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| リップスティックビルディング | |
|---|---|
 | |
| 一般情報 | |
| 状態 | 完了 |
| タイプ | オフィス |
| 位置 | 885 Third Avenue、マンハッタン、ニューヨーク、アメリカ合衆国 |
| 座標 | 北緯40°45′28″ 西経73°58′08″ / 北緯40.75778° 西経73.96889° / 40.75778; -73.96889 |
| 完了 | 1986 |
| 身長 | |
| 屋根 | 138メートル（453フィート） |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 34 |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | ジョン・バージーとフィリップ・ジョンソン |
| 構造エンジニア | アーウィン・カンターのオフィス |
リップスティック・ビルディングは、 885 サード・アベニュー、53rd at Thirdとしても知られ、ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン地区にあるサード・アベニューの53丁目と54丁目の間にある高さ453フィート (138 m) のオフィスビルです。1986年に完成し、34階建てです。このビルはハインズ・インタレストのジョン・バージーとフィリップ・ジョンソンによって設計され、開発者ジェラルド・D・ハインズのニューヨーク市での最初のプロジェクトでした。ビルのニックネームは、口紅のチューブに似た形と色に由来しています。
建物はほぼ楕円形の塊で、 19階と27階より上にセットバックがあり、2階建ての花崗岩のペントハウスもあります。構造は実際には多角形で、基礎部分とセットバック部分はどちらも100面を超えます。建物は基礎部分の2倍の高さの柱の上に立っており、ファサードは赤いインペリアル花崗岩とステンレス鋼で作られています。建物の北東側には9階建ての長方形の別館があります。建物には580,000平方フィート (54,000 m 2 ) の賃貸スペースがあり、その一部はレキシントンアベニュー/51丁目駅の改修と引き換えに建設されました。北からの風に対して建物を支えるため、構造エンジニアのアーウィン・カンターが建物の上部構造用のチューブ支持システムと中央コアを設計しました。
ハインズ・インタレストは1981年にシティグループからこの土地を購入し、バージー・アンド・ジョンソンに楕円形のオフィスビルの設計を依頼した。建設は1984年5月に始まり、建物は2年後に完成した。建物の歴史の最初の数年間、オフィススペースはおおむね利益を上げていた。ハインズは2004年にこの建物をティッシュマン・スパイヤーに売却し、ティッシュマン・スパイヤーは一部の株式をプルデンシャル・リアル・エステート・インベスターズに転売した。その後、メトロポリタン885サード・アベニューLLCは2007年に複雑な融資契約に基づきこの建物を取得し、その契約では基礎となる土地がSLグリーンに別途売却された。メトロポリタンが2010年に倒産した後、インバージョンス・イ・レプレゼンタシオン・ソシエダ・アノニマとマルチャーノ・インベストメント・グループが所有権を引き継いだ。セルッツィ・プロパティーズとSMI USAは2015年に土地を取得し、SLグリーンは2021年に建物を引き継いだ。
サイト
リップスティックビルは、ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン地区、サードアベニュー885番地にあります。[1] [2]このビルは、西はサードアベニュー、北は54番街、東はセカンドアベニュー、南は53番街に囲まれた街区の西部を占めています。L字型の敷地は、サードアベニューに面した間口200フィート（61メートル）、奥行き160フィート（49メートル）で、 26,108平方フィート（2,425.5平方メートル）の広さを誇ります。 [ 3]その他の近隣の建物には、南西にレキシントンアベニュー599番地、西にレキシントンアベニュー601番地のシティグループセンター、 2ブロック北にサードアベニュー919番地などがあります。 [3]
ニューヨーク市地下鉄のレキシントン・アベニュー/51丁目駅（ 6、<6>、E、M線が通る）への入り口が建物の隣にある。[4]入り口は建物の開発業者に700万ドルの費用がかかり[5]、建物のスペースを増やすために建設された。通常のゾーニング規制では、タワーの敷地内の建物の最大容積率（FAR）は15であった。 [6]開発者は地下鉄の入り口を改良したことで20パーセントのボーナスを受け取り、FARは18になった。[6] [7]入り口は階段とエスカレーターで構成されている。[7]地下鉄の入り口の隣には、建物の湾曲した遊歩道に隣接して造園されたプランターもある。[8]
885 サードアベニューが建設される前、この場所には低層の建物が建っていた。すぐ西の 601 レキシントンアベニューを占有していたシティコープは、1980 年半ばにこの場所を 720 万ドル以上で購入した。 [9]シティコープは、そこに住宅を建てるつもりだった。1 年以内に、銀行は不動産価値の上昇によりこの場所を売却することを決定した。[9] [10]
建築
3番街885番地にあるリップスティックビルは、開発者のジェラルド・D・ハインズのためにフィリップ・ジョンソンとジョン・バージー[1] [2]によって設計された。[11] [12]構造エンジニアのアーウィン・カンター、機械エンジニアのコセンティーニ・アソシエイツ、造園家ザイオン・アンド・ブリーン・アソシエイツ、照明コンサルタントのクロード・エングルもこのビルの開発に関わった。[13]高さは34階建てで、屋根までの高さは453フィート (138 m) である。[14] [1]このビルは正式には53番街の3番街と呼ばれていたが、その珍しい塊とファサードの色から、リップスティックビルという通称が付けられた。[15]これは、ニューヨーク市で外観に基づいて愛称で呼ばれたいくつかの建物の1つである。[16]
2020年現在、法的技術的理由により、建物とその下の土地は別々の所有者がおり、土地自体も2つの所有区分に分かれている。敷地の約21％を占めるサードアベニューの50×110フィート（15×34メートル）の区画は有限責任会社が所有し、敷地の残りの部分を所有するSLグリーンに賃貸されている。[17]
フォームとファサード
885 サードアベニューは、建物の開発当時、ニューヨーク市都市計画局がマンハッタンのミッドタウンの再区画を検討していたため、ほぼ楕円形の建物となっている。 [15] [18] [a]この建物は、長方形に設計されていた古い建物とは対照的である。 [20] [21]楕円形により、53 番街と 54 番街の歩行者は角を横切ることができ、建物内に光と風がさらに入ることができる。[22] [23] [24]バージーは、このデザインが「サードアベニューの平凡さに沿った印象的なランドマーク」を生み出したと述べた。 [22]一方、ジョンソンは、この形状は「風変わりなサードアベニューには適しているが、より真面目なパークアベニューには適していない」と述べた。 [23]批評家は、建物の建物を口紅のチューブや豪華客船に例えた。[1] [2]
建物は垂直に3つのセクションに分かれている。[21]ゾーニング法に準拠するため、リップスティックビルには19階と27階より上にセットバックがあり、その上も楕円形の建物が続いている。 [1] [15]建物は楕円形に見えますが、ベースと両方のセットバックセクションは実際には多角形であり、外壁は幅2フィート7.5インチ（0.800メートル）の面で構成されている。最下層セクションには180の辺があり、19階より上の中間セクションには164の辺があり、27階より上の最上層セクションには156の辺がある。屋根の上には2階建ての機械室もあり、花崗岩で覆われ、楕円形になっている。[15]敷地の北東部には長方形の9階建ての別館があり、[25] [26]そのベースにはレストランスペースがある。[26]
建物の土台は、高さ28フィート（8.5メートル）の28本のステンレスと花崗岩の柱で支えられている。[26]柱はガラス張りのロビーの前に突き出ている。[13] [27]柱の上部にはスチールバンドが入っている。[13]柱の後ろには、建物の周囲の300度の部分を囲むアーケードがある。53番街と54番街の両方にアーケードに隣接して植栽がある。[8]建物の外装は、赤いインペリアル花崗岩とステンレスでできた連続した壁である。リボン状の窓は灰色のフレームで囲まれている。フロア間には赤いスパンドレルパネルがあり、ステンレスのストリップで縁取られている。[1] [15] [27]
特徴
建物の延床面積は58万平方フィート（54,000 m 2）である。[28] [29]この敷地はゾーニングボーナスなしで50万平方フィートの使用可能床面積を収容できたが、ハインズ・インタレストは隣接する地下鉄入口の改良と引き換えに7万1,544平方フィート（6,646.7 m 2 ）を追加することを許可された。 [7]建物のロビーには市松模様で装飾された床タイルとガラスモザイクの天井があった。ロビーの一部は1992年にカフェに改装された。[26] 885サードアベニューがオープンしたとき、大理石のパネルを備えたエレベーターが4台あった。各エレベーターのキャブには異なる色の大理石（緑、茶、赤、またはバラ）が使用されていた。[30]エレベーターは建物の東側（後ろ側）に配置されており、タワーの残りの部分はセットバックして上昇できるようになっている。[13] [31]
885 サードアベニューの上部構造は鉄筋コンクリートでできている。[27]上部構造にはチューブサポートシステムと上層階に向かって細くなる中央コアが含まれている。建物の珍しい形状とサードアベニューの東側にあることから、北からの風は東向きの圧力を非常に大きくする。その結果、構造エンジニアのアーウィン・カンターは構造荷重のほとんどを吸収する中央コアを追加することを決定した。[31]中央コアにはエレベーターと非常階段がある。[27]また、建物の型破りな形状の結果として、オフィススペースと機械設備は各階の楕円形に合わせて調整する必要があった。[1] [2]
歴史
発達
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1981年1月、ジェラルド・ハインズはシティコープからサードアベニュー885番地の敷地を2,800万ドルで購入した。[9] [10]この土地は1平方フィートあたり1,000ドル以上（1平方メートルあたり11,000ドル）で、マンハッタンのミッドタウンの土地としては記録的な価格だった。[10]この価格には、別途取得したブロック中央の借地権の費用は含まれていなかった。[9]当時、ハインズは米国全土で273のプロジェクトを開発していたが、ニューヨーク市で建物を開発したことはなかった。ハインズによると、「自分たちが誇りに思える、そして市が好意的に受け止めてくれるようなことをしたい」とのことだった。[32]この敷地には最大46万平方フィート（43,000平方メートル）のオフィスビルを建設できる。[9] [33]その年の4月、バージーとジョンソンは、その場所に楕円形の建物を建てる設計図を提示したが、既存のテナントの賃貸契約がまだ期限切れになっていなかったため、建設は数年先まで開始されない見込みだった。[33] 1981年8月までに、プロジェクトの詳細はまだ確定していなかった。[34] [35]ハインズのニューヨーク市事務所を率いたケネス・ハバードは、楕円形の建物が設計の中で唯一確実なものだと語った。[15] [35]
1983年、ハインズ・インタレスト社は、翌年、50万平方フィート（46,000平方メートル）の25階から30階建てのビルの建設を開始すると発表した。当時、ハインズのスポークスマンはニューヨーク・タイムズ紙に「まだ入居者はいません。誰か知っていますか？」と語っていた。[ 36]ハインズ・インタレスト社は、敷地内のアパートに月90.14ドルを支払っていたが、移転を拒否していたポール・ブラインという居住者を移転させるため、100万ドルを支払った。[37]ハインズ・インタレスト社は、まだ入居者がいなかったにもかかわらず、1984年5月にタワーの建設を開始した。これは、建設を開始する前に大口の入居者と契約するという同社の典型的なアプローチとは対照的だった。当時、同社は西53番街40番地にEFハットンのオフィスビルを建設しており、ハインズ・インタレスト社はこの2つのプロジェクトを「同様の取り組み」と見なしていた。[38]
基礎工事が行われている間、建物の高さについてはまだ不確実性があった。ハインズ・インタレストとそのパートナーであるスターリング・エクイティーズは、隣接する地下鉄駅の改良と引き換えに、建物の容積率を20パーセント増加させたいと考えていた。これにより、開発者は75,000平方フィート（7,000平方メートル）を追加して、最大面積580,000平方フィート（54,000平方メートル）になる予定だった。[25]このボーナスは最終的に承認された。[6]プロジェクトの建築家は、ビルの開発を監督したバージー・ジョンソン・アーキテクツのロネット・ライリーだった。[39] [40]テナントを誘致するため、ハインズ・インタレストは近くのシーグラム・ビルの31階にマーケティングセンターを開設し、そこで40 West 53rd Streetと885 Third Avenueの縮尺模型を展示した。開発者は、このスペースに対して1平方フィートあたり45ドルから60ドル（ 1平方メートルあたり480ドルから650ドル）を請求できると予測しました。 [41]テナントは修正ネットリースを支払いましたが、ハインズ・インタレストは税金、光熱費、運営費の過払い分を返金しました。[42]
ハインズ作戦
ビルは1986年に完成した。[14] 885 サードアベニューは当初は賛否両論の批判を受け、その変わった形状から「リップスティックビル」というあだ名が付けられたが、オフィススペースは利益を生んだ。[43] [1] 1986年半ばまでにビルのスペースの約65%が12のテナントに貸し出されていた。[38]初期のテナントには、テレコムプラスが運営する通信センター、[29]ファーストインターステート銀行、[41]広告代理店ヒル・ホリデイ・コナーズ・コスモポラス、[44]証券会社バーナード・L・マドフ投資証券、[45]ネイサン・カミングス財団などがあった。[46]ジョン・バージーとフィリップ・ジョンソンは、自社の建築事務所をタワーに移転したが、ハインズの役員はこれを「強力な支持」とみなした。[47]その年の終わりまでに、ビルの4分の3が入居した。オフィススペースの需要が減少したため、ハインズ・インタレストは少数の大規模テナントにスペースを貸すことは期待できなくなった。[48]
1987年、54丁目側にイタリアンレストラン「トスカーナ リストランテ」がオープンし、[49] 1999年には53丁目側にカフェがオープンした。[50] 1990年代初頭、ジョンソンはこのビルについて「リップスティックビルで働いていると言えば、どこにいるかみんなすぐに分かる」と語っている。[43] 1992年にはロビーにリップスティック カフェがオープンした。 [26] [51]翌年、トスカーナ リストランテは、デイヴィッド ロックウェルとジェイ ヘイバーソンが設計した「ヴォング」というレストランに置き換えられた。[26] [52] 2000年代初頭までに、オフィスのテナントには、法律事務所ビンガム マカッチェン、[53]法律事務所レイサム アンド ワトキンス、[54]コンピューター会社ユニシス、[55]金融会社モルガン スタンレーなどが含まれていた。[56]
2000年代
2004年1月、ティッシュマン・スパイヤーはビルの購入契約を締結した。その頃までに、ニューヨーク市の地主たちは賃料の上昇を見越してビルを買い漁っていた。[57]その年の後半、ハインズ・インタレストはビルをティッシュマン・スパイヤーに2億3500万ドルで売却した。[58] [55]レイサム・アンド・ワトキンスは、マンハッタンのミッドタウンでオフィススペースの需要が高まる中、2004年後半にビルの半分以上にあたる319,665平方フィート（29,697.9 m 2 ）の15年リース契約を締結した。 [59]プルデンシャル・リアル・エステート・インベスターズが管理するファンドであるTMWプロパティ・ファンズは、2005年半ばにティッシュマン・スパイヤーからビルの49%の権益を1億6400万ドルで購入した。[55] [60]この売却でビルの価値は3億3500万ドルとなった。[60]プルデンシャルは、この取引においてドイツの投資家グループの代理を務めた。その時点で、建物の入居率は95%だった。[55]ティシュマン・スパイヤーは、2007年3月にサードアベニュー885番地を売りに出すことを決定した。[61] [62]プルデンシャルは建物の売却を望んでおり、不動産専門家は、この物件が5億ドル以上で売れると予測していた。[62]
メトロポリタン885サードアベニューLLC [63] [64]として知られるコンソーシアムが2007年7月に6億4,850万ドルでこの建物を購入し、[65] [66]翌月に購入を完了した。[67]売却後、イスラエルの企業であるタオ・ツオトとファイナンシャル・レバーズが共同で建物の70％の株式を所有した。残りはメトロポリタン・リアル・エステート・インベストメンツ、マルチャーノ・インベストメント・グループ、および第三の投資家が所有した。[66] [68] [69]売却には、所有者が2020年以降に土地を取得するオプションが含まれていた。[70]同じ取引の一環として、SLグリーンは、3億1,700万ドルで、土地の79％の所有権と、敷地の残り21％の賃借権を取得した。 [71] [72] SLグリーンは所有権と賃借権の55％を所有し、パートナーのグラマシー・キャピタル・コーポレーションは残りの45％を所有した。[68]この取引は、建物自体の複雑な資金調達パッケージの一部でした。[72] [73]建物の所有者はまた、カナダロイヤル銀行（RBC）から2億1000万ドルの第1抵当ローンを取得し、 [58]ゴールドマンサックスから6000万ドルの優先株ローンも取得しました。[74]敷地の取得、第1抵当ローン、優先株ローンを合わせて5億8700万ドルの資金調達となりました。[69] [73] ワコビアは建物の購入価格の90％を融資することを申し出ましたが、最終的に取引を破棄しました。[75]
スペースの大部分はすでにレイサム・アンド・ワトキンスとの長期リース契約が結ばれていたが、新所有者は、様々な小規模テナントが入居している残りのスペースを高金利で貸し出せると自信を示した。[73] [76]建物のスペースの約42％が2013年までリース可能となる予定だった。 [73]メトロポリタンは2008年7月にゴールドマン・サックスからのつなぎ融資で建物の借り換えを行った。[74] [63]当時、建物の入居率は97％で、空きスペースはわずか13,800平方フィート（1,280平方メートル）だった。[77]建物の約3分の2はレイサム・アンド・ワトキンスという1社のテナントによって占められていた。[77] [78] 3階建ての建物を占めていたバーナード・L・マドフ投資証券は、会長バーニー・マドフが650億ドルのポンジー・スキームを運営していたことが判明した後、2008年に倒産した。[79]その後、連邦捜査局は、マドフに対する詐欺容疑を捜査している間、マドフのスペースの一部を接収した。[45] [58]ブローカーは、建物とマドフの関係がテナントを追い払うのではないかと懸念を示した。[58]サード・アベニュー885番地の賃貸収入は、マドフ事件の結果でもあるが、[80] 2007年から2008年の金融危機による空室率の上昇もあって、その後数年間減少した。[81] 2009年後半、ヴォングの建物内の以前のスペースはウルフギャング・ステーキハウスに引き継がれた。[68]
2010年代から現在
メトロポリタン885サードアベニューLLCは2010年に最初の住宅ローンを返済できず、RBCは同年6月に建物の差し押さえを求めて訴訟を起こした。[63] [64]メトロポリタンはその年の11月に破産を申請した。[81] [82] [83]アルゼンチンのグループであるInversiones y Representaciones Sociedad Anónima（IRSA）とMarciano Investment Groupは、建物の価値を3億9500万ドルと評価した取引で建物の過半数の所有権を取得した。[58] SL Greenは、3億5200万ドルと評価された土地の所有権を統合した。[71]マドフ論争にもかかわらず、IRSAとMarcianoによる買収後も建物の占有率は90％以上だった。[58] [84]空きオフィススペースの一部は2011年にアートショーに使用され、[56]翌年にはロビーでフィリップ・ジョンソンの作品展が開催された。[85] [86] 2010年に建物のロビー内にカフェがオープンしました。[87] 2014年にクリムゾン＆ライレストランがオープンし、シェフのチャーリー・パーマーが経営しています。[88]テナントを誘致するために、IRSAとマルチャーノは建築会社ゲンスラーを雇い、オフィススペースの一部を再設計しました。[84]その後、オーナーは数千平方フィートのプレビルドオフィスとしてスペースをリースしました。[84] [89]
建物の管理業者であるヘラルド・スクエア・プロパティーズ[90]は、 2014年に建物内の全階に需要があると報告した。[89]翌年までには、マドフの旧スペース全体を含め、建物の97％が賃貸された。[91] SLグリーンは、2015年10月に、地上リースの支配権をセルージ・プロパティーズとSMI USAに4億5,300万ドルで売却した。 [92] [93]この売却は、SLグリーンによるマディソンアベニュー11番地の購入資金に充てられ、[94]翌年2月に完了した。[71] [70]セルージ、SMI USA、SLグリーンは、敷地の78.9％を所有し、残りを別の所有者と共有した。[95]セルッツィは土地をIRSAにリースバックし、2017年にクレディ・スイスから2億7200万ドルの4年間の融資を受けた。 [96] [97]この建物はヘッジファンドのアルデン・グローバル・キャピタルや法律事務所ノアなどのテナントを引き続き誘致した。[68]レイサム・アンド・ワトキンスは2018年に1271アベニュー・オブ・ジ・アメリカスに移転すると発表し、[98] 885サードアベニューのオフィススペースの大部分を明け渡した。[99] [100]アルゼンチン経済が弱まる中、IRSAとマルチャーノは2019年に885サードアベニューの土地を購入するオプションを行使しないことを選択した。代わりに、セルッツィは同年、土地を売りに出した。[99]
2020年の世界的なCOVID-19パンデミックにより、IRSAは2020年6月に特別サービサーに送られた土地リースローンの支払いを怠った。[101] [95]敷地の21％を所有する3 Company LLCが、パンデミックの発生前に行われた評価に基づいて、敷地の自社部分の年間地代を5倍に引き上げようとした際に、さらなる紛争が発生した。SLグリーンは、区画が適切に評価されていなかったと主張して訴訟を起こした。[17] [102]セルッツィはローンの不履行を辛うじて回避し、[102] SLグリーンは2021年3月にそれを取得した。[103]その年の後半、SLグリーンはロビーを改装することをTwitterで発表した。 [104]同社は2022年初頭までに建物内のスペースの賃貸を開始した。[105] [106] 2022年9月、メモリアル・スローン・ケタリングがんセンターはSLグリーンに3億ドルを支払い、建物のスペースの約3分の2にあたる415,000〜435,000平方フィート（38,600〜40,400平方メートル）を購入した。[107] [108]
受付
ニューズデイ紙は、 885 サードアベニューをジョンソンの「接線的アプローチ」の例として挙げ、 1986年のPBSのテレビシリーズ「アメリカンマスターズ」のインタビューでジョンソンが建築へのアプローチについて「時には世界と接線的にならなければ気が狂ってしまう」と述べていることを引用した。 [109] ヴィンセント・スカリーはニューヨークタイムズマガジンに、この建物は「渦巻くヒューストンタイプ」であり、南西部に敬意を表しているか、サードアベニューの「フロンティアストリート」としての評判に言及しているかのどちらかであると書いた。 [110] ニューヨークタイムズは、 1990年代後半に再設計された近くの666 フィフスアベニューのロビーを885 サードアベニューのデザインと比較した。 [111]ニューヨークデイリーニュースは2012年に、この建物は「単に興味深い構造物であるだけでなく、モダニズム建築の完璧な例である」と書いた。 [85] Curbedは2023年に、この建物は「サードアベニューの他の部分の平凡さと対照をなすものとして長い間機能してきた」と書いている。 [112]
カーター・ワイズマンはアメリカン・ヘリテージ誌の記事でこの建物を「大げさで不条理」と評し、ジョンソンを「最も過大評価されている建築家」と批判した。[113]マイケル・ソーキンはデザインを批判し、「形のレベルでは建物は申し分なく、形も良く、特徴的だ。しかし、このプロジェクトは細部でそれを失っている」と述べた。[114]エリック・ナッシュは2005年に、基礎の柱から建物の内部レイアウトまで「あらゆるレベルで不連続性が強調されている」と書いた。[2]
参考文献
注記
- ^ この地域は1982年に再区画された。[19]
引用
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外部リンク
ウィキメディア・コモンズには、リップスティック・ビルディングに関連するメディアがあります。
- 公式サイト
- 「Emporis ビル ID 114943」。Emporis。2020年2月2日時点のオリジナルよりアーカイブ。
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