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| スターレット・リーハイビル | |
|---|---|
 ウェストサイドハイウェイの向こう側から見たスターレット・リーハイビル | |
| 一般情報 | |
| 建築様式 | インターナショナルスタイル/アールデコ[1] |
| 位置 | 601 West 26th Street マンハッタン、ニューヨーク、 アメリカ合衆国 |
| 座標 | 北緯40°45′06″ 西経74°00′24″ / 北緯40.75167° 西経74.00667° / 40.75167; -74.00667 |
| 建設開始 | 1930 |
| 完了 | 1931 |
| 改装済み | 1998 |
| 料金 | 600万～900万ドル（推定）[1] |
| 所有者 | RXR 不動産 |
| 身長 | 296フィート（90メートル）[2] [3] |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 19 |
| 床面積 | 2,300,000平方フィート（210,000 m 2） |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | コーリーとコーリー |
| 開発者 | スターレットコーポレーション |
| Webサイト | |
| スターレット・ルハイ | |
| 指定された | 1986年10月7日 |
| 参照番号 | 1295 |
スターレット・リーハイ・ビルは、ニューヨーク市マンハッタンのチェルシー地区、西26丁目601番地にある19階建てのビルで、 11番街、26丁目、12番街、27丁目の間のブロック全体を占めています。このビルは、スターレット社とリーハイ・バレー鉄道(LV)によって1930年から1931年にかけて建設されました。この2社は、鉄道の以前の貨物ターミナルに代わる貨物ターミナルと倉庫を開発するために合弁会社を設立しました。建物は、コリー＆コリー社によって設計され、松井康雄氏が副建築家、パーディ＆ヘンダーソン社が構造コンサルタントを務めました。スターレット・リーハイ・ビルは、1990年代後半から主にオフィスビルとして使用されています。
スターレット・リーハイ・ビルの大部分は18階建てで、中央部分は19階建て、西端部分は敷地の地形により9階建てとなっている。ビルのファサードには、交互に並ぶ鋼板の窓、レンガ造り、多角形の角、大きなセットバックが見られる。内部は大きなコンクリートの床板で、総容積は2,600万立方フィート (740,000 m 3 )、賃貸可能床面積は180万平方フィート (170,000 m 2 ) である。地上階には鉄道操車場と私道があり、上層階の配送ベイまでトラックを運ぶ貨物用エレベーターが3基あった。完成時に高い評価を得たスターレット・リーハイ・ビルは、ニューヨーク近代美術館の1932年の「近代建築: 国際博覧会」で展示され、そのデザインは他の建物にも模倣された。外観はそのままに、線路は撤去され、かつての貨物集配場の多くはアメニティスペースに改装されています。
1928年にこの場所に貨物ターミナルを建設すると発表され、LV社は1930年初頭に土地を取得し、同年後半にスターレット社がこの場所の空中権をリースした。建物は1931年12月に完成し、翌年スターレット社のトップ、ウィリアム・A・スターレットが死去するとLV社に売却された。LV社は1944年にこの建物をジェイコブ・フリーダスに売却し、20世紀半ばに線路は撤去された。入居率は1940年代から1950年代初頭にピークを迎え、5,000人がスターレット・リーハイビルで働いていたが、1970年代初頭には建物の40パーセントが空き家となった。ハリー・ヘルムズリーは1974年にオークションでこの建物を購入し、1997年に亡くなるまで所有していた。投資家のシンジケートが1998年にスターレット・リーハイビルを購入して改装し、ドットコム企業や後にファッション企業を誘致した。この建物は2011年にRXRリアルティに再び売却され、同社は2010年代後半から2020年代初頭にかけてさらに改装を行った。
サイト
スターレット・リーハイビルは、ニューヨーク市マンハッタンのチェルシー地区、西26丁目601-625番地にあります。[4] [5]このビルは、東は11番街、南は26丁目、西は12番街、北は27丁目に囲まれた1ブロック全体を占めています。 [1] [6]台形の敷地は124,100平方フィート（11,530 m 2）[6]を覆い、北方向に約652.25フィート（199 m）、東方向に197.5フィート（60 m）、南方向に607フィート（185 m）、西方向に202.65フィート（62 m）の長さがあります。[7]この建物はスターレット社とリーハイバレー鉄道（LV）によって、後者の旧貨物ターミナルの跡地に建設されました。 [8] [9]
この建物はノース川（ハドソン川の最南端）の東岸沿いの埋め立て地に建っている。19世紀初頭まで、川岸は現在の10番街のすぐ西、さらに東に位置していた。1850年代に干拓により西の11番街まで地区は拡張されたが、さらに西の12番街まで土地面積が拡張されるまでにはさらに数十年を要した。[10]街区の土地区画は1858年に初めて区画分けされ、[8]記録によるとアイザック・E・スミスとイカボッド・T・ウィリアムズがこの場所で材木置き場を経営していた。[11] LVは1900年にこの区画の土地をすべて借り上げ[8]、 1905年頃にその場所に貨車貨物ターミナルを開設した。ニュージャージー州ジャージーシティにあるLVの操車場からハドソン川の対岸にある貨車は、貨車フロートを使ってマンハッタンのターミナルまで輸送された。[12] [13]
建築
スターレット・リーハイ・ビルは、ウォルター・コーリーとラッセル・コーリー兄弟によって設計された。[14] [15] 松井康雄が副建築家、パーディ・アンド・ヘンダーソン社が構造コンサルタントを務めた。[5] [16] [15]建物は、大きなセットバック、多角形の角、交互に並ぶ鋼板製の窓、レンガ造り、コンクリートの床板を特徴としている。[5] [16]このデザインは、水平線を強調するヨーロッパの近代建築と、主に実用主義的なアメリカの産業建築の要素が混在している。[17]当時の産業建築としては型破りなこのデザインは、表現主義的とも特徴付けられている。[17] [18]
形状
スターレット・リーハイビルは、1階の上のメザニンを除いて、最大19階建ての様々なセクションで構成されている。[19] スカイスクレイパーセンターとエンポリスは、ビルの高さを296フィート（90メートル）としているが、[2] [3]ビルの完成直後に公開された別の情報源では、ビルの高さは263フィート（80メートル）とされている。[20] ビルは15階建ての建物として計画されており、各階が敷地全体を占めていた。[21] [22] [23]建設中、敷地の地質により、中央に19階建てのセクションがあり、その両側に西側に9階建てのウィング、東側に18階建てのウィングがある現在のレイアウトに変更された。[24]
最下層の7階がブロック全体を占めている。8階と9階は二重の「H」の形をしており、ファサードの北側と南側の立面には2つのセットバックがある。これらのセットバックにより、建物は西から東に向かって5つのセクションに分割されている。西から1番目、3番目、5番目のセクション（それぞれ西端、中央、東端のパビリオン）は外側に突出しているが、他の2つのセクションは凹んでいる。[19]建物の各セクションには複数のセットバックがあるが、最初のセクションは9階建てでセットバックがない。「中央ユーティリティセクション」と呼ばれる3番目のセクションは19階建てで、機械室が2階ある。南側の立面には10階、13階、16階にセットバックがあり、北側の立面には10階のみセットバックがある。 2、4、5番目のセクションは18階建てで、北側と南側の立面は13階と14階でセットバックしています。5番目のセクションの東側の立面も14階より上にセットバックしています。[25]
ファサードのほとんどの部分には多角形の角があり、中央部分を除いて突出部分と凹部分が出会う場所でS字カーブを形成している。 [19] [a]また、1階部分の上の10階には屋上テラスがあり、面積は10,000平方フィート（930 m 2）で、テナントラウンジとして機能している。[26]テラスには屋上庭園もある。 [27] 2022年時点で、屋上テラスは造園、座席エリア、パーゴラ、噴水、アートガーデン、ガラスの欄干[アップデート]を備えて再設計される予定である。[28]
ファサード
ファサードの西側と東側の立面は、それぞれ垂直に9つのベイに分割されています。[29]南側の立面では、ファサードは中央セクションの西側に12のベイ、東側に11のベイに分割されています。中央ユーティリティセクション自体は6ベイの幅です。[30]北側の立面では、ファサードは中央ユーティリティセクションの両側で12のベイに分割されており、中央ユーティリティセクションも6ベイの幅です。[31]
1階の西側の内部は、通りから部分的に見える。[19]南側の立面では地上レベルの一部の上に、また北側の立面全体の上に中二階がある。 [25]一般的に、1階、中二階、2階の区画は、石の土台を持つ垂直のレンガ造りの支柱で区切られている。[29]地上レベルでは、各区画には、荷下ろしドック、ロールダウンゲート、コンクリートブロックまたはレンガの壁、店頭、ルーバー、または車両用開口部がある。中二階と2階では、支柱が各区画の窓を仕切っている。[25]メインエントランスは、中央ユーティリティセクションの中央、26番街にある。[32]地上レベルでは、西側と東側の立面に車両用スロープがあり、西側の立面の地上レベルの開口部のいくつかは壁で塞がれており、東側の立面にも店頭がある。西側と東側の両方の立面には、中二階と2階に上げ下げ窓があります。[33]
2階より上のすべての高さでは、ファサードは一般的に水平に向いており、窓はファサードのほとんどを横切っている。レンガのスパンドレルパネルが異なる階の窓を仕切っている。[19]建物の完成当時、窓は他の工業ビルに比べて異常に大きかった。[34]床スラブはファサードの後ろから片持ちで突き出ていたため、重い荷重で床スラブが動くと窓が壊れるリスクが高まった。その結果、建築者は床スラブが動くたびにわずかに伸縮できる特注の窓を設置した。[35] [36]建物にはもともと11万枚のガラス板があり、そのほとんどは多重窓の上げ下げ窓の一部だった。[19] [37]オリジナルの窓の多くは、長年の間に換気口やルーバーに置き換えられた。[19]
ファサードの他の部分とは対照的に、中央ユーティリティセクションの南側の立面には、ファサードの高さを延長する垂直のレンガ柱が一般的に含まれています。これらのベイの窓はファサードの他の部分よりも小さく、3階の上には水平の帯状のコースがあります。 [32]中央セクションの北側の立面の上から3階にも垂直の柱があります。[31]
特徴
スターレット・リーハイビルは街区全体を占めており、鉄道産業のために建てられました。[38]容積は2600万立方フィート（740,000 m 3 ）、賃貸可能な床面積は180万平方フィート（170,000 m 2 ）です。 [35] [36]ユーティリティは建物の中央にある機械コアに集められました。[35] [39]この機械コアは鉄鋼で造られ、上層階のコンクリート上部構造が完成する前に完成しました。[39]
貨物積載エリア
北隣のブロックにあるターミナル倉庫中央倉庫ビルと同様に、列車は建物の1階に直接乗り入れることができました。[40]貨車はハドソン川を渡ってマンハッタンの海岸沿いのピア66まで鉄道車両を輸送しました。 [41] 1階全体には、鉄道の側線、トラックの積み下ろし施設、保管、再梱包、再配送、製造施設のための倉庫エリア、および商品を展示するエリアが含まれていました。[40] [42]鉄道の線路は1階を西から東に伸びており、車寄せとプラットフォームもありました。[42]ニューヨーク・ヘラルド・トリビューンは1944年に、1階は「事実上鉄道貨物ヤードだった」と書いています。[43]最初の2階の柱は不規則な間隔で配置されており[15] [44]、鉄道の線路の配置と調整し、配達トラックが建物内でより簡単に操縦できるようにしています。[15] 上層階を支えるために、深さ7.5フィート（2.3メートル）のI型梁が設置されました。 [44]そのため、2階は敷地の一部しか占めていません。[44] [45]鉄道の線路は20世紀半ばに撤去されました。[9]
トラックは27丁目から建物に入りました。[15] [34]トラックは線路の下を通り、最大9台のトラックを収容できるトラックピットに入りました。[7] [34]そこでディスパッチャーが運転手を貨物用エレベーターに誘導しました。[20]もともと、建物には3台の貨物用エレベーターがあり、トラックを上の階に運んで積み下ろしをしていました。[8] [46]これにより、トラックの運転手が縁石でアイドリングして交通を妨害する必要がなくなりました。[35] [47]エレベーター自体は「垂直ストリート」と呼ばれていました。[48]エレベーターを使用することで、建物は「すべての階が1階である」かのように機能することができました。[35] [49]トラックは26丁目から建物を出発し、[15] [34]建物から後退する必要がなくなりました。[7]トラック用エレベーターと積み込みベイの多さは、ニューヨーク市の貨物ターミナルでは珍しいことでした。ニューヨークタイムズによると、そのような設備には「良好な地盤条件を備えた広い敷地」が必要だった。[50] 2000年代には、3基のトラック用エレベーターのうち2基が乗客用エレベーターに置き換えられ、[46] 11基の乗客用エレベーターが追加された。[51]マーサ・スチュワートなどのテナントは、残った貨物用エレベーターを使い続けた。[52]
オフィスとアメニティ
最下階の広さは124,000平方フィート（11,500平方メートル）で、長さは652フィート（199メートル）にも達した。[53] [b]天井の高さは13フィート4インチ（4.06メートル）で、各支柱の中心間の間隔は20〜21フィート（6.1〜6.4メートル）であった。[53]コンクリートの床スラブは、ファサードから8.75フィート（3メートル）後退した柱によって支えられており、これにより建築家はファサードに連続した水平の窓を配置することができた。[55]建物のより大規模なテナントの中には、木製パネルなどの素材で装飾されたエグゼクティブスイートをスペースに設置した者もいた。[56] 20世紀後半から21世紀初頭までに、この建物は多くのオフィステナントを引き付け、そのうちの何人かは建物の元の素材のレプリカや複製を使用してスペースを再設計した。[57]
ビルがオープンしたとき、ガソリンスタンドと自動車修理工場、新聞売店、理髪店、診療所、カフェテリア、役員室、その他のアメニティがありました。[35]スターレット・ブラザーズのウィリアム・A・スターレットは、そのようなアメニティを提供することで、スターレット・リーハイ・ビルは「ニューヨークだけでなく他の大都市でも、大都市の解決策になると確信しているものの先駆けになるだろう」と信じていました。[35] [58] 2000年頃、ロビーが再設計され、マリア・ヘラースタインとニコライ・カッツはロビーに50×17フィート（15.2×5.2メートル）のエッチングガラスの壁を制作しました。[59]地下には1,800平方フィート（170平方メートル）の自転車置き場も作られ、150台の自転車を収容できるスペースがありました。[60] 2020年代初頭までに、上層階のトラックベイの一部は、ビリヤードルーム、屋内ゴルフマシン、シャッフルボードコートなどの設備に再利用されました。[46]
歴史
LVは、ニューヨーク港とニュージャージー港内で運行されていたいくつかの貨物鉄道のうちの1つであり、これらの鉄道は20世紀初頭に港の貨物トン数の約3分の2を運んだ。この地域の貨物鉄道のほぼすべてがハドソン川の西岸にあるニュージャージー州で終点となり、東岸のマンハッタンへの貨物輸送にははしけが使用されていた。[61] [62]これらの鉄道の中には、ニュージャージー州のターミナルから27番街の埠頭まで貨物を輸送するためにカーフロートを使用していたLVもあった。[38] 20世紀初頭までに、はしけはニューヨークとニュージャージー州間を移動する貨物交通量を十分に処理できなくなった。[61] [62]同時に、マンハッタンはニューヨークタイムズが「偉大な工業の中心地」と評した場所に成長した。 [63] [64]
高い貨物輸送と工業需要に対応するため、いくつかの鉄道会社がハドソン川のマンハッタン側に鉄道貨物ターミナルを建設し、 [65] 19世紀後半までにチェルシー西部に多くの貨物ターミナルと倉庫が建設された。[66]これらの最初のものは、1891年にスターレット・リーハイの敷地のすぐ北に建設されたセントラル・ストアーズであった。 [66]これに続いて1900年に26丁目と27丁目の間にLVのターミナルが、1910年代初頭にすぐ南にボルチモア・アンド・オハイオ鉄道のターミナルが完成した。 [65] [67] 20世紀初頭までに、マンハッタンの西側は、ウェストサイド線の地上レベルの旅客列車と貨物列車の絡まり、忙しいハドソン川の埠頭からの貨物の荷降ろし、適切な倉庫施設の不足のために、ひどく混雑していた。[68]マンハッタンの西端の貨物輸送は、1930年代に地上の鉄道と道路に代わって高架のウェストサイド貨物線とウェストサイド高架高速道路が建設されたことで改善されました。 [65]
発達
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工業技術者の R・ウィルバー・ティエチェンは、1928 年 1 月に LV の貨物ターミナルがあった街区を取得しました。 [69]彼は 3 エーカー (1.2 ヘクタール) の敷地に 12 階建ての倉庫を建設する計画を立てました。 [69]その敷地は、幅 630 フィート x 197 フィート (192 メートル x 60 メートル) でした。[70] [ 71]その年の 4 月に 13 番街と西 26 番街コーポレーションが街区を取得し、ジョージ A. フラー カンパニーを主請負業者として雇いました。[72] [73] LV は、1929 年 4 月に新しい倉庫を占有すると発表した。この倉庫は 1,000 万ドルの費用がかかり、リーハイ バレー ターミナル倉庫と呼ばれる予定でした。[74]鉄道会社は既に施設の 1 階を借りており、そして11番街と12番街を結ぶ私道も建設される。建物の残りの部分には1,314,600平方フィート（122,130平方メートル）のオフィススペースが設けられる予定だった。フラー社に加えて、建築会社ウェスコット＆メイプスと建設エンジニアのアレクサンダー・D・スタークがこのプロジェクトに関与する予定だった。[70] [71]
LVは1930年3月にこの土地を購入した。 [12] [13]その年の6月、建設会社のスターレット・ブラザーズ・アンド・エケンはLVの子会社パイオニア不動産会社からLVの地上貨物ヤードの空中権を99年間リースした。スターレット・ブラザーズは700万ドルで世界最大の統合貨物ターミナル倉庫であるスターレット・リーハイ・ビルをこの場所に建設することを計画した。 [21] [22] 15階建ての建物には、LVの既存の線路の上に約1,750,000平方フィート（163,000平方メートル、 40エーカー、16.3ヘクタール）のスペースが含まれ、各階に10×30フィート（3.0×9.1メートル）のトラック用エレベーターが設置される予定だった。[21] [22] [23]スターレット・ブラザーズが建物を建設し、ラッセル・G・コーリーが建物の設計を依頼された。建物のファサードは主にガラスで作られる予定だった。[75] LVは1階の所有権を保持し、ギンベル・ブラザーズはすでに上層階の35万平方フィート（33,000 m 2）をリースすることに合意していた。[22]このターミナルは、ポート・オーソリティー・ビルとセント・ジョンズ・ターミナルとともに、1930年代初頭にウェストサイドで開発されていた3つの主要貨物ターミナルの1つであった。[76]
1930年7月、LV社は18階建ての建物の計画をニューヨーク市建築局に提出した。 [77] [78]その時点では、敷地の掘削が進行中であった。[78]タイトル・ギャランティ・アンド・トラスト社は、1931年6月にスターレット・リーハイ・ビルに450万ドルの4年融資を行った。[79] [80]その月末に18階で火災が発生し、[81] [82]推定15万ドルの損害が発生したが、[81]ビルの鉄骨は1931年7月4日に完成しました。[83]スターレット兄弟の代表であるウィリアム・A・スターレット大佐は当時、スターレット・リーハイ・ビルと他の西側貨物ターミナルの完成により、貨物の混雑が緩和され、マンハッタンの西側が産業の中心地に変わるだろうと語っていた。[84] [85]基礎工事の困難さから建設費が予想外に増加し、建築家は計画を18階建ての建物に変更せざるを得なくなった。[86]最終的な費用は637万ドルから1000万ドルと見積もられた。[87]
工業用途
開業と初期
建物は1931年10月1日にほぼ完成し、[88]地元の市民団体である23番街協会のメンバーが翌月に建物を見学した。[89]建物は1931年12月の第1週に正式にオープンした。 [34]ハリソン・S・コバーン社は、新しく完成したスターレット・リーハイ・ビルのスペースをリースするために雇われた。[90]初期のテナントには、トラック会社WCマリガン＆カンパニー[44] 、卸売会社ラモント、コーリス＆カンパニー[91]、販売代理店ウィリアム・アイズリン＆カンパニー[92]、ウェストミンスター・タイヤ・カンパニー[93] 、ギンベル兄弟[94] 、さまざまな食品とワインの販売業者が含まれていた。[94] [95]さらに、建築家R・バックミンスター・フラーが建物の最上階に住んでいた。[96]ウィリアム・A・スターレットが1932年3月に亡くなった後、[97] LVは同年6月に450万ドルの抵当権を引き受けて建物を完全に購入しました。[90] [98] [99]これにより、LVは土地を保持しながら、テナントからの収入を得ることができました。鉄道はスターレット・リーハイビルを割引価格で購入しました。建物の価値は800万ドルでしたが、鉄道は現金を支払わずに抵当権を引き継いだだけでした。[100]
このビルは、大恐慌中の倉庫需要の減少、建設費の高さ、より安い賃料でスペースを借りていた港湾局ビルとの直接的な競争など、いくつかの理由ですぐには経済的に成功したわけではなかった。 [101]ハドソン川を横断する固定橋、すなわちホランドトンネル、リンカーントンネル、ジョージワシントン橋の建設も、主に自動車フロートからのビジネスに依存していたスターレット・リーハイビルの需要減少の一因となった。[41]スターレット社はニュージャージー州ニューアークのパセーイク川に同様の施設を建設する計画を立てていたが、スターレット・リーハイビルの完成後に計画を中止した。[101]スターレット・リーハイ・ビルは1933年、1934年、1935年の最初の4か月間に約56万ドルの純損失を記録した。1935年7月の公聴会で、州際通商委員会の職員は、特定の企業に最大1年分の賃料を無償で提供することで、ビルの不採算化に貢献していると主張した。[88] [102]当時、ビルの入居率は約55%で、90人のテナントがいた。[102]スターレット・リーハイ・ビルは1943年まで満室にはならなかった。[9]
フリーダスの所有権
1944年、リーハイ・バレー鉄道はスターレット・リーハイ・ビルとの関係を断絶した。[101]その年の11月、ジェイコブ・フリーダスはスターレット・リーハイ・ビルとリーハイ・ブロンクス・ビルをリーハイ・バレー鉄道から購入し、両ビルにかけられていた370万ドルの抵当権を引き継いだ。ビルの合計評価額は当時700万ドルを超えていた。[43] [103]フリーダスと彼のパートナーは1945年7月にビルに375万ドルの抵当権を取得し、[104] [105]ハリー・ヘルムズリーは1946年にビルの管理を開始した。 [106]フリーダスがスターレット・リーハイ・ビルを購入した後、いくつかの新聞が彼のプロフィールを詳しく報じた。メディアの大規模な報道により、内国歳入庁は彼を調査することになり、1949年に脱税でフリーダスを起訴した。[107]
1940年代から1950年代初頭にかけて、5,000人以上がビルで働いていたピークを迎えた。[108] [109]このビルにオフィスを構えていた企業の多くは印刷会社だった。[109]第二次世界大戦後、貨物トラックの人気が高まったため、米国では貨物列車の運行本数が減少。[9] [101] 1958年頃には1階の約半分がオフィスと倉庫スペースに改装され、[110]線路は1956年[108]か1966年に撤去された。 [9] 1960年代には、12社を超えるスポーツウェア会社がこのビルでスペースを借りたが、[111]その中にはジェネスコの子会社も含まれていた。[112]このビルには、ハースト・コミュニケーションズの雑誌部門[113]やイルフォード・フォトなどの企業もこの10年間に進出した。[114]
フリーダスは1968年にスターレット・リーハイ・ビルの借り換えを行い、ニューヨーク貯蓄銀行から980万ドルの第一抵当と120万ドルの第二抵当を取得した。1973年には130万ドルの第三抵当を取得したが、その時点ではマンハッタンのロフトスペースの需要が減退する中、スターレット・リーハイ・ビルで働き続けていたのはわずか2,000人ほどだった。[108]当時、ビルの40%が空き家で、[115]マンハッタンの4,200棟のロフトビル全体の空き家率30～35%よりわずかに高かった。[108]フリーダスはスターレット・リーハイ・ビルの抵当とローンを返済できず、 1973年5月にビルは破産管財人の管理下に置かれました。 [108]
ヘルムズリーの所有権
スターレット・リーハイ・ビルは1974年8月の差し押さえ競売でハリー・B・ヘルムズリーに売却された。[115] [116]彼は221万ドルで入札し、このビルを差し押さえた会社を1万ドル上回った。ヘルムズリーは建物を改修して「再び一流の製造・倉庫施設にする」ことを望んだ。[115]彼の会社ヘルムズリー・スピアがこのビルを引き継いだが、[106] 1975年後半の空き率は42パーセントだった。[117]アブラハム・ビーム市長は空きスペースを衣料品メーカーにリースすることを提案したが、このビルがマンハッタンの衣料品地区から遠いため、多くの衣料品会社は移転に消極的だった。[118] 10年の終わりまでに空き率は20パーセントにまで減少し、ほとんどのテナントがこのビルを倉庫として使用していた。[119]スターレット・リーハイビルは1980年代初頭には満室だった。[38]しかし、一部の入居者は、建物が窓ガラスが割れ、壁に穴が開き、配管が漏れるなど劣化が進んでおり、ヘルムズリー・スピアはこれらの問題を解決するために何もしなかったと不満を漏らした。[41]ビルの管理業者はヘルムズリーの所有権について次のように回想している。「このビルが管理されていると言うのは大げさな言い過ぎだろう。」[120]
1990年代初頭の不況で大手テナント数社が倒産し、一方で他のテナント（主に印刷業界）はコンピュータやコピー機の人気の高まりによって不利な立場に立たされた。[38]この建物は1980年代後半までにはニューヨーク市最大級の製造ビルとなり、その時点でウェストチェルシーはニューヨーク市で軽工業と人口密度の両方を備えた数少ない地域のひとつとなっていた。[121] 1990年代初頭までには建物の30～40％が空室となった。[38] [106]ヘルムズリー・スピアーは1平方フィートあたり6ドル（65ドル/m 2 ）でスペースを貸し出していたが、これはニュージャージー州の同等の倉庫よりも高かったが[106]、8番街111番地の倉庫よりはるかに安かった。[38]この建物は主に倉庫として使われていたが、モトローラは1階で電化製品の修理工場を運営していた。さらに、スターレット・リーハイビルは老朽化しており、ニューヨーク市の地下鉄駅やM23バスから遠い場所にあるため、オフィステナントにとって魅力がありませんでした。[38]このビルは1990年代初頭まで主に工業テナントを引き付け続けましたが、[59]毎年数百万ドルの損失を出していました。[41]
1990年代半ばまでに、アートギャラリーやその他のアート関連企業がこのビルに入居し始め、[59]チェルシーで成長を続ける「アートの集落」の一部となった。[122] 12階と14階は4,000〜25,000平方フィート（370〜2,320平方メートル）のスペースに分割され、アートギャラリーに貸し出された。[9]また、1990年代半ばには、いくつかの大型小売店がスターレット・リーハイビルへの店舗開設を検討していた。[123]賃料は平均9ドル/平方フィート（97ドル/平方メートル）と低いままだった。 [ 124]当時のテナントの1人は、このビルを数十人の不法居住者がいる「事実上のスラム街」と表現した。[59] 1997年にハリー・ヘルムズリーが亡くなった後、未亡人のレオナ・ヘルムズリーは彼が所有していた建物のほぼすべてを売却すると発表した。[125]
オフィスビルへの転換
販売と改装
1998年6月のオークションで、投資家グループが1億5200万ドルでこの建物を落札した。 [126]新しい所有者には、マーク・カラシック[127] 、デビッド・ワーナー 、ファースト・ボストンなどがいた。[126]所有者は、建物の改修とメディア企業への販売のためにハリー・スカイデルを雇った。[128] [129]彼らは建物のスペースを1平方フィートあたり18ドル（190ドル/m 2）で再賃貸するつもりだった。[129]グループは、既存のエレベーター4基に加えて、新しい乗客用エレベーター4基を設置する計画を発表した。さらに、ルートヴィヒ・マイケル・ゴールドスミスがロビーのファサードを再設計し、ロビーにエッチングガラスの壁が設置された。所有者は、屋上に9つの冷却ユニットと換気ルーバーを追加した。[59]テナントを誘致するため、所有者は地上階にフードコートを追加し[130]、高級レストランのために12番街のダイナーを立ち退かせた。[131]新しい所有者は、このスペースを1平方フィートあたり25ドルから30ドル（1平方メートルあたり270ドルから320ドル）で借りました。[41] [132]また、近隣地域の家賃は1平方フィートあたり40ドル（ 1平方メートルあたり430ドル）を超えることが多かったです。[124]この建物は「スターレット・リーハイ・クリエイティブ・アート・メディア・テクノロジー・センター」として宣伝されました。[133]
メディア企業やアートギャラリーが工業テナントに取って代わり始め、[132] [134]、1990年代半ばに建物に入居していた多くの写真スタジオは追い出された。[135] 1999年までに、所有者は50万平方フィート（46,000平方メートル）を賃貸し、さらに50万平方フィートを賃貸する手続き中だった。[129]当時、建物の70％が賃貸されており、テナントの3分の1はドットコム企業であった。[132]マーサ・スチュワート・リビング・オムニメディアなど。[134]他のテナントには、ニューヨークタイムズによると「スターレット・リーハイをファッション界に知らしめるのに貢献した」写真スタジオのデイ・フォー・ナイトやビジネスインキュベーターが含まれていた。[136]オフィススペースの需要が増加するにつれて、オーナーは多くの小規模テナントのリースを移転または買い取り、大規模テナントが大きなスペースを借りられるようにしました。[59]オーナーは2001年までに改修に2200万ドル以上を費やしました。 [41]オーナーは2001年後半にワコビアから2億800万ドルの融資を受けて建物の借り換えを行いました。[137] [138]
2000年代初頭までに、テナントは建物の老朽化と近くに地下鉄駅がないことに不満を表明した。[41] [130]ビルのテナントは、満員になることも多い4基のエレベーターに乗るのに最大50分待たなければならなかった。テナントはまた、断続的な暖房と電気、ゴキブリの大量発生、火災報知機の不在、ポータブル発電機によるディーゼル排気ガスについても苦情を述べた。[41] 2000年代初頭にドットコムバブルが崩壊すると、多くのドットコムテナントが退去した。空きオフィスのほとんどは家具なしのスペースとして貸し出されており、ドットコムバブル崩壊前にオフィスに家具を置いたことのないテナントも多かった。9月11日の同時多発テロの後、企業は破壊された世界貿易センターから家具付きのオフィスビルに移転し、スターレット・リーハイビルには世界貿易センターから2つの大きなテナントが入っただけだった。チューリッヒ・ノース・アメリカ（すぐに撤退した）と米国税関である。[130]安価なスペースを求めていた多くの企業が地下鉄の近くに移転していた。[139] [140]
2003年までに、建物の4分の1、56万平方フィート（52,000 m 2）が空き地となった。[139]あるブローカーは、この建物は最寄りの地下鉄駅から数ブロック離れているため「セキュリティ上の問題」があると述べた。[140] 2000年代半ばには、クラブモナコ、ヒューゴボス、トミーヒルフィガー、コムデギャルソン、キャロリーナヘレラなどのファッション企業が大きな空きスペースに入居し始めた。[141]グラマシーキャピタルもこの建物に3,870万ドルのメザニンローンを組み、SLグリーンリアルティが2010年にメザニンローンを引き継いだ。[142] [143]
RXRの所有権
2011年4月、マーク・カラシックとダグラス・W・ショレンスタインの会社ショレンスタイン・プロパティーズの合弁会社は、スターレット・リーハイ・ビルをスコット・レヒラーのRXRリアルティに9億ドルで売却することに合意した。[144] [145]当時、ビルのテナントにはマーサ・スチュワート・リビング・オムニメディア、広告代理店マッカーリーボーエン、いくつかのファッション企業が含まれていた。[145] タイムズのニコライ・オウロウソフは、ビルは「現在、主に建築家、写真スタジオ、マーサ・スチュワートのオフィスになっている」と述べた。[146]近くのハイライン・パークの開発もあって、多種多様な住宅および商業テナントがこの地域に入居し始めており、RXRはより多くの小売店とオフィスのテナントを誘致したいと考えていた。[147]売却は2011年8月に9億2000万ドルで完了した。[148]レヒラーは、 7番地下鉄が34番街-ハドソンヤードまで延伸されることで、このエリアの魅力が高まると考え、ロビーの改修に5000万ドルを費やす計画を発表した。[149]
2012年初頭までに、いくつかの主要テナントがオフィススペースを拡大した。電通インターナショナルは17万平方フィート（16,000平方メートル）に拡大し、トミーヒルフィガーは35万平方フィート（33,000平方メートル）に成長した。[149] RXRはまた、建物のスペースを1平方フィートあたり60ドル（650ドル/平方メートル）という高値で貸し出していた。同社の副社長は、「現在の市場相場よりもはるかに低い家賃で入居しているテナントがいた」と語った。[150] RXRは2010年代に機械システムと多くの窓を交換した。[151]周辺地域にレストランが不足していたため、2012年にRXRは平日に上層階で従業員と訪問者向けの「フードトラックコート」の運営を開始した。[152]建物は2010年代半ばまでにほぼ満室になった。[54] 10年代の終わりまで、テナントの多くはファッション企業でした。[153] RXRは2015年初頭にスターレット・リーハイ・ビルと他の5つの物件の株式50％をブラックストーン社に売却しました。売却により、これらの建物は40億ドルと評価されました。[154] [155]所有者はまた、建物の窓をよりエネルギー効率の高いものに交換するために2300万ドルを費やしました。[27]これにより、この建物は2019年にニューヨークランドマークコンサバトリーのルーシーG.モーゼス保存賞を受賞しました。 [156] [157]
RXRは2018年9月にモルガン・スタンレーとニューヨーク・コミュニティ銀行が組成した9億ドルの融資で建物の借り換えを行った。[158] [159]同年、RXRはICRAVE社に建物内の43,000平方フィート（4,000 m 2 ）の展示スペースの設計を依頼し、これには11,000平方フィート（1,000 m 2）のフードホールも含まれる。[160]このプロジェクトには、18,000平方フィート（1,700 m 2）の小売スペースと6,000平方フィート（560 m 2）のイベントスペースの 追加が含まれていた。 [161]フードホールは2020年にシカゴに拠点を置く16インチ・オン・センターにリースされ、[162] [163] 、RXRは2021年に店先の1つをシェフのマーカス・サミュエルソンにリースした。 [161] RXRは2021年にスタジオ・アーキテクチャーを雇い、建物を「垂直キャンパス」として再設計した。[151] 2023年に完了する予定のこの作業には、トラックベイの一部をアメニティエリアに改造することが含まれていた。[46] 2022年8月、ニューヨーク市ランドマーク保存委員会（LPC）は、 HLWインターナショナルとスタジオ・アーキテクチャーが設計する10階以上の屋上庭園を建設するというRXRの計画を承認した。 [28]建物のフードホールであるオリー・オリー・マーケットは、2022年10月に11の屋台でオープンした。[ 164] [165 ] 2020年代半ばには、この建物には多くの芸術やファッション関連のテナントが入居していた。[51]
著名なテナント
2024年現在、この建物のテナントには以下が含まれます。
- カナダグース、衣料品会社[167]
- 社会イノベーションセンター[151]
- クラブモナコUS [145]
- ディラー・スコフィディオ+レンフロ、建築事務所[168]
- エリートワールドグループ、タレントマネジメント会社[169]
- ファッションファイル、ファッション小売会社[167] [170]
- マッカーリーボーエン、広告代理店[171]
- ポピュラス、建築会社[144]
- ラルフ・ローレン、ファッション小売会社[172]
- トミーヒルフィガーUSA、衣料品会社。ビル最大のテナント[171]
- スコラスティック社、出版社[173]
- アンダーアーマー、衣料品・アクセサリーメーカー[151] [167]
さらに、 2024年からはニューヨークファッションウィークがこの建物で開催される予定である。[51]
インパクト
批評家の反応
建物が完成すると、ニューヨークタイムズ紙は「現代風で、通常の壁面スペースの異例の広さを窓が占めている」と評した。[34] [174]同様に、不動産記録ガイド誌は「工学的および建築学的観点から、異例であると同時に印象的な建物」と評した。[174] [175] 1931年、ルイス・マンフォードはニューヨーカー誌に「長く連続した赤レンガの帯と、サファイア色の反射や深みのある緑の枠の窓のコントラストは、この街で見られる色彩の最も優れた使い方である」と書いた。マンフォードが異議を唱えたのは、給水塔と中央の湾の存在のみであった。[9] [174]
この建物は後年も批評を受け続けた。ニューヨークタイムズ紙は1987年にこの建物を「ガラス、コンクリート、レンガのドラマチックなリボンで覆われたアールデコの産業建築の古典」と評した。[176]同紙の クリストファー・グレイは、スターレット・リーハイビルを、南にあるボルチモア・オヘア国際空港のターミナルの「上品でエレガントな前菜」と比較して「派手なメインコース」と評した。 [ 177]タイムズ紙のジョン・フリーマン・ギルは2022年に、この建物が完成すると「産業モダニズムの傑作、工学とインターナショナルスタイルの建築美学の両方の勝利として称賛された」と書いている。[46]全ての批評が肯定的だったわけではない。インテリアデザイン誌の記者は2000年に、この建物の不十分な機械システム、老朽化したエレベーター、遠隔地にあること、内部のデザインは「21世紀の最新鋭のハイテクな顧客のために適切に進歩的な環境を作ろうとするデザイナーの想像力の欠如を表している」と書いている。[178]
受賞歴と影響
スターレット・リーハイ・ビルは完成時に23丁目協会から功労賞を受賞した。[179] [180]このビルは1932年にニューヨーク近代美術館で開催されたヘンリー・ラッセル・ヒッチコックとフィリップ・ジョンソンの「近代建築：国際博覧会」展に展示された。[16] [181] [182]このビルは、この展覧会に展示されたニューヨーク市の10の建物のうちの1つであり、大手建築会社によって設計されていない6つの建物のうちの1つであった。[183] 42丁目のマグロウヒル・ビルと比較して、ヒッチコックとジョンソンはスターレット・リーハイ・ビルを「[水平を強調する]同じ傾向のより急進的な例だが、美的意識は低い」と評した。[183] スカイスクレイパー・ミュージアムは、 2011年に開催された20世紀の産業構造の展示会でこのビルを展示した。ニコライ・オウロソフによれば、この展示はスターレット・リーハイ・ビルが「都市工場の見事な例」であることを示したという。[146]
ニューヨーク・タイムズの記者は、スターレット・リーハイ・ビルのデザインは「1936年に完成したフランク・ロイド・ライトのジョンソン・ワックス・ビルから明らかにインスピレーションを得た」と述べた。 [184] 20世紀後半から21世紀初頭にかけて、スターレット・リーハイ・ビルの建築は、マンハッタンのミッドタウンにあるオフィスビルのリップスティック・ビル、 [185]、アッパー・ウエスト・サイドにあるアパートタワーのブロムリー、[186] 、ウエスト・ヴィレッジにある住宅マンションの495ウェスト・ストリートにも影響を与えた。[187]ビルの角は、2010年代に建設された近くの住宅ビルであるザハ・ハディドの設計による520ウェスト28番街にも模倣されている。 [188]
1982年にLPCはスターレット・リーハイビルを市のランドマークに指定することを検討し、[189] [190] 、 1986年にLPCは同ビルをニューヨーク市のランドマークに指定した。 [1]さらに、このビルは2008年にLPCによって指定されたウェストチェルシー歴史地区の一部である。 [191]
参照
ニューヨーク市ポータル
建築ポータル- マンハッタンの14番街から59番街までのニューヨーク市指定ランドマーク一覧
参考文献
説明ノート
- ^ 中央パビリオンの南側の立面と、そのパビリオンの北側の立面の最上3階は、角が平らになっている。[19]
- ^ 他の資料によると、建物は各階に130,000平方フィート（12,000平方メートル）[38]または150,000平方フィート（14,000平方メートル）の広さがあるとされています。 [54]
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出典
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- 「スターレット・リーハイビル」。建築フォーラム。第55巻。1931年10月。483～492ページ。
- 「スターレット・リーハイビル」(PDF)。建築記録。第71巻。1932年1月。30～35ページ。
- スターレット・リーハイビル(PDF) (報告書)。ニューヨーク市ランドマーク保存委員会。1986 年 10 月 7 日。
- スターン、ロバート AM; ギルマーティン、パトリック; メリンズ、トーマス (1987)。『ニューヨーク 1930: 二度の世界大戦間の建築と都市計画』ニューヨーク: リッツォーリ社。ISBN 978-0-8478-3096-1. OCLC 13860977.
- ウェストチェルシー歴史地区(PDF) (レポート)。ニューヨーク市ランドマーク保存委員会。2008 年 7 月 15 日。
外部リンク
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