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税収増額融資（TIF）は、米国における再開発、インフラ整備、その他の地域改善プロジェクトへの補助金として使用される公的資金調達方法です。TIFプログラムの本来の目的は、経済活性化が必要と指定されている荒廃地域への民間投資を促進することです。[ 1 ] 同様の、または関連する価値捕捉戦略は世界中で使用されています。
TIF を利用することで、自治体は通常、特定の地域または地区からの将来の固定資産税収入の増加を、コミュニティの経済開発プロジェクトまたは公共事業プロジェクトに振り向けます。TIF 補助金は市の予算から直接支出されるわけではありませんが、市は税収の損失を被ります。[ 2 ]最初の TIF は 1952 年にカリフォルニア州で使用されました。 [ 3 ] 2004 年までに、アリゾナ州を除くすべての米国の州が TIF の使用を承認しました。
公的補助金による経済開発と自治体事業の両方に用いられる税収増額融資補助金[ 2 ]： 2は、都市や郡が荒廃した不動産の再開発や市庁舎、公園、図書館などの公共事業の承認を得るための手段を提供してきた。荒廃の定義は、農地を含むほぼすべての種類の土地を広く包含するようになり、これが多くの批判を生んでいる。[ 2 ]： 2
必要な補助金を提供するため、都市再開発地区（TIF地区）は、プロジェクト用地以外の不動産にも設定され、プロジェクトに必要な借入能力を確保する。借入能力は、TIF地区内のすべての区画から将来的に毎年発生する不動産税の増額分（20～25年以上）と、プロジェクト自体から将来的に得られると予想される新たな税収を合わせて計上することで設定される。プロジェクトが不動産税を支払わない公共事業である場合、返済はすべてTIF地区内の隣接不動産から行われる。
疑問視されることもあるものの、公共事業は、投資が行われなかった場合よりも税収増をもたらすと一般的に考えられている。多くの地域では、固定資産税の年間増額は制限されており、投資が行われなかった場合に発生するであろう増額を超えることはできない。
公共事業または民間事業の完了は、周辺不動産の価値上昇につながり、追加の税収を生み出す場合がある。売上税収入の増加や雇用の創出も期待できるが、これらの要因とその乗数効果は通常、TIF（税収増額融資）の構造には影響を与えない。
地区全体での定期的な年間増加と、公共および民間の投資による土地価値の増加により、税収が増加します。これが「税収増」です。税収増額融資は、特定の定義された地区内の税収増を、プロジェクトの費用を支払うために発行される債務の資金調達に充てます。TIFは、そうでなければ開発が行われない可能性のある管轄区域の困窮した、未開発の、または利用されていない部分の改善に資金を振り向けるように設計されています。TIFは、これらの固定資産税収入の将来の増加を担保に借り入れを行うことにより、公共または民間のプロジェクトのための資金を生み出します。[ 4 ]
税収増額融資は1952年にカリフォルニア州で初めて使用され、現在、米国では小規模都市や中規模都市から大都市圏まで、数千のTIF地区が運営されています。2008年時点で、カリフォルニア州には400を超えるTIF地区があり、年間総収入は100億ドルを超え、長期債務は280億ドルを超え、評価された土地の評価額は6740億ドルを超えています。[ 5 ]カリフォルニア州は2011年の訴訟によりTIF融資の使用を中止し、2010年カリフォルニア州財政緊急事態宣言を制定し、州内の約400の再開発機関の資金調達のためのTIFの使用を含め、公共資金からの固定資産税収入の転用を終了しました。[ 6 ] [ 7 ] RDAはこの決定に不服を申し立てましたが、2011年の州予算の可決後、2012年2月に最終的に廃止されました。[ 8 ] [ 9 ]
しかし、2015年にカリフォルニア州コミュニティ再生投資局法が制定され、税収増額融資によって資金提供されるコミュニティ再生投資局（CRIA）の設立が規定されました。CRIAの主な目的は、低所得および中所得世帯向けの手頃な価格の住宅の開発または維持（TIF資金の最低25%は手頃な価格の住宅基金に充当されなければならない）と、同法の規定で定義されている経済的に不利な地域における公共インフラの建設または改善です。[ 10 ] [ 11 ]さらに、強化インフラ融資地区（EIFD）は、カリフォルニア州でTIFによって設立および資金調達される可能性があります。[ 12 ]
アリゾナ州を除くすべての州とコロンビア特別区は、税収増額融資（TIF）を可能にする法律を制定している（アリゾナ州は1999年にTIFを廃止した）。[ 13 ] [ 14 ]イリノイ州のように数十年にわたりTIFを使用している州もあるが、他の州はごく最近になってTIFを採用したばかりである。[ 15 ]メイン州にはTIFという名称のプログラムがあるが、この名称はほとんどの州とは全く異なるプロセスを指している。[ 16 ]
1970年代以降、地方自治体（市、町など）が税収増額融資（TIF）を検討するようになった要因としては、開発業者によるロビー活動、再開発関連活動（支出増加を含む）に対する連邦政府資金の削減、地方債（非課税債券）に対する制限、都市政策の地方自治体への移管、州による地方自治体の固定資産税徴収額の上限設定、州による都市支出の金額と種類に関する制限などが挙げられます。これらの要因を考慮し、多くの地方自治体は、税基盤の強化、民間投資の誘致、経済活動の活性化を図る手段としてTIFを選択しています。
2015年の都市再生のベストプラクティスに関する文献レビューによると、米国各地の都市は、開発業者が郊外地域に拡大し続ける中で、中心市街地の失業、人口減少、投資不足の傾向を逆転させる方法を模索している。中心市街地への再投資には、複合用途開発や新しいまたは改良された交通システムが含まれる。再生が成功すると、不動産価値と税金の上昇を伴うジェントリフィケーションと、低所得者の流出が起こる。[ 17 ] [ 18 ]
都市再生の成功は、象徴的な建物やスタジアムなどの大規模プロジェクト、あるいはその他の集中的な開発努力だけでは達成できない。むしろ、「都市の物理的環境、経済基盤、そして住民の社会経済状況の改善を含む、多面的なアプローチでなければならない」。
—マラックとブラフマン 2013
他の経済ツールと同様に、TIFにも欠点があります。再開発改革のための地方自治体職員協会（MORR）などの組織は、再開発の濫用に関する定期的な会議を開催しており、シカゴの第33区労働者家族協会などの地元の組織も同様です。[ 19 ] [ 20 ]
イリノイ州クック郡のシカゴ市には、多数のTIF地区があり、TIF地区の利点と欠点を検証するのに最適な場所となっています。同市は131の地区を運営しており、2006年の税収総額は5億ドルを超えています。[ 32 ] 2005年に市の計画開発局長に任命されたロリ・ヒーリーは、第一副局長としてTIF地区の承認プロセスにおいて重要な役割を果たしました。
シカゴの週刊代替新聞であるシカゴ・リーダーは、シカゴとその周辺地域の税収増額融資地区に関する記事を掲載している。スタッフライターのベン・ジョラフスキーが執筆したこれらの記事は、シカゴで実施されている税収増額融資地区を批判している。[ 33 ]
クック郡書記官のデイビッド・オアは、シカゴとクック郡の税収増額融資地区の透明性を高めるため、事務所のウェブサイトでシカゴ地域の地区に関する情報を掲載し始めた。[ 34 ]掲載されている情報には、シカゴ市のTIF収入の年別データ、シカゴとクック郡郊外自治体のTIF地区の地図などがある。
イリノイ州シカゴの非営利団体であるネイバーフッド・キャピタル・バジェット・グループは、地域住民の資本プログラムへの参加を提唱した。同グループはまた、シカゴのTIF地区の拡大について調査・分析を行った。[ 35 ]
2009年4月、スコット・ワゲスパック市議とマヌエル・フローレス市議（当時第1区市議）が提出した「TIFサンシャイン条例」が市議会を通過した。この条例により、すべてのTIF再開発協定と添付書類が検索可能な電子形式で市のウェブサイトで公開されるようになった。この提案は、TIF協定の全体的な透明性を向上させ、それによって公共の説明責任を大幅に高めることを目的としていた。[ 36 ]
2009年に『 Journal of Property Tax Assessment & Administration』に掲載された記事によると、シカゴにおけるTIFの利用増加により、「シカゴの固定資産税基盤と土地面積の相当部分」がこれらの課税区域に吸収されることになった。「2007年までに、市の土地面積の26％、商業用不動産の総価値のほぼ4分の1がTIF地区にある」。この研究では、TIFの効果を確立することの難しさが指摘されている。[ 3 ]
現在、アメリカで2番目に大きなTIFプロジェクトは、ニューメキシコ州アルバカーキにある5億ドル規模のメサ・デル・ソル開発プロジェクトです。メサ・デル・ソルは、開発予定地が現在ほとんど税収を生み出していない「未開発地」であり、税収の増加分はすべて税収増額融資基金に充当されるという点で物議を醸しています。この「増額分」によって、開発地域から行政機関の運営に必要な資金が失われてしまうことになります。
2014年7月、デトロイトのダウンタウン開発局は、デトロイト・レッドウィングスの新アリーナ建設のためのTIF（税収増額融資）制度の導入を発表した。小売業や住宅への民間投資を含めた総事業費は6億5000万ドルと見積もられており、そのうち2億5000万ドルは、ミシガン州の経済開発機関であるミシガン戦略基金が購入した30年満期の非課税債券の償還にTIF制度を利用して充当される予定だ。
1998 年にカリフォルニア公共政策研究所が発表した記事の中で、マイケル・ダーディアは、再開発を管轄する再開発機関(RDA) の「再開発は税収増額融資によって賄われる」という前提に異議を唱えた。その主張は、RDA が「プロジェクト区域における固定資産税収入の増加 (2% のインフレ率を超える) を受け取るのは、区域改善への投資が不動産価値の上昇の原因となっているからである」というものである。[ 37 ] : iiダーディアは、税収増額融資に振り向けられた固定資産税収入は「他の地方自治体、つまり郡、学校、特別区」[ 37 ]の収入の損失につながり、RDA が「不動産価値の上昇に大きく責任を負っていない場合、それらの自治体は事実上、再開発に補助金を出していることになるが、収入の使途について発言権はない」と主張した。[ 37 ]
1994～1995会計年度（入手可能な最新のデータ）において、再開発機関（RDA）はカリフォルニア州で徴収された固定資産税収入の8％、すなわち15億ドルを受け取った。RDAが存在しなければ、これらの収入は州や郡などの他の公共機関に分配されていたはずである。
—マイケル・ダーディア 1998年
2010年12月6日までに、アーノルド・シュワルツェネッガー知事は財政非常事態宣言[ 38 ]を発令し、2011年12月にジェリー・ブラウン知事がこれを再確認し、「カリフォルニア州の巨額の財政赤字に対処するための即時立法措置の必要性」を強調した。ブラウン知事は、学区を含む公共部門から再開発機関への固定資産税の流用を削減または廃止することで、学校資金を安定させる措置を制定した。議会法案26号と議会法案27号を含む新たな法案が可決され、カリフォルニア州の約400の再開発機関が廃止され、公共資金からの固定資産税収入の流用が停止された。再開発機関はこの決定に異議を申し立てたが、最終的には廃止された。[ 8 ]州は2015年に、コミュニティ活性化投資局（CRIA）の資金調達のために税収増額融資の選択肢を再導入した。CRIAは、低所得および中所得世帯向けの手頃な価格の住宅を建設またはアップグレードし、建設または維持するために地方自治体によって設立された機関である。[ 10 ] [ 11 ]州内の強化インフラ融資地区（EIFD）も税収増額債券によって資金調達されており、その目的はほぼ同じだが、使用要件と対象となるプロジェクトは多少異なる。[ 12 ]
2009年、カリフォルニア州アーバインに拠点を置く開発会社SunCal Companiesは、旧アラメダ海軍航空基地の再開発計画と、公共施設の費用を賄うための約2億ドル相当の税収増額融資を一部とする財政計画を盛り込んだ住民投票案を提出した。SunCalはこの案を、公共施設の提供が税収増額融資の受領と、開発区域内の不動産所有者に特別（追加）税を課すコミュニティ施設（メロ・ルース）地区の創設を条件とするように構成した。[ 39 ]アラメダ市議会がSunCalとの独占交渉協定を延長しなかったため、このプロジェクトは進展しない。カリフォルニア州では、公共機関による税収増額融資の使用はコミュニティ再開発法によって規定されている。[ 40 ]
2002年、アイオワ州立大学の経済学者たちは、「既存の納税者、世帯主、賃金労働者、退職者が、アイオワ州のTIF指定区域における事業成長と人口増加を積極的に補助している」と主張した。[ 41 ]
TIFは1975年にウィスコンシン州で設立されました。2001年、批評家たちは、TIFが開発業者による緑地開発を支援していると主張し、2000年の1,000 Friends of Wisconsinの報告書を引用しました。その報告書では、税収増額融資地区の45%がオープンスペースの土地開発に使用されていると述べられています。[ 42 ] [ 43 ]
1995年から2005年にかけて、デンバーの納税者は5億ドルを超えるTIF補助金を拠出することで、50億ドルを超える民間投資を呼び込むことができた。当時検討されていた新たなTIF補助金対象プロジェクトには、「州間高速道路25号線とブロードウェイにある旧ゲイツ・ラバー・ファクトリー複合施設の再開発、およびダウンタウンのユニオン駅周辺地域におけるデンバーの野心的な計画の実現」が含まれていた。[ 2 ]： 6 デンバーの都市景観は、1995年から2005年にかけて、TIF（税収増額融資）の補助金を受けたプロジェクトによって変貌を遂げた。そのプロジェクトには、デンバー・ドライグッズ・ビルの「ランドマーク的な復活」、アダムズ・マーク・ホテル、デンバー・パビリオンズ、REI旗艦店、ブロードウェイ・マーケットプレイス・ショッピングエリア、旧ウールワース・ビルの解体、エリッチズ百貨店のシックス・フラッグス・エリッチ・ガーデンズ遊園地への移転・拡張、ロウリー空軍基地の再開発、旧ステープルトン空港の再開発（「全米最大の都市再開発プロジェクト」）などが含まれる。[ 2 ]： 6
2005年までに、デンバー市はすでに「民間開発業者への既存のTIF補助金の支払いのために将来の税収5億ドル以上を抵当に入れ」、今後5年間でいくつかの新しいTIFプロジェクトによりその金額を大幅に増やす準備をしていた。2005年には、「TIF補助金の支払いのための税収の転用は、デンバーの納税者にとって年間約3000万ドルの費用となり、急速に増加していた」。[ 2 ]： 57 2007年までに、放棄された税収という形でのTIF税支出は「年間約3000万ドル、デンバーの年間一般会計歳入全体の約7％に相当」に達し、当時その額は急速に増加していた。[ 2 ]： 6 2005年の調査では、TIFプロジェクトにおける賃金調査を通じて、「そこで働く人の賃金はデンバーの平均賃金よりも大幅に低く、同等の職種の平均賃金よりも14～27％低い」ことが明らかになった。[ 2 ]： 2
全3部構成の第1部では、研究者らは「TIFの歴史と仕組みを説明し、TIFプロジェクトでは賄われない公共サービス負担の増加による「隠れた」コストを含め、デンバーの納税者にとってのTIFの総コストを分析した」[ 44 ]。「TIF補助金から誰が利益を得ているのか？」では、研究者らは「デンバーがTIFを通じて誘致する企業の種類、デンバーがTIFプロジェクトを実現するために提携する開発業者の利益率、そしてTIF承認プロセスの透明性」を検証した[ 45 ] 。研究の第3部では、研究者らは「TIF補助金を受けたプロジェクトにおける住宅の質と手頃な価格」を検証した[ 2 ]： 2
2022年、ネブラスカ州オマハ市は、新たな都市中心部再開発地区内で主に税収増額融資（TIF）によって資金調達される近代的な路面電車プロジェクトを承認した。[ 46 ]この計画では、主にダウンタウンの高額不動産1,100区画以上にTIFを適用し、地区の存続期間中に数億ドルの増収が重複する課税主体に流れるのではなく、プロジェクト関連債券の返済に充てられると予測されている。[ 47 ] 2024年にネブラスカ州議会に送られた諮問書の中で、州監査官のマイク・フォーリーは、路面電車をオマハにおけるTIFの拡大利用の例として取り上げ、TIFは「増加した固定資産税評価額のその部分からの収入を一時的に転用する」ものであり、再開発プロジェクトに充てられる一方で、これらの「余剰」固定資産税は公教育やその他の地方自治体の義務には利用できないと指摘した。[ 47 ]
都市は、公共インフラ、土地取得、解体、公共事業および計画費用、下水道の拡張と修繕、縁石と歩道の工事、雨水排水、交通管制、道路の建設と拡張、街路灯、給水、造園、公園の改良、環境修復、橋梁の建設と修繕、駐車場などのその他の改善事業の資金調達にTIF（税収増額融資）を利用します。
州の関連法により、地方自治体は税収増額融資地区を指定する権限を与えられています。この地区は通常20年間存続し、改良資金を調達するために発行された債券を返済するのに十分な期間となります。仕組みは様々ですが、市政府が行政的役割を担い、この手段をどのように、どこに適用するかを決定するのが一般的です。[ 48 ]
ほとんどの管轄区域では、想定される税収増加額の一部（通常は50%を上限とする）に基づいてのみ債券の発行が認められています。例えば、ある開発事業で年間500万ドルの税収増が見込まれ、それが5,000万ドルの債券の資金調達コストを賄う場合、通常認められるのは2,500万ドルの債券のみとなります。プロジェクトが中程度の成功を収めた場合、これは予想される年間税収のかなりの部分（この場合は200万ドル以上）が、債券の返済以外の公共目的に充てられることを意味します。
カナダでは、同様の資金調達制度は地域活性化税として知られている。
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