相互所有防衛住宅課

アメリカ政府の機関である連邦公共事業局の相互所有防衛住宅部門は、ローレンス・ウェストブルック大佐の指揮の下、1940年から1942年頃まで活動し、ニューディール政策後期にアメリカ政府が防衛労働者の住宅ニーズに応え、協同組合/相互住宅所有の概念を利用して中所得世帯向けの住宅プロジェクトを開発する試みであった。 ^[1]第二次世界大戦によって引き起こされた固定した不動産利権と激しく競合する資源需要の圧力により、部門はわずか2年間しか存続しなかった。連邦公共事業局の第2回年次報告書には次のように記されている。

「防衛労働者は、雇用期間が不確定で、新築住宅の頭金をまかなう十分な貯蓄を持つ者もほとんどいないため、集団として個人で住宅を所有する対象にはなりにくい。こうした特徴を認識して、防衛労働者の経済問題に真正面から対処し、同時に同様の経済状況にある他の何百万ものアメリカ人家族の住宅問題の究極的な解決につながる可能性のある、特別な形態の住宅に早くから注目が集まった。」

部門内の人員が限られていたため、管理方法も不十分で、多くのプロジェクトでコスト超過や建設基準の低さが調査されました。部門によって建設されたプロジェクトは 8 件しかありませんでしたが、1 件を除いてすべて住民が政府から購入し、2009 年現在も相互住宅会社として運営を続けています。相互所有防衛住宅部門のプロジェクトは、米国内で成功した公営住宅の稀有な例ですが、重要な例と言えます。

1940年秋から1942年冬までの非常に短い期間に、相互所有防衛住宅部門は次の8つのプロジェクトを建設しました。^[2]

追加の相互所有防衛住宅プロジェクトは、テネシー州アルコア（250ユニット）、カリフォルニア州ロングビーチ（600ユニット）、テキサス州ボーモント（600ユニット）、ニューヨーク州バッファロー（1,050ユニット）、ペンシルベニア州コーツビル（400ユニット）で計画されましたが、建設されませんでした。^[3]

1930 年代半ばまでに、フランクリン・D・ルーズベルト政権は、米国の低所得層の住宅事情に注目し始めた。ニューディール政策の行政官の多くは、適切な住宅はすべての国民の権利であると確信し、そのような住宅を提供する方法を見つけるのは政府の義務であると信じるようになった。分散型の低所得者向け住宅プログラムが策定されたが、これは地域コミュニティの関与、組織、および意見に大きく依存していた。この取り組みに対する財政的および管理的支援は、連邦政府によって提供された。この取り組みを支援するため、公営住宅の必要性を促進および説明し、プログラムに対する一般の支持を確立するための、十分に練られた広報キャンペーンが開始された。住宅プログラムの行政官の中には、低所得層のみを支援するだけでは満足しない者もいた。彼らは、中所得層が適切で手頃な住宅を見つけられるようにプログラムを拡大できないのかと疑問を呈した。中間所得層は、高めの家賃を支払う余裕はあるものの、住宅購入に必要な頭金を貯めることができないことが多く、家を借りる段階から持ち家に移行するのは、不可能ではないにしても非常に困難でした。手頃な価格の住宅計画は策定されましたが、政府関係者から必要な支持を得ることができず、実施に適した環境が整うまで保留されていました。驚いたことに、その待ち時間は長くありませんでした。アメリカが第二次世界大戦に直接参戦する直前、国は緊急の軍備増強期間に入り、当時全国の防衛工場に流入していた中間所得層の防衛労働者のための住宅開発が必要になりました。国の公共住宅プログラム全体を、中間所得層のニーズに合わせて迅速に調整する必要があり、ほんの数年前に保留されていた住宅プログラムの提案が再び取り上げられました。戦争が勃発し、それに伴う物資不足や制約が生じる直前の比較的短い期間（1940～1941年）に、住宅当局はこれらの実験的な中所得者向け住宅計画を実施する大きな自由を持っていました。

1937 年住宅法は、住宅プログラムの当初の動機付け、維持、および部分的な資金提供は地方レベルで行われるよう指示した。連邦政府は、今後は「収入が低すぎて民間企業が提供する適切な住宅を購入できない家族」向けのプロジェクトの建設と運営のために、地方の公営住宅機関に融資と補助金援助を行うことになる。^[4]公営住宅に積極的に関わる人々は、一般的にこの運営の再調整に満足していた。ある連邦出版物は、「1931 年当時、公営住宅は進歩主義者の夢でしかなかったことを忘れてはならない。今日ではそれは事実であり、近い将来、それが恒久的な必要性として認識されるだろうと信じるに足る強い理由がある...」と述べた。[5] 1937 年住宅法の実施を促進するために、米国住宅公社( USHA ⁾がすぐに設立された。USHA は、すべての連邦公営住宅プログラムの開発と管理の責任を負った。当局の最初の取り組みの 1 つは、建設業界やその他の敵からの攻撃を鈍らせるのに役立つ住宅プログラムに対する一般の支持を確立するための広報キャンペーンを実施することでした。この広報キャンペーンの一環として配布された、非常に洗練された月刊誌「Public Housing」です。この出版物は、公営住宅プログラムの利点と正当性について議論しただけでなく、全国規模での進捗状況を図表化しました。他の多くの政府機関の出版物も、新しく設立された米国住宅当局とその使命に関して、非常に保護的で支持的な (過激とも言える) 論調でした。

「（公営住宅に対する）明確な反対運動が起こり、その先頭に立っているのが不動産業者だ。不動産業者は、この事業を民間主導の領域への侵入とみなし、政府の住宅事業が不公平で破滅的な競争にさらされていると主張している。民間企業との競争を、事業者が恵まれない人々の悲惨さを搾取する限定された領域に限定しようとするあらゆる試みがなされている。ここでは、競争は意図的で十分に正当化されている。」^[6]

ルーズベルト政権の公営住宅担当官の多くは進歩主義者で、すべての国民が安価で質の高い住宅を所有する権利があるという強い信念を持っていた。これらの官僚の多くにとって、まともな住宅の提供は、大恐慌の暗黒時代に民主主義を維持するための鍵であるように思われた。住宅は、民間企業、労働者、あるいは個々の国民だけに任せておくにはあまりにも重要な問題であり、政府が主導する責任があると信じていた。^[7]このような感情から、低所得者層だけでなく、他の層も対象とした公営住宅プログラムの検討がすぐに始まった。しかし、政府が中所得者層向けの住宅プロジェクトを立ち上げることは、国の建設および不動産業界の多くの関係者から、低所得者層向けのプロジェクトよりも、自分たちの生活にとってはるかに大きな脅威であるとみなされた。これらのグループからの圧力によって、革新的な中所得者向け住宅プログラムの開発が阻止されることはなかったが、1930年代にこれらのプログラムが実施されることは阻止された。^[8]

1939年、連邦公共事業庁（FWA）が設立され、公営住宅を含むすべての政府公共事業プログラムを1つの機関に統合することを目指した。この新しい機関は、米国住宅公社（USHA）の計画と運営を担当するようになった。多大な圧力の下、FWAは中所得者向け住宅構想の新たに開発された計画をすぐに棚上げにした。しかし、設計プロセスに関わった人々のうち、これらの革新的なアイデアを忘れた者はほとんどおらず、いつか再検討されることを期待していた。^[9]

1940 年代は、ヨーロッパ戦争とアジア戦争が急速に拡大し、最終的には第二次世界大戦と呼ばれる戦争へと発展し、世界的危機の幕開けとなった。米国は、公式には中立国であったものの、国家の安全を確保するために防衛措置を活発に講じる一方、英国とのレンドリース計画などの措置を通じて、すでに戦闘中であった友好国を支援しようとしていた。これに伴い、特に沿岸部に位置する防衛産業が拡大し、労働者がこれらの繁栄する地域に大量に移住したため、深刻な住宅不足が生じ、政府の即時介入が必要となった。1940 年 6 月 20 日、議会は国防法案を可決した。その後まもなく、6 月 28 日には 1937 年合衆国住宅法が改正され、USHA に対して、公営住宅入居希望者の所得要件を免除し、低所得者向け住宅プロジェクトから得られる残りの資金をすべて防衛労働者の住宅確保に充てるよう指示した。さらに、大統領緊急防衛基金を通じて防衛住宅に資金が充てられた。^[10] 1940年7月、ルーズベルト大統領は、新しい国防住宅事業を監督するために国防住宅コーディネーターの役職を創設した。政治的必要性から、この役職の権限は限られており、コーディネーターは大統領指令により、国防住宅プログラムを1930年代からすでに存在していた分散型公共住宅プログラムに適合させるよう指示された。^{[11]国防住宅事業の実際の権限は、FWAとその管理者である}ジョン・カーモディに引き続き与えられた（この管理構造は、戦時中の制限により、はるかに大きな中央集権化が許可されただけでなく、必要となった1942年初頭までしか続かなかった。）

国防住宅プログラムの設立は、1940 年 10 月 14 日に国会で 1 億 4,000 万ドルの国防住宅建設費を計上した1940 年国防住宅法 (別名ランハム法) の成立後、急速に加速した。 ^[12]ランハム法では、「住宅は可能な限り恒久的なものとし、緊急事態が過ぎ去った後、これらの住宅は処分され、そのようにして政府は初期投資を回収し、恒久住宅として利用可能となる」と規定されている。1 戸あたりの費用は 3,000 ドルに設定され、これを超過することは認められなかった。その性質上、国防住宅は主に国防産業の中所得者層向けに建設された。この法律では、連邦公共事業局 (FWA) に、建設を迅速化するために地方政府の抵抗や規制を無視する権限も与えた。さらに、この法律は、防衛住宅プロジェクトのホストコミュニティが、税金の代わりに「プロジェクトによって提供される自治体サービスの費用を差し引いた、完全な従価税に相当する金額」を連邦政府から受け取ることを保証した。 ^[13]戦時中、ランハム法は、住宅に追加の資金を提供し、特に地域社会への影響など、法律のさまざまな側面を調整するために、議会によって定期的に修正された。1945年までに、ほぼ900万人に住宅が提供された。総費用は75億ドル（民間資金52億ドル、公的資金23億ドル）に迫り、平均ユニットの費用は4,566ドルだった。^[14]

連邦公共事業局は、1942 年以前に建設された防衛住宅の建設、保守、廃棄を担当する主要な政府機関として、その取り組みに 3 つの目標を設定しました。

1. 防衛労働者にできるだけ早く住宅を提供すること。
2. 防衛労働者に「施設の必要性と将来の使用の永続的または一時的性質に応じて」できるだけ安価に住宅を提供すること。
3. 従業員に「住宅建設の対象となる防衛職員に利益をもたらし、新しい住宅から得られる最大の永続的な公共の利益を実現すること」を目的とした品質と基準の住宅を提供すること。^[15]

相互住宅所有の概念は 1930 年代後半に考案され、他の中所得者向け住宅計画と同様に FWA によって保管されていました。しかし、ランハム法で概説された緊急ガイドラインとポリシー、FWA の目標、必要なリソースの可用性、公共住宅開発のための分散管理構造はすべて、公共の中所得者向け住宅の実験に理想的な環境に貢献しました。相互住宅の概念は棚から取り出され、実験的なコミュニティとして試されました。この取り組みを支援するために、FWA によってまったく新しいオフィスが設立されました。ローレンス ウェストブルック大佐が率いるこのオフィスは、相互所有防衛住宅部門として知られていました。

米国政府の中流階級向け住宅計画の 1 つに、連邦公共事業局の相互所有防衛住宅部 (ニュージャージー州オーデュボンの最初のプロジェクトに最も近い都市にちなんで「カムデン計画」と呼ばれることもある) がありました。この部署の構想から 8 つのプロジェクトの開発、そして不適切な管理、戦時中の制限と不足、そして強力な敵の攻撃による崩壊まで、わずか数年でした。第二次世界大戦の終結までに、相互所有防衛住宅部はほとんど忘れ去られました。この部署の 8 つのプロジェクトは、戦後の経済および政治環境において実行不可能で非常に魅力のないプロジェクトであると評論家から指摘されました。しかし、ほぼ 70 年が経過した現在、これらのプロジェクトのうち 1 つ (ダラス パーク) を除いて、すべては相互住宅会社として非常に成功し続けていると言われています。1937 年米国議会による住宅法の成立は、連邦公共事業緊急管理者のオフィスを通じて運営されていた初期のニューディール政策による低所得者向け住宅プログラムに対する批判への反応であると考えられます。多くの役人は、これらの初期の実験的プログラムにおける過度の中央集権化と、地方の関与と管理の軽視を懸念していました。

ウェストブルックと彼のチームが設計した相互所有防衛住宅プログラムは、中間所得層の防衛労働者が居住し、最終的には所有する住宅またはアパートを政府が建設することを求めていた。この計画の鍵となるのは、緊急事態の終了時に、プロジェクトの居住者で構成される非営利の相互住宅公社にプロジェクトを売却するという連邦政府の約束だった。この協同組合の非営利公社は、当初は政府による支援と助言を受け、後にメンバーに完全に引き渡される。この公社は、未払い残高に対する3%の利子を含む月々の支払いを通じて、45年間にわたって政府保証の住宅ローンを償却する責任を負う。プロジェクトの居住者はそれぞれ公社の会員となり、自分のユニットの永久使用権と公社の株式1株を公社から受け取る契約書を受け取る。各メンバーが法人に支払う毎月の支払いには、30 年レートに基づく個別の償却支払いのほか、メンテナンス、税金、保険、大規模修繕などの定額費用が含まれます。各シェアは居住者間で交換可能であり、そのため、家族のサイズやニーズが長年にわたって変化しても、異なるサイズのユニットを簡単に交換できます。

追加のボーナスとして、各メンバーは企業内で 所有権の株式を構築し、

「償却期間中、借主は、公社に認められている 45 年ではなく 30 年で住宅ローンの自分の分を返済するため、公社が政府に支払うべき元金の前払いを行えるようにすることになります。このようにして、借主は、住宅の元の価値から減価償却分と未払い元金を差し引いた金額に等しい資産、つまり現金価値を積み上げます。借主がプロジェクトから撤退したい場合、資産は現金で返還されます。さらに、失業や病気などの困難な理由で月々の支払いができない場合は、資産を利用してしのぐことができます。」

この資本は、緊急資金として法人に提供される可能性もあります。^[16]

相互住宅所有法人では、規模の経済が生まれることで家賃は低く抑えられる。また、大量建設、土地利用の改善、施設の集中化、運営の経済性、非営利性の維持による節約もある。連邦政府が公共事業促進局(WPA) を通じて必要な公共事業 (下水道、道路、縁石、歩道など) をすべて提供することでも、物議を醸すもののコストを抑えることができる。ローレンス・ウェストブルック大佐によると、コミュニティのメンバーシップは、地域の職業のさまざまな層から、主に同様の収入グループに属し、さまざまな年齢層の個人が選ばれるプロセスに基づくべきである。これらの人口統計により、コミュニティは経済危機に対して脆弱ではなくなり、家族の規模やスペースの必要性が異なるため、住宅要件に柔軟性を持たせることができる。計画では、相互住宅プロジェクトの最終販売価格は、連邦政府を代表する鑑定士と法人を代表する鑑定士の 2 人の別々の鑑定士による交渉を通じて設定され、所有権は 20% の償却時点で譲渡されることになっていた。^[17]

1941 年の夏、議会で証言したウェストブルック大佐は、相互住宅プログラムの実施によってもたらされると思われる次のような利点を概説しました。

労働者にとってのメリット

1. 頭金や高額な住宅家賃をなくすことで、不況時に備えて多額の資金を蓄えることができます。
2. 変化する家族の状況を考慮して、住宅ユニットの互換性を可能にします。
3. 家族が「常に個人的なニーズがある施設」に多額の投資を維持できるようにします。
4. 協力的なリスク共有を通じて個別の差し押さえを防止します。
5. グループでのメンテナンスと修理が可能で、コミュニティの統一された外観を維持しながら低コストで実現できます。
6. 財政難の時期には、このプログラムにより大規模な借り換えが可能となり、投資保護のためのより効果的な手段が提供されます。

政府にとっての利点

1. 居住者が住宅に直接関心を持ち、利益を得ているため、政府の投資に対する保護がより強化されます。
2. 緊急事態の終息時に不動産市場に住宅が突然溢れかえる事態を回避する。「相互住宅プログラムの入居者は、その永続性や高い信用格付けに基づいて選ばれる」ためである。
3. 居住者によるプロジェクトの購入を許可することで、当初の投資を回収できる可能性が高まります。
4. 防衛従事者の離職率を下げ、安定した責任あるコミュニティを構築します。
5. 住宅建築のための新しい価値あるパターンを生み出します。

ホストコミュニティにとっての利点

1. 厳選された安定した新市民のグループを獲得します。
2. 「プロジェクトの住民がコミュニティ活動やコミュニティ費用の分担に全面的に参加すること。」^[18]

相互所有防衛住宅部門の計画を最初に支持した（そして支持し続けている）団体の中には、アメリカ海事造船労働組合があり、これは産業別労働組合会議（CIO）の加盟組合である。ニュージャージー州カーニー支部の代表は、ランハム法によって実施された取り組みを支持するとして議会で演説し、一方、ニュージャージー州カムデン支部の代表は、カムデンのすぐ外側にオーデュボン公園を建設し、相互住宅プログラム自体から最初に恩恵を受けた団体の一つとなった。長年、このプログラム全体は「カムデン計画」としてよく知られていた。1941 年 3 月の議会公聴会で、組合代表は次のように述べた。

「住宅に住む労働者の圧倒的多数は、（相互所有）計画は、いくつかの小さな変更を加えるだけで、絶対に間違いがなく、米国政府に投資の完全な回収を保証することができると考えています。そして、スラム街の一掃地区ではなく、地域に投資できる、確立された良い地域に、人々が何年も住むことができる住宅を提供できる可能性があります。」

別の代表者は1941年7月の聴聞会で次のように述べました。

「CIO住宅委員会によるこのプロジェクトの研究により、この相互住宅プログラムは、既存の産業コミュニティにおける常勤労働者の住宅問題に対する適切な解決策への道を示しているという私たちの見解が確認されました。」

そして

「この計画は、居住者である労働者と最も満足のいく関係を築き、政府にかかる最終的な費用が最も少ない、最も優れた、最も効率的なタイプの公営住宅である。」^[19]

国防住宅問題に対するあらゆる解決策を検討するために設立された民間団体である国家住宅緊急事態委員会も相互住宅プログラムの強力な支持者であり、議会への最終報告書で次のように記している。

「相互住宅所有計画の詳細を検討した結果、この委員会は、この計画には防衛労働者のための住宅の設計、資金調達、建設において多くの有利な特徴が含まれていると確信している。この方向でさらに実験を行えるように、この委員会は、議会による将来の予算で防衛住宅に資金が提供され、その一部がこのような実験をさらに進めるために使用されるよう強く求める。」^[20]

相互住宅のもう一人の非常に重要かつ強力な支持者はランハム上院議員自身であり、彼は 1941 年 3 月の議会での公聴会で次のように述べました。

「当初の（ランハム法）についての私の理解は、（住宅を）理想的なものにすることが目的ではなく、住宅を恒久的に使用できる地域に、永住に適した水準で建設することが目的だったということである。そのようにすれば、政府は住宅の売却によって投資を回収できる可能性が最も高くなるからである。もちろん、この（相互所有計画）は、その点で多くの住宅プロジェクトとは異なる。なぜなら、これらの住宅プロジェクトは、売却と可能な限りの支出回収の観点から建設され、同時に、これらの産業労働者に、彼らが永久に従事する住宅を得る機会を与えるからである。」^[21]

もちろん、誰もが相互住宅構想を支持していたわけではなく、これらの批判者の多くは特に権力と影響力のある人物でした。これらの批判者の第一人者は、連邦政府の防衛住宅コーディネーターであるチャールズ・パーマーでした。パーマーは、高度に分散化された防衛住宅活動に対する自分の制御の欠如に不満を抱いており、彼の観点からすると、特定の住宅プログラムは無駄が多く、非効率的で非生産的でした。これは、相互住宅プログラムのような実験的な住宅プログラムに特に当てはまりました。プログラムを直接停止させることはできませんでしたが、パーマーはプログラムの進行を妨げる立場にありました。パーマーは、プログラム自体が違法であると宣言するまでになりましたが、それがどのように違法であるかは決して述べませんでした。また、コミュニティ内での相互住宅プロジェクトの設置に抗議する組織にいつでも連絡を取り、協力しました。

パルマーの無駄遣いの主張を裏付ける証拠は容易に入手できる。残念ながら、ウェストブルック大佐は、自分の部署をうまく、効率的に監督するために必要な組織力や管理力の多くを持っていなかった。相互住宅プログラムのプロジェクトと取り組みは、国防計画における無駄遣いと腐敗を調査しているトルーマン委員会の精査に2回も持ち込まれた。ニュージャージー州の相互住宅プロジェクトの請負業者は特に仕事が下手で、プロジェクトは予算を大幅に超過して完成した。入札も相互所有部によってひどく不適切に処理された。トルーマン上院議員自身も相互住宅プログラムの管理にうんざりし、相互所有部が正確に何をしていたか知らないという証人の証言に対して、「彼ら（相互所有部）も知らないので、先に進めてください」と述べたと記録されている。^[22]

このプログラムの批評家が表明したその他の重要な主張には、次のようなものがありました。

1. 緊急期間の終了時に、一時的な短期住宅は取り壊すべきである。これは、危機の最中に長期的な計画を立てようとするよりもはるかに適切であると考えられた。キルバーン上院議員は、「彼ら（防衛労働者）は、自分たちの利益のためにこの状況を利用しているというのが私の主張である」と述べた。^[23]

2. 防衛住宅問題は、民間市場を通じてより効率的に処理できる。相互住宅プログラムは、民間開発業者と競合し、彼らに損害を与えるだけである。ベル上院議員は、「私はただ疑問に思っているのですが... 1 か月あたり 160 ドルから 200 ドル以下の収入があり、恒久的に雇用されている人々（の住宅ニーズ）は、民間産業のチャネルを通じて処理できるのでしょうか。そのような住宅を建設できる建設業者や資金はたくさんあるのではないでしょうか」と質問した。ニュージャージー州不動産協会会長は地元紙に社説を掲載し、「USHA はもはや補助金付きの社会住宅を正当化することはできない。防衛活動が高賃金で新たな雇用を生み出し、金融業者が住宅市場の上昇に警戒している状況では、ニュージャージー州でこのような (相互住宅) プロジェクトを正当化する理由はない」と述べた。^[24]

3. 相互所有プロジェクトの居住者は緊急事態が終わるとプロジェクトを離れ、資産を持ち去り、プロジェクト全体を投機家に売却する。キルマン上院議員はプロジェクトの 1 つに住む居住者に「... プロジェクト全体を最高額の入札者に売り飛ばすつもりはないのか? 過去の緊急事態はすべて、これが行われたことを示している」と尋ねた。^[25]

4. 相互住宅プログラムは都市住民には良いが、防衛プログラムのために働きながらもしばしば劣悪な環境で暮らしている農村部の農民の深刻な住宅ニーズには解決策を提供しない。^[26]

5. 連邦政府は、国民の住宅確保のリスクを負う必要はない。ジョンソン上院議員は、「私が懸念しているのは、国全体が採用していると思われる哲学、つまり、リスクが良くないなら政府がそれを負うという哲学だ。これは、世界が国民に生計を立てる義務があるという古い考えを改良したものにすぎない」と述べている。^[27]

6. 相互住宅プロジェクトには、特に連邦公共事業局 (FWA) が提供する公共事業に関連する多くの隠れたコストがあり、各ユニットは表示よりもはるかに高価になり、ランハム法で指定された最大許容金額をはるかに超えています。シェルトン上院議員は、「ランハム基金で公共住宅の仕事を依頼し、その費用を尋ねてユニットあたり 3,200 ドルになった場合、公共住宅のスポンサーは掘削と造園を行った FWA をカウントしません。また、1 フィートあたり 8 ドルの下水道もカウントしません。これらすべてをカウントし、適切に評価および資本化した場合、構造物のコストは 5,000 ドルになります...」と述べています。^[28]

これまでのところ、相互住宅プログラム、そして他の多くの防衛住宅プログラムに対する最も執拗な批判者は、プロジェクトが建設中または計画中のホストコミュニティの住民でした。住民は、公共施設の拡張により、自分たちに追加の財政的負担が課されることを恐れていました。彼らはまた、コミュニティに移り住む新しい人々の質と背景についても非常に懸念していました。議会は、潜在的な防衛住宅ホストコミュニティの財政的不安に対応し、1941年の初めに、これらのコミュニティの公共施設（学校、政府機関、図書館、支線道路、下水道など）の拡張に追加のリソースを提供するランハム法の修正案を可決しました。議会はまた、ホストコミュニティが防衛住宅プロジェクトについて抱くであろう不安と懸念を予測し、防衛住宅の提供を迅速化するために、FWA に地元の抵抗と規制を無視する権限を与えました。受け入れコミュニティの住民は、新しい隣人が下層階級の人々であるかもしれないという不安（たとえ彼らが実際に自分たちとどれほど似ていたとしても）を抱き続けると同時に、自分たちが家を手に入れるために「長く懸命に」働いたのに、他の人々が税金で支えられた住宅補助金を受けているように見えることに憤りを感じていた。^[29]

相互所有防衛住宅部門の早期終了につながった圧力、要因、個人は数多くありました。

1941 年 11 月 30 日、日本軍が真珠湾を爆撃し、米国が第二次世界大戦に直接関与し始めるわずか 8 日前に、最後の相互所有プロジェクト (ニュージャージー州ウィンフィールド パーク) の入居者が新しい家に引っ越し始めた。戦争の勃発により、防衛労働者のための恒久住宅と仮設住宅をめぐるくすぶっていた議論に火がついた。建設用の資材、設備、人材が早期に不足し、連合軍が全戦線で早期に撤退したことから、緊急住宅は一時的なもので、戦後の長期目標を支援するために建設されるべきではないという議論がさらに強まった。仮設住宅の建設はすぐにプログラムの重点となった。しかし、相互住宅プログラムは恒久住宅建設のための長期財務計画に基づいていたため、この新しい仮設住宅建設の重点では機能できなかった。^[30]防衛住宅事業の中央集権化への支持も高まり、1942 年 2 月 24 日、大統領の大統領令により国立住宅庁が設立された。^[31]中央集権化に同情的な人々は、実験的な住宅計画をあまり支持しなかった。戦争が正式に始まる前から、国防住宅計画全体は、議会の保守派や業界関係者からの圧力を受けて、国防住宅計画を遂行するために民間部門の取り組みに大きく切り替え始めた。この新しい方向性を支持する人々は、民間産業の方がはるかに効率的であり、「大規模な政府プロジェクトにはまったく適さない、ここのいくつかの区画とあちらの有利な場所を活用できる」と強く信じていた。民間建設業界に対する議会の支援は、1941年春に可決されたランハム法第4条という立法の形で行われた。この法律は、国防地域の労働者向け住宅を投機的に建設する業者に100%の融資を提供した。明らかに、第4条は相互住宅計画と同じ住宅市場を対象としていた。また、NHAの職員はFWAの職員よりもはるかに保守的であったことを示す証拠もある。この右傾化は、統合職員700名が解雇されたときに完了した。退職者の多くは最も進歩的な人々であり、相互住宅プログラムを含む多くのプログラムは正式に終了しました。この新しく統合された機関は、防衛住宅のニーズを解決するための民間主導のプログラムを特に支援し、タイトルIVを一般的に支援するプログラムを迅速に開発しました。^[32]ローレンス・ウェストブルック大佐は1945年の証言で、NHAが相互住宅制度の拡大要請が全国から殺到していたにもかかわらず、相互住宅制度を破壊したと指摘している。相互住宅制度のニュースは労働組合ネットワークを通じて急速に広まり、労働者によって地元での計画実施を支援するための多くの委員会が組織されたが、すべての委員会に、この制度は実験的な性質のものであり、これ以上の職員を派遣することはできないと伝えなければならなかった。^[33]

存続期間が短かったため、相互所有防衛住宅課を効果的に支援し運営するために必要なレベルの資金も人員も提供されませんでした。実施された 8 つのプロジェクトは、課が限られたリソースで処理できる量をはるかに超えていました。課の不適切な管理に関する申し立てと調査は、ウェストブルックの監督能力の弱さに一部関連していましたが、サポートのない環境の中で、効率的にできる以上のことをしようとした少数の過重労働のスタッフによる見落としやミスにも起因していました。さらに、多くのプロジェクト (特にニュージャージー州のプロジェクト) で発生した問題は、相互住宅の取り組みに対する批判に多くの材料を提供しました。これらの困難が公表されると、プロジェクトに対する政治的および世論の大きな反発が生まれました。1942 年 11 月 30 日、ライフ マガジンは、ウィンフィールド パーク プロジェクトに関するトルーマン委員会の調査の写真による暴露記事を読者に提供し、次のように報告しました。

「この公聴会は、ニュージャージー州カーニー造船所の戦争労働者を収容するために政府が資金提供した700戸の住宅プロジェクトの計画、建設、監督がひどく不適切であったことを明らかにし、責任を追及するためのものである。」^[34]

相互住宅計画の本質と概念自体が、他の政府住宅当局者にとって脅威であった。なぜなら、それは限られた資源のさらなる分割を招き、また、住民による直接購入によるプロジェクトの最終処分を要求するからである。これは米国では非常に革新的な概念であったが、同じ政府の管理者と行政官の数の削減につながるものであった。相互住宅計画のコンセプトは容易に理解されず、計画の終焉の見通しに対する支持や後悔の欠如の一因となった。その一例として、1941 年 10 月 29 日の議会での、米国住宅公社長官ネイサン ストラウスの証言が挙げられる(同公社は、1937 年住宅法に対する 1940 年 6 月の防衛住宅修正により、実質的に廃業していた)。

「次に、連邦公共事業局は、他の熱心な人々から強い圧力を受け、防衛住宅を完成させるためのさらなる方法を模索しました。農業安全保障局とテネシー川流域開発公社にいくらかの資金が提供され、連邦公共事業局自体の中にも、ウェストブルック大佐の指揮のもと、防衛住宅相互所有部門という別の部署が設立されました。彼らが何をしているのか、正確にはわかりません。」

しかしその後、彼はランハム法第 4 条に対して非常に批判的になりました。彼は第 4 条を次のように見なしていると述べました。

「... 国防住宅コーディネーターが、国防労働者の住居に対する切実な必要性を利用して、彼らに住宅購入を強制するために考案した手段... この法案が成立すると、投機的な建設業者に何百万ドルもの公的資金が与えられ、労働者に分割払いで住宅を販売できるようになる。労働者がおそらく分割払いを支払えないことが、まさにこの法案の成立の正当性である。」

シュトラウス氏は、相互住宅プログラムについて、自分が示唆したほどほとんど知らなかったか、あるいは故意にごまかしていたかのどちらかだ。なぜなら、相互住宅所有プログラムが成功し、成長していれば、住宅プログラムは USHA ですでに実施されているものとはまったく異なる方向に進んでいたはずだからだ。

相互住宅プログラムの合法性についても多くの議論があった。この議論は1941年に国防住宅コーディネーターのチャールズ・パーマーによって始まったが、相互住宅プログラムに関連する実際の法的問題については明確な発言はなかった。FWAの法律顧問とウェストブルックは、プログラムの合法性を擁護するよう何度も求められた。彼らは法律違反は見つからなかったと発表した。しかし、国防住宅コーディネーターによって提起された質問自体が、プログラムが解体されるのを傍観するのではなく、保護し奨励することができたはずの影響力のある人々の間に多くの疑念を生み出した。^[35]

こうした問題、懸念、虚偽、憶測を総合すると、強力で安定したプログラムでさえも損害を与えかねないが、今回の場合は革新的な実験プログラムを完全に台無しにしてしまった。相互住宅プログラムがこれほど長く存続したのは実に驚くべきことだ。1942 年、産業別団体協議会 (CIO) は相互住宅の取り組みの終了と、防衛プログラムの一環として建設される恒久住宅のわずかな割合に懸念を表明した。1942 年 3 月、CIO の代表は、米国の戦争労働者住宅に関する同組織の決議のコピーを議会に提出したが、そこには次の要求が含まれていた。

「我々は、計画的な住宅コミュニティを建設するという健全なプログラムに戻ることを要求するだけでなく、さらに、彼らを代表する労働組合を通じて、入居者である戦争労働者に、そのようなコミュニティのレイアウトと建設の計画、および建設後の共同管理に参加する機会が与えられることを主張し、相互住宅所有計画に対する我々の支持を新たにする...」^[36]

これらの抗議は議会によって無視され、相互住宅プログラムは復活しなかった。

第二次世界大戦の終結までに、1941 年に完成した 8 つの相互住宅プロジェクトは、連邦政府、州政府、地方自治体の支援が著しく不足していたにもかかわらず、非常に順調に運営されていました。これらのプロジェクトの多くは、連邦政府がこれまでに建設した恒久住宅プロジェクトの中で最も低コストであったと報告されています。一部の報告によると、相互住宅プロジェクトの開発と管理のコストは、同等の規模の通常の公営住宅プロジェクトのコストの約 50% でした。相互住宅の支援によると、組合員の既得権益が、効率的で低コストの運営を求める声を引き起こしました。グリーンモント ビレッジ相互住宅組合の居住者の 1 人は次のように述べています。

「誰もが自分のコミュニティの平等なシェアを所有し、隣人が自分のシェアを果たさなければ、村全体、特に自分のシェアが価値を失うことになるということを知っているとき、各所有者はコミュニティのすべての人々が自分のシェアを果たすことに関心を持ち、真の協力者ではない人々を教育することにも協力するだろう。」

明らかに、住民によるこのような関与と関心はコミュニティを安定させる効果があり、住民の関与の増加は効率性の向上を促しました。住民からの報告によると、住民は相互住宅プロジェクトの協力的で近隣的な低コストの環境を離れたくないため、実際に他の雇用機会を断ったそうです。

産業別組織会議（CIO）は相互住宅プログラムに感銘を受け、連邦政府がプログラム拡大に動いていないことに苛立ち、オハイオ州グリーンモントビレッジの隣に2番目の相互住宅プロジェクトを建設するために民間資金を獲得した。しかし、この新しいプロジェクトは元の相互住宅のコンセプトとは大きく異なっていた。この新しいプロジェクトの居住者は自分の家を所有していたため、プロジェクトは投機的な住宅市場に追いやられた。CIOは、相互住宅組合のメンバーであることには多くの利点とメリットがあるため、居住者はプロジェクトから売却する気はないだろうと考えた。^[37]

すでに存在していた相互住宅プロジェクトからは肯定的な報告しか寄せられていなかったが、1945 年の住宅法では相互住宅の概念について漠然としか触れられていなかった。同法では、住宅を求める帰還兵のグループのための民間主導のモデルとしてこのプログラムを推進するためのリソースは限られていた。国立住宅庁は議会に対し、このプログラムの研究は継続すると伝え、次のように述べた。

「プロジェクトの記録は、今後の分析と研究のために保管されています。これらの記録は、低コスト住宅市場へのこのアプローチに関心のあるグループや、いわゆる『中間市場』の住宅分野で民間産業の範囲を拡大しようとしている民間資本や開発業者の指針として利用できるようになります。」

国立住宅庁が民間資金による相互住宅公社の設立方法について発行した薄い出版物は 1 つだけです。この出版物には次のように書かれています。

「連邦公共住宅局 (FPHA) は、戦時中に建設された多数の住宅プロジェクトの処分を進めています。当局は、これらの物件を、特定プロジェクトの現在の居住者および将来の居住者によって設立された相互所有法人に売却します。ただし、これらのグループが FPHA の要件 (法人購入時の 2/3 の占有) を満たしていることが条件です。将来の居住者の中では、退役軍人が最優先されます。」

1940 年代半ば、中西部に所在し CIO と協力する多数のプロジェクトの居住者が全国相互住宅協会を設立しました。ウェストブルック大佐は諮問委員会のメンバーでした。この協会は、時代が到来した未来の住宅ソリューションであると信じるものを推進しました。協会の会長は議会に次の報告書を提出しました。

「...これは、皆さんがこれまで聞いた、あるいはこれから聞くであろう住宅に関する最も感動的な話であり、皆さんがこれまで聞いた中で唯一の希望に満ちた話だと思います。私たちは、これが住宅問題を解決するための政府の支援による希望に満ちた取り組みの最初の示しであり、住宅問題の解決策を提示する最初の試行された計画であると主張します。したがって、私たちは、この計画と国民への信頼をもってこれを管理してくれる人を求めています。」

協会の目標には、このプログラムを推進すると同時に、すべての戦争住宅プロジェクトを相互住宅プロジェクトとして処理するために、国立住宅局内に相互住宅局を設立することが含まれていました。また、相互住宅プログラムを「社会的、人種的、経済的地位」に関係なくすべての市民に開放したいと考えていました。支持者たちは、政府の資金やこの種の支援がなければ、相互住宅プログラムが国家プログラムになる見込みはほとんどないことを認識していました。しかし、再び、公営住宅は低所得者層のみを対象としているという概念が定着し、また、民間のイニシアチブと資金、そして相当な政府支援によってのみ、米国は適切な中所得者向け住宅を提供できるという概念も定着しました。

戦後間もない数年間の赤狩りは、社会主義的な色合いが少しでもあるプログラムに対しても否定的な環境を作り出したが、それは相互住宅プログラムにも当てはまった。CIO 自体が、各居住者が自分のユニットを所有する独自の相互住宅プログラムを創設したことで、当時の一般的な住宅観念は自分の家を所有することだったことを明らかにした。その結果、相互に維持される資産価値が欠如し、居住者が独立してプロジェクトを売却することができなくなったため、相互住宅プログラムをまとめる原則に反する投機的な市場環境が生まれた。さらに、住宅所有への欲求と、第二次世界大戦後の住宅ローン市場と税制政策の両方での政府の大規模な補助金のおかげで中所得者向け住宅がますます手に入りやすくなったことで、相互住宅のコンセプトは再び棚上げになった。^[38]

ジョン・カーモディ (FWA 管理者) とローレンス・ウェストブルック大佐は、相互住宅構想に引き続き尽力し、当初の相互住宅計画に沿って 8 つのプロジェクトの最終的な処分について議論しました。ウェストブルックは 1952 年になっても、この中流階級向け公共住宅事業を復活させる方法を模索していましたが、この計画はドワイト・アイゼンハワーの共和党政権の誕生とともに放棄されました。

• アルミシティテラス

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• グリーンモント相互住宅公社
• 協会。215-338-1733 ペニーパックウッズ住宅所有者協会
• ペニーパックウッズプロジェクトの建設写真
• オーデュボンパーク自治区
• ウォルナット グローブ ミューチュアル ハウジング コーポレーション
• ベルマーパーク相互住宅公社
• ウィンフィールド相互住宅公社
• ローレンス・ウェストブルック大佐 (1889-1964) の文書 - 相互所有防衛住宅部門の連邦事業局長特別補佐官。
• ジョン・M・カーモディ (1881-1963) 文書 -ジョン・M・カーモディ、連邦公共事業局長官 (1939–1941)
• ジョン・マイケル・カーモディ（1881-1963）の回想 - 連邦公共事業局長官
• 米国国立公文書館、連邦公共事業局の一般記録。
• チャールズ・フォスター・パーマー (1903-1973) の文書 - 国防住宅コーディネーター。
• ネイサン・ストラウス (1889-1961) 文書 - 米国住宅公社長官 (1937–1942)
• ウォーレン ジェイ ヴィントン (1889-1969) の論文 - 米国住宅公社の主任エコノミスト兼計画担当官 (1937-1949)、および公営住宅局の第一副局長 (1949-1957)。『相互住宅所有計画』の著者。
• ヒュー・フルトン (1908-1962) 文書 - 上院の国家防衛計画調査特別委員会 (トルーマン委員会) の主任顧問、1941-1944 年。
• 建築家デイヴィッド・ウィリアムズ（1915-1984）の論文
• 建築家リチャード・ノイトラ（1892-1970）の論文
• ジョン・T・ローランド - ニュージャージー州ウィンフィールドパークの建築家
• ドナルド・バーセルミ- テキサス州ダラスのアビオンビレッジの建築家
• レオ・グッドマン (1913-1983) の論文 - 戦後間もない時期に相互住宅構想の保存と拡大に尽力した労働指導者 (CIO)。
• アメリカ海運造船労働組合（IUMSWA）アーカイブ
• クリスティン・シルビアン - 近々出版予定の研究論文『カムデン計画：アメリカの中所得層家族のための相互住宅所有権』の著者。

• カリフォルニア州リッチモンド、アッチソンビレッジ
• メリーランド州グリーンベルト
• オハイオ州グリーンヒルズ
• ウィスコンシン州グリーンデール
• アーサーデール、ウェストバージニア州
• アルミニウム シティ テラス、ピッツバーグ、ペンシルバニア州
• クレイマーホームズ、センターライン、ミシガン州
• パインフォードエーカーズ、ミドルタウン、ペンシルバニア州
• カリフォルニア州サンペドロ、チャネルハイツ
• オレゴン州バンポートシティ