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イギリスのコモンローでは、不動産、不動産、動産、または不動産とは、個人の所有物である土地およびそれに付随する構造物を指します。構造物（改良物または固定物とも呼ばれる）が不動産の一部とみなされるためには、土地に一体化または固定されている必要があります。これには、作物、建物、機械、井戸、ダム、池、鉱山、運河、道路などが含まれます。この用語は歴史的なもので、現在では廃止された訴訟形式に由来し、不動産紛争と動産紛争を区別していました。動産、または動産とは、不動産以外のすべての財産を指し、現在もそう呼ばれています。
不動産の個人所有権が認められている国々では、民法が不動産市場における不動産の地位を保護しており、不動産仲介業者は不動産の売買市場で活動している。スコットランドの民法では不動産を相続財産と呼び、フランス系の法律では不動産をimmobilier（「不動産」）と呼ぶ。
「real」という言葉はラテン語のres（「物」）に由来する。ヨーロッパの民法では、財産権の公式な承認を求める訴訟は、actio in rem（物に関する訴訟）として知られている。これは、原告が特定の人物の行為に対する救済を求めるactio in personamとは対照的である。この区別は微妙な場合がある。中世のnovel disseisinという訴訟は、土地の奪還を目的としていたが、正当な占有ではなく無許可の占有を主張していたため、 actio in remではなかった。[ 1 ]
ヘンリー・ド・ブラクトンの『イングランドの法律と慣習に関する論文』は、イングランド法において「不動産」に特有の意味を与えたとされている。ブラクトンは、民法における区別について論じた後、動産に対する訴訟は本質的に救済を求める訴訟であり、したがって不動産に対してのみ対物訴訟を提起できると主張した。 [ 2 ] [ 3 ]この見解は大陸の民法では受け入れられていないが、ブラクトンの生きた時代の法発展の文脈で理解することができる。13世紀のイングランドでは、教会法裁判所は遺言を解釈する広範な権限を主張したが、土地の相続は王室裁判所の管轄事項であった。土地の譲渡と動産の譲渡を規定する法律は、その後異なる道をたどって発展した。[ 4 ]
英国のコモンローに由来する現代の法制度では、財産を不動産と動産に分類する方法は、管轄区域によって、あるいは同じ管轄区域内でも、課税の可否や課税方法など、目的によって多少異なる場合がある。例えば、ハウスボートは動産と不動産の中間のグレーゾーンに位置し、管轄区域や状況によってどちらにも分類される可能性がある。ベセル（1998）は、不動産と財産権の歴史的変遷について多くの情報を提供している。
不動産は移動不可能である。所有者は土地を別の都市などより良い場所に移動させて売却することはできない。したがって、土地の固定された場所は、その価値に直接影響を与え、その価値を決定する主要な要因となる。[ 5 ] [ 6 ]
しかし、鉱物や農作物といった土地の産物は輸送することができる。
近隣で起こる変化は、不動産の価値に直接影響を与えます。不動産は移動できない性質上、外部要因の影響を受けやすいものです。例えば、近隣住民や建設現場から発生する騒音など、不動産の外部要因は不動産の価値に影響を与えます。
望ましい資源が豊富な場所は、注目を集める要因となります。自然環境における魅力的な要素としては、水資源、気候、土壌の肥沃度、水辺の立地、鉱物資源などが挙げられます。こうした自然資源を中心に地域が発展していくにつれ、土地利用や不動産価値を判断する際に、これらの要素が重要な要素となります。周辺地域の開発状況や、市場や交通網といった近接性も、不動産価値を左右する要因となります。
Although the overall amount of land (in terms of its surface area) is fixed, the supply of specifically urban land may vary. Sometimes urban land is created from previously agricultural land. Usually urban land is more valuable than agricultural land; this creates the incentive to convert non-urban land to urban land. The value of the land is directly associated with its use. Zoning regulations regarding multi-story development are modified to intensify the use of cities, instead of occupying more physical space.
To be of any value, a claim to any property must be accompanied by a verifiable and legal property description. Such a description usually makes use of natural or man-made boundaries such as seacoasts, rivers, streams, the crests of ridges, lakeshores, highways, roads, and railway tracks or purpose-built markers such as cairns, surveyor's posts, iron pins or pipes, concrete monuments, fences, official government surveying marks (such as ones affixed by the National Geodetic Survey), and so forth. In many cases, a description refers to one or more lots on a plat, a map of property boundaries kept in public records.
These legal descriptions are usually described in two different ways – metes and bounds, and lot and block. A third way is the Public Land Survey System,[7] as used in the United States.
法律は、不動産における様々な種類の権利（不動産権）を認めています。不動産権の種類は通常、その権利が取得された証書、賃貸借契約書、売買証書、遺言書、土地譲渡証書などの文言によって決定されます。不動産権は、それぞれに帰属する財産権の種類によって区別され、その存続期間や譲渡可能性も異なります。不動産権を享受する者は「借地人」と呼ばれます。
この土地における重要な不動産の種類には、以下のようなものがある。
限定期間の不動産権が終了した後、ある不動産において共有権を享受する借主は、「将来権」を有すると言われます。将来権には、重要な2つの種類があります。
不動産は、生存権付き共同所有権または共有所有権として共同で保有することができます。これら2種類の不動産共同所有形態の違いは、基本的に不動産の相続可能性と、各所有者が持つ持分の割合にあります。
生存権付き共同所有権証書（JTWROS）では、共同所有者のうち1人が死亡すると、残りの共同所有者が不動産の唯一の所有者となります。死亡した共同所有者の相続人には何も引き継がれません。一部の法域では、「生存権付き」という文言を明記しなければならず、そうでない場合は、生存権のない共有所有権とみなされます。共同所有者は常にJTWROS証書を均等に取得するため、購入価格への出資額に関わらず、各共同所有者は不動産の均等な持分を所有しなければなりません。将来、不動産が売却または分割された場合、売却益は均等に分配されなければならず、共同所有者のいずれかが不動産の購入に拠出した超過分に対する控除は一切行われません。
共同所有権（TIC）証書の共同所有者が死亡した場合、相続可能な遺産分は、その所有者の所有権の割合に応じて分配されます。所有権の割合は、譲渡証書に別段の定めがない限り、すべての共同所有者間で均等であると推定されます。ただし、TIC不動産が売却または分割された場合、一部の州や地方などでは、購入価格への不均等な出資に対して自動的に控除が行われます（共同所有権（JTWROS）証書の分割とは異なります）。
不動産は、分譲マンション、住宅協同組合、建物協同組合などの仕組みを通じて、複数のテナントと共同所有される場合がある。
財産は、「権利の束」あるいは「棒の束」と呼ばれるものから成り立っています。その束の中で最も重要な「棒」は、譲渡権、排除権、使用権、そして破壊権です。
譲渡権とも呼ばれる譲渡権は、所有者が自分の財産を誰にでも自由に譲渡または処分できる権利を意味します。この権利の範囲は、公共政策上の理由から制限される場合があります。誰が譲渡できるか、何を譲渡できるか、財産をどのように譲渡できるかが規制される場合があります。たとえば、精神障害者は不動産を譲渡することも取得することもできません。特定の種類の財産は全く譲渡できない場合があり、一部の財産は贈与できますが売却することはできません。財産の譲渡方法は、詐欺、不確実性、またはその他の法的問題を回避するために規制される場合があります。 [ 8 ]
所有者は、自分の所有地から他の人物を排除する権利を有する。これは、米国最高裁判所によって「最も重要な権利の一つ」と表現されている。[ 9 ]一般的に、土地の所有者は、他の者がその土地に立ち入ることを阻止することができる。この権利は、不法侵入の不法行為によって強制される。いくつかの例外が適用される。例えば、ニュージャージー州の農場主は、収穫期に敷地内に住む数人の移民労働者を雇用していた。ニュージャージー州最高裁判所は、所有者は、敷地内に住む移民労働者にサービスを提供するために、社会福祉サービスや法律顧問が敷地内に入ることを排除する権利はないと判断した。[ 10 ]
歴史的に、土地所有者は、他人の権利を侵害しない限り、自分の土地を好きなように使う絶対的な権利を持っていた。この概念は、ラテン語の格言sic utere tuo ut alienum non-laedasに体現されており、これは大まかに訳すと「自分の土地は他人の財産を損なわないように使え」となる。一般的に、土地所有者は自分の土地を自分の思うように使う権利がある。この権利の範囲は、いくつかの点で制限されている。たとえば、所有者は、隣人の土地の使用に重大な影響を与える「嫌がらせの塀」を建てることはできない（たとえば、ホテルのオーナーが、隣のホテルのオーナーの窓を塞ぐ長さ 85 フィート (26 メートル)、高さ 18 フィート (5.5 メートル) の壁を建てた）。[ 11 ]
ほとんどの財産はいずれ破壊されることは避けられない。耐用年数を過ぎたシロアリ被害を受けた家は、新しい家を建てるために取り壊されるかもしれない。しかし、この権利の範囲は制限される可能性がある。例えば、ほとんどの法域では、所有者が新しい豪邸のような相当な価値のあるものを破壊することは認められないかもしれない。ある事例では、住宅所有者が死後、遺産執行人に歴史的な家を破壊するよう指示した。ミズーリ州の裁判所は、家の破壊を認めることは公共政策に反すると判断した。[ 12 ]
ほぼすべての国の法律において、国家は主権者、すなわち最高立法機関であるため、その管轄下にあるすべての土地の最終的な所有者である。個人および法人には絶対所有権はなく、土地を所有するのではなく、土地における権利を享受するにすぎない。
多くの国では、不動産所有権のトーレンス所有権制度は政府によって管理・保証されており、煩雑な所有権の追跡に取って代わっています。 [ 14 ]トーレンス所有権制度は、「所有権の登録」ではなく、「登録による所有権」（つまり、登録された権利の不可侵性）の原則に基づいて運営されています。この制度は、所有権の連鎖（つまり、一連の文書を通じて所有権を追跡すること）の必要性をなくし、そのような調査の譲渡費用をなくします。国は所有権を保証し、通常は国の運営によって所有権を失った人に対する補償制度によって支えられています。この制度は、 1858年から1875年の間にオーストラリアのすべての州とニュージーランドで実施され、最近では区分所有権にも拡大され、多くの州、地方、国で採用されており、米国では9つの州で修正された形で採用されています。[ 15 ]
英国では、国王が国内のすべての不動産の最終的な所有者であるとされています。この事実は、例えば、不動産が以前の所有者によって放棄された場合などに重要となり、その場合は財産没収法が適用されます。米国を除く他のいくつかの法域では、不動産は絶対的に所有されています。
英国法は、コモンローにおける不動産と動産の区別を維持しているのに対し、大陸法では「動産」と「不動産」を区別している。英国法では、不動産は土地とその上に建つ建物（しばしば「土地」と呼ばれる）の所有権だけを指すものではない。不動産には、個人間または土地所有者間の、純粋に概念的な多くの法的関係も含まれる。そのような関係の一つが地役権であり、ある土地の所有者が隣接する土地を通行する権利を持つ。また、様々な「無体財産」があり、例えば、ある個人が他人の所有地の一部である土地から作物を収穫する権利を持つ場合、収益権などが挙げられる。
英国法には、聖職任命権、聖歌隊席修繕義務、荘園領主権など、他のコモンロー法域ではほとんど知られていない財産形態がいくつか存在する。初期のコモンローでは、これらはすべて不動産として分類され、不動産訴訟によって保護されていた。
ルイジアナ州を除く米国の各州は、コモンローに基づき、不動産とその上の権利を規定する独自の法律を定めている。アリゾナ州では、不動産は一般的に土地と、その土地に恒久的に付着している物と定義されている。土地に恒久的に付着している物（改良物とも呼ばれる）には、住宅、ガレージ、建物などが含まれる。プレハブ住宅は、付着証明書を取得することができる。
土地利用、土地評価、地主の所得決定は、経済理論における最も古い問題の一つです。土地は農業にとって不可欠な投入要素（生産要素）であり、農業は産業革命以前の社会において最も重要な経済活動でした。産業化の到来とともに、工場、倉庫、オフィス、都市集積地といった土地の重要な新たな用途が生まれました。人工建造物や機械といった形態をとる不動産の価値は、一般的に土地単体の価値に比べて低下します。工業用、農業用、商業用不動産の価値は、それぞれ汚染、採掘、そして予想される摩耗によって減価しますが、住宅用不動産の価値の減価は、より頻繁で費用対効果の高い維持管理や改良によって緩和されます。
1960年代以降、新興分野である法と経済学の一環として、経済学者や法学者は、様々な不動産における借地人の財産権、および様々な不動産の経済的利益とコストの研究を開始した。その結果、以下の点について理解が大幅に深まった。
不動産法の経済分析の入門については、Shavell (2004) および Cooter and Ulen (2003) を参照のこと。関連する学術論文集については、Epstein (2007) を参照のこと。Ellickson (1993) は、歴史や民族誌から得られた様々な事実を用いて、不動産の経済分析をさらに発展させている。
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