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不動産法における利益（中世フランス語で「取得による利益または利益」を意味するprofit-à-prendreの略）とは、よりよく知られている地役権に似た、土地に対する非占有権益であり、所有者に石油、鉱物、木材、野生の狩猟動物などの天然資源を他人の土地から取得する権利を与えます。 [1]実際、資源を収集できるように土地へのアクセスを許可する必要性から、すべての利益には、利益の所有者が利益によって許可された資源を収集する目的で他者の土地に入る暗黙の地役権が含まれています。
創造
地役権と同様に、利益は、土地所有者と利益の所有者との間の合意によって明示的に創出されるか、利益の所有者が継続的かつ中断のない法定期間にわたって土地を「公然と公然と」使用した場合に時効によって創出される可能性があります 。
種類
利益は、付随利益（隣接する土地所有者が所有し、隣接する土地の使用に結びついているもの）または総額利益のいずれかになります。
付随利益。付随利益は、隣接する不動産の所有者のみが使用できます。利益が存在する土地の所有権が移転した場合でも、適切に記録された利益は保持されます。
総利益。対照的に、総利益は所有者によって譲渡または移転できます。裁判所は、利益が明示的に従属的であると指定されていない限り、利益を総利益と解釈します。したがって、時効による利益は、事実上常に総利益となります。総利益は、商業地役権の総利益と同様に、完全に譲渡可能です。利益は排他的である場合もあります(利益の所有者に対して、他の誰にもその土地の指定された資源を収集する権利が与えられないことが保証されます)。
終了
利益の終了は、次のようなさまざまな方法で発生する可能性があります。
- 合併- 利益の所有者がそれが適用される土地を取得した場合、そこから資源を取り出すための別個の権利はもはや必要ありません。
- 解放- 利益の所有者は、利益を土地の所有者に譲渡する契約を締結することができます。
- 放棄- 利益の所有者が、利益がもはや使用されないと合理的な所有者が信じるに足る十分な期間、利益の使用をやめること。
- 不正使用- 利益が承継財産に負担をかけるような方法で使用された場合は、その利益は終了されます。
イングランドとウェールズ
創造
英国法では、原則として、明示的付与、留保、黙示的付与、時効、および制定法の5つの異なる方法で留保利益を創出することができます。 [2] [3]問題となる留保利益の種類に応じて、どの創出方法が使用できるかについて制限がある場合があります。
明示的な許可と留保
エクスプレス付与
土地の所有者は、その土地に対して明示的に利益を付与することができる。[4]
予約
土地の所有者が土地の一部を売却し、残りを保有する場合、留保によって利益享受権が創出されることがあります。これは実際には、新たに創出された土地の購入者による再付与[5]であり、元の土地の所有者はその恩恵を受けることができます。このプロセスは、元の土地の所有者が、新たに創出された土地の一部の所有者として以前に享受していた権利の一部を事実上留保しているため、一般的に 留保と呼ばれます。
たとえば、自由保有地所であるブラックエーカーの所有者は、土地の一部を売却したいが、その土地の一部を流れる川で魚を捕る権利を保持したい場合があります。ブラックエーカーの所有者は、売却したい土地の一部に新しい地所を作成し、購入者がブラックエーカーの所有者が利益を得られる川で魚を捕る 権利を付与することを条件に、その土地を売却することができます。
手続き
明示的な許可または留保によって創出された留保利益が法律上効力を持つためには、証書によって創出されなければならない。証書が有効となるためには、 1989年財産法（雑則）第1条に定められた形式要件を満たす必要がある。証書が使用されない場合、または証書が有効でない場合、留保利益は衡平法上のみ効力を持つ。[6] [7]
暗黙の許可
1925年財産法
1925年財産法第62条に基づき、譲渡利益は黙示的に付与される可能性がある。[4]
必要性
占有権が与えられなければ、要役地は利用できないことが証明されれば、裁判所はそのような占有権の黙示的付与を認める可能性がある。実際には、これが認められる可能性は低い。[5]
共通の意図
当事者が一方に他方が利益を受けることができる利益の付与を意図していたが、何らかの理由でその旨の証書が作成されなかったことが証明された場合、裁判所はそのような利益の黙示的な付与を認定することができる。[5]
ウィールドン対バロウズ
地役権とは異なり、Wheeldon v Burrowsの規定では、権利の取得は黙示的に許可されることはないようです。この規定で権利が黙示的に許可されるためには、権利はとりわけ「継続的かつ明白」でなければなりません[8] 。利益はそうではありません。[4]
処方箋
慣習法上の規定
慣習法上の時効によって占有利益が創出されるためには、請求者はその占有利益が太古の昔から継続的に使用されてきたことを証明しなければならない。[9]これは、1275年に遡る英国議会の法令であるウェストミンスター第1条によって1189年と定義されている。 [10] 1189年以来の継続使用を証明することは困難であることから、慣習法では、占有利益が20年間使用されていることを条件に1189年以前に存在していたと推定するようになった が、この推定は反証可能である。 [11]
コモンロー上の時効は依然有効ではあるものの、1832年の時効法と失われた近代的付与の原則によって大部分が置き換えられました。[5]
1832年処方箋法
1832年時効法第1条は、合法的な継続使用期間の後に時効により利益が得られると規定している。承役地の所有者が許可を与えていない場合、時効期間は30年である。承役地の所有者が許可を与えている場合（書面による許可ではない場合）[12] 、時効期間は60年である。[13] [9]
失われた近代的な助成金
一般的に、失われた近代的権利付与の理論によれば、権利主張者が20年間使用されていた利益を示された場合、そのような利益の明示的な付与があったが、その後その証書が失われたと推定される。この推定は反証できない。失われた近代的権利付与の理論は、法的虚構の一例である。[11]
法令
差し押さえられた利益は法律によって明示的に創設される場合がある。[3]
執行
差押え利益の受益者は訴訟または減額を通じて権利を行使することができる。 [14]
消火
エクスプレスリリース
受益権の所有者は、受益権の負担から承役地を明示的に解放することができる。明示的解放が法律上有効となるためには、受益者全員が証書を作成する必要がある。証書が使用されない場合、明示的解放は衡平法上のみ有効となる。[5]
法令
差し押さえられた利益は、明示的または黙示的に、法律によって消滅することがあります。明示的な法律による消滅は、法律で差し押さえられた利益が消滅すると明示的に規定されている場合に発生します。黙示的な法律による消滅は、法律で差し押さえられた利益が消滅すると明示的に規定されていない場合に発生しますが、差し押さえられた利益の存続と矛盾する明示的な規定が含まれています。[5]
清心の統一
要役地と承役地の両方の自由保有地が同一人物の所有となった場合、所有権の統一が成立する。所有権の統一だけでは、占有利益の消滅をもたらすのに十分ではない。同一人物が要役地と承役地の両方を占有している場合、占有の統一が成立する。占有の統一だけでは、占有利益の消滅をもたらすのに十分ではない。要役地と承役地の両方の自由保有地が同一人物の所有と占有の両方となった場合、占有の統一が成立する。占有の統一が成立した場合、要役地が承役地に対して享受する占有利益は消滅する。[15]
合併
被承役地が自由保有権の返還であり、被承役地が賃借地である場合、賃借地の所有者が自由保有権の返還の所有者になったときは、賃借地権に付随する自由保有権の返還による先行利益は合併により消滅する。 [5]
放棄
放棄された利益は、単に長期間使用しなかっただけでは消滅することはなく、受益者側に権利を放棄する意思も必要です。[14]意思は明示的でも黙示的でもかまいません。[5]
疲労
承役地において、利益の受益者が取得できる天然果実が枯渇する可能性がある。天然果実が補充できない場合、占有利益は枯渇により消滅する。天然果実が補充可能である場合、天然果実が補充されるまで利益は停止されるだけである。[14]
過度の使用
受益者の過度の使用は、譲渡益を消滅させることは出来ないが、過度の使用が止まるまで受益者の譲渡益行使の権利を停止させることは出来る。[14]
独占性
いくつかの利益
単独利益とも呼ばれる複数の利益は、受益者（または受益者、ただし各人がその発生時から特定可能であることを条件とする）に、承役地の利益を享受する排他的権利を与える。排他性の範囲は、権利が留保されていない限り、承役地の所有者が自分の土地から特定の天然果実を採取することを禁止する程度である。承役地の所有者は、同じ利益を他の人に付与することもできない。[5]
占有利益の種類が特定されていない場合、裁判所は通常、それが占有利益であると推定しない。ただし、漁業権の場合は排他的権利であると推定される。[5]
共同地に対する複数の利益は、共有権となる可能性がある。共有権に関する法定定義はない。[16]
共通の利益
共有利益は、承役地の所有者を含む複数の者に、承役地の利益を享受する権利を与える。[16]
共有財産の利益はすべて共有権である。[17]
種類
付随利益
従属的利益の利益は、主たる土地に付随する。従属的利益が従属的利益として分類されるためには、控訴院がエレンボロー・パーク事件[18]で定めた 4 つの要件を満たす必要がある。[5]エレンボロー・パーク事件で定められた要件の 1 つは、利益が主たる土地に有利 (「適応」) でなければならないということである。従属的利益の場合、この基準を満たすために、重大な利益が提供される必要はない。[19]
従属利益は無制限であると明示されてはならない。[5]使用制限は明示されるか、または、優先的土地所有者が実際に利益を得ることができる最大範囲によって制限される。[20]
イングランドとウェールズにおける営業利益の大部分は付随利益である。[21]
登録
2003年10月13日（ 2002年土地登記法の関連規定が発効した日）以降に登録された承役地から生じた従属利益[22]は、法律上効力を発揮するためには、HM土地登記所に実質的に登録されなければならない。 [23]実質的な登録が完了しない限り、そのような従属利益は衡平法上のみ効力を発揮する。
2003 年 10 月 13 日以降に未登録の承役地から生じた従属利益は、法律上効力を発揮するために HM 土地登記所に実質的に登録する必要はありません。
収益の付随物が共有地権である場合、土地登記制度では登記できず、共有地登録制度の管轄下に入る。[24] 2021年1月現在、共有地登録制度は変更されており、1965年共有地登録法は2006年共有地法により段階的に廃止されている。[17]現在、イングランドの異なる地域では、共有地権に関する異なる登録制度が適用されている。[25]
利益の付帯
封建時代の イングランドでは、荘園領主が耕作地の封土（自由保有地）を付与すると、その封土に有利な利益付加物が自動的に作成されました。[26]利益付加物により、封土受給者（封土を付与された人）は、荘園に属する牧草地で馬や牛（耕作地を耕すために必要な）、羊や牛（耕作地を肥料として与えるために必要な）を放牧する権利を得ることができました。 [ 17 ]
付随利益は牧草地共有地[17]という共有権の一種の 形でのみ存在すると考えられています。
創作に関する制限
1290年に遡る英国議会の法律であるQuia Emptoresは、新たな利益付加の創出を禁止し続けている。 [26]
登録
権利とみなされる譲渡益は、 HM土地登記所に実質的な登録ができない。 [24]その結果、土地登記制度内には付随的な譲渡益は登録されない。
利益総額
粗利益とは、支配的土地所有者の利益のためではなく、個人または複数の人々の利益のために創出された利益のことである。 [20]
総利益は、付随利益とは異なり、無制限であると表現されることがある。[5]
創作に関する制限
優位な土地所有権が存在しないということは、1832年時効法の下で時効によって総利益を生み出すことができないことを意味します。 [28]同じ理由で、必要性によって総利益を生み出すことは不可能です。
登録
承継地が7年以上残存する自由保有権または賃借権である場合、2003年10月13日以降に登録された承継地で生じた総利益[22]は、法律上効力を持つためには、HM土地登記所に実質的に登録されなければならない。 [23]実質的な登録が完了しない限り、そのような総利益は衡平法でのみ効力を持つ。このような状況下での総利益は、独自のタイトルで登録することができる。[16]
2003年10月13日以降に登録された承役地から生じた総利益（承役地が7年以下の借地権である場合）も、HM土地登記所に実質的に登録されなければならない。しかし、そのような利益は、それ自体の権利書で登録することはできず、代わりに、利益の負担は、承役地の負担登記簿（権利登記簿の一部）に記入される。 [16]
2003年10月13日以降に未登録の承役地から生じた総利益は、法律上効力を有するためにHM土地登記所に実質的に登録する必要はない。ただし、そのような利益は、フリーホールド不動産または7年以上の残存期間があるリースホールド不動産に関するものである限り、自主的に登録することができる。 [16]
総利益が共有権である場合、土地登記制度では登録できず、代わりに共有権登録制度の管轄下に入る。[24]
利益近隣の理由
近隣利益（ノルマンフランス語で「近隣のため」[20]）は、共有地の牧草地における牛の放牧に関する利益である。近隣利益は、2つの共有地の牧草地が隣接し、互いに開放されており（つまり、互いに柵で仕切られておらず）、一方の共有地で放牧されている牛がもう一方の共有地の牧草地に迷い込むことができた場合に生じる。[17]
法制委員会は、近隣地の利益は共有地がある場合にのみ発生し、承役地の所有者（共有地の所有者）による許可がないことから、近隣地の利益を正当な利益とは見なしていない。 [29]しかし、一部の情報源では近隣地の利益を共有地の正当な権利と見なしている。[17]
登録
土地登記所に実質的に登録することはできない。1965年コモンズ登録法に基づく共有地権の登録に関する紛争の解決に責任を負っていたコモンズ委員は[30]、土地登記所に実質的に登録することはできないと一般的に主張している。 [29]
アイルランド
アイルランドの法律では、2009年土地法第8部に基づいて利益が規定されている。[31]
注記
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