ブロック37

108 ノース ステート ストリート
ブロック 37

108 ノース ステート ストリート、南東から見たところ (ワシントン & ステート付近) 2008 年 3 月 15 日
位置	シカゴ、イリノイ州 、アメリカ合衆国
座標	北緯41°53′02″ 西経87°37′44″ / 北緯41.883932° 西経87.628841° / 41.883932; -87.628841
住所	ノースステートストリート108番地
オープン日	商業施設（2008年7月） 小売施設（2009年11月） 住宅施設（2016年6月）
開発者	ミルズコーポレーション、ジョセフ・フリード・アンド・アソシエイツLLC
所有者	バンク・オブ・アメリカ（2012年2月にCIMグループに暫定売却予定）
階数	CBS放送センター（22ウェストワシントン）– 17 モール– 3 アパート– 34
公共交通機関へのアクセス	シカゴ「L」：   ブルーライン ワシントン​   レッドライン 湖で   グリーンライン   ブラウンライン   オレンジライン   ピンクライン   パープルライン ワシントン/ワバッシュ
Webサイト	ブロックサーティーセブン

ノースステートストリート108番地は、ブロック37としても知られ、イリノイ州シカゴのダウンタウンのループ コミュニティエリアにある開発地です。北から時計回りにウェストランドルフストリート、ノースステートストリート、ウェストワシントンストリート、ノースディアボーンストリートに囲まれた正方形のブロックに位置しており、「ブロック37」として知られ、市の元々の58ブロックの1つとして指定された番号でした。^[1] 地上の再開発は完了していますが、地下駅の工事は駅が部分的にしか完成しなかったため中止されました。

このブロックにあった以前の建物は、当時のシカゴ市長 リチャード・M・デイリー氏による激しい論争を呼んだ再開発計画のため、1989年に取り壊された。議論の中にはシカゴランドマーク マッカーシービルの取り壊しも含まれていたが、これはイリノイ州最高裁判所が民間の保存団体には市の決定に異議を申し立てる権限がないとの判決を下した後に進められた。

敷地が整地されると、当初の再開発計画は頓挫し、その後の計画もいくつか頓挫しました。 ミルズ コーポレーションは2005 年に着工しましたが、過去に財政難に陥っていました。この評判と変化する財政状況により、請負業者は支払いを受けられないことを恐れ、2006 年に遅延が発生しました。2009 年 11 月、開発業者は債務不履行と宣告され、CB リチャード エリスが管財人に指名されました。プロジェクトはジョセフ フリード アンド アソシエイツ LLC に引き継がれました。しかし、バンク オブ アメリカは2011 年にこの不動産を 差し押さえ、2012 年に CIM グループに売却しました。3 つの新しい建物は 2016 年までに完成しました。

1829年、議会は運河の位置と周囲の町の配置を決める委員を任命した。委員はジェームズ・トンプソンを雇い、当時人口100人未満だったシカゴの町の測量と区画割りをさせた。歴史家たちは、1830年8月4日の区画割り申請をシカゴという自治体の公式認定とみなしている。^[2]ブロック37は、町の区画割りにおける市の元々の58ブロックのうちの1つである。^{[1]ブロック37は}ループの中心に位置し、ステートストリートの商業地区、市/郡政府複合施設、ランドルフストリートの劇場地区の間にあるため、その歴史は市の歴史の縮図となっている。^[3]

シカゴ大火以前から、このブロックにはシカゴ最大級の劇場があった。19世紀後半には、高層オフィスビルがこのブロックに急増した。^[4] 1970年までに、このブロックは11棟のビルが密集し、劇場、オフィス、YMCA、食料品店のストップ＆ショップなどの小売店が入居した。1973年6月14日、リチャード・J・デイリー市長はノースループ劇場地区を中心とした広範な都市再開発計画を発表した。^[5]その後16年間にわたり、ルブロフ・カンパニーやJMBリアルティなど多くの民間開発業者が、ステートストリート沿いにショッピングモール、上層部にホテルやオフィスタワーを建設する大規模な複合開発をこの敷地で計画した。ハロルド・ワシントン市長が1983年にノースループ税収増分融資地区を創設したことで、不動産の集約化が促進され、都市再開発事業に安定した収入源と土地収用権がもたらされた。^[6]

現在のブロック37は、西側にリチャード・J・デイリー・センター、東側には旧マーシャル・フィールド・アンド・カンパニー・ビルが隣接している。この地区は、シカゴ市庁舎とジェームズ・R・トンプソン・センター（イリノイ州庁舎）を含む中央ビジネス地区の一部で、 2ブロック以内に位置している。 ^[7]

当初の計画によれば、この複合施設は3つの建物が一体となって建設される予定だった。ノース・ステート・ストリートとウェスト・ランドルフ・ストリートに面した21階建ての住宅用コンドミニアムタワー「108 ノース・ステート・コンドミニアム・タワー」、ウェスト・ランドルフ・ストリートとノース・ディアボーン・ストリートに面した20階建てのホテルタワー「108 ノース・ステート・ホテル・タワー」、ノース・ステート・ストリートとウェスト・ワシントン・ストリートに面した17階建てのCBSブロードキャスト・センター（WBBM-TV、CBS 2用）である。^[8]一時期、ホテルタワーは2つ目の住宅タワーに取って代わられたという話があったが、^[9]その後の計画ではホテルタワーはまだ建設予定であることが示された。^{[10] [11]これらの建物は下層階の小売スペースの上にそびえ立ち、下層階の小売フロアにはショッピング、エンターテイメント、ダイニングが多種多様に混在している。2008年11月、市は}ロウズ・ホテルズが354室のホテルを建設できるように資金提供を提案した。 ^{[10] [11]}

建築的には、メインフロアは透明な角張りのプロジェクトファサードと透明なガラスのストリートレベルの眺望を特徴としています。複数の構造物には、約400,000平方フィート（37,000平方メートル^）の小売、娯楽、飲食スペースと、200,000〜450,000平方フィート（19,000〜42,000平方メートル^）のオフィススペースがあります。^[12] 38階建てのMarquee at Block 37（別名25 West Randolph Street）は、2016年に690戸の住宅ユニットとともに完成しました。^[13]

2005年に着工した設計には、 CTAブルーラインとCTAレッドラインの線路を接続して乗客にサービスを提供し、直接乗り換えを可能にするスーパーステーションが含まれていました。計画されたプロジェクトには、シカゴのオヘア空港とミッドウェイ空港の両方への列車サービスを提供するダウンタウン駅も含まれていました。^[14]

駅の建設費は2億1,300万ドルと見積もられた。シカゴ市とシカゴ交通局が1億7,200万ドルを支払い、ミルズ社（当初の開発者）が残りを支払うことになっていた。^[15] コスト超過と遅延により、シカゴ市とシカゴ交通局は既に発生したコストを補うために約1億ドルを支払わざるを得なくなり、CTAはプロジェクトを中止した。その理由の1つは、空港への急行サービス（既存の線路と駅を使用する低速のローカル列車サービスとは対照的）を創設するために必要な推定15億ドルがなかったためである。 ^{[15] [16]}最終的に、駅舎の建設に約4億ドルが費やされ、さらに休止費用として4,000万ドルが費やされた。^[17]

2009年11月、商業ビルと住宅ビルの建設が進み、シカゴ・ペデストリアン・ウェイのブロック37部分がレッドラインのレイク駅とブルーラインのワシントン駅の間で開通した。 ^[18]これは駅の無賃エリアのみを接続していたため、乗車券所持者はこの接続を利用するために標準の乗り換え料金0.25ドルを支払った。2013年5月、CTAはこの乗り換えを無料にした。^[19]

スーパーステーション計画の失敗後、市はブロック37をダウンタウンの終点として民間が建設した空港エクスプレスサービスの可能性を調査し始めた。市は2018年6月に、ボーリング・カンパニーが、ツイントンネルとテスラ・モデルXをベースにした電気自動車を使用して、シカゴ・オヘア空港への高速急行輸送リンク（シカゴ・エクスプレス・ループと名付けられた）を建設する契約交渉のコンペに勝利したと発表した。^[20]建設と運営の資金は同社が全額負担し、このシステムによりオヘア空港までの移動時間は約12分に短縮される。^{[21] [20]}

ブロック37は、リチャード・M・デイリー市長が小売店、ホテル、オフィス、住宅スペースを備えた多目的超高層ビルを建てるために取り壊しを承認した後、1989年に取り壊されました。これは多くの世論を巻き起こし、シカゴのランドマークであるマッカーシービルは、ブロックを片付けるために、保存主義者と公益団体の反対にもかかわらず、ランドマークの地位を剥奪されました。^[22]ブロック37は、シカゴの政治と過去の開発者の資金不足により再開発の試みが数回失敗した後、1989年から2005年までほぼ空き街区でした。 ^[23] 1989年以前のブロック37の建築から残っている唯一の建物は、ループの大部分に電力を供給している現役のコモンウェルスエジソン変圧器ビルです。 ^{[24] [25]}

マギー・デイリーの非営利団体「アフタースクール・マターズ」は、1991年夏にギャラリー37として始まり、テントを張ってティーンエイジャーに視覚芸術の授業を提供した。^[26]この団体は開発が始まった際にブロック37から移転し、現在は元の場所から数ブロック東 にあるランドルフ・ストリートの「ギャラリー37センター・フォー・ジ・アーツ」という近くの建物で活動している。

1987年、シカゴ市長 ハロルド・ワシントンは、ブロック37を開発するためにFJVベンチャーへの2400万ドルの補助金を承認した。 ^{[27]その後、一連の代替再開発計画があった。ブロックの以前の再開発計画の中には、元のブロックが取り壊され、}マーフィー/ヤーン社が設計した47階建てのタワーが含まれていたオリジナルのブロック37タワーがあった。^[28]もう一つの失敗した計画は、ソロモン・コードウェル・ブエンツの計画で、高さ711フィートの66階建ての住宅タワーと、4階建ての小売店舗の上にそびえ立つ12階建てのマリオットホテルが含まれていた。 ^{[24] [29]これは、2004年に完成予定だった}コーン・ペダーセン・フォックス・アソシエイツの設計に続くものだった。 ^[30]開発は失敗に終わり、その土地は市の所有となった。^[27] 2002年、市は当該物件の開発権をめぐる競争を開始した。^{[31] [32] [33]} 2004年、市は当該物件をミルズ社に2000万ドルの損失で売却した。ミルズは2005年、市が税収増加財源として4200万ドルを投入した際に、ジョセフ・フリード・アンド・アソシエイツに開発権を売却した。2007年、市は開発費が1億5000万ドルの予算超過であることを知った。^{[27]この複合施設は当初、多数の}超地域型ショッピングモールを所有していることで知られる商業用不動産開発業者ミルズ・コーポレーションによって開発されていた。しかし、ジョセフ・フリード・アンド・アソシエイツLLCが開発権を継承した。

ミルズのトラブルは、失敗したプロジェクトによる多額の損失、資金難、米国証券取引委員会による会計調査の発覚とともに、2005年11月に始まった。^[34] SECの調査は、2006年3月に正式調査に格上げされた。^{[35]正式調査への再分類により、}召喚状などの追加手法が使用可能になった。^[35] 2007年4月6日、サイモン・プロパティ・グループは、ファラロン・キャピタル・マネジメントと共同でミルズ・コーポレーションを普通株1株当たり25.25ドルで買収すると発表した。^[36]

2006年3月、請負業者は支払いが受けられないことを恐れて建設を中止した。^[34]これにより、モーニングスターはリース契約を再検討することになった。その結果、プロジェクトの価値は下がり、プロジェクト権の転売が困難になった。ミルズは、困難に直面する前は、ドイツの投資会社であるDeutsche Immobilien Fonds AGとの契約に近づいていた。DIFAはシカゴの開発業者であるGolub & Co.よりも高い入札額を提示し、その後、同社がトップとなった。^[34]シカゴに本社を置く国際不動産投資会社であるGolubは、プロジェクトのオフィススペース部分の契約を締結した。^[9]ミルズは最終的に、小売スペースの権利をシカゴの開発業者であるJoseph Freed & Associatesに売却した。同社は、2007年初頭に閉鎖された近くのCarson, Pirie, Scott and Company Building（1 South State Streetに所在）を以前に購入していた。 ^[37]

2007年までに、ゴラブとミルズは、モーニングスターへの211,000平方フィート（19,600平方メートル）の特定のリースをめぐって法的なもつれに巻き込まれていた。ゴラブは、ミルズは211,000平方フィート（19,600平方メートル^）で契約したにもかかわらず、フロアの寸法が実際には合計237,000平方フィート（22,000平方メートル^）であることを知っていたと主張した。ゴラブは、モーニングスターの関連会社が「モーニングスターに、リース契約で事後的なスペースの再測定に拘束されることに同意するよう説得した」と主張した。^[9]さらに、ゴラブは、ミルズが、ゴラブとミルズの間の合意で義務付けられているように、提案されたホテルを撤去して2つ目のアパートタワーを建設するなどの計画について、デイリー政権の許可を得ずに行動したと主張した。^[9]さらに、ゴラブは、フリードに与えられたプロジェクトの住宅部分をめぐって訴訟を起こしていた。ゴラブは、住宅部分でより大きな利益を上げることを期待して、プロジェクトのオフィススペース部分を低利益で受け入れたと主張した。^[38]その後の裁判所の判決により、ミルズはゴラブとの契約を解除してプロジェクトの2つの住宅タワーを開発し、ループ地区のブロック37プロジェクトの住宅部分を開発業者ジョセフ・A・フリード＆アソシエイツLLCに売却することができた。^[39]

2009年10月19日、ジョセフ・フリード・アンド・アソシエイツの資金が底をついたため、バンク・オブ・アメリカを含む貸し手らは、この複合開発の小売・交通機関部分の差し押さえに動いた。フリードは3月に債務不履行となった。クック郡巡回裁判所に提出された訴訟によると、8月25日時点でコスト超過が3,400万ドルを超え、フリードは2億500万ドルの建設ローンのうち1億2,850万ドルを負っていた。^[40]

11月3日、開発業者は今後数か月以内に13の新規テナントを獲得したと発表した。^[41] 11月20日、巡回裁判所の判事はフリード社から開発権を剥奪し、責任をCBリチャードエリス社に引き渡した。同日、レッドラインとブルーラインを結ぶ地下歩道と1階の小売スペースの部分的な占有許可が与えられた。フリード社は、ローンの支払いは滞っておらず、債務不履行は技術的な問題によるものだと主張した。^[42]フリード社は2009年12月30日、680万ドルの費用について個人的に責任があると判断された。 ^[43]

管財人であるCBリチャード・エリスは、12月8日に裁判所に状況報告書を提出し、2010年1月15日には財務状況を含む完全な報告書を提出する予定だった。^[44]保険をめぐる争いで開発権の引き渡しが遅れたが、^[45]最終的には2010年1月下旬に行われた。 ^[46] 2011年3月、バンク・オブ・アメリカは保安官による差し押さえ売却で1億ドルの信用入札で2億600万ドルの物件を取得した。その後、2012年2月、CIMグループはバンク・オブ・アメリカ社から305,000平方フィートのショッピングセンター全体の交渉による買収を完了する予定だった。^[47] CIMは実際には2012年4月まで購入を完了しなかった。^[48]

ミルズ社は、2005年11月11日に市からプロジェクト用の土地を購入しました。^[ 12]プロジェクトの第1フェーズである着工は、2005年11月15日に正式に開始されました。^[12]これは、マスターデベロッパーの競争に勝ち、市に計画を承認された後のことでした。^[49]ミルズ社は、CBS 2シカゴ放送センター、ボッジミラノ、シスレー、アンドリューズタイズ、バナナリパブリック、ローザメキシカーノ、デビッドバートンジム、およびギブソンステーキハウスとヒューゴズフロッグバーの創設者であるスティーブロンバードとハリウッドのラッキーストライクレーン創設者であるスティーブンフォスターによる新しいコンセプトから将来のテナント契約に関する意向書を受けています。^[12] モーニングスター社は、 8フロアにわたる約210,000平方フィート（20,000 m ²）を占有するリースを締結しており、オフィスタワーで最大のテナントとなっています。^[50] 2005年4月、ミルズはWBBMチャンネル2と約10万平方フィート（10,000平方メートル^）のオフィスとショーケーステレビスタジオ用のスペースのリース契約を発表した。^[50] 2008年2月、デベロッパーのジョセフ・フリード＆アソシエイツは、クラブモナコ、ムビコエンターテインメントLLCシアター、デビッドバートンジム、ローザメキシカンレストラン、コーヒーショップ、そしてまだ名前が決まっていないレタスエンターテイニングユーエンタープライズInc.レストランがステートストリートコンプレックスに出店すると発表した。 ^[51] 2008年6月、プーマはブロック37に2階建ての旗艦店をオープンすることを確認した。また、ムビコシアターには8スクリーンのシネマコンプレックスがあると報じられた。^[52] 2008年10月、スペインの衣料品店ザラは、ドイツのスポーツウェア会社プーマアスレチックウェア、イギリスの衣料品ブランドベンシャーマンと共にブロック37の賃貸​​契約を締結した。^[53]他に確認されている小売業者としては、衣料品のスティーブ・マデン、ゴディバ・ショコラティエ、スポーツアパレル販売のルルレモン・アスレティカ社、ヘアケア・スキンケア製品のアヴェダ、ボディケア・バス製品のサボンなどがある。^[54]当時ブロック37を検討していると噂されていた他の店舗としては、アップルコンピュータとクレート・アンド・バレルの家庭用家具がある^。[55]

2006年7月31日、小売店とCTAの建設が始まりました。^[49]小売店の部分には、ノースステートストリートとウェストワシントンストリートのCBS 2放送センタービルの建設が含まれます。^{[49]このビルは}モーニングスター社の本社としても機能します。 ^[49]この17階建てのビルは高さ276フィート（84メートル）になります。^[56]このプロジェクトはこれまで何度も失敗しており、再開発が着工段階を過ぎて建設段階に進むのは今回が初めてです。^[49]

建設の第一段階（フェーズ II）は、2008 年 3 月までに完了するよう契約されていた。 ^[34]これにより、モーニングスター社は、225 W. Wacker Drive の所在地でのリースが 2009 年初めに満了する前に移転することが可能になった。^[34]しかし、財政難により遅延が発生し、建物の半分以上を占有する予定だったモーニングスターは、ダウンタウンの他のオフィス タワーからリースの提案を求める必要に迫られた。^[34]モーニングスターは、リースが満了する前に移転できなかった場合、滞留違約金やその他の損害を被ることになった。^[34]モーニングスターは、108 North State Street でのリース価格が 1 平方フィートあたり 20 ドル台前半と市場価格を下回っていたため、他の機会を追求することを躊躇していた。^[34]

2008年6月11日、CTA理事会は、ブロック37モールの下の高速輸送駅の建設に対する市の3段階の救済計画について聴取する予定であった。計画には、2,000万ドルの追加増税融資が含まれていた。これは、CTAが支出を余儀なくされた予算額を超えた6,000万～7,000万ドルに加えて発生する。建物の開発業者であるJoseph Freed & Associatesは、1,900万ドルのコスト超過を受け入れることに同意した。今回の支援は、これまでに発生したコストのみをカバーする。それ以上の資金は約束されておらず、そのような資金が調達されるまで駅の開発は停止される。当初の予算は2億1,300万ドル（CTAから1億7,300万ドル）で、これまでのコストは3億2,000万ドルであった。^[27] 2009年末にようやく3番目の建物であるホテルと住宅の建設が始まりました。^[57]

建設中、100人の地元の芸術家が、仮設工事壁に貼るための切り抜き木版文字を制作した。それらは、建設現場の隣にある仮設歩行者通路に隣接する壁に貼られた。「あなたは美しい」というフレーズが、さまざまな言語で綴られていた。^[58]

2008年9月、16階建ての多目的ビルでテープカット式典が行われた。^{[59] [60]} CBSスタジオには、30×19フィート（9.1×5.8メートル）の屋外ビデオディスプレイが含まれている。^[61]モーニングスターは、グローバル本社をこのビルに移転した。^[62]この建物には、世界初の高級コワーキングスペースもあり、15階にはスパ、ビリヤード場、レコーディングスタジオ、グラフィックデザインショップ、オーディオビジュアル会議室、ペントハウススイート、コンシェルジュを含むスペースに、100の個別のワークスペースがレンタルされている。^[57]

ショッピングセンターには、Bebe、Coach、J.Crewが入っています。ウォータータワープレイスのフードコートも運営しているLettuce Entertain Youは、カフェ、フードコート、マーケットを運営しています。最上階はMuvico Theatersが入居する予定でしたが^[57]、2009年に撤退しました。 ^[63]ブロック37プロジェクトの最初で最大のテナントであるDavid Barton Gymもプロジェクトから撤退しました。^[64]ジムが撤退した理由は、モールのオープンが遅れたためです。モールは、当初の予定である2008年秋ではなく、2009年秋にオープンする予定です。^[11] 2009年3月、Apple Inc.もリース契約を撤回し、^{[65] 1か月も経たないうちに、} North Avenue、Halsted Street 、Clybourn Avenueに囲まれたClybourn Corridorに新しい店舗を開発する契約を結びました。^[66]アップルがリース契約を撤回した後、ルルレモンもアップルの隣に拠点を置くためにリース契約を撤回した。^[67] 2009年3月に契約した他のテナントには、シカゴの服飾雑貨店ビッグスビー＆クルーザーズ、サングラスハット、クリスタルジュエリーのスワロフスキー、スターフルーツカフェ、ファストカジュアルレストランタヒニなどがある。^[68]また、広告収入の減少に直面して、CBSはスタジオの一部を転貸しようとした。 ^[69]

2009年11月20日、ブルーラインとレッドラインを結ぶ地下歩道が開通した。翌日、スティーブ・マデンシューズがこの建物に最初の小売店をオープンした。^[70] 2012年2月時点で、劇場、フードコート、ジムはまだ開店しておらず、計画もなくなった。貸し手のバンク・オブ・アメリカと開発業者のジョセフ・フリードが破産裁判所で争っている間、小売業者が賃貸契約を躊躇したため、その時点で建物の占有率はわずか26%だった。^[47]

2014年、CIMはブロック37の上に賃貸住宅タワーを追加する計画を進め始めました。2014年3月、500戸を超えるアパートの建設が計画されているという噂が流れ始めました。^[71] 9月11日、CIMは34階建て、690戸のアパートタワーの許可を取得したというプレスリリースを発行しました。Crain 's Chicago Businessはこれを「ループで数十年ぶりの最大のアパートタワー」と評しました。^[72]ガラス張りのプロジェクトの公式開始は10月29日で、屋外プールやスパ、屋上スパやフィットネスセンターなどのアメニティを含む2016年夏までに完成する予定です。当時、小売スペースの占有率はわずか52％でした。アパートの建設により、建物の上にホテルを建設する計画はなくなりました。^{[73]アパートの建設は、11スクリーンの}AMCシアターのダイニングイン映画館を建物に持ち込む計画と一致しました。 ^[74] 4階のAMCシアターは、ループ地区唯一の大手映画館チェーンとして予定通り2015年12月17日にオープンした。^{[75] [76]}この劇場はシカゴ初のダインインシアターで、客は座席からボタンを押すだけで食事を注文できる。^[77]

2016年6月1日、38階建て、690ユニットのMarquee at Block 37が25 West Randolph St.にオープンし、^{[78] [13]} Block 37の建設が完了しました。 ^[79] CIMとプロジェクトのパートナーであるカナダの会社Morguardは、2017年にこの建物を4億1,400万ドルで売りに出そうとしました。 25 West Randolph St.に買い手がつかなかったため、両社は2017年後半に2億2,500万ドルの住宅ローンを借り換え、そのうち1億1,000万ドルは建設資金の1億1,000万ドルのローン返済に充てられました。^[80]その後、開発業者は2019年にこの建物を3億ドルで再び売りに出しました。^[81]モルガードは2019年11月にCIMの株式を買収した。^[82] ノースウェスタン・ミューチュアルはモルガードがCIMの株式を買収するために1億6500万ドルの融資を提供した。^[83]

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  南東の角から見たところ（ワシントン州） 2007年8月25日
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  北西の角から見たところ（ディアボーンとランドルフ） 2007 年 4 月 12 日
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  南東の角から見たところ（ワシントン州） 2007年4月12日
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  2007年1月31日

• ミラー、ロス (1996)。『Here's the Deal』。ニューヨーク：Knopf。

• 絵ブロック37情報
• ブロック 37 建設現場のウェブカメラ