連邦政府が資金を提供するほとんどの家賃補助プログラムでは、入居者の月額家賃は世帯収入の30％に設定されている。^[2]現在ではさまざまな設定や形式で提供されることが多くなっているが、もともと米国の公営住宅は主に1つ以上の低層または高層アパートの集中したブロックで構成されていた。これらの複合施設は、米国住宅都市開発省（HUD）によって認可および資金提供されている州および地方の住宅当局によって運営されている。2020年には、公営住宅の戸数は100万戸だった。^[3] 2022年には、約520万の米国世帯が何らかの形の連邦家賃補助を受けている。^[4]

住宅プロジェクト（または単に「プロジェクト」）と呼ばれることが多い補助金付きアパート^[5]は、米国では複雑で悪名高い歴史をたどっています。プロジェクトの最初の数十年間は、より高い建設基準と幅広い所得層、同じ申請者を対象に建設されましたが、時が経つにつれて、多くの都市で公営住宅が最後の手段となることが多くなりました。このマイナス傾向の原因として、議会が十分な資金を提供しなかったこと、入居基準が低下したこと、地方レベルでの管理が不十分だったことなど、いくつかの理由が挙げられています。米国では、連邦政府は、資本基金と運営基金という 2 つの異なる資金源から公営住宅に資金を提供しています。HUD によると、資本基金は住宅当局に公営住宅開発の改修と改装を補助し、運営基金は公営住宅の維持管理費を支援するために住宅当局に資金を提供します。^[6]さらに、住宅プロジェクトはコミュニティ内の貧困の集中を大幅に増加させ、いくつかの負の外部効果をもたらすこともわかっています。犯罪、薬物使用、教育の低成績などは、特に都市部における住宅プロジェクトと広く関連している。^[7]

さまざまな問題と政治的支援の減少の結果、プログラムの初期に建設された従来の低所得者向け公営住宅の多くは取り壊されました。主に1970年代から、連邦政府はプロジェクトベースのセクション8プログラム、セクション8証明書、住宅選択バウチャープログラムなど、他のアプローチに目を向けました。1990年代、連邦政府はHUDのHOPE VIプログラムを通じて従来の公営住宅の変革を加速しました。HOPE VI資金は、問題のある公営住宅プロジェクトを取り壊し、民間パートナーと協力して建設された混合コミュニティに置き換えるために使用されます。^{[8] 2012年に、議会とHUDは}賃貸援助デモンストレーション（RAD）プログラムと呼ばれる新しいプログラムを開始しました。^[9]デモンストレーションプログラムでは、適格な公営住宅が民間の開発業者や投資家と連携して再開発されます。

連邦政府は、低所得者向け住宅税額控除プログラム（2012年に米国のすべての補助金付き賃貸住宅の90％の建設費用を賄った）を通じて、年間60億ドルを費やして5万戸の低所得者向け賃貸住宅の建設に資金を提供しており、新築（2011～2015年）の1戸あたりの平均コストは、テキサス州の12万6000ドルからカリフォルニア州の32万6000ドルに及んでいる。^{[10] [11] [12]}

19 世紀から 20 世紀初頭にかけて、貧困層向けの住宅に対する政府の関与は主に建築基準法の施行の分野に集中し、新築の建物に一定の居住性基準(適切な換気など) を満たすことを義務付け、家主に既存の建物の改修を強制しました。フォトジャーナリストのジェイコブ・リースの「How the Other Half Lives (1890)」は、ニューヨーク市のスラム街の状況にかなりの注目を集め、全国の住宅状況に新たな注目が集まりました。

初期の長屋改革は主に慈善事業であり、1870年代には新しい建築・管理モデルを用いてスラム街の物理的・社会的問題に取り組もうとするモデル長屋が建てられた。^[13]これらの試みは利用可能なリソースによって制限され、初期の取り組みはすぐに建築基準法の改革へと方向転換された。1895年のニューヨーク長屋法と1901年の長屋法は、ニューヨーク市の建築基準法に対処するための初期の試みであり、その後シカゴ、フィラデルフィア、その他のアメリカの都市で模倣された。

1910年、より良い規制の制定と意識の向上を通じて都市部と郊外地域の住宅事情を改善するために、全米住宅協会（NHA）が設立されました。NHAは、モデル長屋法（1910年）の著者であるローレンス・ヴェイラーによって設立され、数十の都市からの代表者で構成されていました。^[13]時が経つにつれて、住宅運動の焦点は適切な建物の類型からより広範なコミュニティ開発へと移り、NHAは1936年に解散しました。

ミルウォーキー市はダニエル・ホアン市長の下、1923年にガーデンホームとして知られる国内初の公営住宅プロジェクトを実施した。市が後援する住宅協同組合によるこの実験は当初は成功したが、開発と土地収用の問題に悩まされ、プロジェクトを監督する委員会は住宅建設が完了してからわずか2年後にガーデンホーム社を解散した。^[14]

連邦政府の資金による恒久的な住宅は、フランクリン・ルーズベルトのニューディール政策の一環として米国で誕生しました。1933年 6 月 16 日に可決された国家産業復興法第 2 編第 202 条は、公共事業局 (PWA) に「公的規制または管理下での低価格住宅およびスラム街一掃プロジェクトの建設、再建、改築、または修理」プログラムの開発を指示しました。PWA 住宅部門が主導し、建築家ロバート・コーンが指揮した最初の限定配当プログラムは、低所得者向け住宅の建設資金として公的または民間のグループに低利融資を提供することを目的としていました。

適格な申請者があまりに少なく、限定配当プログラムによって資金提供された住宅プロジェクトは全国でわずか 7 件でした。1934 年の春、PWA 長官ハロルド・イケスは住宅部門に公営住宅の直接建設を行うよう指示しました。これは1937 年のワグナー・スティーガル住宅法と、米国における恒久的な公営住宅プログラムの先例となる決定的な措置でした。コーンは再編中に辞任し、1934 年から 1937 年の間に、ホレイショ・B・ハケット大佐が率いる住宅部門は米国全土、プエルトリコ、バージン諸島で 52 件の住宅プロジェクトを建設しました。アトランタのテックウッド ホームズは1936 年 9 月 1 日にオープンし、オープンした 52 件の住宅プロジェクトの最初のものでした。

クラレンス・スタインとヘンリー・ライトの住宅計画コンセプトに基づく、これら 52 のプロジェクトは建築的にまとまりがあり、1 階から 4 階建ての長屋とアパートで構成され、オープン スペースを囲むように配置され、コミュニティ生活を定義づける交通のない遊び場を作り出しています。これらのプロジェクトの多くはスラム街に建設されましたが、土地の取得が困難であることが判明したため、放棄された工業用地や空き地も購入されました。レキシントンの初期の 2 つのプロジェクトは、放棄された競馬場に建設されました。アイクスの指示により、これらのプロジェクトの多くは分離され、白人またはアフリカ系アメリカ人向けに設計および建設されました。人種は主に敷地周辺の地域によって決定されました。アメリカの住宅パターンは、北部でも南部でも非常に分離されていたためです。

世紀の変わり目の住宅運動から生まれた1930年代には、住宅所有者ローン公社（HOLC）が設立され、住宅市場を維持するためにローンの借り換えを行った。1934年の国家住宅法により、連邦住宅局（FHA）が設立され、連邦政府からのわずかな資本投資のみを使用して住宅ローンを保証した。したがって、公営住宅プロジェクトの建設は、大恐慌中の連邦政府の住宅対策の一部に過ぎなかった。^[15]

1937 年、ワグナー・スティーガル住宅法により、暫定的な PWA 住宅部が、住宅を管理する恒久的な準自治機関に置き換えられました。1937年の新しい米国住宅局住宅法は、住宅の配置と建設における地方の取り組みに大きく傾倒して運用され、住宅ユニットあたりの支出額に上限が設けられました。5,000 ドルの上限は、PWA 住宅に費やされる資金の大幅な削減となり、法案の支持者がロビー活動で獲得しようとしていた金額よりはるかに少ないため、法案の中で激しく議論されました。^[13]

新しい組織の下で、住宅プロジェクトの建設は劇的に加速しました。1939年だけで5万戸の住宅が建設されました。これはPWA住宅部門の全任期中に建設された数の2倍以上です。^[15]住宅部門の組織的および建築的な前例に基づいて、USHAは第二次世界大戦に向けて住宅を建設し、軍需生産活動を支援し、戦争終結後に発生した住宅不足と戦いました。1960年代には、全国の住宅当局が都市再開発活動の重要なパートナーとなり、高速道路、病院、その他の公共事業によって立ち退きを余儀なくされた人々のために新しい家を建設しました。

アメリカが第二次世界大戦に参戦してニューディール政策の時代が終わると、NAACP、女性団体、労働組合からの公営住宅を求める声は静まった。^[16]戦時動員の一環として、軍需品を製造する工場の周囲にコミュニティが形成された。1940年、議会は米国住宅局に対し、戦争遂行能力を維持するためにこれらの民間企業の周囲に20の公営住宅団地を建設することを認可した。これらが恒久的な住宅であるべきか、より広範な公営住宅の設立という改革者の目標を推進するものであるべきか、それとも必要に応じて臨時住宅にすべきかについてかなりの議論があった。国防住宅局は1941年に設立され、最終的に8つの臨時住宅団地を建設したが、その多くは戦後長期住宅となった。^[13]

米国の公営住宅政策で最も異例なものの 1 つは、ニューディール政策後期(1940 ～ 1942 年)に連邦公共事業局の相互所有防衛住宅部門の主導でローレンス ウェストブルック大佐の指揮のもとに行われた、補助金付きの中流階級向け住宅の開発である。これらの 8 つのプロジェクトは第二次世界大戦後に住民によって購入され、2009 年現在、7 つのプロジェクトは住民が所有する相互住宅組合として運営を続けている。これらのプロジェクトは、米国の公営住宅政策の歴史において、非常に数少ない決定的な成功例の 1 つである。

第二次世界大戦中、すべての努力が戦争に向けられたため、住宅建設は劇的に減少した。退役軍人が海外から帰国すると、多くの場合家族とともに新しい生活を始める準備ができており、復員兵援護法の資金源を利用して新しい住宅ローンを組んだ。しかし、需要を満たすのに十分な住宅ストックがなかった。^[15]その結果、トルーマン大統領は1946年1月26日に大統領令で住宅促進局を創設し、ウィルソン・ワイアットを局長とした。この局を通じて、政府は住宅市場への介入を主に価格統制とサプライチェーンの制限を通じて行ったが、住宅を直接建設するよう一部の派閥から政治的圧力がかかっていた。努力は退役軍人住宅、具体的には住宅建設のための資材補助金にのみ焦点を当てるようになった。しかし、1946年の選挙後、トルーマン大統領は、そのような資材制限と補助金を継続するには国民の支持が不十分であると判断した。退役軍人緊急住宅プログラムは、トルーマン大統領の大統領令により1947年1月に終了した。^[15]

住宅促進局の廃止に伴い、住宅問題への取り組みは、新しい包括的なアプローチを検討する方向に向かいました。その結果、1949年の住宅法が制定され、公営住宅と民間住宅の両方で連邦政府の役割が劇的に拡大されました。トルーマンのフェアディールの一部であるこの法律は、3つの主要な分野をカバーしていました。(1) 連邦住宅局と住宅ローン保険への連邦政府の関与を拡大、(2) タイトルIに基づいて、スラム街の整理と都市再開発の権限と資金を提供、(3) 重要な公営住宅プログラムの建設を開始しました。法律のタイトルIIでは、「すべてのアメリカ人に適切な環境で適切な住宅を提供する」という目標が述べられ、130億ドルの住宅ローン保証、15億ドルのスラム街再開発が承認され、公営住宅81万戸の建設目標が設定されました。^[13]

法案が可決されると、トルーマンは報道陣にこう語った。

「[この法律]は、現在スラム街の劣悪な環境の中で暮らす低所得世帯に、健全な環境にあるまともな住宅を提供する可能性を開く。連邦政府は、初めて、スラム街の撤去と荒廃した地域の再建という重要な課題において都市を支援するための効果的な手段を備える。この法律は、我々が何百万人もの市民の福祉と幸福を増進するための大きな一歩を踏み出すことを可能にする。この崇高な目的の達成を遅らせてはならない。」^[17]

都市再開発に対する不満は、タイトル I と 1949 年の住宅法の成立直後に急速に現れた。都市再開発は、多くの都市にとって荒廃を解消する手段となっていたが、新しい住宅を建設するための確実な手段ではなかった。例えば、法案が可決されてから 10 年間で、その支援のもと 425,000 戸の住宅が取り壊されたが、建設されたのは 125,000 戸に過ぎなかった。^[13]タイトル I と1956 年の連邦補助道路法の間、貧しい都市部の近隣地域のコミュニティ全体が、ル・コルビュジエの「公園内の塔」スタイルでよく見られる近代的な開発と交通ニーズに対応するために取り壊された。ジェーン・ジェイコブズは、新しい製品について次のように有名に表現している。「低所得者向けのプロジェクトは、本来のスラム街よりも悪い非行、破壊行為、そして一般的な社会的絶望の中心地となっている。中所得者向けの住宅プロジェクトは、都市生活の浮揚や活力から完全に遮断された、実に退屈で統制のとれた驚異的なものである。高級住宅プロジェクトは、その無意味さを、あるいは空虚な俗悪さで和らげようとしている...これは都市の再建ではない。これは都市の略奪である。」^[18]

1949年以降、高齢者向け住宅の比率を変更するなど、プログラムを少し変更する住宅関連法がいくつか可決されましたが、1965年の住宅都市開発法まで、公営住宅の仕組みを変える大きな法律はありませんでした。この法律は、住宅を主導する内閣レベルの機関である住宅都市開発省（HUD）を設立しました。この法律はまた、初めて家賃補助を導入し、民間が建設する低所得者向け住宅を奨励する方向への転換の始まりとなりました。この法律により、FHAは非営利団体の住宅ローンを保証し、その団体が低所得世帯向けの住宅を建設することになります。HUDは、これらのユニットのコストと世帯収入の一定割合との差額を埋めるための補助金を提供できるようになりました。^[13]

1961年の住宅法は、第23条に基づくプログラムをひっそりと導入し、地方の住宅当局が、世帯の支払い能力と市場家賃の差額を補うバウチャーの仕組みを通じて、待機リストに載っている個人を民間賃貸住宅に住まわせることを可能にした。この仕組みは、その後の法律で繰り返し拡大された。^[19]

新たな公営住宅開発に関する多くの新たな懸念に応えて、1968年の住宅都市開発法は、エベネザー・ハワードのガーデンシティーズモデルを参考にして、住宅開発のスタイルを転換しようとした。この法律は、子供のいる家族向けの高層開発の建設を禁止した。高層ビルの役割は常に議論の的となっていたが、破壊行為や空室率の上昇、貧困の集中に関する大きな懸念から、これらの開発は家族には不適切であると宣言されたと主張する者もいた。^[13]これらの開発で最も悪名高いものの一つは、 1955年と1956年に建設されたミズーリ州セントルイスのプルーイット・アイゴー開発であった。この開発には33棟の高層ビルに2,870戸の住宅が設けられた。^[13] 1960年代後半までに、空室率は65％にまで達し、プロジェクトは1972年から1975年の間に解体されました。米国の大規模公営住宅の失敗の寓話としてよく使われるプルーイット・アイゴーの物語に関する最近の研究では、この複合施設の崩壊は、高層建築や公営住宅の性質よりも、構造的な人種差別、都心部への投資の減少、白人の流出、建物の居住者のポスト工業化時代の収入の減少と関係があったことが明らかにされています。^{[20] [21]}

この法律は、FHA の拡大を通じて住宅所有市場にも影響を与えました。ジニー メイは当初、リスクの高い公営住宅プロジェクトを購入し、市場価格で再販するために設立されました。さらに、第 235 条は、低所得世帯の住宅ローンの金利を FHA 住宅ローンの金利に匹敵する水準まで引き下げることで、住宅ローンの補助金を創設しました。このプログラムは、高い差し押さえ率と行政スキャンダルに悩まされ、1974 年に大幅に縮小されました。第 236 条プログラムは、民間開発の債務返済を補助し、一定の所得上限以下の世帯に割引価格で提供されることになりました。^[19]

1970 年の住宅法により、住宅バウチャーの潜在的な市場への影響に関する長期にわたる調査である実験住宅手当プログラム (EHAP) が設立されました。1965 年に最初に導入されたバウチャーは、住宅市場の供給側ではなく需要側を補助する試みであり、世帯の家賃手当を補填して、市場価格で住宅を購入できるようになるまで補助金を支給しました。EHAP は、バウチャーの影響の 3 つの側面をテストするために設計されました。

• 需要: 移動性、参加率、家賃、住宅基準などのユーザーの動向を調査しました。
• 供給: 補助金に対する市場の反応、具体的には、補助金が地域の建設費や家賃に大きく影響するかどうかを監視しました。
• 管理: プログラムの構築と管理に関するさまざまなアプローチを検討しました。

結局、住宅バウチャーに関する新しい法律は、この実験の終了を待たずに制定された。10年以上後にプログラムが終了したとき、このプログラムは周辺の家賃にほとんど影響を与えなかったが、低所得者向け住宅の市場をひっ迫させる可能性があり、コミュニティは追加のユニットの注入を必要としていたことが判明した。そのため、バウチャーが地元の住宅市場を過度に歪めているようには見えないものの、コストとサプライチェーンの理由から公営住宅が適切なモデルであると主張する人もいた。^[19]

1973年、リチャード・ニクソン大統領は、過去20年間に建設された住宅プロジェクトに関する懸念を受けて、多数の住宅プロジェクトへの資金提供を停止した。HUD長官ジョージ・ロムニーは、モラトリアムは都市再開発およびモデル都市プログラム、すべての補助金付き住宅、セクション235および236の資金に対するすべての資金を含むと宣言した。^[19]連邦政府の住宅政策における役割を分析および評価するために、国立住宅政策レビューに徹底的な報告書が委託された。 「70年代の住宅」と題されたこの報告書は、翌年の新しい住宅法の策定に役立った。EHAPによって実証されたニクソンの市場ベースのアプローチに沿って、ニクソンは9月下旬にセクション23バウチャープログラムのモラトリアムも解除し、20万世帯の新規世帯に資金提供できるようにした。ウォーターゲート事件を受けてニクソンが弾劾に直面したため、1974年夏に完全なモラトリアムが解除された。

1974 年の住宅およびコミュニティ開発法により、民間セクターによる低価格住宅の建設を奨励するセクション 8住宅プログラムが創設されました。この種の住宅支援は、家主に毎月補助金を与えることで貧しい入居者を支援します。この支援は、特定の物件に適用される「プロジェクト ベース」の場合と、バウチャーが受け入れられる場所であればどこでも使用できるバウチャーを入居者に提供する「入居者ベース」の場合があります。入居者ベースの住宅バウチャーは、世帯収入の 25% と確立された適正市場家賃の差額を補填しました。1983 年以降、実質的には新しいプロジェクト ベースのセクション 8 住宅は建設されていませんが、入居者ベースのバウチャーは現在、支援住宅の主なメカニズムとなっています。

この法律のもう一つの主な特徴は、コミュニティ開発ブロック助成金（CDBG）の創設でした。CDBGは公営住宅とは直接関係がありませんが、人口に着目した計算式で金額が決定された一時金で、住宅およびコミュニティ開発事業のために州政府および地方政府に支給されました。^[22]この金額はコミュニティが決定した通りに使用できますが、法律では住宅支援計画（HAP）の策定も義務付けられており、地域社会は利用可能な住宅ストックを調査してカタログ化し、最も支援を必要とする人口を特定する必要があります。これらはCDBG申請の一部として提出されました。

公営住宅に対する不満が高まったことを受けて、都市開発業者は、低所得者向けの手ごろな価格の住宅の代替形態を探し始めました。この懸念から、小規模で統合性の高い公営住宅をさまざまな地域に配置することを目的とした分散型住宅プログラムが生まれました。分散型住宅プログラムは、1970 年代後半から 1980 年代にかけて普及しました。それ以来、全国の都市でこのようなプログラムが実施され、さまざまなレベルの成功を収めています。

1980年代の公営住宅制度への変化はわずかだった。レーガン政権下では、セクション8の家賃に対する世帯負担が世帯収入の30%に引き上げられ、適正市場家賃が引き下げられた。住宅支援に対する公的援助は、全面的な削減策の一環として削減された。さらに、ホームレスのための緊急シェルターが拡大され、低所得世帯の住宅所有がさらに促進された。^[19]

1990年、ジョージ・H・W・ブッシュ大統領は、クランストン・ゴンザレス全国住宅手頃価格法（NAHA）に署名し、HOME基金を家賃補助に活用することを促進した。法案可決時の演説でブッシュ大統領は「連邦政府は現在、約430万の低所得世帯に住宅支援を行っているが、住宅ニーズが満たされていない世帯がさらに約400万あり、そのほとんどは極めて低所得である。最も支援を必要としている人々から支援をそらすべきではない」と述べた。^[23]

公営住宅の次の新時代は、1992年に米国住宅都市開発省がHOPE VIプログラムを開始したことで始まった。HOPE VIの資金は、質の悪い公営住宅プロジェクトを取り壊し、低密度の開発（多くの場合、混合所得）に置き換えるために充てられた。資金には、建設および取り壊し費用、入居者の移転費用、および新築ユニットへの補助金が含まれていた。^[24] HOPE VIは、連邦政府の補助金を受けた新しいユニットを建設するための主要な手段となったが、2004年にジョージ・W・ブッシュ大統領がプログラムの廃止を求めたため、大幅な資金削減を受けた。^[25]

1998年、良質住宅・労働責任法（QHWRA）が可決され、ビル・クリントン大統領によって署名された。^[26]福祉改革の枠組みに従って、QHWRAは公営住宅から家族を移すための新しいプログラムを開発し、セクション8の住宅所有モデルを開発し、HOPE VIプログラムを拡張して従来の公営住宅ユニットを置き換えた。この法律はまた、 1937年住宅法の修正としてフェアクロス制限を設けることで公営住宅ユニットの数に事実上上限を設け、すべてのユニットの建設または運営に対する資金を1999年10月1日時点の総ユニット数に制限し、取り壊された住宅ユニットを1対1で交換することを要求する規則を廃止した。^{[27] [3]}

HUDの住宅特性報告書によると、2013年の公営住宅の居住者の平均年収は13,730ドルです。^[28]同じ報告書では、居住者の68%が極度に低所得に分類されており、最大の年収区分は5,000ドルから10,000ドルで、公営住宅居住者の32%が含まれています。^[28]

貧困の地理的集中の増加を示す傾向は、1970年代までに米国の都市で上流階級と中流階級の住民が不動産を明け渡すにつれて明らかになりました。 [ ^29] 都市再開発計画により広範囲にわたるスラム街の一掃が行われ、一掃によって立ち退きを余儀なくされた人々を収容する必要が生じました (Massey and Kanaiaupuni 1993)。^[29]しかし、市政府、政治組織、郊外のコミュニティの人々は、中流階級と労働者階級の地域に公営住宅を建設することに抵抗し、その結果、すでに貧困の兆候が見られたゲットー地域の周囲に公営住宅が建設されました。 ^[29] Massey と Kanaiaupuni (1993) は、公営住宅に関連して貧困が集中する3つの原因を説明しています。それは、構造的に貧困地域を生み出す所得要件、公営住宅の立地による貧困パターンの強化、そして貧困者の公営住宅への移住ですが、この影響は他の原因と比較すると比較的小さいです。^[29]

オハイオ州コロンバスの公営住宅に関する研究では、公営住宅は黒人の貧困の集中と白人の貧困の集中に異なる影響を与えることが判明しました。 ^[30]公営住宅が貧困の集中に与える影響は、黒人の場合白人の2倍です。^[30]この研究ではさらに、公営住宅は経済的に最も苦労している人々を特定の地域に集中させる傾向があり、貧困レベルをさらに引き上げることがわかりました。^[30]

フリーマン（2003）が全国規模で実施した別の研究では、公営住宅が貧困の集中に独立した影響を及ぼすという理論に疑問が投げかけられた。^[31]この研究では、非貧困層の流出と貧困層の流入は公営住宅の建設と関連していたが、統計的管理の導入によりそのような関連は消え、移住レベルは公営住宅ではなく近隣地域自体の特性によって引き起こされたことを示唆していることが判明した。^[31]

公営住宅による貧困の集中は周辺地域の経済に影響を及ぼし、中流階級の住宅とスペースを争うことになる。^{[32]公営住宅によって}社会病理が醸成された結果、周辺の建物のユニット価格が下落し、固定資産税による市の収入が減少し、高収入の企業がその地域に拠点を置く意欲が減退すると、ハソック（2003）は述べている。^[32]さらに、貧困の集中によって引き起こされる病理は周辺地域に広がり、地元住民や企業に移転を強いる可能性が高いと同氏は主張している。^[32]

フリーマンとボテイン（2002）は、公営住宅の建設に伴う不動産価値の低下については懐疑的である。^{[33]実証研究の}メタ分析では、公営住宅に目障りな建築がなく、居住者が近隣の既存の居住者と似ている場合、不動産価値は変動しにくいことがわかったと彼らは予想した。^[33]しかし、文献のレビューでは、公営住宅が不動産価値に与える影響について明確な結論は得られず、方法論的な欠陥がなく、結果がまちまちか、影響が見られなかった研究は2件のみであった。^[33]

公営住宅による貧困の集中が社会病理の原因であるという説に懐疑的な人々もおり、そのような特徴づけは、はるかに複雑な一連の社会現象を単純化したものであると主張している。^[34]クランプ（2002）によると、「貧困の集中」という用語は、もともとは貧困のより広範で複雑な社会学的説明の一部である空間的概念であったが、その後、空間的要素が貧困の集中とそれを取り巻く社会病理の原因の包括的なメタファーとなった。 ^[34]クランプ（2002）は、空間的集中が社会病理の広範な説明の一部であるのではなく、空間的集中が広範な説明に取って代わり、貧困の物理的な集中に焦点を誤って狭めたと主張している。^[34]

HUDの2013年の「米国の公営住宅の所在地と人種構成」報告書によると、個々の公営住宅ユニット内の居住者の人種分布はむしろ均質的であり、アフリカ系アメリカ人と白人居住者は別々の地域に階層化されている傾向があることがわかった。観察される1つの傾向は、黒人地区は社会経済的地位が低い傾向があり、白人地区はより裕福な人口統計を表すことである。^[35] HUDの報告書によると、公営住宅居住者の40％以上が主に黒人地区に住んでいる。^{[35]違憲の}住宅分離に対処するために変更が行われたにもかかわらず、公営住宅プロジェクトに関する汚名と偏見は依然として蔓延している。^[35]

公営住宅における人種隔離は、 1934年の住宅法によって創設された連邦住宅局（FHA）の初期の発展と活動に端を発している。^[36] FHAは、人種制限条項（住宅の権利証書に明記された明確な差別的方針）を通じて人種的に均質な地域を維持しようとする慣行を制度化した。この慣行は、1948年にシェリー対クレーマー事件で最高裁判所によって、第14修正条項の平等保護条項に違反するとして無効とされた。^[36]しかし、ゴッサム（2000）によると、1968年の住宅法第235条は、郊外の物件を白人に、都心の物件を黒人に売却することで都心部からの白人の逃避を促し、人種的に孤立した地域を生み出した。 ^[36]

ホワイトフライト（人種的または民族文化的に多様化した地域から白人が移住すること）は、公営住宅や低価格住宅をめぐる偏見や批判が、都市部の住宅の人種構成に大きな変化をもたらした一例です。ホワイトフライトは、人種的に多様な地域では住宅価格が下がり、犯罪率が上昇するという認識に対する社会学的な反応です。

マクナルティとホロウェイ（2000）は、公営住宅の地理、人種、犯罪の交差点を研究し、公営住宅の近接性を考慮した場合に犯罪率に人種差があるかどうかを調べた。^[37]この研究では、「人種と犯罪の関係は地理的に偶発的であり、公営住宅の分布に応じて変化する」ことがわかった。^{[37]これは、人種間の文化的差異が犯罪率の違いの原因であるということに焦点を当てるよりも、人種に関連して}犯罪の制度的原因に焦点を当てる方が適切であることを示唆している。^[37]公営住宅は、貧困層や黒人が多数を占める地域に建設されることが多く、近隣地域間の人種的および経済的差異を強めている。^[29]

これらの社会パターンは、20 世紀に人種隔離住宅という物語を構築した政策の影響を受けています。1967 年のデトロイト暴動は、不公平な住宅政策が一因となった人種間の緊張の兆候でした。1967 年 7 月、リンドン B. ジョンソン大統領は、イリノイ州知事オットー カーナー率いる委員会を発足させ、暴動の原因を究明しました。カーナー委員会は、住宅の不平等は、差別的な政策によってのみ決まると明確に述べました。委員会は、「白人の組織がそれを生み出し、白人の組織がそれを維持し、白人社会がそれを容認している」と述べました。^[38]カーナー委員会は、白人の組織が不平等な住宅機会を生み出していると露骨に非難し、特に、制限的契約が市内のアメリカのアパルトヘイト住宅パターンの原因であると強調しました。^[39]

マーティン・ルーサー・キング・ジュニアは住宅の統合を公民権運動の重要な一部としていたが、カーナー委員会の報告書が発表されてから1か月後、キングは暗殺された。彼の暗殺は新たな暴動の波を引き起こし、それに応じて、マーティン・ルーサー・キング・ジュニアの暗殺から1週間も経たないうちに、議会は住宅における差別を禁止する公正住宅法を可決した。 ^[40]

しかし、公正住宅法が可決されて以来、少数民族の住宅を隔離された地域に制限する住宅政策は、公正住宅法で使用されている曖昧な言葉のために、依然として激しく議論されています。 2015年の最高裁判所のテキサス州住宅・コミュニティ局対インクルーシブコミュニティプロジェクトの訴訟で、ケネディ判事は、公正住宅法は明白な差別行為を排除するだけでなく、公平性を促進することを意図していたことを明確にしました。すべてのアメリカ人に公平な住宅機会を確立するには、公共政策と社会的な物語の両方の変化が同様に必要です。

公営住宅自体は居住者にほとんどアメニティを提供しておらず、生活に必要な最低限の設備しか提供していない。^{[41] 1937年の住宅法の当初の文言は、}スラム街よりわずかに良いアメニティを提供するために、最小限の労力で住宅を建設することを意味していた。^[41]住宅は断熱材、屋根、電気、配管が貧弱で、一般的に非常に小さく、可能な限り少ない資源を使用するように建設された。^[41] Turnerら（2005）は、修理の遅れ、破壊行為、ゴキブリ、カビ、その他の問題により居住者にとって一般的に安全でない環境を作り出しているなど、物理的な劣化がより多く報告されている。^[42]ボストンの調査では、公営住宅の湿気と暖房の問題により、ダニ、カビ、真菌が集中し、全国平均よりもはるかに高い割合で喘息を引き起こすことが示された。 ^[43]

他の研究では、公営住宅での生活環境の評価はそれほど否定的ではなく、公営住宅によって生じるわずかな違いしか示されていない。^[44] FertigとReingold（2007）による研究では、健康への影響の可能性のある膨大なリストのうち、公営住宅は家庭内暴力のレベルにのみ影響を与え、母親の全体的な健康状態と母親が太りすぎる可能性にのみ影響を与えると結論付けている。^[44]

犯罪も公営住宅の大きな問題であり、調査によると麻薬関連の犯罪や銃撃事件が多発している。^[42]原因としては、管理が非効率で問題のある住人が住み続けられることや、警察や警備が不十分なことなどが考えられる。^[42]公営住宅は、同程度の近隣地域に比べて殺人事件の発生率がはるかに高いが、グリフィスとティタ（2009）は、これは住宅内の社会的孤立による影響だと主張している。こうした殺人事件は、公営住宅の周囲ではなく、住宅内で集中的に発生する傾向がある。^[45]

居住環境への満足度も公営住宅の影響を受ける変数の一つである。^[46]公営住宅の居住者やバウチャー所持者は、政府の援助を受けていない低所得の賃借人よりも、現在の居住環境への満足度が高い傾向にある。^[46]しかし、この研究では、公営住宅の居住者やバウチャー所持者は、低所得の賃借人に比べて、居住地域への満足度が低い傾向にあるとも結論付けられている。^[46]これは、公営住宅の設備は同等の選択肢よりも優れているものの、周辺地域はそれほど魅力的ではなく、政府の援助によって改善されていないことを示唆している。^[46]

公営住宅に関するもう一つの懸念は、貧困が集中している地域の公営住宅に住む子供たちが質の高い教育を受けられるかどうかである。^[47]ニューヨーク市の学生の成績に関する研究で、シュワルツら（2010）は、公営住宅に住む子供たちは、同じまたは同等の学校に通う子供たちよりも標準テストの成績が悪いことを発見した。^[47]さらに、この研究では、市内のさまざまな人口にサービスを提供する学校のリソースはほぼ同じであることが判明した。^[47]

他の研究ではこの結果に反論し、公営住宅は学生の成績に特別な影響を及ぼさないと述べている。^[48]全米経済研究所の研究で、ジェイコブ（2003）は、シカゴの公営住宅の取り壊しにより退去した子どもたちの学業成績は良くも悪くもならず、取り壊し前と同じ学校に通い続けることが多かったことを発見した。^[48]しかし、高校生（14歳以上）では取り壊し後に中退率が4.4％増加したが、この影響は年少の子どもたちには見られなかった。^[48]

ニューマンとハークネス（2000）が実施した別の研究でも、ジェイコブ（2003）と同様の結果が得られました。^[49]公営住宅は教育達成レベルに独立した影響を与えないと結論付けられました。^[49]むしろ、教育達成度のばらつきは、経済状況の悪さと家族の特徴に関連していました。^[49]さらに、この研究では、公営住宅と補助金を受けた民間住宅開発における教育達成度にほとんど違いがないことがわかりました。^[49]

他の分析では、より肯定的な教育成果が記録されています。CurrieとYelowitz（1999）による研究では、公営住宅に住む家族は、ユニット内での過密状態を経験する可能性が低いことがわかりました。^[50]公営住宅に住む子供が留年する可能性は11％低く、公営住宅が低所得の学生に役立つ可能性があることを示唆しています。^[50]住宅政策センターの2011年のレポートでは、教育に関して安定した手頃な価格の住宅の利点が主張されました。 ^[51]このような教育上の利点の理由には、散発的な引っ越しの減少、コミュニティのサポート、過密状態によるストレスの軽減、健康被害の減少、放課後プログラムの提供、ホームレスの減少などがありました。^[51]

米国における補助金付き住宅に関する意見はさまざまである。ピュー研究所が2021年10月に実施した調査では、アメリカ人の成人の49％が、手頃な価格の住宅の入手可能性、またはその欠如を地域社会における重大な問題と見なしていることが示された。^[52]さらに、ケイトー研究所の2019年福祉、仕事、富の全国調査の別の調査結果に基づいて、エキンズ（2019）は、アメリカ人の59％が近隣地域に住宅をもっと建設することに賛成していると報告した。^[53]米国の成人のほぼ半数がこれを大きな問題と見なしている一方で、人々が住むコミュニティの種類によっても世間の認識は異なる。都市部に住むアメリカ人は、郊外や田舎に住むアメリカ人に比べて公営住宅に関してより大きな懸念を抱いている。シェーファー（2022）は、都市部の住民の63％が手頃な価格の住宅を重大な問題と見なしているのに対し、郊外の住民では46％、田舎の住民では40％だけが同じ意見を持っていることを発見した。^[54]

公営住宅に関するいくつかの否定的な固定観念は、新しい住宅の開発を困難にしている。^[55] Tighe（2010）は、公営住宅の認識に関する幅広い文献を調査し、5つの主要な国民の懸念を発見した。それは、メンテナンスの欠如、犯罪の予測、施しとしての住宅への不承認、資産価値の低下、および物理的な魅力のなさである。^[55]特定の側面の現実は認識と異なる可能性があるが、そのような認識は、公営住宅プログラムに対する強力な反対を引き起こすのに十分である。^[55]

別の研究で、フリーマンとボテイン（2002）は、公営住宅に関連する国民の懸念事項として、資産価値の低下、人種的移行、貧困の集中、犯罪の増加の4つを挙げた。^[33]この研究では、このような懸念は特定の状況下でのみ正当化され、程度もさまざまであると結論付けている。公営住宅の建設によってマイナスの影響が生じる可能性もあるが、公営住宅が近隣地域にプラスの影響を与えるという逆の効果をもたらす可能性もほぼ同等にある。^[33]

「分散型住宅」または「散在型住宅」とは、公的資金で賄われ、手頃な価格で低密度の住宅が多様な中流階級の地域に点在する住宅形態を指す。これは、都市全体に広がる単一の住宅形態、または家族単位の集合体形態をとることができる。^[56]

分散型住宅は、民間の非営利団体が恒久的な支援住宅モデルを使用して管理することもできます。このモデルでは、低所得の個人または家族の住宅に関する特定の障壁が、ケース マネージャーとの定期的な訪問で対処されます。ニューヨーク市では、分散型アパートメント プログラムが、ニューヨーク市人材管理局の HIV/AIDS サービス管理局から非営利団体に市の契約を提供しています。また、分散型は、ニューヨーク市とニューヨーク州の間のニューヨーク/ニューヨーク住宅協定で使用されている 2 つのモデルのうちの 1 つであり、もう 1 つは集合型です。

分散型住宅ユニットはもともと、従来の高密度ユニットに関連する貧困の集中を防ぐことを目的とした公営住宅の代替形態として建設されました。分散型モデルの普及につながったベンチマークとなる集団訴訟は、1969年のゴートロー対シカゴ住宅局です。この裁判と訴訟の動機の多くは、居住分離に対する懸念に端を発しています。公営住宅施設を主に黒人居住地域に配置することで、居住分離が永続化すると考えられていました。この訴訟は最終的に、シカゴ住宅局に公営住宅を非黒人居住地域に再配分するよう命じる判決で解決しました。^[57]米国地方裁判所のリチャード・B・オースティン判事は、黒人居住地域（黒人が30％を超える）に建設される公営住宅ユニット1つにつき、白人居住地域（黒人が30％未満）に3つの公営住宅ユニットを建設するよう命じました。

それ以来、これらの割合は減少し、米国全土でさまざまなプログラムが開発されました。いくつかのプログラムは大きな成功を収めましたが、他のプログラムは建設に必要な土地の取得や新しいユニットの維持に困難を抱えています。^[58]これらのプログラムでは、一般的に世帯収入と規模に基づく資格要件が一般的です。たとえば、ミネソタ州ダコタ郡では、資格は2人の場合は最大$51,550、8〜10人の場合は$85,050です。^[59]

資格要件は、最も支援を必要としている人々が最初に救済を受けられるようにし、住宅差別に関する懸念が公営住宅部門に及ばないようにするために策定されています。

分散型住宅プログラムは、一般的に市の住宅当局または地方自治体によって運営されています。このプログラムの目的は、集中的な補助金付き住宅に伴う問題を避けながら、手頃な価格の住宅の供給を増やし、低所得者向け住宅の質を向上させることです。分散型住宅の多くは、近隣の他の住宅と外観が似るように建てられており、入居者の経済状態をある程度隠し、公営住宅に伴う汚名を軽減しています。^{[引用が必要]}

分散型住宅プログラムの実施に関する大きな懸念事項は、これらの住宅ユニットをどこに建設するか、そしてどのようにして地域社会の支持を得るかである。地域住民が頻繁に懸念するのは、住宅の小売価格が下がる可能性があること、犯罪率の上昇による地域の安全性の低下などである。^[58]そのため、分散型住宅の入居者が白人中流階級の地域に移転することに関する大きな懸念の 1 つは、住民が他の場所に移ってしまうこと、つまりホワイトフライトと呼ばれる現象である。この現象に対抗するため、一部のプログラムでは、外見上は変わらない民間アパートに入居者を配置している。こうした努力にもかかわらず、中流階級で主に白人の地域の住民の多くは、自分たちの地域に公営住宅を建設させないように懸命に戦ってきた。^[57]

アメリカの社会学者ウィリアム・ジュリアス・ウィルソンは、低所得者向け住宅を貧困地域に集中させることで、入居者の社会的機会が制限される可能性があると提唱している。^[56]そのため、分散型住宅プログラムの中には、より経済的に安定した社会ネットワークに浸ることで社会的機会が増えることを期待して、入居者を中流階級の郊外地域に移転させるものもある。^[56]しかし、この戦略は、特に雇用の促進に関しては必ずしも効果的ではない。同様の経済的手段を持つ地域に入居した場合、低所得の住民は、地域内に分散して住んでいる場合よりも、地域内で小さな集団で暮らしているときの方が、隣人を社会的資源として利用する頻度が低いことが研究で示されている。^[56]

これらのプログラムが州に与える財政的負担に関する懸念もある。分散型住宅は、ユニットが適切に維持されなければ、従来の集中型住宅よりも入居者にとって生活環境が良くなるわけではない。分散型公共施設は、市内に分散しているため維持管理が難しく、管理費が高くなるのではないかという疑問もある。^[60]

^[61] インクルーシブゾーニング条例では、住宅開発業者は、新規または改修されたプロジェクトの住宅ユニットの10〜30％を、低所得および中所得世帯向けに市場価格よりも安い価格で賃貸または販売するために確保する必要があります。米国住宅都市開発省（HUD）によると、市場価格のプロジェクトは、多様なコミュニティを開発し、社会経済的地位に関係なく同様のコミュニティサービスとアメニティへのアクセスを確保するのに役立ちます。^[62]ほとんどのインクルーシブゾーニングは、市または郡レベルで制定されています。たとえば、サンフランシスコの都市計画法第415条（インクルーシブアフォーダブル住宅プログラムの要件と手順を規定）は、「10ユニット以上の住宅プロジェクトには、アフォーダブル住宅料金を支払うか、プロジェクト内の「オンサイト」または市内の別の場所で「オフサイト」の一定割合のユニットを手頃な価格で提供することを義務付けています（都市計画法第415条、419条）」。^[63]さらに、市場価格の住宅建設は個々の住宅の価格を下げることが示されており、高所得者の後に低所得者の住民が空き家に入居する傾向につながっています。^[64]

住宅バウチャーは現在、米国における住宅補助金支給の主な方法の一つであり、1974年の住宅・コミュニティ開発法の成立により、米国で強力なプログラムとなった。^[65]通称セクション8と呼ばれるこのプログラムは、現在140万世帯以上を支援している。^[66]バウチャー制度を通じて、家主への直接支払いにより、対象世帯は市場家賃と世帯収入の30%の差額を補うことができる。^[67]

1992年に創設されたHope VIプログラムは、公営住宅の物理的劣化に対応するために開始されました。このプログラムは、貧困世帯を1つの地域に集中させるプロジェクトではなく、混合所得開発に重点を置いた住宅プロジェクトの再建です。^[68]

1966年の集団訴訟であるゴートロー対シカゴ住宅局訴訟により、シカゴは地区の分離を解消する手段として分散型住宅を義務付けた最初の都市となった。ドロシー・ゴートローは、シカゴ住宅局が公営住宅政策において人種に基づく差別を行っていると主張した。この訴訟はヒルズ対ゴートロー訴訟として最高裁判所に持ち込まれ、1976年の判決により貧困地区の公営住宅に現在居住している住民に分散型住宅を義務付けた。^[57]

それ以来、分散型住宅はシカゴの公営住宅の主要部分となった。2000年、シカゴ住宅局は、公営住宅の構造的側面を改善するだけでなく、「公営住宅とその賃借人をシカゴのより大きな社会的、経済的、物理的構造に統合することでコミュニティを構築し強化する」ことを目的とした変革計画を作成した。^[69]目標は、25,000戸の新築または改築住宅を建設し、これらの住宅を周囲の住宅と区別がつかないようにすることである。適切に運営されている分散型公営住宅は、入居者の生活の質を大幅に向上させるが、放棄された老朽化した住宅は犯罪を助長し、貧困を永続させる。シカゴ住宅局は、安全ではないと判断された住宅の取り壊しを開始したが、変革計画では、このプロセスで取り壊されなかった敷地の清掃に7,700万ドルを計上した。^[57]

ヒューストン住宅局は、住宅を所有できない人々の住宅所有を促進するために、分散型住宅所有プログラムを立ち上げました。このプログラムは、ヒューストン地域の中間所得の80％に基づいて厳格な要件を定めています。^[70] 1987年、HHAは市内の336の物件を受け取り、これらの物件を整理するか、低価格住宅として販売する作業を行いました。2009年現在、HHAは分散型住宅プログラムと1988年に受け取った物件を通じて、172世帯が住宅を所有できるように支援しました。^[70]

シアトル住宅局は1978 年に分散型住宅プログラムを立ち上げました。このプログラムには、現在までに 2 世帯住宅から複数世帯住宅まで、合計 800 戸の住宅が含まれています。このプログラムは現在「ポートフォリオ再編成」の過程にあり、200 戸以上の住宅を順次アップグレードし、市内のさまざまな地区に公営住宅を分散させる取り組みを継続しています。住宅地の選択には、学校、公園、交通機関などの公共施設への近さが考慮されています。^[71]

1938年、サンフランシスコ市監督委員会はサンフランシスコ住宅公社（SFHA）を設立し、現在ではカリフォルニア州で最も古い住宅公社の一つとなっている。住宅選択バウチャープログラム（旧セクション8）は1974年にSFHAによって採用され、現在ではサンフランシスコの2万人以上の住民にサービスを提供している。SFHAプログラムの主な資金は、米国住宅都市開発省（HUD）と住宅選択バウチャー参加者が支払う家賃から賄われている。参加者は収入の約30％を家賃として支払っている。^[72]

• 補助金付き住宅
• 米国の手頃な価格の住宅
• 公営住宅
• セクション8
• 住宅団地
• 米国の公営住宅開発の一覧

人々：

• ハロルド・ハービー（1894-1978）、カリフォルニア州ロサンゼルス市議会議員、投票権の転換により同市の公営住宅が廃止された

一般的な：

• アメリカにおける立ち退き
• 住宅危機
• 住居の権利
• 米国の社会プログラム

• 「深刻な問題を抱える公営住宅に関する国家委員会の最終報告書: 議会および住宅都市開発長官への報告書」(PDF)。住宅都市開発省。1992 年 8 月。
• ディジケス、ピーター、「シカゴの希望：問題のある住宅プロジェクトから都市の貧困層を退去させることで支援する野心的な試みは、さまざまな結果をもたらしていると MIT の調査で判明」、MIT ニュース、MIT ニュース オフィス、2011 年 3 月 3 日。
• ハワード、エイミー L. 『More Than Shelter: サンフランシスコ公営住宅における活動とコミュニティ』ミネアポリス、ミネソタ州: ミネソタ大学出版局、2014 年。
• HUD、「HUD の歴史」（米国住宅都市開発省のウェブサイト、2012 年 1 月 10 日）
• ハント、ブラッドフォードD.、「1937年の米国住宅法はピュロスの勝利だったか？」都市計画史ジャーナル、第4巻第3号（2005年）：195-221。
• ラドフォード、ゲイル、「アメリカの現代住宅：ニューディール時代の政策闘争」シカゴ：シカゴ大学出版局、1996年。
• シェスター、キャサリン L.「米国における公営住宅の地域経済効果、1940～1970年」経済史ジャーナル第73巻（2013年12月）、978～1016ページ。
• ヴェイル、ローレンス J.、「ピューリタンからプロジェクトへ: 公営住宅と公共近隣」ケンブリッジ、マサチューセッツ州、ハーバード大学出版局、2000 年。
• ヴェイル、ローレンス J.、「公営住宅の再生: 3 つの公営住宅地区における半世紀にわたる闘い」。マサチューセッツ州ケンブリッジ: ハーバード大学出版局、2002 年。
• ヴルスター、キャサリン・バウアー「モダン・ハウジング」。マサチューセッツ州ボストン: ホートン・ミフリン社、1934 年。

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